acte de base, RdC, ROI

luc · #1 10-12-2014 08:26:22

rexou a écrit :

luc a écrit : rexou a écrit : Cela pour respecter strictement la loi, c'est probable, oui.
Mais pour respecter l'intérêt commun de l'ensemble des CP ???
L'intérêt commun de la communauté des copropriétaires
n'équivaut pas
l'intérêt général de l'ACP.
Et c'est ce dernier qui doit être poursuivie par l'ACP de croquette, son syndic et le notaire désigné par lui. Je crois que ET le syndic ET le notaire sont sur la même fréquence que croquette.
N'oublions pas que les copropriétaires sont des tiers envers la personne morale "ACP".
.
La nuance m'échappe. Une ACP est bien l'ensemble des CP ! Et ce sont les CP qui votent. Le notaire et le syndic exécutent.

Lisez la définition de Personnalité juridique sur Wikipedia:

La personnalité juridique est l'aptitude à être titulaire de droits et de devoirs.
La personnalité juridique est une fiction juridique attribuée aux personnes physiques (êtres humains) et aux personnes morales (groupements tels que : entreprises, associations, État et ses subdivisions).
Qu'elles soient physiques ou morales, les personnes juridiques ont des caractéristiques communes : une naissance et une mort (par exemple : date de création et de dissolution pour les entreprises), une identité propre (nom et adresse1) et des droits et des devoirs (principalement : droit de conclure et devoir de payer l'impôt).

rexou · #2 09-12-2014 19:04:13

luc a écrit :

rexou a écrit : Cela pour respecter strictement la loi, c'est probable, oui.
Mais pour respecter l'intérêt commun de l'ensemble des CP ???
L'intérêt commun de la communauté des copropriétaires
n'équivaut pas
l'intérêt général de l'ACP.
Et c'est ce dernier qui doit être poursuivie par l'ACP de croquette, son syndic et le notaire désigné par lui. Je crois que ET le syndic ET le notaire sont sur la même fréquence que croquette.
N'oublions pas que les copropriétaires sont des tiers envers la personne morale "ACP".
.

La nuance m'échappe. Une ACP est bien l'ensemble des CP ! Et ce sont les CP qui votent. Le notaire et le syndic exécutent.

croquette · #3 09-12-2014 10:59:25

je poursuis ce sujet en ouvrant un nouveau forum :"parkings non vendus"

luc · #4 09-12-2014 06:20:28

rexou a écrit :

Cela pour respecter strictement la loi, c'est probable, oui.
Mais pour respecter l'intérêt commun de l'ensemble des CP ???

L'intérêt commun de la communauté des copropriétaires
n'équivaut pas
l'intérêt général de l'ACP.

Et c'est ce dernier qui doit être poursuivie par l'ACP de croquette, son syndic et le notaire désigné par lui. Je crois que ET le syndic ET le notaire sont sur la même fréquence que croquette.

N'oublions pas que les copropriétaires sont des tiers envers la personne morale "ACP".

.

rexou · #5 08-12-2014 20:29:58

luc a écrit :

Luc pourrait-il me préciser quelles sont les formalités qui ont permis de résoudre ce type de problème dans sa copropriété ?
Les formalités sont simples, mais draconiennes: proposer à l'AG de mettre les lots en vente publique par un notaire désigné par l'AG. Si vote négatif, demander au juge d'organiser la vente judiciaire par un notaire désigné par lui.
Le syndic devra, avec le notaire, préparer le dossier de vente de chaque lot.

Cela pour respecter strictement la loi, c'est probable, oui.
Mais pour respecter l'intérêt commun de l'ensemble des CP ???

rexou · #6 08-12-2014 20:27:00

Je connais une ACP qui donne des parkings en location. 100 lots/batiment (Etrimo) dans un parc de plusieurs buildings. Je ne connais pas les détails de l'acte de base, mais ces parkings sont loués et le loyer revient sur un compte de l'ACP, au même titre que l'antenne de téléphonie placée sur le toit.

Et j'ai possédé un appart dans une autre ACP qui donnait en location une ancienne conciergerie...

