bail à durée déterminée avec un couple qui se sépare

PIM · #1 04-12-2014 18:03:03

GT a écrit :

Il va de soi que dans la mesure du possible je tiendrai compte de votre attente lorsque les sources sont officielles ou déjà reprises sur internet.
.

Je n'en demande pas +.

Je profite de l'occasion pour vous remercier de mettre à disposition votre site

GT · #2 04-12-2014 17:56:30

Bien cher M DECKERS,

Je ne suis pas un professionnel de l'immobilier mais un amateur curieux qui par les circonstances a été poussé à s'y intéresser. Je ne dispose que de la documentation que j'emprunte en bibliothèque ou que j'y consulte. Je ne suis abonné à aucune revue immobilière ( papier ou électronique) ou base de données payantes (JLMB, JJP, jurim pratique, strada...). J'aurais donc bien du mal à satisfaire votre demande.

Il va de soi que dans la mesure du possible je tiendrai compte de votre attente lorsque les sources sont officielles ou déjà reprises sur internet.

Je profite de l'occasion pour vous remercier de mettre à disposition votre site.

BàV .

PIM · #3 04-12-2014 17:47:46

Himura a écrit :

Mr. Pim,
Votre lien n'est utile que pour les abonnés de la revue.
De mon point de vue, je préfère le résumé succint de GT à cela :-)

L'un n'empêche pas l'autre...

Le résumé: c'est parfait.
Avec le lien (pour ceux qui veulent en savoir +, par ex.), c'est plus que parfait.

(Je ne vois pourquoi ce n'est utile que pour les abonnés de la revue, car le lien donne accès à l'article complet):

Edit Pim: : Oups ! Je viens de vérifier mon lien de tt à l'heure et effectivement, l'accès y est protégé (abonnement requis).

Et pourtant je suis arrivé à cet article complet sans être abonné, via une recherche Google.

Donc je précise mon message: donnez le lien (si info accessible)...

Himura · #4 04-12-2014 17:38:43

Mr. Pim,

Votre lien n'est utile que pour les abonnés de la revue.
De mon point de vue, je préfère le résumé succint de GT à cela :-)

PIM a écrit :

GT a écrit : Un article intéressant est également publié dans la revue "Astuces Conseils Immobilier" du 13/11/2014 (page 4) faisant notamment référence au jugement du Trib.Huy du 27/3/2013 ayant fait l'objet de mon intervention précédente.Titre de l'article :"Vos locataires se séparent et règlent tout ensemble".
lien
Cher GT,
Merci pour vos informations documentées.
Puis-je à nouveau vous inviter à ajouter les liens concernés ?
Il suffit d'utiliser la balise "lien html" dans le menu des "codes simplifiés" apparaissant au dessus du cadre "votre message" (dans la version actuelle du forum: dans la nouvelle version en préparation, cela devrait être + clair)

PIM · #5 04-12-2014 17:13:33

GT a écrit :

Un article intéressant est également publié dans la revue "Astuces Conseils Immobilier" du 13/11/2014 (page 4) faisant notamment référence au jugement du Trib.Huy du 27/3/2013 ayant fait l'objet de mon intervention précédente.Titre de l'article :"Vos locataires se séparent et règlent tout ensemble".

lien

Cher GT,

Merci pour vos informations documentées.
Puis-je à nouveau vous inviter à ajouter les liens concernés ?
Il suffit d'utiliser la balise "lien html" dans le menu des "codes simplifiés" apparaissant au dessus du cadre "votre message" (dans la version actuelle du forum: dans la nouvelle version en préparation, cela devrait être + clair)

GT · #6 04-12-2014 14:50:57

Un article intéressant est également publié dans la revue "Astuces Conseils Immobilier" du 13/11/2014 (page 4) faisant notamment référence au jugement du Trib.Huy du 27/3/2013 ayant fait l'objet de mon intervention précédente.Titre de l'article :"Vos locataires se séparent et règlent tout ensemble".

GT · #7 04-12-2014 14:40:15

Je viens de prendre connaissance d'une décision du Tr. de Huy du 27 mars 2013 publié dans la revue "Le Journal des Juges de Paix" dans un numéro de 2014 relatif au "Droit des biens".

J'en livre le sommaire.

"Un congé suppose l'expression de la volonté de mettre fin à la relation contractuelle. Pour qu'il puisse avoir comme effet" de mettre fin anticipativement au bail, il doit émaner de tous les locataires.

Le courrier recommandé par lequel un des deux locataires, engagés solidairement, notifie au bailleur qu'il n'occupe plus les lieux et que le bail ne subsiste qu'à l'égard du locataire qui s'y maintien, ne constitue pas un congé. Ce courrier doit être assimilé à une demande de désolidarisation.
En revanche, un tel courrier doit être interprété comme l'expression de son auteur de s'opposer à la tacite reconduction du bail au-delà du terme de 3 ans, prévue par le contrat .Son auteur n'est donc tenu que des manquements contractuels survenus avant ce terme de 3 ans.

