Pas de caution à l'achat ?

Himura · #1 25-01-2015 23:45:14

Ce n'est pas forcément foutu, si c'était prévu dans le bail.
A vérifier donc (peut-être que l'ancien propriétaire ne l'a simplement jamais réclamé).

didier21 · #2 24-01-2015 13:37:37

Merci Francis

Francis · #3 24-01-2015 10:23:10

Pas nécessairement besoin de passer par un état des lieux (qui peut faire peur au locataire) mais simplement établir un petit document, daté et signé, qui reprend avec détails les travaux réalisés.
Vous en profitez pour faire quelques photos des travaux (et du reste) qui pourront toujours servir de présomption à défaut de preuve.

Pour la garantie, c'est foutu, sauf un geste du locataire.

didier21 · #4 24-01-2015 00:55:00

Bonsoir, voici les détails :

Je souhaite un état des lieux, car j'ai acheter le bien en piteuse état et que j'ai :

Refais complétement (appareil + câblage) l'installation électrique (valider par Vincotte ) + nouveau raccordement au compteur

Pour éviter l'accumulation de bouteille de gaz à l’intérieur à coté d'un chauffe eau d'après guerre, j'ai fais placer : un compteur (ouverture de la voirie) + nouvelle installation à travers le logement + nouveau chauffe eau par une entreprise agréer

Fais ramoner les cheminées oublier depuis des années

Fais vider le jardin

Nouveau meuble de salle de bain

Soit +- 10.000 euros de remise aux normes et d'améliorations

Le précédent propriétaire, n'a pas demander de caution (case barré de le bail type ) et il n'y a jamais eu d'état des lieux

Afin de valider la remise en état, je souhaiterai laisser une trace daté de la bonne remise en ordre, juste par prudence pour le futur au cas ou ..... la caution, c'est + un principe pour payer le vide locatif en cas de décès de la personne qui n'est pas en très bonne santé.

Le reste du bail ne change pas, c'est un bon payeur 1,5 ans avec toujours quelques jours d'avance, personne très heureuse de l'état actuel ( est rester 3h30 dans le bain à chanter quand le chauffagiste à eu fini le chauffe eau et que je travaillai sur l'installation électrique) mais comme il invite souvent des amis pas très regardant ... dans le logement ... j'ai pas envie de mauvaises surprises.

Merci de tout vos commentaires

grmff · #5 15-01-2015 15:29:43

Pour ce qui est des états des lieux, je ne peux que rappeler mon expérience d'un locataire sans état des lieux d'entrée, qui a été condamné aux frais de remise en état, et notamment les peintures, à la sortie. Sur base du simple fait que jamais il n'aurait été acceptable de recevoir l'appartement dans cet état-là à l'entrée... Le juge a estimé que c'était impossible qu'un proprio loue en l'état.

Par ailleurs, le témoignage peut aussi être valable. Par exemple, pour prouver le bon état d'entretien du jardin, on peut produire des photos du locataire précédent.

ChristopheDelagrange · #6 15-01-2015 15:27:29

max11 a écrit :

Mais pas vraiment applicable dans ce cas-ci car si le nouveau propriétaire à la facture d'une nouvelle salle de bain, il voudra l'indiquer dans l'état des lieux et n'acceptera pas de considérer l'état actuel de la sdb comme l'état de départ. Idem pour carrelage ou peinture....
Donc le locataire n'a aucun intérêt à accepter de faire un état des lieux comme on essaie de dire dans ce fil....

Comme disait un avocat du SNP, les problèmes sont souvent dus au fait que les choses sont mal faites dès le départ.
Donc ici, le bailleur devra bien essayer de trouver une solution en fonction des documents qu'il possède. Il a évidemment assez peu de moyens d'action.
Il faut voir aussi qu'au terme du bail, le bailleur pourrait envisager d'y mettre fin, et d'utiliser alors cet argument pour imposer un nouveau bail au locataire. Soit vous signez un nouveau bail avec ELS et garantie locative, soit je donne le renom et je cherche un autre locataire. Et tout à coup les rapports s'inversent.
Mais on sait peu de choses. Quel est le type de bail, quelles sont les clauses, la durée.
Ici nous parlons un peu tous sans savoir vraiment de quoi il s'agit...

max11 · #7 15-01-2015 15:23:20

Oups, désolé de mes interventions arrivées après l'intervention de Grmff que je n'avais pas vue

Himura · #8 15-01-2015 15:23:06

On va de conjecture en conjecture...
Alors qu'il y a 95% de chance pour qu'une simple discussion suffise, vous ne parlez que d"imposer", "exiger", ...