Concernant vos parkings, les louer ou les vendre, oui. Les "offrir" (mettre à disposition gratuite) des visiteurs revient à dévaloriser les parkings de CP qui ont acheté (et payé!) un parking et mettent leur bien en location. Vu le peu d'intérêt, la demande est déjà inférieure à l'offre dirait-on ! Je comprends la position des bailleurs.

On peut débattre longtemps de ce que dit la loi et interpréter de l'une ou l'autre manière. Je crois que ce qui est surtout important, c'est de respecter l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires. Voilà la priorité ! Couper les textes légaux en quatre c'est bien quand c'est aussi pragmatique. Le faire dans son intérêt c'est bien. Le faire à son détriment, (et surtout au détriment des autres CP), je comprends que ce soit peu apprécié.

luc · #7 08-12-2014 20:20:32

croquette a écrit :

Je souhaiterais en finir avec ce problème de parkings mais je ne vois pas comment continuer à m'investir dans ce challenge.
Luc pourrait-il me préciser quelles sont les formalités qui ont permis de résoudre ce type de problème dans sa copropriété ?

Les formalités sont simples, mais draconiennes: proposer à l'AG de mettre les lots en vente publique par un notaire désigné par l'AG. Si vote négatif, demander au juge d'organiser la vente judiciaire par un notaire désigné par lui.

Le syndic devra, avec le notaire, préparer le dossier de vente de chaque lot.

luc · #8 08-12-2014 19:53:47

croquette a écrit :

Luc pourrait-il me préciser quelles sont les formalités qui ont permis de résoudre ce type de problème dans sa copropriété ?

1. l'acte de base initial de 1975 était à 100% limpide: lots privatifs sans quotités avec le statut "parking visiteurs" selon le permis d'urbanisme

2. en 1986 ces lots invendus, et invendables suite à leur statut, sont passés, en application des statuts, à la communauté des copropriétaires. L'AG a voté à ce moment que les frais (essentiellement la peinture des démarcations) seront à charge de la communauté, ces emplacements étant au service de tous.

3. le 01.08.1995 les lots sont restés en communauté, puisqu'ils n'appartiennent pas aux parties communes suivants les statuts et plans. Depuis les frais n'ont pas été mentionnés séparément, mais repris dans une autre facture, ....

Mais ... la commune a changé la plan de stationnement dans la rue (devenu payant), ce qui augmente le parking sauvage dans notre parc.

Le syndic vient de lancer la semaine passée une idée similaire que le votre, changer la destination (plus destiné exclusivement pour les visiteurs), mais louer au lieu de vendre. Sera discuté lors de l'AGO 2015.

Je tends vers la solution de vente, puisqu'une ACP en peut pas investir.

croquette · #9 08-12-2014 18:50:02

Je souhaiterais en finir avec ce problème de parkings mais je ne vois pas comment continuer à m'investir dans ce challenge.

Luc pourrait-il me préciser quelles sont les formalités qui ont permis de résoudre ce type de problème dans sa copropriété ?

Merci d'avance.

croquette · #10 06-12-2014 15:23:43

Je viens de recevoir le PV de notre AG.

Il se confirme que des quotités ayant été attribuées aux parkings non vendus, ceux-ci sont donc bien des parties privatives appartenant à "l'ACP ?".

Durant la réunion, le syndic a fait mention d'un "arrangement", confirmé par téléphone au notaire par le bureau des hypothèques, pour que seuls les frais relatifs aux terrains des parkings soient directement versés (25% du coût total d'un parking).

Le solde des frais d'enregistrement serait versé à chaque vente de l'un des parkings.

Le syndic relance un appel aux copropriétaires intéressés par l'achat d'un parking afin de faire un acte groupé et unique afin de ne payer qu'une seule fois les frais.

Il propose même de solder ces parkings !

Il n'y a eu qu'un seul amateur dans les quatre ans qui se sont écoulés depuis la première vente de 7 des 14 parkings !!!

Des décisions relatives aux parkings libres ont été prises lors de l'AG sans qu'elles ne soient votées à l'unanimité: Sont-elles valables ?

L'objectif des propriétaires bailleurs (la grosse majorité) est de s'opposer au stationnement sur les parkings libres ?

Ils se soucient peu des problèmes que peuvent rencontrer leurs locataires car il n'y a pas de parkings "visiteurs" dans notre résidence qui compte pourtant plus de 80 appartements !

