Prorogation pour raisons exceptionnelles

Brolskoff · #1 06-12-2014 23:29:07

Je devrais quitter les lieux le 31 décembre à minuit, et entrer dans les nouveaux lieux au 1er janvier.

Organiser un déménagement la veille du jour de l'an est évidemment impossible. il m'est impossible de payer un déménageur, je dois compter sur l'aide bénévole d'amis.
Et vu mon âge (70 ans), il m'est évidemment impossible de déménager seul.

J'ai aussi très difficile à trouver un même bien (ou un bien semblable) aux mêmes conditions. Je cherche un studio, sur Bruxelles-est, avec un garage voisin, en rez-de-chaussée, avec cuisine et salle de bains (avec baignoire) équipés, si possible jardin, chauffage central, max 650€

J'avais demandé une prorogation de 6 mois. J'au reçu un mois "de grâce".
Quels motifs valides me permettraient d'obtenir une prorogation?
Puis-je faire valoir que le nouveau propriétaire peut aussi bien me remettre un prévis de 6 mois pour occupation personnelle, ce qui ne causerait aucun préjudice au propriétaire actuel concernant les mois sans occupation?

Himura · #2 07-12-2014 00:45:18

La fin de bail pour occupation personnelle ou familiale nécessite un préavis de 6 mois.
Pas sûr de bien comprendre la question réelle derrière la dernière phrase, mais si ça n'est pas le cas, vous avez droit à ce délai, afin de pouvoir vous retourner.

Brolskoff · #3 07-12-2014 06:18:26

Himura a écrit :

La fin de bail pour occupation personnelle ou familiale nécessite un préavis de 6 mois.
Pas sûr de bien comprendre la question réelle derrière la dernière phrase, mais si ça n'est pas le cas, vous avez droit à ce délai, afin de pouvoir vous retourner.

Un préavis de 6 mois a été donné dans le délai légal par le propriétaire actuel. Mais le bien est en cours de vente avec probable occupation personnelle du nouveau propriétaire. je suppose que le compromis a été signé. S'il est nécessaire d'avoir libération du bien, le nouveau propriétaire peut donner lui-même un préavis de 6 mois pour occupation personnelle. Le préavis donné par le propriétaire actuel n'est donc pas la seule solution, unique et indispensable, pour libérer le bien.

De plus, le nouveau propriétaire désire faire abattre un arbre planté à seulement un mètre de la mitoyenneté, et qui, clairement, de par ses racines, menace la stabilité du bâtiment situé à un mètre de lui. Il a convenu que le bien serait inhabitable avant cet abattage, qui nécessiterait le passage par le bien pour évacuer l'arbre dont la hauteur est d'environ 20 mètres. L'abattage de cet arbre nécessite l'accord de la copropriété (il est à sa charge) et l'accord de la commune. Je pourrais donc suggérer de pouvoir entre-temps occuper le bien, ce qui limiterait la perte de revenu locatif des deux propriétaires (l'ancien et le nouveau).
De plus, je peux œuvrer à des solutions qui permettraient cet abattage tout en restant moi-même dans le bien... en en subissant malgré tout certains inconvénients.

Je conteste donc la nécessité de libérer d'urgence le bien afin de rendre sa vente possible.
C'est UN DES motifs pour lesquels je demande une prorogation.

La loi parle aussi des "grand âge" du locataire: ce qui est imprécis. Dans quelle mesure 70 ans est-il un "grand âge" pour la jurisprudence?

La jurisprudence parle aussi de difficulté à trouver un logement équivalent au même prix.

PIM · #4 07-12-2014 09:32:32

brolskoff a écrit :

Mais le bien est en cours de vente avec probable occupation personnelle du nouveau propriétaire. je suppose que le compromis a été signé. S'il est nécessaire d'avoir libération du bien, le nouveau propriétaire peut donner lui-même un préavis de 6 mois pour occupation personnelle.

La mise en vente n'est pas une condition légale de résiliation du bail en cours.

