Remplacement Chassis au double du prix ! HELP (Assemblée demain)

Jey · #1 03-11-2014 22:19:58

onjour tout le monde,

Lors de la précédente réunion de syndic, nous avons abordé le remplacement des châssis de l'immeuble.

Je vais la faire courte, des devis ont été demandés, à savoir :
* 7721 Euro pour les bureaux
* 3618 euros pour les petits appartements
* 9758 Euros pour les grands appartements
* 13 447 Euros pour le tout grand appartement

Il était convenu que chacun payait ses châssis et voilà... (Mais tout le monde devait être d'accord pour changer ses châssis en même temps)

Seulement, voilà que le syndic nous 'pond' que les châssis de nos appartements sont, selon l'acte de base du 30/11/1976, DES PARTIES COMMUNES ???

De ce fait, nous devrions les payer selon nos millièmes, à savoir :

* 8 621 Euros pour les bureaux
* 6 451 Euros pour les petits appartements !!
* 8043 Euros pour les grands appartements
* 11 289 Euros pour le tout grand !

Vous vous doutez que je possède un petit appartement, et que je devrais donc payer quasiment le double de la valeur de mes châssis.
Par contre, les grands appartements et le tout grand se voient octroyer une chouette remise !

Depuis quand des châssis se trouvant A L'INTERIEUR de mon appartement sont ils communs ?

Je suis d'accord que la porte d'entrée de l'immeuble est commune, mais pas les châssis de chacun ?

Quel est notre recours, à nous, les propriétaires des petits appartements ? Si la majorité l'emporte, que fait on ?

l'acte de base, datant de 1976 est il encore valable pour que l'on s'appuies là-dessus ?

D'avance, merci pour votre aide précieuse et rapide...

panchito · #2 03-11-2014 23:00:00

l'acte de base, datant de 1976 est il encore valable pour que l'on s'appuies là-dessus ?

Evidemment que non...

Les ACP avaient l'obligation légale d'adapter l'acte de base aux nouvelles lois en vigueur pour le 1er septembre 2014 au plus tard...

Votre Syndic c'est un pro? Certifié IPI?

Bien sur que les châssis sont privatifs!

Vous pouvez donc décider de les remplacer quand vous voulez, la seule condition à respecter c'est qu'ils doivent être identiques!

Mais vous en changez quand vous voulez.

Je suppose que de votre côté vous avez demandé quelques devis pour vos châssis à vous et allez défendre votre bon droit auprès des autres CP lors de l'AG.

Je vous rappelle, que le Syndic a été engagé par l'ACP, et rapporte dès lors à l'ACP. Il n'est que le bras qui exécute les décisions des CP prises en AG. Il n'a lui-même aucun pouvoir décisionnaire puisqu'il n'est pas propriétaire (actionnaire) dans l'ACP.

C'est vous, les CP qui tirez toutes les ficelles, pas votre Syndic...

luc · #3 04-11-2014 05:30:34

Jey a écrit :

Je suis d'accord que la porte d'entrée de l'immeuble est commune, mais pas les châssis de chacun ? ?

Il faut lire attentivement votre acte de base. Dans mon ACP les châssis, sont privatifs, ainsi que le carrelage et les balustrades des terrasses. Tout le reste de la facade est commun.

La façade est en principe commun, sauf les parties qui sont explicitement désignés privatifs par l’acte de base.

Ce qui est toujours commun :
• L’esthétique de la façade
• La balance thermodynamique du bâtiment (= tous les éléments de la façade doivent répondre aux mêmes normes thermiques pour éviter que la chauffage centrale ou individuelle se déstabilise), …)

Ce qui fait que la rénovation des châssis doit se faire groupée, mais peut être partiellement mis à charge des CP pro rata de leur installation et pas de leur quotités. Les parties privatives restent privatifs.

Jey a écrit :

Quel est notre recours, à nous, les propriétaires des petits appartements ? Si la majorité l'emporte, que fait on ? ?

Aller chez le juge dans les 4 mois, avec un dossier bien préparé, avec un avocat.