A défaut de comportement laissant penser au locataire qu'il est libéré de ses obligations, l'absence de réaction du bailleur au courrier par lequel ce locataire lui notifie qu'il n'occupe plus les lieux et que le bail ne subsiste qu'à l'égard du locataire restant dans les lieux, ne peut être interprétée comme une acceptation tacite.

Le bailleur qui, dans l'espoir que le locataire occupant les lieux surmontera ses ennuis financiers, n'adresse pas de mise en demeure au locataire qui a quitté les lieu, avant que l'arriéré locatif n'atteigne 5 mois de loyer, ne commet pas d'abus de droit. son comportement n'est ni fautif ni excessif."

rexou · #8 28-11-2014 16:05:42

Oui, j'avais bien compris. wink

Mais dans ce cas, c'est les preneurs qui doivent notifier leur renon. Le bailleur quant à lui ne notifie rien du tout, il prend acte. Et quelle que soit la situation familiale des preneurs (mariés, paxés, cohabitants...) ils sont solidaires. Pour que l'un d'eux se désolidarise du bail, il faut l'accord de tous les autres signataires du bail (preneurs+bailleur).

Si les preneurs sont mariés, la solidarité sera toujours de mise (et prendra fin avec la fin du mariage) et s'ils sont paxés, cette solidarité prendra fin pour tout acte suivant la séparation légale. Un nouveau bail sur un seul preneur libèrera donc le sortant de toutes ses obligations dans ce cas.

PIM · #9 28-11-2014 15:55:37

rexou a écrit :

Heu... si le couple se sépare (et c'est la raison de la modification), la cohabitation prend fin aussi.

Ce que je voulais dire, c'est que la cohabitation légale est équivalente (juridiquement parlant) au mariage.

La situation (notamment an matière de notifications à faire par le bailleur) est donc, me semble-t-il, différente qu'avec 2 colocataires, non mariés et non "pacsés" (pour résumer).

rexou · #10 28-11-2014 15:48:44

PIM a écrit :

Et pour en rajouter une couche : même si c'est un couple non marié, il faut vérifier s'il n'y a pas eu de déclaration de cohabitation...
Mais la synthèse des avantages et inconvénients énoncée par Grmff (28/11 - 8h50) me paraît pertinente.

Heu... si le couple se sépare (et c'est la raison de la modification), la cohabitation prend fin aussi.

Le seul inconvénient pour le bailleur est la solvabilité du preneur restant, fatalement moindre que dans le cas d'un bail à deux preneurs. D'un autre côté, difficile sans raison sérieuse de ne pas accepter de donner suite à la demande du loc sortant, vu la situation conflictuelle du ménage. Si la solvabilité du loc restant devait être trop problématique, reste la résolution pure et simple du bail.

PIM · #11 28-11-2014 15:34:00

Et pour en rajouter une couche cool : même si c'est un couple non marié, il faut vérifier s'il n'y a pas eu de déclaration de cohabitation...

Mais la synthèse des avantages et inconvénients énoncée par Grmff (28/11 - 8h50) me paraît pertinente.

rexou · #12 28-11-2014 15:30:14

La clause de solidarité est quasi-généralisée et on peut donc présupposer que c'est le cas.

Le renon n'est alors valable que s'il est notifié et signé par les deux preneurs. Un renon qui ne serait signé que par un seul des deux serait sans aucun effet et sans aucune valeur. Pour personne. Sauf accord écrit de toutes les parties.

GT · #13 28-11-2014 15:16:52

Deux cohabitants ont signé un contrat de bail. Ils ont pris conjointement en location un bien en location.Soit.

Avant d'aller plus loin , il est essentiel de savoir si la solidarité entre les cohabitants preneurs a bien été stipulée expressément dans le bail. Quid, dans le cas soumis?

Si le congé est notifié par un des cohabitants seulement, ce congé est sans effetsur le droit au bail de son (ou sa) partenaire SAUF existence d'une clause de solidarité prévue au bail ou sauf à prouver que l'un des cohabitants agit non seulement en son nom propre mais aussi comme mandataire de l'autre (Répertoire notarial, tome VIII, livre III Le bail de résidence principale, Y. MERCHIERS, 2010, n°366).

rexou · #14 28-11-2014 14:29:28

Perso, dans un cas un peu similaire, j'ai demandé à recevoir un renon recommandé.
Ensuite, je refais un bail au nom du seul loc. restant dans les lieux, avec conservation de l'état des lieux de départ, et transfert de garantie locative à son seul nom.