ChristopheDelagrange · #9 15-01-2015 15:21:03

max11 a écrit :

Question subsidiaire : supposition car nous n'avons pas eu de réponse sur ce point : si le bail prévoit une garantie locative mais que l'acquéreur (plusieurs années plus tard) apprends qu'il n'y en a pas, peut-il contraindre le locataire à la constituer ?
Dans ce cas, je crois que oui car il s'agit d'une clause du bail mais à votre avis peut-il défendre le fait que c'est un accord de l'ancien propriétaire qui, pour preuve, n'a d'ailleurs jamais fait de rappel par exemple ?

Le nouveau bailleur reprend le bail, donc il peut en demander l'application, peu importe ce qu'a fait l'ancien bailleur.

max11 · #10 15-01-2015 15:18:23

ChristopheDelagrange a écrit :

max11 a écrit :
Quand aux dégâts prouvés par un témoignage ou une facture en dehors de tout état des lieux.... bof bof comme preuve....
Une facture d'un entrepreneur, rénovation de carrelage, pose de salle-de-bains, etc, sont tout à fait valables.
La loi dit que faute d'état des lieux, c'est au bailleur à prouver dans quel état était le logement. Mais elle ne fixe pas l'état des lieux contradictoire comme seul élément probant.

ok, merci.
Mais pas vraiment applicable dans ce cas-ci car si le nouveau propriétaire à la facture d'une nouvelle salle de bain, il voudra l'indiquer dans l'état des lieux et n'acceptera pas de considérer l'état actuel de la sdb comme l'état de départ. Idem pour carrelage ou peinture....
Donc le locataire n'a aucun intérêt à accepter de faire un état des lieux comme on essaie de dire dans ce fil....

max11 · #11 15-01-2015 15:13:17

Et on s'écarte de la question originale : la garantie... Vous m'expliquez les avantages du locataire de constituer cette garantie alors que le bail ne l'oblige pas ?

Question subsidiaire : supposition car nous n'avons pas eu de réponse sur ce point : si le bail prévoit une garantie locative mais que l'acquéreur (plusieurs années plus tard) apprends qu'il n'y en a pas, peut-il contraindre le locataire à la constituer ?
Dans ce cas, je crois que oui car il s'agit d'une clause du bail mais à votre avis peut-il défendre le fait que c'est un accord de l'ancien propriétaire qui, pour preuve, n'a d'ailleurs jamais fait de rappel par exemple ? ou prétendre que c'est une garantie en cash comme une expérience racontée précédemment par Grmfff pour des loyers je crois.... ?

ChristopheDelagrange · #12 15-01-2015 15:11:03

max11 a écrit :

Quand aux dégâts prouvés par un témoignage ou une facture en dehors de tout état des lieux.... bof bof comme preuve....

Une facture d'un entrepreneur, rénovation de carrelage, pose de salle-de-bains, etc, sont tout à fait valables.
La loi dit que faute d'état des lieux, c'est au bailleur à prouver dans quel état était le logement. Mais elle ne fixe pas l'état des lieux contradictoire comme seul élément probant.

max11 · #13 15-01-2015 15:08:01

A priori, jamais je ne conseillerai à un locataire d'accepter de faire un état des lieux plusieurs années après son entrée dans les lieux sauf à obtenir une belle compensation comme un nouveau bail satisfaisant par exemple.
Dans le cas contraire, je ne vois aucun avantage pour un locataire mais plutôt des ennuis avec ce propriétaire qui essaie de lui imposer quelque chose...
Quand aux dégâts prouvés par un témoignage ou une facture en dehors de tout état des lieux.... bof bof comme preuve....

ChristopheDelagrange · #14 15-01-2015 15:07:56

grmff a écrit :

Ceci dit, tout cela n'est évidemment que conjecture. On ne connait pas le cas qui nous est soumis, ni les raisons qui pousseraient didier21 à demander garantie locative et éventuel état des lieux. C'est l"intérêt d'avoir des avis divergents, et de déterminer le cas qui s'applique le mieux et les arguments qui seraient éventuellement soulevés en face.

