parkings non vendus

croquette · #1 11-12-2014 21:20:38

Merci Luc,
Enfin une réponse concrète !

luc · #2 11-12-2014 21:13:04

@croquette

Tant votre syndic que le notaire de l’ACP sont d’accord que les lots sont des lots privatifs, qui appartiennent à tous les CP en indivision d’une copropriété normale (donc pas en copropriété forcée = pas géré par l’ACP).

La procédure « Sortie d'indivision »documenté sur le site des notaires devrait être suivi.

J’en cite des phrases clés, important dans le cadre du sujet :

Si tout le monde s'entend ...
La solution la plus simple est de décider de mettre l'immeuble en vente. Cette vente peut se faire de gré à gré ou publiquement. Il faut déjà s'entendre sur le principe de la mise en vente et décider ensemble du mode de vente.
(…)
Autrement, ce sera par la voie judiciaire
Le Code Civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester en indivision. Cela signifie que chaque copropriétaire peut exiger de recevoir "sa part" et peut donc forcer la vente de l'immeuble.
La procédure pour y arriver n'est pas si aisée. Il faut tout d'abord s'adresser au Tribunal de Première Instance pour introduire une procédure en "assignant" les autres propriétaires. Cela veut dire qu'un huissier devra se présenter chez chacun d'eux pour leur notifier la date à laquelle la procédure sera introduite devant le Tribunal. Cette procédure s'introduit par l'intermédiaire d'un avocat et le Tribunal prononcera un jugement ordonnant la sortie d'indivision et nommera un notaire pour procéder aux opérations de vente et de partage du prix. Si un des copropriétaires s'oppose à cette vente, il devra faire valoir ses arguments auprès du Tribunal lors de l'audience. Celui qui n'accepte pas la décision du Tribunal peut toujours aller en appel et la procédure est suspendue jusqu'à ce que la Cour d'appel ait prononcé son arrêt.
(…)

Allez chez votre notaire et demandez-lui comment procéder concrètement.

Probablement :

1. Point à l’OJ et notifier la décision aux CP et résidents.

2. Attendre 4 mois, pour voir si un CP ou résident conteste la décision.

3. Si accord et pas de contestation chez le JP, procéder à la vente publique normale.

4. Si pas accord, mais pas de contestation chez le JP, un CP peut aller au Tribunal Civil, mais il doit d'abord assigner les autres CP, donc des frais qui vont dépasser les 10.000 EUR pour les 80 appartements. A provisionner par celui qui demande. À payer par tous les CP, si la vente publique a lieu. Les frais d’avocat des CP assignés ne peuvent pas être mis à charge de l’ACP. Celui qui veut contester la vente forcée doit prendre un avocat …

rexou · #3 11-12-2014 20:35:25

croquette a écrit :

Peut-on demander à un juge de désigner un notaire pour procéder à la vente publique des 7 parkings, financés par tous les copropriétaires, mais qu'aucun propriétaire ne veut acheter aujourd'hui ?
Je souhaite que les interventions des pimonautes soient constructives, qu'elles ne soient plus des supputations d'intentions cachées ou une remise en cause des procédures suivies.
Les propriétaires résidents sont demandeurs et les propriétaires bailleurs (80% des quotités) refusent cette proposition.
La démarche que je me propose de suivre est-elle légale ? Quels sont les procédures que vous recommandez ?

- "Peut-on demander à un juge de désigner un notaire..." : oui ! mais la décision doit émaner d'une majorité de votes en AG.
- Si l'AG vote un choix qui nuit à votre intérêt, vous pouvez, à vos frais et à vos risques, endéans les 4 mois qui suivent, saisir un juge de paix.
- La démarche est en effet légale. Perso, je ne la recommande pas. Vous le dites : "Les propriétaires résidents sont demandeurs et les propriétaires bailleurs (80% des quotités) refusent cette proposition." Vous ne représentez pas la majorité.

Toutes ces réponses vous ont déjà été communiquées. Qu'attendez-vous d'autre ?

croquette · #4 11-12-2014 20:24:54

Mon objectif est que la résidence (80 appartements) puisse disposer de quelques parkings "visiteurs", compte tenu du fait que la chaussée longeant l'immeuble a été placée en zone bleue.