Par contre, bail de 3 ans. Echéance du préavis coïncidait avec la fin des 3 ans, et nouveau bail également de 3 ans, avec légère adaptation de loyer (20€ mensuels, incluant l'indexation des 2 dernières années pour un loyer de base de 600). Je ne suis pas certain qu'un juge validerait un second bail court, ce qui peut être problématique en cas de problème vu que je ne fais pas enregistrer mes baux.

Avantages :
- Le loc sortant est libéré de toute obligation
- Possibilité de renouveler un bail court de 3 ans
- Loc restant "responsabilisé" par signature du nouveau bail
Inconvénients :
- Incertitude quant à la position d'un juge pour valider la "reconduction" du bail de 3 ans.
- Solvabilité locataire fatalement moindre...

Erico · #15 28-11-2014 09:59:08

grmff a écrit :

Avantage du changement:
1. ce sera plus facile à la sortie de celui qui reste. Il ne faudra plus l'intervention de celui qui part, notamment pour libérer la garantie locative.
2. Si celui qui part disparait dans la nature, c'est d'office passage par la case "justice de paix"
3. Si celui qui part décède, il restera un compte à son nom, et ce sont des ennuis avec les héritiers.

Perso jamais véçu ce cas, ça m'arriverait je crois que je préfèrerais le changement....mais probablement que je demanderais qu'une personne solvable se porte caution du locataire.

Erico · #16 28-11-2014 09:56:52

tototristan a écrit :

Erico a écrit : euh c'est bien de vouloir rester seul et d'assumer seul toutes les obligations, mais en a t'il les moyens ?
apparemment oui ! Mais faut-il refaire un nouveau bail avec un seul locataire ou nom ?
1°/ Nouveau bail ? On repart à zéro avec un nouveau bail ?
Bizarre, je croyais que sur le site on avait déjà eu ce cas d'une séparation ?
Merci d'avance pour une réponse

apparemment ??? vous connaissez son salaire tout de même. le loyer ne dépasse pas un tiers de son salaire ? car bon ensuite faut pouvoir payer aussi l'eau , l'électricité, le chauffage...taxes, assurances....un éventuel prêt voiture ou autre....et il doit encore pouvoir manger aussi...selon moi peu, très peu de gens de la classe moyenne aujourd'hui savent vivre seuls

grmff · #17 28-11-2014 08:50:52

Vous avez le choix. Ne rien faire, ou pousser au changement.

Vous pouvez les laisser (ou demander de) donner le congé et accepter ensuite un nouveau bail avec celui qui reste.

Vous libérez la garantie locative actuelle faite aux deux noms, et vous en refaites une au nom de celui qui reste.

Avantage du changement:
1. ce sera plus facile à la sortie de celui qui reste. Il ne faudra plus l'intervention de celui qui part, notamment pour libérer la garantie locative.
2. Si celui qui part disparait dans la nature, c'est d'office passage par la case "justice de paix"
3. Si celui qui part décède, il restera un compte à son nom, et ce sont des ennuis avec les héritiers.

Avantage du Statu Quo:
1. Votre loyer est garanti sur deux têtes
2. C'est de la bonne musique(mais on s'éloigne du sujet)

panchito · #18 28-11-2014 07:48:32

Vous n'avez pas vu ma réponse??

Si vous avez la clause d'indivisibilité et de solidarité, et qu'ils n'étaient pas mariés, vous n'avez rien à faire.
Celui qui reste a l'obligation d'assumer seul toutes les obligations légales et contractuelles liées au bail.
Les compteurs n'est pas votre problème non plus. .

tototristan · #19 27-11-2014 22:54:51

Erico a écrit :

euh c'est bien de vouloir rester seul et d'assumer seul toutes les obligations, mais en a t'il les moyens ?

apparemment oui ! Mais faut-il refaire un nouveau bail avec un seul locataire ou nom ?

1°/ Nouveau bail ? On repart à zéro avec un nouveau bail ?

Bizarre, je croyais que sur le site on avait déjà eu ce cas d'une séparation ?

Merci d'avance pour une réponse

Erico · #20 27-11-2014 20:33:24

euh c'est bien de vouloir rester seul et d'assumer seul toutes les obligations, mais en a t'il les moyens ?

tototristan · #21 27-11-2014 11:22:07

Le bail a été signé avec les deux locataires, un couple, et ils se séparent. L'un deux veut rester dans le logement et assumer seul le loyer.
Manoeuvres ?
1°/ Nouveau bail ? On repart à zéro avec un nouveau bail ?
2°/ dans ce cas je peux refaire un bail à durée déterminée pour deux périodes avec maximum 3 ans ?
3°/ La garantie locative aux deux noms ? Le nouveau qui assume tout seul doit reconstituer une garantie locative tout seul ?
4°/ compteur d'eau et électricité ? Un seul destinataire des factures ?
ETC....

bail à durée déterminée avec un couple qui se sépare

Re : bail à durée déterminée avec un couple qui se sépare

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