Jey a écrit :

l'acte de base, datant de 1976 est il encore valable pour que l'on s'appuies là-dessus ?

Évidement que oui, mais en appliquant l’Art. 577-14 CC si votre acte de base n’a pas été coordonné.

rexou · #4 04-11-2014 12:40:20

La porte d'accès de l'immeuble est commune.
Les châssis des appartements et bureaux privatifs sont privatifs.
Le tout fait partie d'un ensemble qui doit respecter les règles de cohérence esthétique précisées dans l'acte de base.
Remplacer ce tout en une fois et par le même entrepreneur a tout son sens. Tant pour des raisons esthétiques que de prix.
Les devis sont établis par fenêtre, en fonction des dimensions, et indépendamment de l'identité du CP. Avec possibilité d'éventuelles options libres (triple vitrage, oscillo-battant, teinte intérieure du chassis différente, fermeture intérieure sécurisée, etc...) Et avec une remise éventuelle portant sur le prix final.

La porte d'entrée, ou les fenêtres des communs sont payables au prorata des millièmes, oui. Pour le reste, il suffit d'additionner le prix (options incluses) des fenêtres de chaque CP.

L'idée de répartir l'ensemble selon les millièmes est ridicule.
Ne vous laissez pas faire et si l'AG décide de suivre cette option, n'hésitez pas à introduire une requête. Votre syndic est à côté de la plaque.

Jey · #5 04-11-2014 13:32:29

Bonjour tout le monde,

Merci à tous pour vos précieux conseils.
Un des copropriétaires a relu l'acte de base,
Et en effet, il est bien indiqué ceci :

Description des parties privatives :

......... Les fenêtres, sur rues et sur cour avec leurs volets, persiennes et garde-corps. ......

Par contre, pour l'harmonie il doit y avoir une assemblée générale.

Du coup, en effet, je ne vois pas d'ou le Syndic sort cette drôle d'idée ?
Mais il est évident que c'est illégal de procéder de la sorte, surtout que c'est inscrit noir sur blanc dans l'acte de base ?

Bizarre cette histoire...

Enfin, tout sera clarifié ce soir, mais je suis déjà rassuré ;-)

rexou · #6 04-11-2014 14:01:52

Jey a écrit :

Description des parties privatives :
......... Les fenêtres, sur rues et sur cour avec leurs volets, persiennes et garde-corps. ......
Par contre, pour l'harmonie il doit y avoir une assemblée générale.

Bien sur que les châssis sont privatifs !
Pareil pour par exemple les portes palières des appartements.

Mais vous devez respecter l'harmonie esthétique de l'ensemble.

N'oubliez pas la question des options possibles (triple vitrage, sécurité renforcée pour le rez par exemple -vitrage et/ou serrurerie-, oscillo-battant, volets éventuels ou "screen" autorisés à certains endroits?, teinte intérieure différente...) avec chiffrage de prix.

Plusieurs devis sur bases comparables (marque du châssis, caractéristiques vitrage) et un prix unitaire fixé en fonction des différentes dimensions et caractéristiques de chaque fenêtre.

GT · #7 04-11-2014 14:47:51

Sur le plan des principes, le fait que des travaux concerneraient certaines parties privatives n'empêche pas l'assemblée générale, à certaines conditions légales, de décider de travaux les concernant.

L'article 577-7, § 1er, 1°, e) du Code civil énonce que " l'assemblée générale décide à la majorité des 3/4 des voix , moyennant une motivation spéciale; de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques , sera assurée par l'association des copropriétaires" et que "cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires".

Cet article a été introduit par la loi du 2 juin 2010.

Travaux, parties privatives, décision de l'AG, majorité des 3/4 des voix, motivation spéciale, exécution des travaux assurée par l'ACP, absence de modification dans la répartition des coûts entre CP

bada · #8 04-11-2014 17:49:10

Votre syndic est un vrai clown et j'approuve tout ce qui a été écrit par Rexou et Cie.

GT · #9 04-11-2014 19:14:58

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation définie dans son arrêt du 1er avril 2004,l'AG n'est pas compétente pour décider elle-même de travaux aux parties privatives.