Le syndic est-il encore en droit de se charger de la vente et de la location des parkings non vendus ?

luc · #11 23-11-2014 21:18:54

dach a écrit :

croquette a écrit :Les 14 parkings ont donné lieu à l’attribution de quotités. Seuls 7 parkings étant vendus, la propriété des 7 parkings restants a été attribuée à l’ACP
Il me semble impossible que les parkings restants appartiennent à l'ACP, l'ACP ne pouvant avoir de patrimoine immobilier. Si ils ont été privatisés, ils sont propriétés indivises des CP. L'ACP n'a pas à intervenir, les CP doivent convenir entre eux de l'usage. Si le syndic intervient dans la gestion, la vente ou la location, il le fait dans le cadre d'une activité immobilière séparée de son activité de syndic .
Si les parkings restent parties communes jusqu’à la vente (mais je ne sais pas comment acter la chose juridiquement pour évité des surcoûts à chaque vente), leur usage est réglementée par le ROI.

Les 14 lots sont des lots privavtifs. Le promoteur est la communauté des CP (= 100% des CP). Ils doivent respecter l'Art. 577-2 CC. Décisions unanimes.
Les parkings ne sont plus des parties communes et ne peuvent pas l'être.
Une solution pour sortir de ce pétrin: vente publique par voie de justice.
Autre solution: transformer en parking à usage gratuit pour visiteurs, vélo, moto, handicapés, ...

Croquette,

L'historique de votre ACP est très similaire à la mienne. Vous êtes actuellement dans l'année 2004 de l'historique de mon ACP. Un grand avantage: toute une série de trucs procédurier ne sont plus possible, suite à la loi copropriété de 2010, l'AR de 2012 et dès 2015 suite à la loi IPI de 2013.

Chez moi on a 2 x 12 parkings sous le statut "Art. 577-2 CC". Ils ont été mis à la dispostion par l'acte de base aux visiteurs.

Dans une ACP voisine (500 m) ce type de parkings a donné lieu à un procès jusqu'en Cassation (deux versions de statuts, selon date de vente !!).

dach · #12 23-11-2014 20:44:27

croquette a écrit :

Les 14 parkings ont donné lieu à l’attribution de quotités. Seuls 7 parkings étant vendus, la propriété des 7 parkings restants a été attribuée à l’ACP

Il me semble impossible que les parkings restants appartiennent à l'ACP, l'ACP ne pouvant avoir de patrimoine immobilier. Si ils ont été privatisés, ils sont propriétés indivises des CP. L'ACP n'a pas à intervenir, les CP doivent convenir entre eux de l'usage. Si le syndic intervient dans la gestion, la vente ou la location, il le fait dans le cadre d'une activité immobilière séparée de son activité de syndic .
Si les parkings restent parties communes jusqu’à la vente (mais je ne sais pas comment acter la chose juridiquement pour évité des surcoûts à chaque vente), leur usage est réglementée par le ROI.

