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Résiliation anticipative bail 9 ans

Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

D'Accord avec Himura.
L'ELS marque la fin de l'occupation des lieux, ce qui n'est pas la fin du bail.
En principe, ne jamais laisser des clés á un locataire après l'ELS, ni laisser le locataire effectuer les réparations.  On a 95 % de chances de rencontrer des problèmes.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Pour la durée de préavis : à vous de voir ce que vous voulez :-)

Pour l'ELS : à faire le jour où il vous rend les clés. S'il conserve les clés, et donc l'accès à l'appartement, il ne faut bien sûr pas faire l'état des lieux.
Au plus tard, le dernier jour du préavis validé, bien sûr.

Droit de visite s'applique dès à présent.

Travaux à faire : une fois qu'il aura remis les clés, sauf accord entre vous, mais vous portez une part du risque s'il y a des dégâts à constater ensuite.

Votre dernière idée est mauvaise. S'il y a des dégâts, c'est à lui de les réparer, comme de juste. Ne vous lancez pas dans une réparation préalable à sa sortie, à vos frais et risques. Il aura ensuite tôt fait de dire que tel ou tel dégât provient de vos activités.

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propertyladder
Pimonaute
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Hello again!

Je reviens vers vous tous et vos lumières pour la suite de mon "cas" smile

Vos précédents conseils furent précieux et judicieux.
Comme prévu, mon locataire à fait un contre préavis de 3 mois, débutant le 1er Décembre (bien que courier reçu le ... 26/12).
Donc 3 mois de préavis jusqu'au 28 Février.
Ceci dit, il confirme, ce que nous pensions tous ici, qu'il quittera l'appartement le 31/12.

Donc question: what now?

Quand faire l'état des lieux? Le jour du départ? Le 28 Février?
L'appartement sera vide, mais je ne pourrai en disposer.
Quid si il y a des travaux à faire?
Droit de visite? etc...

Perso, je préfère faire l'EDL le plus vite possible afin de programmer les différents travaux si besoin est (Inquiétant: lui-même me propose de faire les travaux dans cette période... il estime donc qu'il y en a, alors qu'il a pris un appartement entièrement neuf...)

Merci d'avance pour vos retours smile

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Je suips assez d'accord avec Grmff .
Mais si pas d'accord possible avec le locataire, j'en fais une question de principe et je sort l'artillerie lourde en justice.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

L'essentiel n'est-il pas que le locataire parte sans laisser de dettes quitte à ce que le bail prenne fin (très) rapidement?

Non. Ce n'est pas l'essentiel. L'essentiel est que le loyer soit payé et qu'il n'y ait pas de trou de location. L'intérêt du locataire est bien que ce soit fini le plus vite possible en payant le moins possible.

Mais l'intérêt pour le propriétaire est que le loyer soit payé. Que ce soit par Pierre, Paul ou Jacques. Et il a intérêt à ce qu'il n'y ait pas de tension avec ses locataires, et pas de litiges ou d'impayé. Et donc, il a intérêt à relouer au plus vite... mais sans lacher ses droits.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Stratégies intéressantes qui mêlent aux éléments de droit  des éléments de fait concernant les intérêts réciproques.
L'essentiel n'est-il pas que le locataire parte sans laisser de dettes quitte à ce que le bail prenne fin (très) rapidement?

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Bonjour

Mon avis est un peu différent, et ma méthode aussi.

Au niveau de la valeur du préavis, je considérerais que le renon est valable, et que la durée du préavis étant de 3 mois, il court du 1er décembre au 28 février. Mon avis est que la plupart des juges de paix choisiront cette opinion aussi.

Il convient d'informer de cette situation votre locataire au plus tôt.

Pour ce qui est de ce préavis de 3 mois, alors que le congé en fin de bail doit être de 6 mois, je pense que cette incohérence est due aux évolutions législatives protégeant le locataire et lui laissant plus de droit. Le locataire a le droit de donner son préavis de 3 mois à tout moment. Point barre. Même si le propriétaire a donné le préavis de 6 mois pour finir le bail au bout de la période de 9 ans.

Le contre-préavis de 1 mois n'est pas possible, comme tous les autres intervenants précédants l'ont indiqué, pour toutes les raisons indiquées.

Votre locataire a sûrement trouvé un bien à louer à partir du 1er janvier. Son intérêt est donc de pouvoir quitter. Votre intérêt est de relouer au plus vite, et d'éviter le trou de location.

