Frais d'acte de cession de part indivise

PIM · #1 13-11-2014 20:09:53

Cla a écrit :

Apparemment la loi dit qu'en cas de sortie d'indivision les frais sont à charge de la masse (sauf convention contraire),
mais en pratique, dans la majorité des cas, c'est le cessionnaire (l'acquéreur) qui les prend en charge...

"La loi dit que": où ? On vous en a donné la référence précise ?

L'article 1593 du CC est un texte non impératif.
D’après l'avis d'un juriste que j'ai amicalement interrogé, le cessionnaire peut être assimilé à un acquéreur et acquitte les droits (1593 CC, texte non impératif) sauf mention contraire. A son avis, c’est le bon sens également que d’imputer les frais au cessionnaire. S'il est prévu que la masse assume ces frais, cela déroge toutefois à la règle et l’usage: c’est valable et donc applicable, si c'est prévu.

Mais apparemment, cela n'a pas été prévu...

Voici un exemple provenant du site des notaires (lien) :

"Sortie d'indivision

Plusieurs personnes sont copropriétaires d'un immeuble. Cette situation peut devenir difficilement supportable. Que peuvent-ils faire?

Une indivision (deux ou plusieurs propriétaires d'un même immeuble) peut poser certains problèmes. Qui pourra habiter l'immeuble? Qui s'occupera de la location et recevra les loyers? Qui paiera les charges et le précompte? Qui s'occupera des réparations et en supportera le coût?

Si les propriétaires s'entendent pour gérer cette indivision, il n'y a aucun problème. Par exemple dans le cas d'un ménage où les deux époux sont copropriétaires. Il suffit de régler ces questions entre eux.

De même, si les copropriétaires veulent s'empêcher mutuellement de demander la vente ou le partage de l'immeuble, ils peuvent signer un acte notarié par lequel ils s'engagent à rester en indivision (le pacte d'indivision). Cet engagement ne peut toutefois être pris que pour cinq ans.

Certaines situations d'indivision sont parfois très difficiles à gérer, comme la situation d'un couple qui se sépare, des associés qui changent d'activité, certains héritiers qui préfèrent un capital plutôt qu'un droit immobilier. A ce moment se pose le problème de la sortie d'indivision.

Si tout le monde s'entend ...

La solution la plus simple est de décider de mettre l'immeuble en vente. Cette vente peut se faire de gré à gré ou publiquement. Il faut déjà s'entendre sur le principe de la mise en vente et décider ensemble du mode de vente.

Pour vendre de gré à gré, il suffit de trouver un acquéreur, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un tiers. Cependant si les vendeurs se méfient l'un de l'autre, ils préféreront certainement la vente publique volontaire qui présente le plus de garantie de transparence ou de sincérité du prix : un notaire étant chargé de toute la procédure, personne ne pourra prétendre qu'un autre indivisaire se sera entendu avec l'acquéreur pour avoir avec lui un arrangement spécial!

Le prix de vente ainsi obtenu servira à payer les dettes qui pourraient exister (par exemple, les remboursements hypothécaires et les frais de mise en vente) et le solde sera partagé entre les copropriétaires en fonction de leurs droits respectifs.