Néanmoins, l'article 577-7, § 1er, 1°, e) du Code civil est une exception à la règle selon laquelle l'AG n'est compétente que pour ce qui concerne les parties communes . Encore faut-il une motivation spéciale pour que la décision de faire effectuer des travaux aux parties privatives puisse être prise par l'AG. Dans ce cas, la décision " ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires".

Peut-être le syndic vise-t-il cette procédure?

Bonne soirée

rexou · #10 04-11-2014 23:01:08

La motivation peut être double :
- Esthétique uniforme de l'immeuble
- Prix global avantageux.

Il serait surprenant que ce sujet n'aie jamais été abordé en AG. Depuis 1976, certains CP ont bien déjà dû envisager de remplacer leurs châssis, non ?

Quoi qu'il en soit, l'idée d'un remplacement collectif n'est pas incohérente et ne devrait poser aucun problème dans la mesure où personne ne s'y oppose formellement. Mais la répartition en fonction des quotités pour les parties privatives est une ineptie totale.

GT · #11 05-11-2014 10:21:06

"Mais la répartition en fonction des quotités pour les parties privatives est une ineptie totale."

L'article 577-7, § 1er, 1°, e) in fine du Code civil prévoit que la décision de l'AG de faire effectuer des travaux à certaines parties privatives ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires.

Cette disposition signifie-t-elle que, pour le législateur, le coût de ces travaux doive de manière générale être réparti selon les quotités? Je n'en suis pas convaincu.

De manière particulière, voici le texte extrait d'un modèle récent de statuts rédigé après la loi du 2 juin 2010 (donc après l'introduction ds le Code civil de l'art.577-7, § 1er, 1°, e)).

Fenêtres

Les fenêtres et portes-fenêtres avec leur châssis, les vitres, les volets et persiennes sont des parties privatives, à l’exception des fenêtres et portes-fenêtres des parties communes qui sont communes, sans préjudice des décisions de l’assemblée générale relatives à l’harmonie des façades de l’immeuble.

Fenêtres, portes-fenêtres, châssis et vitres, volets et persiennes

le remplacement desfenêtres, portes-fenêtres, châssis et vitres, volets et persiennes privatifs constitue des charges privatives à chaque lot privatif

Toutefois, afin d’assurer une parfaite harmonie à l’immeuble:
– les travaux de peinture aux fenêtres, portes-fenêtres et châssis sont pris en charge par la copropriété concernée et constituent dès lors une charge commune.
Cependant, ces travaux ne seront pas effectués aux fenêtres, portes-fenêtres ou châssis d’un lot privatif qui ont été peints aux frais du copropriétaire concerné durant les deux années qui précèdent la décision de l’assemblée générale. Il en est de même si les châssis ont été remplacés par des châssis d’un matériau ne nécessitant pas de peinture. Le copropriétaire concerné ne devra pas, dans ces cas, intervenir dans ces frais.
– le style des fenêtres, portes-fenêtres et châssis, ainsi que la teinte de la peinture ne pourront être modifiés que moyennant l’accord de l’assemblée générale, statuant à la majorité des trois-quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Bonne journée à tous

Jey · #12 05-11-2014 10:30:14

Hello tout le monde...

Hier, la réunion a duré trèèèèès longtemps...

* La porte d'entrée commune, va donc être, elle remplacée selon les millièmes.
* Au final, chacun fait ce qu'il veut pour les châssis à partir du moment ou il respecte la couleur déjà présente sur l'immeuble.

La démarche du Syndic était en fait que tout le monde change ses châssis par du PVC gris anthracite (plus moderne que le ALU naturel actuellement présent)

Mais 30% des copropriétaires ne veulent pas changer leur châssis, donc, il sera impossible d'avoir une harmonie... Du coup, on va demander à l'urbanisme si nous pouvons mettre du PVC au lieu de l'Alu, mais le PVC devra obligatoirement être couleur au naturel... Pas top, mais apparemment pas le choix.