croquette · #13 23-11-2014 13:02:36

Luc a dit : « …. Si le syndic a informé correctement l’AG avant le vote, cela de préférence par écrit … = responsabilité du syndic engagée ! »
Dans notre ACP, on oublie ! L’ordre du jour ne précise pas quels sont les quorums à atteindre pour qu’une proposition soit acceptée. Tout fait l’objet d’une interprétation du syndic … et du conseil de copropriété. J’ai même vécu le cas où une proposition fut acceptée alors qu’elle n’avait recueilli que 47% des votes exprimés.
Vous semblez travailler dans une ACP où le contexte juridique est important : cela effraierait les CP de ma résidence.
Cette année, le conseil de copropriété s’est dit harcelé parce que j’avais refusé d’obéir à un de leurs ordres ! Je me suis justifié par mail mais je n’ai reçu ni accusé de réception ni réponse à mon message.
Suite à cela, j’ai fait une déposition à la police pour me protéger de toute malveillance éventuelle. Le CdC en chœur a crié au scandale et lors de la constitution du nouveau CdC, tous ses membres déclarèrent ne plus vouloir se représenter, compte tenu de la pression exercée sur eux.
Après quelques grimaces destinées à maintenir le suspense, tous revinrent sur leur décision !
Au sujet des parkings …
Les 14 parkings ont donné lieu à l’attribution de quotités. Seuls 7 parkings étant vendus, la propriété des 7 parkings restants a été attribuée à l’ACP. Les quotités de ces parkings ne sont bien entendu pas prises en considération pour la ventilation des charges.
L’ACP a donné pouvoir au syndic pour vendre ces parkings à un prix déterminé sans qu’il ne soit nécessaire d’avoir l’accord des CP lors d’une AG. En 3 ans, seul un des parkings a été vendu : il n’y a pas de marché pour ces emplacement que le syndic ne parvient même pas à louer !
Les questions restent posées : les résidents peuvent-ils se parquer sur l’un des emplacements non vendus et quel quorum faut-il pour interdire le stationnement sur ces emplacements ?
Dernier point : l’acte de base
L’acte de base n’est qu’une des trois parties constituant le document indispensable pour définir les règles de fonctionnement d’une copropriété. L’acte de base associe chacun des éléments d’une résidence et seul un document notarié peut en modifier le contenu.
Le nouvel acte de base, rédigé par un notaire, a été approuvé en AG de façon globale et non point par point. Certains des CP n’avaient même pas reçu le texte avant l’AG.
Dans ce document, le syndic a rassemblé dans le ROI tout ce qui pouvait être modifié par une AG, quitte à ce que certains des points soient également repris dans le règlement de copropriété.
Mon objectif était de reprendre la rédaction du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur en rassemblant dans le règlement de copropriété ce qui concerne les CP et dans le règlement d’ordre intérieur ce qui concerne les résidents.
2 JUIN 2010. - Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion
Citation : Art. 19.
§ 2. Le syndic visé à l'article 577-4, § 1er, alinéa 3, 4° du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale, dans l'année qui suit l'entrée en vigueur de la présente loi, une version de l'acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur adaptée aux articles 577-3 à 577-14 du même Code. Pour autant que l'assemblée générale n'apporte pas, en même temps ou ultérieurement, de modifications à l'acte de base, le texte adapté du règlement de copropriété ne requiert pas l'établissement d'un acte authentique.

luc · #14 23-11-2014 08:39:17

croquette a écrit :

faisant toujours suite à mon AG, je m'interroge encore sur les quorums nécessaires pour qu'une proposition soit acceptée. Bien que la loi semble suffisante que pour préciser ceux-ci, il n'en reste pas moins vrai que tout dépend de l'interprétation du syndic .... et de l'opinion des propriétaires proches de lui.

Des interprétations divergentes sont en effet toujours possible, mais on doit accepter d'en subir les conséquences, si le syndic a informé correctement l'AG des conséquences avant le vote. Cela de préférence par écrit = responsablité du syndic engagé.

Un avis de l'avocat du syndic de l'ACP engage la RC du syndic envers l'AG et la RC de l'avocat envers le syndic. Cet avocat ne peut pas prendre la parole lors de l'AG, sauf si tous les avocats des CP concernés sont d'accord ET peuvent aussi parler à l'AG sans aucune restriction.

Si l'AG nomme un avocat de l'ACP, alors cet avocat à une mission de syndic adjoint, peut informer l'AG et n'est plus couvert par son immunité, ... envers l'AG.

C’est l‘AG qui tranche, éventuellement par la voie de « motion d’ordre » (= technique de l’amendement).

Mais l’AG accepte ainsi explicitement d’en subir le conséquences et d'en porter la responsabilité financière, civile et pénale (exclus les CP qui demandent l’annulation de la décision).

croquette a écrit :

Un premier cas : 14 nouveaux parkings ont été réalisés en transformant une zone commune. Ces travaux ont été financés par l'ACP et le bénéfice des ventes est ventilé sur l'ensemble des propriétaires proportionnellement à leurs quotités.
A ce jour, 7 des parkings ont été vendus. Des tensions sont apparues sur l'utilisation des parkings non vendus et il a été proposé à l'AG d'interdire le stationnement sur ces parkings.
Quel quorum doit recueillir cette proposition pour être acceptée ?