Seuls un ou deux des propriétaires résidents ont acheté l'un des nouveaux parkings, pour ne l'utiliser que quelques jours par an, et ils rendent service occasionnellement à d'autres résidents.

Les propriétaires bailleurs s'opposant au stationnement sur les parkings non vendus, malgré leur utilisation très limitée quand ils sont accessibles, je considère toujours leur position comme vexatoire : ils n'y perdraient rien puisqu'ils louent leur appartement garage ou parking extérieur inclus.

J'en reviens à ma question de base pour que ces parkings ne s'ajoutent pas à la liste des travaux inutiles de la résidence :

Peut-on demander à un juge de désigner un notaire pour procéder à la vente publique des 7 parkings, financés par tous les copropriétaires, mais qu'aucun propriétaire ne veut acheter aujourd'hui ?

Je souhaite que les interventions des pimonautes soient constructives, qu'elles ne soient plus des supputations d'intentions cachées ou une remise en cause des procédures suivies.

Les propriétaires résidents sont demandeurs et les propriétaires bailleurs (80% des quotités) refusent cette proposition.

La démarche que je me propose de suivre est-elle légale ? Quels sont les procédures que vous recommandez ?

rexou · #5 11-12-2014 19:59:12

croquette a écrit :

Arrêtez de me donner de mauvaises intentions: je réponds à un besoin des résidents et non à un besoin personnel.
il existe encore des gens qui ne pensent pas qu'à eux mêmes.

Dans ce cas, votre attitude personnelle est en effet fort louable. Mais vous semblez vouloir imposer ce choix à des bailleurs qui ont investi et espèrent rentabiliser leur argent. Vous êtes libre de votre choix, que vous exprimez par votre vote. Vous pouvez aussi tenter de convaincre d'autres CP (en AG ou hors AG, peu importe)... mais vous ne pouvez pas décider pour les 80 CP. Ne pas partager vos vues n'est pas une attitude vexatoire...

luc · #6 11-12-2014 11:12:51

croquette a écrit :

A Rexou :
N'oubliez pas que la route devant la résidence est une zone bleue.
Je suis l'un des sept à avoir acquis un des parkings alors que je disposais déjà d'un garage.
j'autorise régulièrement l'un ou l'autre des résidents à utiliser ce parking.
qui va acheter un parking pour qu'il soit utilisé 3 ou 4 fois par an ?
NOUS N'AVONS PAS DE PARKINGS VISITEURS et il y a plus de 80 appartements !
Arrêtez de me donner de mauvaises intentions: je réponds à un besoin des résidents et non à un besoin personnel.
il existe encore des gens qui ne pensent pas qu'à eux mêmes.

croquette · #7 11-12-2014 11:00:26

A Rexou :

N'oubliez pas que la route devant la résidence est une zone bleue.

Je suis l'un des sept à avoir acquis un des parkings alors que je disposais déjà d'un garage.

j'autorise régulièrement l'un ou l'autre des résidents à utiliser ce parking.

qui va acheter un parking pour qu'il soit utilisé 3 ou 4 fois par an ?

NOUS N'AVONS PAS DE PARKINGS VISITEURS et il y a plus de 80 appartements !

Arrêtez de me donner de mauvaises intentions: je réponds à un besoin des résidents et non à un besoin personnel.

il existe encore des gens qui ne pensent pas qu'à eux mêmes.

rexou · #8 10-12-2014 23:09:55

croquette a écrit :

J'ai accepté que l'on transforme cette partie de parc avec une promesse de rendement.
Les premières ventes ont compensés les frais de ces travaux.
La vente des derniers parkings constitueraient un bénéfice, que je souhaite, mais, si personne n'en veut, ils pourraient pour le moins rendre la vie des propriétaires résidents plus agréable.

"Vous avez accepté" ??? Non, vous avez participé à un vote et la majorité a accepté.

Et la majorité décidera s'il convient comme vous le souhaitez, de "rendre la vie des résidents plus agréable".

