Namur: des garanties pour les propriétaires

Capteur · #1 05-01-2015 11:37:34

Chers propriétaires,

Je travaille pour un nouveau projet appelé Capteur de Logement à Namur.

Le capteur de logement est un projet partenarial lancé à l’initiative du Relais Social Urbain Namurois (RSUN) et du Réseau Santé Namur (RSN). Il a pour but de trouver des biens immobiliers privés en location afin de les faire bénéficier à un public fragilisé.

La problématique de départ est le constat généralisé de la difficulté pour les publics-cibles d’accéder au logement, difficulté que les travailleurs sociaux ont du mal à dépasser.

L’idée est que le capteur joue un rôle de facilitateur et capte des logements à la demande de tout membre du RSUN ou du RSN signataire de la convention, qui s’engage à accompagner le locataire à domicile à raison d’au moins une fois par mois pendant les six premiers mois suivant la mise en location. Ce projet existe déjà à Charleroi, où il a fait ses premières preuves et d’autres initiatives de ce type naissent actuellement en Wallonie (Tournai, Mons, La Louvière et Liège).

Afin de convaincre le propriétaire, le capteur de logement dispose de plusieurs garanties à proposer au bailleur. La première option consiste à effectuer avec l’accord du locataire un prélèvement du montant du loyer et des charges sur son revenu d’intégration sociale avant que celui-ci ne lui soit versé. De cette manière, c’est le CPAS qui s’occupe du virement du loyer et des charges au propriétaire tous les mois à la même date. Le locataire marque son accord par écrit et cette décision est irrévocable. Cette initiative lancée il y a un an par le CPAS de Namur a permis la signature de 25 contrats de bail pour des personnes émargeant au CPAS. De plus, le CPAS de Namur donne la possibilité d’augmenter la garantie locative légale de 2 mois à 3 mois.

Les candidats ayant effectué une demande de logement auprès du capteur de logement ne disposent pas tous d’un revenu d’intégration. Certains ont un revenu de mutuelle ou de la vierge noire et disposent d’un administrateur de bien qui contresigne le bail et l’état des lieux et s’occupe également du virement du loyer.

Il existe également la possibilité d’envisager une mise en gestion totale d’un bien, via le partenariat créé avec l’Agence Immobilière Sociale (AIS). Cette dernière garantit non seulement le paiement du loyer (également en cas de vide locatif) mais également les éventuels dégâts locatifs.

Plus qu’un simple prospecteur, le capteur de logement assure la coordination des démarches administratives liées à une location et reste l’interlocuteur privilégié du propriétaire et du locataire. C’est également à lui de veiller à ce que l’accompagnement psycho-social du locataire se déroule bien.

Vous trouverez en bas de cette page un reportage et une présentation du projet par la télévision locale Canal C.

Reportage Canal C

Présentation du projet

Dernière modification par Capteur (03-08-2015 13:43:31)

Erico · #2 05-01-2015 12:16:46

Le problème c'est que beaucoup de propriétaires, dont moi, qui avons un jour où l'autre collaboré avec un organisme officiel : CPAS ou autre, avons bien souvent du regretter le fait que les fonctionnaires avec qui nous étions en contact avaient justement une attitude et un esprit trop fonctionnaire....

Quant au comportement de ces locataires fragilisés, il pose souvent problème. Pas ou presque pas d'entretien des lieux ( et aucune ou trop peu de surveillance de l'organisme officiel ), parfois détérioration....comportement limite et donc nuisances pour les autres locataires, etc, etc..

Je ne généralise pas, j'ai bien écrit : SOUVENT et pas : TOUJOURS

En tous cas, me concernant, plus jamais !

Capteur · #3 05-01-2015 13:43:45

Bonjour Monsieur,

C'est bien la raison pour laquelle ce projet a été créé. Le CPAS de Namur offre désormais des garanties pour ne plus que les propriétaires ayant une certaine fibre sociale ne soient pénalisés.

De plus, l'accent est mis sur la disponibilité du capteur de logement joignable 7 jours sur 7 au besoin.

Enfin, en ce qui concerne la gestion du bien en bon père de famille, l'accompagnement réalisé à domicile permet de veiller à ce que tout se passe bien.