Si un des copropriétaires désire reprendre l'immeuble, il pourra proposer de racheter les parts des autres : cela s'appellera une cession de droits indivis. Comment faut-il calculer la somme à payer ? Même s'il n'y a pas de formule précise pour la déterminer, il faut trouver la solution la plus juste : celui qui cède sa part voudra en obtenir autant que dans la première solution, celle de la vente à un tiers. Dès lors, il faudra procéder de la façon suivante : on prend pour base de départ la valeur de l'immeuble (qu'on peut faire estimer si les propriétaires ne s'entendent pas sur cette valeur), dont on déduit les charges (par exemple le remboursement hypothécaire), et le solde est à diviser entre les propriétaires en fonction de leurs droits. Celui qui reprend devra payer ce solde aux autres en s'engageant à rembourser à leur décharge le solde du prêt. Bien entendu, cette solution n'est possible qu'avec l'accord du créancier hypothécaire qui devra décharger les anciens copropriétaires. L'avantage de cette formule est que celui qui rachète ainsi la part des autres ne devra pas payer les mêmes frais que dans le cadre d'une acquisition. Dans ce cas, le droit d'enregistrement (la taxe fiscale à devoir supporter) ne sera que de 1 %, mais il sera calculé non pas sur la valeur de la part achetée, mais bien sur tout l'immeuble. Il faut y ajouter les autres frais de l'acte notarié et le montant total des frais d'acte ne sera que d'environ 4 % (pour un immeuble de 37.500 €) à 2 % (pour une maison de 250.000 €). S'il y a plusieurs copropriétaires et si l'un d'entre eux rachète la part d'un autre, mais sans devenir seul propriétaire de l'ensemble, le droit d'enregistrement ne sera calculé que sur la valeur de la part cédée.

Dans certaines situations, la loi prévoit un droit de préférence pour un des copropriétaires qui aura une priorité pour racheter la part des autres. Cela s'appelle l'attribution préférentielle que l'on peut retrouver dans le cadre de la liquidation de certaines successions ou de communautés conjugales.

Tout ce qui précède n'est valable qu'en cas d'accord unanime des copropriétaires, mais, un des copropriétaires peut exiger sa part, et si on ne s'accorde pas sur la vente ou la cession à un des copropriétaires, il faudra recourir à la procédure judiciaire."

(fin de citation)

Cla · #2 13-11-2014 16:27:45

Apparemment la loi dit qu'en cas de sortie d'indivision les frais sont à charge de la masse (sauf convention contraire),
mais en pratique, dans la majorité des cas, c'est le cessionnaire (l'acquéreur) qui les prend en charge...

D1791 · #3 07-11-2014 12:39:39

Je viens de divorcer et de sortir d'indivision avec mon ex.
Nous avons négocié ça chez le notaire (mon notaire).
Nous avons fait 33% - 66%.

Mais qu'est-ce que la loi prévoit en l'absence d'accord ?
Je n'en sais rien, désolé.

PIM · #4 07-11-2014 12:06:05

Avez-vous posé cette question pertinente au notaire désigné ?

Cla · #5 03-11-2014 20:59:35

Non je n'ai pas pris de notaire,
Rien n'a été décidé (signé) concernant les frais de sortie d'indivision.
Nous arrivons à terme d'un pacte d'indivision de 5 ans, mais le pacte ne prévoit rien concernant les frais.

Sauf erreur, l'article 1593 du Code Civil prévoit que les frais et accessoires de la vente sont à charge de l'acquéreur, je ne sais pas si ça s'applique dans ce cas-ci?

PIM · #6 03-11-2014 16:27:22

Cla a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire d'une maison en indivision avec mon ex-mari.
Celui-ci souhaite racheter ma part.
Le notaire rédige donc un acte de cession de part indivise.
Il indique dans l'acte que les frais d'acte (l'acte de cession - pour sortir de l'indivision) sont à charge de la masse.
Les frais ne sont-il pas à charge du cessionnaire (l'acquéreur)?
Quels articles du code civil sont applicables en l'espèce?
D'avance merci,

- avez-vous votre propre notaire intervenant pour vous ?
- la prise en charge des frais de sortie d'indivision se décide conventionnellement: qu'avez-vous convenu à cet égard avec votre futur ex-mari ?

Cla · #7 03-11-2014 12:42:43

Bonjour,

Je suis propriétaire d'une maison en indivision avec mon ex-mari.

Celui-ci souhaite racheter ma part.

Le notaire rédige donc un acte de cession de part indivise.

Il indique dans l'acte que les frais d'acte (l'acte de cession - pour sortir de l'indivision) sont à charge de la masse.

Les frais ne sont-il pas à charge du cessionnaire (l'acquéreur)?

Quels articles du code civil sont applicables en l'espèce?

D'avance merci,

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