Mais votre raisonnement n'est pas cohérent : si les parkings sont déjà en surnombre, en quoi le fait d'augmenter l'offre peut-il augmenter l'agrément des résidents ?

Ou alors, vous voulez disposer de parkings, mais sans devoir acheter ni louer... Voilà la motivation de votre démarche. Ces parkings qui ont été financés par l'ensemble des CP dont une majorité de bailleurs notamment. Et leur refus vous semble vexatoire ???

Selon moi, et certainement selon ces CP (investisseurs) aussi : vous voulez profiter et jouir d'un parking, c'est fort simple : PAYEZ ! Location ou achat, selon ce que permettra la décision de l'AG. Mais ne revendiquez pas un droit gratuit à l'agrément. Peu importe que ce soit d'un bloc A ou C, pour vos visiteurs, pour n'importe qui ou n'importe quel usage. Droit de jouissance = obligation de payer. Le confort a un prix.

Concernant les quotités des votes, si une décision a été prise en 2013 à l'unanimité des personnes présentes, elle est validée et ne peut plus être contestée. Et comme dit Panchito, les absents n'ont rien à dire.

luc · #9 10-12-2014 22:42:41

andre78fr a écrit :

C'est quoi une majorité qualifiée si c'est pas les 3/4 et 4/5 ???

- majorité absolue = 50% +1 (voir le § 8 cité ci-devant)
- majorité 3/4, 4/5 des présents ou représentés ou 100% des CP (voir Art. 577-7 CC)

andre78fr · #10 10-12-2014 22:09:13

Excusez moi, je poursuis discrètement ma digression sur les majorités :

Tout le monde est d'accord sur le fait que les majorités qualifiées de 75% et 80% se prennent sur le nombre de présents et représentés comme les décisions courantes de l'article 577.6 et non sur la totalité comme les décisions à l'unanimité du 577.7 ???

La rédaction du code civil n'est pas tout à fait claire là dessus !!! je lis :

§ 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf si la loi ou les statuts exigent une majorité qualifiée.

C'est quoi une majorité qualifiée si c'est pas les 3/4 et 4/5 ???

panchito · #11 10-12-2014 21:48:52

ils pourraient pour le moins rendre la vie des propriétaires résidents plus agréable.

Ils? Qui Ils?

C'est vous les propriétaires (actionnaires) qui avez les pleins pouvoirs et êtes aux manettes.

personne d'autre....

panchito · #12 10-12-2014 21:45:41

Mais à qui donc voulez-vous vendre des emplacements de parking sur une propriété privée alors qu'il y a en suffisance et donc aucune demande?

La commune et l'urbanisme avait marqué son accord pour transformer un parc en parking??

D'habitude tant la commune que l'urbanisme sont totalement à l'encontre de création de nouveaux parkings qui défigurent l'environnement et sont totalement anti-écologique.

C'est une commune de Bruxelles-Capitale? Et vous avez eu le permis d'urbanisme? En quelle année?

croquette · #13 10-12-2014 21:39:30

J'ai accepté que l'on transforme cette partie de parc avec une promesse de rendement.

Les premières ventes ont compensés les frais de ces travaux.

La vente des derniers parkings constitueraient un bénéfice, que je souhaite, mais, si personne n'en veut, ils pourraient pour le moins rendre la vie des propriétaires résidents plus agréable.

panchito · #14 10-12-2014 21:35:30

Oui il faut bien les 4/5 des personnes présentes et/ou représentées en AG.

On se moque éperdument de ceux qui sont absents et qui n'ont pas pensé à donner leur procuration. Ces je-m'en-foutistes n'ont évidemment pas droit au vote! Ni à la contestation!
Ils n'avaient qu'à se donner la peine d'être présents ou de se faire représenter légalement en donnant procuration.

Le Juge trouverait parfaitement "indécent" que ce type de personnage je-m'en-foutiste ait le culot de contester une décision prise en AG alors qu'il ne s'est même pas donné la peine d'être présent et n'a même pas pensé à donner sa procuration!! Il se fera certainement débouter vite fait bien fait!

andre78fr · #15 10-12-2014 21:28:53

Je n'ai pas suivi la discussion "parking" mais permettez moi juste de réagir à :

rexou a écrit :

L'unanimité requise est bien celle des personnes présentes ou représentées à l'AG.