C'est en effet un cas (très) particulier, dont nous n'avons que des échos.
C'est au bailleur à analyser la situation, en tenant compte éventuellement des avis.

ChristopheDelagrange · #15 15-01-2015 15:04:43

Himura a écrit :

Il n'est nulle part indiqué que la garantie n'est pas prévue au bail, c'est juste votre conclusion hâtive.
Et quand bien même, je le redis une 3ème fois :discuter, expliquer, demander que tout soit clair et établi. Rien de terrible, si ? Je ne vois nulle part une aggression là-dedans.
Mais peut-être que j'ai une plus grande habitude de communication franche avec mes locataires...

Quand bien même le bail ne prévoirait pas de possibilité de garantie (ce qui serait assez exceptionnel), la loi le prévoit et en donne les modalités très strictes; Et elle n'impose pas que cette garantie soit constituée avant l'entrée dans les likeux.

grmff · #16 15-01-2015 15:04:41

Si la garantie est prévue au bail, le nouveau propriétaire a évidemment intérêt à ce que ce soit clair. Mais alors, pourquoi poserait-il la question?... S'il n'y a pas (plus?) de garantie alors qu'elle est prévue au bail, il peut évidemment exiger que le locataire en constitue une, cela me semble tellement évident que la question n'aurait pas été posée.

En clair: le contrat doit être respecté.

Pour ce qui est de l'état des lieux, vous envisagez le cas du locataire qui aurait fait des dégâts. Mais vous n'envisagez pas le cas du locataire qui a fait des améliorations. Le locataire qui reçoit un taudis, qui évacue un container de crasse, et qui replafonne et repeints les murs (voire qui change la baignoire et la cuisine équipée!!!) n'acceptera pas de faire un état des lieux qui mentionne la présence d'une superbe peinture et d'une cuisine équipée complète.... et de devoir payer des dégâts sur ce qu'il aurait refait lui-même. Et encore moins de laisser la cuisine équipée, évidemment.

S'il n'y a pas d'état des lieux au départ, il y a peut-être une raison.

Ceci dit, tout cela n'est évidemment que conjecture. On ne connait pas le cas qui nous est soumis, ni les raisons qui pousseraient didier21 à demander garantie locative et éventuel état des lieux. C'est l"intérêt d'avoir des avis divergents, et de déterminer le cas qui s'applique le mieux et les arguments qui seraient éventuellement soulevés en face.

ChristopheDelagrange · #17 15-01-2015 14:57:26

Himura a écrit :

max11 a écrit :
Himura a écrit :
... mais vous pouvez toujours expliquer la situation au locataire et demander que ça soit constitué. Et en profiter pour passer en revue l'état des lieux, tant qu'à faire.
Si le locataire aime les choses claires, ... pourquoi pas.
Un état des lieux alors que le locataire est dans les lieux depuis plusieurs années et que le propriétaire ne connait rien de l'état à l'entrée ? si ça, ce n'est pas une tentative d'arnaque....
Et où est l'intérêt du locataire de faire une garantie s'il n'y est pas obligé ? Quels arguments présentés ? Des contre-vérités ?

Merci de réfléchir un peu avant d'insinuer des choses déplacées et insultantes.
Un état des lieux ne peut que valider une situation existante. Pour le propriétaire, ça marque un point de départ (pour éviter que ça ne se déterriore par la suite). Pour le locataire, il aura "gagné" les éventuels dégâts antérieurs à cet état des lieux.
C'est bien loin d'une arnaque, ou alors on ne fait jamais d'état des lieux !....

Je partage cet avis.
Il est toujours possible de faire un état des lieux après l'entrée en vigueur du contrat. La loi prévoit d'ailleurs qu'un état des lieux écrit doit être fait et enregistré. Or il est toujours possible de le soumettre au cadastre pour enregistrement, à tout moment.
C'est aussi dans l'intérêt du locataire, s'il ne veut pas qu'on lui impute des dégâts dont il n'est pas responsable.
A ce sujet, quelqu'un ici même disait que tout moyen était bon pour prouver l'état dans lequel un bien se trouvait : témoignages, factures... Un locataire sérieux ne s'opposera pas forcément à ce que les choses soient mises au point. Combien de locataires a contrario ne s’inquiètent-ils pas quand les choses ne sont pas faites avec précision. J'ai déjà vu des locataires apporter des ajouts à des états des lieux, disant qu'ils avaient remarqué tel ou tel point non mentionné dans les documents par la suite.