Si l'acquéreur veut l'occuper lui-même, il peut résilier, (pour faire court) moyennant préavis de 6 mois donné dans les 3 mois à dater de l'acte authentique.

Ce n'est donc pas la même chose que ce que vous écrivez à cet égard... et vos droits de locataire sont mieux protégés que vous ne l'imaginez et/ou que votre bailleur actuel tente de vous faire croire.

Qu'entendez-vous par "Un préavis de 6 mois a été donné dans le délai légal par le propriétaire actuel." ?
Ne s'agirait-il pas plutôt de la notification du congé à son échéance normale ?

Si vous souhaitez vous défendre correctement, ne mélangez pas les concepts.
(d'où l'utilité de notre forum....)

Pour le "grand âge": c'est laissé à l'appréciation du juge.

Pour l'abattage de l'arbre: je ne vois pas en quoi cela rendrait l'immeuble inhabitable (les parties découpées pouvant, je suppose, rester dans le jardin, en attendant leur évacuation plus tard).
Un arbre à découper ne me semble en tout cas pas relever de l'urgence : il a eu le temps de pousser, non ?

J'avais demandé une prorogation de 6 mois. J'ai reçu un mois "de grâce".

demandé et obtenu de qui ? Du bailleur ou déjà en justice ?

Brolskoff · #5 07-12-2014 10:51:20

PIM a écrit :

...Si l'acquéreur veut l'occuper lui-même, il peut résilier, (pour faire court) moyennant préavis de 6 mois donné dans les 3 mois à dater de l'acte authentique

C'est bien ce que je voulais dire

PIM a écrit :

Ne s'agirait-il pas plutôt de la notification du congé à son échéance normale ?

c'est bien ce que j'aurais dû dire!

PIM a écrit :

...Pour l'abattage de l'arbre: je ne vois pas en quoi cela rendrait l'immeuble inhabitable (les parties découpées pouvant, je suppose, rester dans le jardin, en attendant leur évacuation plus tard)...

L'évacuation devrait se faire en passant dans le bien loué, petit studio (16m² pour le pièce d'habitation) en rez-de-chaussée. Il semble logique de profiter de ce que le bien n'est pas occupé pour procéder à cette opération. Quant à avoir poussé, le problème aurait dû être résolu il y a une dizaine d'années... à mon entrée. Le (futur éventuel) nouveau propriétaire semble donc tenir à ce que cet abattage soit réalisé avant son occupation. Les racines pénètrent sur plus de trois mètres dans le jardin voisin (et dans le mien également), en surface du sol.. et très probablement aussi sous le sol d'un garage mitoyen. Le mur de ce garage porte d'ailleurs une fissure dont l'arbre est peut-être la source. Il est situé à 80cm de ce mur, et fait 20 mètres de haut. Une grosse racine de plus de 20cm de diamètre part droit vers ce mur. Il dépasse le toit de l'immeuble. Tout arbre de haute tige devrait se trouver à plus de 2 mètres de toute mitoyenneté, suivant les prescriptions légales.

PIM a écrit :

.:J'avais demandé une prorogation de 6 mois. J'ai reçu un mois "de grâce".
demandé et obtenu de qui ? Du bailleur ou déjà en justice ?

en justice, lors d'un premier passage. Jugement du 05/11, reçu le 05/12 seulement. l'affaire repasse le 10/12 pour les autres requêtes et je pense introduire une demande de requête reconventionnelle.

PIM · #6 07-12-2014 12:40:08

Je fais le résumé suivant de la situation, sans vouloir être désagréable, mais réaliste:

En clair, sur base de ce que j'en ai lu dans vos divers messages: il s'agit de la fin légitime d'un bail. Vous êtes prévenu depuis déjà presque 6 mois qu'il faut libérer les lieux à la date d'échéance contractuelle prévue. Vous avez demandé au juge de paix une prorogation de 6 mois et vous en avez obtenu un mois. Vous cherchez actuellement 36 moyens, à tout-va, pour rester plus longtemps dans les lieux...