Ma méthode est toujours de dire "vous devez le loyer jusqu'au 28 février ou jusqu'à ce qu'il y ait un autre locataire. Donc, facilitez moi la vie pour mettre en location, mettons nous d'accord sur les modalités et confirmez moi par écrit la lecture que j'en ai, et donnez moi votre accord pour visiter facilement (généralement: même quand vous n'êtes pas là, moyennant avertissement par sms avant d'entrer)"

L'intérêt est bien de relouer le plus vite possible. Pour tout le monde... Voilà pourquoi je prends toujours cette option. Avec les casse-pied, cela se passe mal, et cela leur coûte cher. Avec tous les autres, les 99% des gens, cela se passe très bien et en toute bonne collaboration!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

C'est en effet le sens du raisonnement que je tenais.
Il serait même possible d'ajouter (verbalement) qu'un départ serait éventuellement possible fin janvier si le bien trouve preneur pour début février...

A noter qu'un accord écrit n'engagerait que le bailleur. Le locataire n'encourt aucune sanction autre que d'être condamné à payer ses arriérés de loyer et les dégâts locatifs éventuels.

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propertyladder
Pimonaute
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Je vous suis mais comment avoir confiance sans aucun écrit smile

Idée: envoi courrier très formel "votre contre préavis n'est pas valable. Vous devez envoyer un préavis valable d'une durée de 3 mois. "
Et j'ajoute de lui demander de m'appeler afin de voir si l'on peut trouver un arrnagement qui pourrait satisfaire les 2 parties.
Tant que les arriérés ne sont pas payer, je n'écris pas qu'il est libre le 28 Février.

Bon compromis non?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

GT a écrit :

Au-delà de l'aspect légal concernant la date de fin de bail, 28/2/2015 ou 31/3/2015, il me semble utile que le bailleur s'interroge sur les intentions et la solvabilité du locataire et s'il n'a pas intérêt à ce que le bail prenne fin le plus tôt possible  de commun accord selon des modalités à convenir entre les parties.

S'il craint que le locataire s'avère insolvable (pas de montant ou de biens saisissables) ou de lourdes procédures , il aura peut-être intérêt à ce que le bail se termine le plus rapidement possible. Il est le mieux placé pour apprécier la situation. Il a  déjà fait état de retard de paiement de son locataire et de son souci concernant l'état dans lequel il retrouvera son bien.

S'il s'engage dans la voie de la résiliation de commun accord , il convient d'être très attentif au contenu de celui-ci et il est fortement recommandé de rédiger cet accord par écrit pour éviter toutes les contestations ultérieures.

Plus tôt , il retrouvera son bien, plus tôt il pourra le remettre en location.

Je partage le raisonnement, mais plutôt que de rédiger un accord écrit, je privilégierais la présentation d'une acceptation verbale présentée comme un geste de bonne volonté, en laissant clairement entendre qu'un retour est attendu (paiement des loyers et pas de conflit de fin de location) en contrepartie.

En gros : votre contre préavis n'est pas valable. Vous devez envoyer un préavis valable d'une durée de 3 mois. J'accepte cependant vu les circonstances de considérer la date de fin février pour fin de bail si de votre côté vous remplissez vos obligations...

Un accord écrit avec conditions est une autre possibilité... mais moins avenant qu'un accord verbal "dans le cadre de bonnes relations" qui me semble plus convaincant pour finaliser la fin de bail de manière amiable.

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propertyladder
Pimonaute
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

GT,
Je serai d'avis de suivre l'idée de Rexou; proposer un juste milieu, soit un fin de préavis au 28 Février.
Mon locataire est fonctionnaire, donc il a des revenus stables.
Certes il paie tard, certes il ne paie pas toujours les montants corrects, mais suite à une relance par avocat il y a quelques années, il s'est vite mis à jour.
J'ai peur en fait qu'il ne paie ni Novembre, ni Décembre et que la garantie (3 mois) ne suffisent à couvrir ces retards et les frais.

Donc proposer 3 mois mais à dater du 1er Décembre me semble judicieux.
Honnêtement, et financièrement, je n'ai aucune crainte d'aller au tribunal, ma couverture financière me le permet aisément.

Puis-je écrire cela dans ma réponse? Voire conditionner la durée du préavis au paiement de l'arriéré?

Exemple:
"Je ne peux accepter votre contre-préavis (j'invoque alors les raisons légales), vous pouvez par contre me renvoyer votre résiliation avec préavis de 3 mois et qui prendrait effet le 1er Janvier jusqu'au 31 Mars (staus quo donc par rapport à mon préavis).

Par contre, si vous deviez régler intégralement votre arriéré à la date du 5 Février 2015, le préavis prendrait fin le 28 Février.

What do you think?

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Au-delà de l'aspect légal concernant la date de fin de bail, 28/2/2015 ou 31/3/2015, il me semble utile que le bailleur s'interroge sur les intentions et la solvabilité du locataire et s'il n'a pas intérêt à ce que le bail prenne fin le plus tôt possible  de commun accord selon des modalités à convenir entre les parties.