Je n'étais pas contre le fait que tout le monde change ses châssis en même temps, mais pas selon le calcul de millièmes qui pénalise les petits appartements...

luc · #13 05-11-2014 10:47:11

Jey a écrit :

La démarche du Syndic était en fait que tout le monde change ses châssis par du PVC gris anthracite (plus moderne que le ALU naturel actuellement présent)
Mais 30% des copropriétaires ne veulent pas changer leur châssis, donc, il sera impossible d'avoir une harmonie... Du coup, on va demander à l'urbanisme si nous pouvons mettre du PVC au lieu de l'Alu, mais le PVC devra obligatoirement être couleur au naturel... Pas top, mais apparemment pas le choix.

Bizare ... mon voisin d'en face (même ACP) vient de changer ses chassis en "PVC" couleur ALU, sans autorisation de l'AG (et donc sans les primes régionales Bruxellois).

Question: quelle est la couleur naturelle de ce PVC?

Jey · #14 05-11-2014 10:54:20

J'ai voulu dire couleur ALU Naturel, pas couleur 'Au' Naturel... Sorry pour la faute de frappe...

Par contre il y a changement de matière, donc, il faut demander à l'urbanisme...

rexou · #15 05-11-2014 14:50:00

Concernant la porte d'entrée, la décision est logique, normale et intelligente.

Pour ce qui est des fenêtres privatives, la modification de couleur impliquerait en effet que tous les châssis soient changés simultanément. Je comprends la démarche de votre syndic. Le PVC est en effet plus performant que l'ALU et vous auriez pu "rajeunir" la présentation de votre immeuble à un prix intéressant.

Une piste intéressante serait de faire durer un peu les choses (au niveau de la démarche envers l'urbanisme, qui me semble par ailleurs peu utile si aucun CP ne précipite les choses) et de remettre ce point à l'ordre du jour de l'année prochaine. Il faut peu de choses pour que cela passe ! (5%). Et ce serait tout bénéfice pour tout le monde ! Une façade revalorisée et rajeunie, une isolation renforcée, un prix "global" inégalable en cas de commande individuelle, et une prime à répartir.

Par contre, si un ou plusieurs CP finalisent le remplacement de leurs châssis couleur ALU naturel (non seulement pas vraiment top, mais aussi plus cher et présentant des différences esthétiques par rapport à l'ensemble (qui perdureront sans doute, vu la difficulté de retrouver dans le temps profil parfaitement identique).... vous perdez toute possibilité de vous refaire une belle façade à bon prix. Un courrier du syndic avisant les CP de sa démarche envers l'urbanisme permettrait de faire patienter chacun avant une remise en quesrtion du sujet à la prochaine AG.

rexou · #16 05-11-2014 14:55:34

luc a écrit :

Bizare ... mon voisin d'en face (même ACP) vient de changer ses chassis en "PVC" couleur ALU, sans autorisation de l'AG (et donc sans les primes régionales Bruxellois).

J'ignorais qu'il puisse exister un rapport entre une autorisation d'AG et l'octroi de prime régionale. Vu que Luc est généralement fort bien informé, je me dis que c'est possible... malgré que je ne vois pas en quoi la région pourrait interférer dans la relation ACP/CP.

luc · #17 05-11-2014 15:14:49

rexou a écrit :

luc a écrit :
Bizare ... mon voisin d'en face (même ACP) vient de changer ses chassis en "PVC" couleur ALU, sans autorisation de l'AG (et donc sans les primes régionales Bruxellois).

J'ignorais qu'il puisse exister un rapport entre une autorisation d'AG et l'octroi de prime régionale. Vu que Luc est généralement fort bien informé, je me dis que c'est possible... malgré que je ne vois pas en quoi la région pourrait interférer dans la relation ACP/CP.

La région n'interfère pas, au contraire. Elle ne donne que des primes quand elle est certain que le copropriétaire a au moins informé l'ACP de ses intentions.

Je rappelle que le PV ne peut reprendre que les décisions et pas reprendre un rapport succinct des délibérations. Il peut donc être remis a des personnes externes à l’ACP (locataires, commune, région , …).