Une telle majorité n'existe pas ; l'unanimité c'est forcément sur toutes les voix (art 577.7 §3) et il me semble qu'il est question ici d'une majorité des 4 / 5 :

2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ;
b) de la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ;
c) de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.

rexou · #16 10-12-2014 21:02:39

croquette a écrit :

Je rejoins le point de vue de Dach, je précise que le nouvel acte de base a été approuvé à l'unanimité des personnes présentes à l'AG 2013 mais pas à l'unanimité des propriétaires.
Je conteste le point de vue de Rexou car le fait de laisser le libre accès aux parkings non vendus ne dévalue en rien la propriété des bailleurs puisque ceux-ci louent leur appartement garage ou parking extérieur inclus.

L'unanimité requise est bien celle des personnes présentes ou représentées à l'AG. De plus, une contestation devait être introduite en justice dans un délai de 4mois suivant la notification du PV de l'AG pour être valide. Trop tard.

Vous contestez mon point de vue qui diffère du vôtre, mais d'une part vous n'argumentez pas et d'autre part, et surtout, c'est la majorité qui décide en toute liberté. Bailleurs ou pas, que cela vous plaise ou pas.

Mais quel est votre intérêt personnel pour vous investir à ce point dans la contestation des décisions prises ?

rexou · #17 10-12-2014 20:52:45

L'ACP a conçu ces parkings et leur a attribué des quotités. Il me semble que ces lots deviennent privatifs après avoir été vendus. Les invendus font partie intégrante de la copropriété, et donc assimilables à titre provisoire à des communs. Mais impossible à préciser sans connaitre toutes les dispositions de l'acte de base.

Les bailleurs louent avec garage/parking inclus ou non, c'est leur problème, leur choix et leur droit. Mais une offre surabondante fait chuter la demande, donc les prix, dans tous les cas. Leur attitude n'est pas vexatoire, elle est cohérente.

Les locataires sous-louent leur garage ou parking s'ils le souhaitent et si leur bail ne l'interdit pas. Et bien sur, s'ils trouvent un amateur ! Qui va louer un parking alors que celui-ci côtoie des emplacements gratuits en surabondance ?

croquette · #18 10-12-2014 20:30:57

Je rejoins le point de vue de Dach, je précise que le nouvel acte de base a été approuvé à l'unanimité des personnes présentes à l'AG 2013 mais pas à l'unanimité des propriétaires.

Je conteste le point de vue de Rexou car le fait de laisser le libre accès aux parkings non vendus ne dévalue en rien la propriété des bailleurs puisque ceux-ci louent leur appartement garage ou parking extérieur inclus.

Au sujet de ma popularité au sein des copropriétaires, les résidents sont raisonnables et les bailleurs on tendance à se taire, ils votent.

Il n'y a pas de location d'annexes aux personnes extérieures à la résidence et en fait les locataires sous-louent leur garage ou leur parking extérieur s'ils n'en ont pas le besoin.

L'attitude des bailleurs semble vexatoire.

croquette · #19 10-12-2014 19:22:39

Comme je l'ai déjà dit, des quotités sont attribuées à chacun parkings extérieurs, et la propriété des parkings non vendus est attribuée à "l'ACP" ?

Le syndic ne nous a pas transmis le document relatif à l'enregistrement de ces parties, puis-je en demander copie auprès du bureau des hypothèques ?

A ma connaissance, les charges payées par le propriétaire qui ne dispose que d'un parking extérieur sont proportionnelles à ses quotités ! Elle participe à l'ensemble des charges de la copropriété : nettoyage des communs, entretien de façade, ...

panchito · #20 10-12-2014 18:07:27

qu'ils soient définis sous forme de lots distincts

S'il s'agit de "lot" alors:
- ils ont des quotités associées et les propriétaires paient des charges en rapport avec ces quotités

- ils figurent nommément dans les actes d'achat et de vente des copropriétaires qui en ont

- ils figurent dans l'acte de base avec les quotités associées

croquette · #21 09-12-2014 12:51:49

Ma propriété comporte environ 80 appartements répartis en trois blocs.