En principe les 14 lots ont donné lieu à une attribution de quotités et adaptation de l’acte de base par acte authentique. Alors ils tombent sous l’application de l’indivision forcée (Art. 577-3 à 577-14 CC). C’est alors à l’AG de déterminer les règles de gestion dans le règlement de copropriété (Voir Art. 577-7 CC) et d’adapter les statuts par voie d’acte authentique. Chaque vente doit obtenir la majorité requise de l’AG.

Si les 14 lots n’ont pas obtenue des quotités, alors ils tombent dans le statut de l’indivision normale (Art. 577-2 CC). Ce qui implique entre autres que l’unanimité est requise pour des actes de disposition. Mais que chaque CP peut administrer le bien à ses frais, les autres peuvent s’opposer. L’AG n’a aucun pouvoir.

Avant de donner plus explicitement mon opinion, j’ai donc besoin de savoir si des quotités ont été attribués ou non.

croquette a écrit :

Second cas : L'acte de base a été rendu conforme à la loi du 10 juillet 2010, mais le document présente de nombreux oublis en ce qui concerne le règlement de copropriété et le règlement d'ordre d'intérieur.
L'un des propriétaires a proposé de modifier une série de points de ces document et de rédiger de nouveaux textes. L'objectif est que le règlement de copropriété ne concerne que les propriétaires et que le règlement d'ordre intérieur ne concerne que les résidents
Quel quorum doit recueillir chacune des modifications proposées ?

Je crois que les statuts ont été rendu conforme à la loi, mais pas adopté avec les règles requises, où la loi a laissé le choix à l’AG.
Le transfert (sans changement) d'une disposition de l'acte de base vers le règlement de cortpoprité exige un majorité de 50%+1.
Le transfert d'une disposition des statuts vers le ROI exige la majorité requise pour cette disposition. Mais dès qu'une majorité de 75% ou plus est exigé, le ROI doit donner lieu à un acte authentique.

Il s'en suit que tous les dispositions qui exigent une majorité de 75% ou plus doivent se retrouver dans l'acte de base ou le règlement de copropriété (= acte authentique). Si cette disposition concerne les résidents, alors elle doit être repris tel quel dans le ROI (acte sous seing privé du syndic, qui en est responsable envers l'AG).

Les nouveaux règles, s’ils adaptent les statuts, exigent en principe un par un une majorité de 75% ou 80%, selon le type d’adaptation (voir plus bas). Le texte coordonné à lui doit ensuite n’avoir lors du vote final du texte coordonné (et désignation du notaire, …) qu’une majorité de 50%+1 des « votes oui et non », si le quorum de l’AG a atteint 50%+1, … lors de l’ouverture de la séance.

Toute adaptation des statuts (y compris le ROI) doit être soumis séparément au vote à l’AG. La majorité à obtenir est déterminé par les dispositions qui suivent :

Art. 577-7. § 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4;
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.

croquette · #15 22-11-2014 11:48:38

faisant toujours suite à mon AG, je m'interroge encore sur les quorums nécessaires pour qu'une proposition soit acceptée. Bien que la loi semble suffisante que pour préciser ceux-ci, il n'en reste pas moins vrai que tout dépend de l'interprétation du syndic .... et de l'opinion des propriétaires proches de lui.

Un premier cas : 14 nouveaux parkings ont été réalisés en transformant une zone commune. Ces travaux ont été financés par l'ACP et le bénéfice des ventes est ventilé sur l'ensemble des propriétaires proportionnellement à leurs quotités.

A ce jour, 7 des parkings ont été vendus. Des tensions sont apparues sur l'utilisation des parkings non vendus et il a été proposé à l'AG d'interdire le stationnement sur ces parkings.

Quel quorum doit recueillir cette proposition pour être acceptée ?

Second cas : L'acte de base a été rendu conforme à la loi du 10 juillet 2010, mais le document présente de nombreux oublis en ce qui concerne le règlement de copropriété et le règlement d'ordre d'intérieur.

L'un des propriétaires a proposé de modifier une série de points de ces document et de rédiger de nouveaux textes. L'objectif est que le règlement de copropriété ne concerne que les propriétaires et que le règlement d'ordre intérieur ne concerne que les résidents

Quel quorum doit recueillir chacune des modifications proposées ?

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