Himura · #18 15-01-2015 14:35:01

max11 a écrit :

Himura a écrit :
... mais vous pouvez toujours expliquer la situation au locataire et demander que ça soit constitué. Et en profiter pour passer en revue l'état des lieux, tant qu'à faire.
Si le locataire aime les choses claires, ... pourquoi pas.
Un état des lieux alors que le locataire est dans les lieux depuis plusieurs années et que le propriétaire ne connait rien de l'état à l'entrée ? si ça, ce n'est pas une tentative d'arnaque....
Et où est l'intérêt du locataire de faire une garantie s'il n'y est pas obligé ? Quels arguments présentés ? Des contre-vérités ?

Merci de réfléchir un peu avant d'insinuer des choses déplacées et insultantes.

Un état des lieux ne peut que valider une situation existante. Pour le propriétaire, ça marque un point de départ (pour éviter que ça ne se déterriore par la suite). Pour le locataire, il aura "gagné" les éventuels dégâts antérieurs à cet état des lieux.
C'est bien loin d'une arnaque, ou alors on ne fait jamais d'état des lieux !...

Constituer une garantie, c'est bien sûr à l'avantage du propriétaire. A nouveau, merci de mieux lire. Je propose d'expliquer la situation au locataire, et voir s'il est d'accord de relancer le bail sur une structure générale, habituelle dans toutes les locations.
Libre à lui de refuser.
Personnellement, je serais locataire, je ne refuserais pas tel quel...

grmff a écrit :

Himura a écrit :
... mais vous pouvez toujours expliquer la situation au locataire et demander que ça soit constitué. Et en profiter pour passer en revue l'état des lieux, tant qu'à faire.
Si le locataire aime les choses claires, ... pourquoi pas.
Si le locataire se laisse faire, tant mieux pour le propriétaire...
Mais le locataire serait bien con de se laisser faire. L'état des lieux doit être fait dans le mois de l'entrée dans les lieux! Et si la garantie n'est pas prévue au bail, pourquoi le locataire en donnerait-il une?
Franchement, ce commentaire, c'est du n'importe quoi...

Pas plus que le vôtre, shérif adjoint...

Il n'est nulle part indiqué que la garantie n'est pas prévue au bail, c'est juste votre conclusion hâtive.
Et quand bien même, je le redis une 3ème fois :discuter, expliquer, demander que tout soit clair et établi. Rien de terrible, si ? Je ne vois nulle part une aggression là-dedans.
Mais peut-être que j'ai une plus grande habitude de communication franche avec mes locataires...

ChristopheDelagrange

grmff · #19 15-01-2015 10:56:55

Himura a écrit :

... mais vous pouvez toujours expliquer la situation au locataire et demander que ça soit constitué. Et en profiter pour passer en revue l'état des lieux, tant qu'à faire.
Si le locataire aime les choses claires, ... pourquoi pas.

Si le locataire se laisse faire, tant mieux pour le propriétaire...

Mais le locataire serait bien con de se laisser faire. L'état des lieux doit être fait dans le mois de l'entrée dans les lieux! Et si la garantie n'est pas prévue au bail, pourquoi le locataire en donnerait-il une?

Franchement, ce commentaire, c'est du n'importe quoi...

max11

max11 · #20 15-01-2015 10:19:43

Himura a écrit :

... mais vous pouvez toujours expliquer la situation au locataire et demander que ça soit constitué. Et en profiter pour passer en revue l'état des lieux, tant qu'à faire.
Si le locataire aime les choses claires, ... pourquoi pas.

Un état des lieux alors que le locataire est dans les lieux depuis plusieurs années et que le propriétaire ne connait rien de l'état à l'entrée ? si ça, ce n'est pas une tentative d'arnaque....

Et où est l'intérêt du locataire de faire une garantie s'il n'y est pas obligé ? Quels arguments présentés ? Des contre-vérités ?

didier21 · #21 27-12-2014 23:49:26

Bonsoir, je n'ai pas de caution depuis 1 ans (le locataire n'en n'a jamais fais avec l'ancien propriétaire décédé).

Ai je le droit de demander la constitution de celle ci ?

Comme j'ai continuer le bail telle que signer à l'époque ?

D'avance merci

Didier

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