Deux des blocs ont leur accès à rue et, bien qu’il s’agisse d’une zone bleue, les résidents de ces deux blocs parviennent habituellement à se garer pour décharger leurs courses ou pour revenir chez eux quelques minutes.

L’entrée du troisième bloc, par contre, se trouve dans la propriété, le long d’une voie d’accès permettant d’arriver à l’arrière des bâtiments : elle doit assurer le passage des pompiers et aucune voiture ne devrait se parquer sur cette voie.

Mais, pour les mêmes raisons que celles évoquées ci-dessus pour les résidents des deux premiers blocs, les résidents ne respectent pas cette obligation et rien ne semble les convaincre : des blocs de béton ont été placés sur les trottoirs pour éviter de se parquer à cheval, des panneaux stationnement et arrêt interdits, les bordures ont été peintes en jaune et blanc.

On constate chaque jour la présence d’une ou deux voitures sur cette voie intérieure.

En 2008, le conseil de gérance a proposé de créer de nouveaux parkings. Le permis d’urbanisme a été accordé et le syndic a obtenu l’accord unanime des propriétaires pour transformer cette zone de parc en zone de parking. Ces parkings sont situés à proximité de l’entrée du 3ème bloc.

Une estimation des besoins a été faite et il a été décidé de créer 14 nouveaux parkings : garages et parkings ensemble, il y aurait ainsi autant d’emplacement de stationnement que d’appartements.

Les travaux ont débutés en décembre 2009. Lors de l’AG 2010, 6 propriétaires ont demandé à acquérir l’un des nouveaux parkings. L’acte de vente fut rédigé fin 2011, un seul propriétaire s’était ajouté aux 6 premiers.

Lors de l’AG 2011, plus de 85% des votes exprimés acceptent que les parkings non vendus puissent être loués. Dans un premier temps, des blocs de béton sont placés sur ces parkings pour éviter l’occupation sauvage de ces parkings, ils seront ensuite remplacés par des étriers.

L’intention était de susciter ainsi l’intérêt d’éventuels acheteurs ou loueur mais il n’y eu aucun candidat jusqu’à fin 2013.

Durant l’année 2014, les étriers furent abaissés sans pour autant entraîner un stationnement sauvage excessif, et en observant toujours une ou deux voitures en stationnement chaque jour sur la voie d’accès à l’arrière.

La pose de blocs de béton et d’étriers sur les parkings non vendus n’avait pas fait l’objet d’un vote en AG : cet « oubli » a été corrigé lors de l’AG 2014.

- 90 % des votes exprimés refusent de considérer les parkings non-vendus comme des zones communes

- 90 % des votes exprimés refusent que l’on puisse stationner sur ces parkings

En fait 11 des 15 propriétaires habitant la résidence ont voté en faveur du stationnement ou se sont abstenus.

« L’opposition » est constituée des propriétaires bailleurs (+/- 50), dont le conseil de copropriété : une réflexion entendue « Si moi j’ai dû payer pour mon parking, ceux qui veulent se parquer là devront aussi payer ! »

Certains des résidents n’ont pas besoin parking et ils sous-louent l’emplacement dont ils disposent : le marché est saturé mais nous ne disposons toujours pas d’emplacements pour faciliter la vie des résidents du 3ème bloc ou pour les médecins, les infirmières à domicile, le CPAS, … et bien entendu les personnes rendant visite à l’un des résidents car n’oublions pas que la chaussée en face de la résidence est en zone bleue.

Le syndic serait selon Luc en accord avec moi ? Le syndic suit avant tout le conseil de copropriété qui, il y a quelques mois, m’a ordonné de ne plus m’occuper de ces parkings !

En ce qui concernent les « gros » propriétaires bailleurs : la moitié des appartements du 3ème bloc appartient à un seul propriétaire !

De Rexou : « l'important est de respecter l'intérêt commun !!! »

De Luc : L'intérêt commun de la communauté des copropriétaires n'équivaut pas l'intérêt général de l'ACP.

Ne devrait-on pas aussi se soucier de l’intérêt des résidents, propriétaires ou locataires ?

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