Cela me paraît mal engagé, votre affaire...

Et votre bailleur sortant, qui a légitimement dû croire qu'il est dans son bon droit, a probablement promis à son acquéreur que les lieux seraient libres à la vente...

grmff · #7 07-12-2014 14:10:56

Je suis assez d'accord avec Pim. C'est compliqué.

Je devrais quitter les lieux le 31 décembre à minuit, et entrer dans les nouveaux lieux au 1er janvier.

C'est le cas de tout le monde. A chaque changement de locataire, je me retrouve avec le même questionnement. Il n'est jamais arrivé de ne pas avoir une solution. L'un déménage plus tôt, ou l'autre plus tard.

Le plus important, c'est de savoir comment contourner les problèmes pour chacun:
1. quand doit avoir lieu l'abattage? (A mon avis, selon ta description, impossible d'abattre et d'évacuer si le studio est encore occupé)
2. quand doit avoir lieu l'acte d'achat?
3. as-tu trouvé un studio? Ou pas encore?
4. Pourquoi Bruxelles où les prix sont le triple de Charleroi et le double du reste de la Belgique? Ta vie ne serait-elle pas plus simple avec un loyer de 300€ plutôt que de 650? A Charleroi, j'ai un appart 3 chambres de 100m2 à 620€ à louer... (hors des charges communes - mais pas de charges de syndic...) - mes studios sont plutôt à 380€+charges. Demande à Bé...
5. Que va faire le nouveau proprio? Occuper lui-même? Relouer? Ne peux-tu relouer ce studio après avoir été habiter quelque part pendant les travaux?
6. Les proprios (futur et et futur) craignent que tu t'incrustes. Pourquoi? Problème de payement du loyer?

Bref, des pistes à explorer et des solutions à apporter.

Brolskoff · #8 07-12-2014 14:45:24

grmff a écrit :

Je suis assez d'accord avec Pim. C'est compliqué.
Citation :Je devrais quitter les lieux le 31 décembre à minuit, et entrer dans les nouveaux lieux au 1er janvier.
C'est le cas de tout le monde. A chaque changement de locataire, je me retrouve avec le même questionnement. Il n'est jamais arrivé de ne pas avoir une solution. L'un déménage plus tôt, ou l'autre plus tard.
Le plus important, c'est de savoir comment contourner les problèmes pour chacun:
1. quand doit avoir lieu l'abattage? (A mon avis, selon ta description, impossible d'abattre et d'évacuer si le studio est encore occupé)
2. quand doit avoir lieu l'acte d'achat?
3. as-tu trouvé un studio? Ou pas encore?
4. Pourquoi Bruxelles où les prix sont le triple de Charleroi et le double du reste de la Belgique? Ta vie ne serait-elle pas plus simple avec un loyer de 300€ plutôt que de 650? A Charleroi, j'ai un appart 3 chambres de 100m2 à 620€ à louer... (hors des charges communes - mais pas de charges de syndic...) - mes studios sont plutôt à 380€+charges. Demande à Bé...
5. Que va faire le nouveau proprio? Occuper lui-même? Relouer? Ne peux-tu relouer ce studio après avoir été habiter quelque part pendant les travaux?
6. Les proprios (futur et et futur) craignent que tu t'incrustes. Pourquoi? Problème de payement du loyer?
Bref, des pistes à explorer et des solutions à apporter.