S'il craint que le locataire s'avère insolvable (pas de montant ou de biens saisissables) ou de lourdes procédures , il aura peut-être intérêt à ce que le bail se termine le plus rapidement possible. Il est le mieux placé pour apprécier la situation. Il a  déjà fait état de retard de paiement de son locataire et de son souci concernant l'état dans lequel il retrouvera son bien.

S'il s'engage dans la voie de la résiliation de commun accord , il convient d'être très attentif au contenu de celui-ci et il est fortement recommandé de rédiger cet accord par écrit pour éviter toutes les contestations ultérieures.

Plus tôt , il retrouvera son bien, plus tôt il pourra le remettre en location.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Le problème soulevé est interpelant.

Dans le cas d'un bail de 9 ans, le preneur qui veut résilier son bail à l'échéance  doit notifier un congé au bailleur au moins 6 mois avant l'échéance en application de l'art. 3, § 1, al.2.

D'autre part, dans le même cas , le preneur peut mettre fin  à tout moment au bail moyennant un congé de 3 mois en application de l'art. 3, § 5

On ne peut que constater qu'il existe une discordance entre ces 2 délais.

Quid de la doctrine ? quid de la jurisprudence? Quid des arguments retenus dans la doctrine et la jurisprudence? La jurisprudence est-elle univoque? Y-a-il une jurisprudence majoritaire?

En ce qui me concerne, je n'ai fait que relayer la position de Bernard LOUVEAUX (délai de 3 mois  ds le chef du preneur nonobstant notification du congé de 6 mois par le bailleur) mais j'en ignore les fondations.

D'autres sources d'information ?

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

PIM a écrit :

Il ne s'agit pas ici d'une résiliation anticipée par le bailleur, mais d'une notification de congé, à l'échéance normale.

Cela n'enlève rien au droit du locataire de résilier le bail, à n'importe quel moment, moyennant préavis de 3 mois.

Quant à savoir si le contre-préavis donné indûment par le locataire est nul, je n'en sais rien, mais j'aurais tendance à considérer que le juge donnerait l'appréciation la plus favorable au locataire... et que donc le dit préavis démarre le 1er décembre mais est d'une durée de 3 mois.

Je partage cet avis : le locataire doit pouvoir donner un préavis de 3 mois, ce droit n'est à priori pas modifié par le courrier du bailleur.

Le raisonnement quant à l'appréciation d'un juge semble tout à fait réaliste. Ceci dit, vous pouvez présenter la chose comme une faveur dans le cadre de bonnes relations. Informer verbalement que le préavis n'est pas valable et pas conforme et qu'un nouveau préavis conforme aux dispositions légales devait être envoyé. Toutefois, vous êtes disposé à accepter de valider le préavis reçu quant à sa date de notification, mais rectifier la durée (portée à 3 mois). Cela ne causerait pas préjudice au bailleur qui disposerait de fait de 3 mois (déc/janv/fév) pour proposer son bien à la location. Ce geste implique bien sur une contrepartie quant au bon paiement des loyers...

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PIM
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

propertyladder a écrit :

Bonjour Bada et merci de votre message.

Excellente remarque à laquelle je n'avais pas pensé... La surenchère de préavis! smile

Un propriétaire donne 6 mois, le lendemain de la réception du courrier, le locataire peut-il donner son préavis de 3 mois?

Des avis?

Merci à tous

Je ne partage pas l'avis de Bada.

Il ne s'agit pas ici d'une résiliation anticipée par le bailleur, mais d'une notification de congé, à l'échéance normale.

Cela n'enlève rien au droit du locataire de résilier le bail, à n'importe quel moment, moyennant préavis de 3 mois.

Quant à savoir si le contre-préavis donné indûment par le locataire est nul, je n'en sais rien, mais j'aurais tendance à considérer que le juge donnerait l'appréciation la plus favorable au locataire... et que donc le dit préavis démarre le 1er décembre mais est d'une durée de 3 mois.

Mais d'autres intervenants ont peut-être un avis documenté différent.

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propertyladder
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Bonjour Bada et merci de votre message.

Excellente remarque à laquelle je n'avais pas pensé... La surenchère de préavis! smile

Un propriétaire donne 6 mois, le lendemain de la réception du courrier, le locataire peut-il donner son préavis de 3 mois?

Des avis?

Merci à tous

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bada
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Personnellement, je pense que le preneur ne peut ni donné de contre préavis d'un mois ni de préavis de 3 mois.
Un préavis de 6 mois par le bailleur existe déjà et le preneur ne peut plus donné son préavis qui serait assimilé à un contre préavis, qu'il ne peut pas donner.

Donc, le preneur doit aller jusqu'au terme du prévis de 6 mois qui correspond au terme des 9 ans.

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propertyladder
Pimonaute
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Merci pour cette réponse détaillée GT...