En plus je constate que certaines ACP reprennent aussi sur le PV ceux qui ont voté oui, se sont abstenu ou étaient absent. Cela n’a pas été prévue par le législateur. Si cette liste est en pratique nécessaire (ce qui est certainement le cas dans les grosses ACP et conseillée pour les autres), il faut faire un PV de vote pour respecter la vie privée des CP. C’est une annexe au PV des décisions qui ne peut pas être remis à des personnes externes (= diffusion restreinte).

Si ont fait un PV de vote, le nom des membres de l’AG qui ont voté NON doivent être repris dans le pV des décisions, sans mentionner leur mandant (respect de la vie privée).

La liste complète (y compris les mandants, la présence par vote, …) doit être repris dans un PV de vote séparée, annexe au PV des décisions (= à parafer par les membres de l'AG présents).

luc · #18 05-11-2014 15:36:33

rexou a écrit :

Par contre, si un ou plusieurs CP finalisent le remplacement de leurs châssis couleur ALU naturel (non seulement pas vraiment top, mais aussi plus cher et présentant des différences esthétiques par rapport à l'ensemble (qui perdureront sans doute, vu la difficulté de retrouver dans le temps profil parfaitement identique).... vous perdez toute possibilité de vous refaire une belle façade à bon prix.

Dans mon ACP ont compte déja un mélange de quatre "styles", plus l'existant (80%). La solution PVC couleur ALU est, pour autant qu'il m'est possible de comparer, le moins cher (les options inclus, sans les fénêtres colorés).

rexou a écrit :

Un courrier du syndic avisant les CP de sa démarche envers l'urbanisme permettrait de faire patienter chacun avant une remise en quesrtion du sujet à la prochaine AG.

Ce qui est en effet la solution pragmatique et permettra une ristourne supplémentaire de 10 à 30%. Mais certains syndics ont peur d'informer les membres de l'AG hors AG. Ils redoutent en fait d'être réélu.

GT · #19 06-11-2014 12:18:37

CHASSIS - Primes régionales bruxelloises - Base légale

La matière est visée par l'Arrêté du gvt de la Région bxloise du 4/10/2007 et par l'AM du 2/9/2011.

MINISTERE DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE
21 SEPTEMBRE 2011. — Arrêté ministériel déterminant les modalités d'application de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 4 octobre 2007 relatif à l'octroi de primes à la rénovation de l'habitat
La Ministre en charge des Primes à la Rénovation (...) Arrête :

CHAPITRE II. — Travaux subsidiables

Art. 8. Enveloppe du bâtiment

§ 3. Châssis, portes

1° Sont visés les travaux :
a) de réparation et d’adaptation de châssis existants et le placement de double ou triple vitrages dans ces châssis,
b) de placement de nouveaux châssis en bois labellisé FSC ou PEFC avec double ou triple vitrage,
c) de placement de nouveaux châssis en bois non labellisé mais d’essence indigène à l’Union européenne, avec double ou triple vitrage
d) de placement de nouveaux châssis en bois non labellisé avec double ou triple vitrage,
e) de réparation de portes extérieures en façade avant

QUESTION à la lecture de ce qui précède

Si l'immeuble concerné est bien situé en région de Bruxelles-capitale, les travaux de remplacement d'un châssis en ALU par un châssis en PVC sont-ils bien subsidiables et sur quelle base?

ll est possible d'obtenir des renseignements complémentaires en s'adressant au :
Ministère de la Région de Bruxelles - Capitale
DIRECTION DU LOGEMENT - CCN - Gare du Nord
Rue du Progrès, 80 bte 1 - 1035 BRUXELLES
Tel 0800 40 400 de 9h à 12h (info générale logement) - e-mail : aatl.logement@mrbc.irisnet.be

luc · #20 06-11-2014 13:46:28

Ministère (comme indiqué par GT):
-> Prime à la rénovation de l'habitat
-> -> PRIME À LA RÉNOVATION DE L’HABITAT

IBGE: À consulter pour 2014:
Mes primes à l’environnement
-> Primes énergie 2014
-> -> B4: Vitrage superisolant

Info: Centre Urbain

En marge : à ma connaissance personne dans mon ACP n’a obtenu des primes. Et je crois que la région ne subside pas le PVC.

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