Je n'ai plus de contact avec l'éventuel futur propriétaire. L'actuel veut revendre à quelqu'un de sa famille, et le fils viendrait y habiter.
Pour l'abattage de l'arbre, j'ai une solution en passant par le toit d'un garage, à l'arrière de mon jardin. Je connais quelqu'un qui m'y donnera accès.
Pour cet abattage, j'ai l'impression qu'aucune démarche n'a été entreprise.
J'ignore si le compromis a été signé. Fin septembre, un expert est passé pour l'établissement du PEB.
Je ne trouve pas de studio, en rez-de-chaussée, avec garage, et cuisine et SDB équipée. J'occupais ce genre de bien il y a 20 ans (1995). Il a été vendu. J'ai dû quitter parce que le nouveau propriétaire voulait y habiter. J'ai cherché un an (de septembre 1994 à octobre 1995). J'ai trouvé ce studio en passant devant: aucune annonce n'avait été placée pour le louer.
Je cherche également dans la région des collines (Ath, Lessines, Enghien etc...)

Le problème est que pour déménager, je peux bénéficier de l'aide d'amis et d'une camionnette. Mais évidemment pas le 31 décembre!!!
J'ai loué un garage pour y entreposer un maximum. Pour déménager ensuite quelques grosses pièces (frigos...) en un jour. Mais le propriétaire du garage me demande maintenant de le vider: ils veulent faire de travaux de toiture.
De plus, je devais avoir droit à un logement social. Mais la société n'a pas noté mon changement d'adresse précédent, mon dossier a été supprimé, j'ai dû réintroduire ma demande. Je cherche aussi du côté des AIS.

Bref, les jours passent et les difficultés s'accumulent.

GT · #9 07-12-2014 16:41:07

Je ne suis pas insensible à la situation développée.

Pour fixer le cadre légal, je suggère à l'intervenant de lire et de partager un article publié par l'Atelier des droits sociaux. Une différence y est relevée entre "la prorogation pour circonstances exceptionnelles" visée à l' art. 11 des dispositions particulières du code civil réglant les baux relatifs à la résidence principale du preneur et "le délai de grâce" visé à l'art. 1244 du même code.

Attention aussi aux questions de procédure.

http://www.atelierdroitssociaux.be/download/file/fid/222
ATELIER DROIS SOCIAUX

Brolskoff · #10 07-12-2014 18:12:42

GT a écrit :

http://www.atelierdroitssociaux.be/download/file/fid/222
ATELIER DROIS SOCIAUX

merci beaucoup pour ces infos très complètes et très précises

Brolskoff · #11 07-12-2014 18:25:02

grmff a écrit :

. Les proprios (futur et et futur) craignent que tu t'incrustes. Pourquoi? Problème de payement du loyer?

Le propriétaire est évidemment au courant de ma situation précaire.
Lorsqu'il y a eu retard de payement d e loyer, un dialogue a toujours été établi et un plan de rattrapage suivi. Cela a hélas été les cas en 2013. Depuis novembre 2013 jusque avril 2014, le retard a été rattrapé. Reste le problème des charges locatives "CPAS" qui sont payées par le CPAS bien après la date à laquelle elles sont sensées être payées par le bail: c'est pourquoi je proposais d'utiliser une partie de la garantie locative, qui est de trois mois alors que théoriquement elle ne devrait être que de deux mois.

Donc, si le propriétaire a des inquiétudes à ce sujet, je crois qu'il se rend compte que des biens semblables au sien sont vraiment très rares, et que j'aurai donc des difficultés à trouver de semblables.

Rares sont les rez-de-chaussée avec cour ou jardin. plus rares en studios avec salle de bains et cuisine équipée. Et beaucoup plus rares avec garage. Pour des raisons de santé je dois faire de la marche ou du vélo. Je dispose de plusieurs vélos. Un garage avec appartement à l'étage pourrait convenir s'il y a au moins une chambre. Mais à Bruxelles, c'est hors de mes possibilités.
Un petit détail qui ne simplifie pas les choses: je m'occupe de trois chats (enfin, c'est plutôt eux qui m'ont choisi ;-) ) , le jardin nous simplifie donc la vie à tous. A 4 dans un studio en étage, ce serait invivable.

Reste bien entendu la solution du logement social... qui vient de tomber à l'eau, pour une durée de 6-7 ans, sans même de garantie de trouver un logement adéquat.

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