Réponse qui soulève une question:

Donc le locataire a la possibilité de quitter moyennant un préavis de 3 mois.
Le courrier reçu me parle de contre-préavis d'un mois notifié le 1er Décembre.

Est-ce que par conséquent, je pourrais:
1. "ignorer" ce contre-préavis (en lui envoyant un courrier bien entendu)
2. lui rappeler les articles de loi applicables
3. ainsi le forcer à me redonner un nouveau préavis "valable" qui ne pourrait débuter qu'à partir du 1er Janvier puisque nous sommes le 2 Décembre?

Par conséquent, nous partirions sur une fin de préavis au 31 Mars 2015, date que je lui avait signifiée.

Ou suffit-il simplement pour lui de "corriger" sa demande de contre-préavis en préavis de 3 mois mais débutant à la même date que le contre-préavis, soit le 1er Décembre.

Je pourrais aussi évidement utiliser ces faits comme éléments de négociation.

Encore merci pour vos précieuses interventions!

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

L'art. 102 de la loi du 5 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV) a apporté  au  livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, certaines modifications.

Il y a ainsi inséré un article 11 bis prévoyant pour le Roi la rédaction de trois annexes (une par région) contenant une explication de dispositions légales et l'obligation de joindre cette annexe au contrat de bail après la date d'entrée en vigueur dudit article 11 bis..

Cette annexe explicative devant  obligatoirement être jointe au contrat conclu entre les parties a fait l'objet de l' arrêté royal du 4 mai 2007 pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil. (Publication : 21-05-2007  et Entrée en vigueur : 21-05-2007)

En ce qui concerne  la législation fédérale relative aux baux à loyer, un chapitre de l'annexe en explique un certain nombre d'aspects essentiels  et, pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il renvoie  à la brochure " La loi sur les loyers ", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet.

On peut ainsi lire dans l'annexe que à l'issue de la période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance.

On peut aussi lire que si le bailleur met fin anticipativement durant la période de 9 ans au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif , le preneur peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.

Conclusion personnelle

Le bail ne prend pas fin par l'arrivée du terme de la période initiale. Ce terme doit être confirmé par un congé notifié au moins si mois à l'avance  (art. 3, §1er, al. 2 de la loi sur le bail de résidence principale). Ce congé ne doit pas être motivé par le bailleur.

Cette démarche du bailleur n'empêche pas le preneur d'user du droit général qu'il tient de l'art. 3, § 5 , al.1 de la loi précitée de donner congé à tout moment moyennant un préavis de 3 mois.

Mais  le preneur n'entre pas dans les conditions pour donner  un contre- préavis d'un mois. Il confond  2 situations, celle visée à l'art. 3, § 1er, al. 2 de la loi sur le bail de résidence principale  (pas de contre-préavis prévu par la loi) et celle visée à l'art. 3, § 5 , al. 3 de la même loi qui renvoie expressément aux situations visées aux § 2 à 4 du même article 3 ( contre-préavis d'un mois possible) et non à la situation visée à l'art. 3, §1er, al. 2 .

Pour faire bref, contre-préavis d'un mois du locataire : pas de possibilité ; préavis de 3 mois : possibilité ouverte au locataire mais il doit effectuer une démarche.

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Résiliation anticipative bail 9 ans

Mais effectivement, c'est en cas de résiliation anticipative du propriétaire que le locataire peut donner un contre-préavis d'un mois.

Vous n'êtes pas dans ce cas-ci, car c'est une confirmation de fin à l'échéance.
Le préavis est donc à donner par le locataire = 3 mois.

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propertyladder
Pimonaute
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Résiliation anticipative bail 9 ans

Bonjour à tous,

Je (propriétaire) loue un appartement à BXl sous bail de 9 ans.
Celui-ci vient à expiration le 31 Mars 2015.
J'ai donc envoyé un recommandé à mon locataire pour résilier ce contrat au bout des 9 ans, avec préavis de 6 mois comme prévu par la loi.

Cependant, celui-ci m'envoie un recommandé reçu ce matin et daté du 27 Novembre, me signalant qu'il partait le 31 Décembre, donc dans moins d'un mois.

Sauf erreur de ma part, le locataire se doit de me donner 3 mois de préavis non?
Et si c'est moins de 3 mois, il me doit un mois d'indemnités non?

Autre question, nous avons eu beaucoup de soucis de retard de paiement avec ce locataire (qui bien entendu ne paye plus du tout depuis le mois passé).
Il compte je présume sur la garantie locative pour ne pas devoir payer ces loyers.
Je crains de récupérer un appartement en mauvais état.

Ai-je intérêt à faire faire l'état des lieux de sortir par une tierce personne/société plus "neutre"? Si oui, vers qui me diriger?

Merci d'avance pour vos réponses.

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