Les idées reçues sont nombreuses, mais je peux vous assurer de par mon expérience en immobilier que les candidats locataires ayant un emploi et un CDI ne sont pas forcément les meilleurs payeurs et les plus respectueux. Nous avons régulièrement des candidatures de monsieur et madame tout le monde, qui font appel à nous suite à un perte d'emploi, un problème familiale ou de graves problèmes de santé, ou encore des étudiants universitaires n'ayant d'autres choix que de faire appel au CPAS. Cela ne fait pas d'eux des gens non-recommandables.

Bien à vous.

Erico a écrit :

Le problème c'est que beaucoup de propriétaires, dont moi, qui avons un jour où l'autre collaboré avec un organisme officiel : CPAS ou autre, avons bien souvent du regretter le fait que les fonctionnaires avec qui nous étions en contact avaient justement une attitude et un esprit trop fonctionnaire....
Quant au comportement de ces locataires fragilisés, il pose souvent problème. Pas ou presque pas d'entretien des lieux ( et aucune ou trop peu de surveillance de l'organisme officiel ), parfois détérioration....comportement limite et donc nuisances pour les autres locataires, etc, etc..
Je ne généralise pas, j'ai bien écrit : SOUVENT et pas : TOUJOURS
En tous cas, me concernant, plus jamais !

Erico · #4 05-01-2015 23:15:01

Tss tss je ne vous parle pas d'idées reçues Monsieur mais d'expériences vécues

Nuance.....grosse nuance

Dans ce domaine là, comme dans d'autres plus pointus ( suivi des détenus qui ont un bracelet par ex. ) on se rend compte que, SOUVENT, les fonctionnaires font( ou plutôt ne font pas ) un boulot qui laisse à désirer...et qui amène beaucoup de problèmes...

Bref je reste sur mon idée, après deux expériences dommageables avec des CPAS...

Tout en étant conscient bien sûr que des expériences avec d'autres locataires, en direct, peuvent poser problème aussi

Mais on apprend de ses mésaventures et à partir de là, on fait un tri...ou du moins, JE fais un tri

grmff · #5 06-01-2015 12:37:40

Bonjour et bienvenue sur le forum.

L'expérience de "Capteur de Logement", lancée avec succès par le Relais Social de Charleroi, a été un succès, et a reçu le prix Egaltitude remis des mains de la ministre Eliane Tillieux (Quels yeux...).

Suite à cette expérience positive, d'autres villes ont tenté la même chose, avec plus ou moins de bonheur.

Le projet "Capteur de Logement" a été modifié il y a un an et demi (et l'ancien capteur a été viré et remplacé par un nouveau...) Le Capteur cherche maintenant des logements pour des personnes qui ont des difficultés à en trouver, mais aussi des logements pour l'AIS. En quelques mois, le Capteur de Charleroi avait augmenté le nombre de logements gérés de 50%... L'AIS n'aurait pu suivre...

Mon avis est le même que celui des gens qui ont rédigé la constitution: Chacun a droit à un logement.

Mais ces gens n'ont pas dit que c'était gratuit, ni que c'était n'importe comment. Et l'expérience que les propriétaires ont avec les Cpas sont variables. Désolé de le dire, mais vous reprenez ces missions, et la réputation qui va aller avec. La réaction de Erico est une réaction normale pour quelqu'un qui s'est déjà fait entuber par un Cpas ou un de ses allocataires. Vous en aurez beaucoup...

Pour ce qui est de Charleroi, ils sont passés à l'étape suivante: le projet Housing First, avec un suivi nettement plus fort des bénéficiaires. Dans cette étape "pilote", 24 allocataires sont suivi : 8 en logements sociaux, 8 en AIS et 8 chez des privés. Je sui un de ces privés. L'idée du "Housing First" est de mettre le bénéficiaire en logement d'abord et avant tout. A partir de là, les services satellites font tout pour qu'il garde son logement, et remonte la pente. Cela peut être long.

Le suivi devrait toujours être adapté au bénéficiaire. Certains auront besoin d'un suivi à vie. Il n'ont pas les moyens de se gérer seuls, et sans l'aide de services sociaux tous les jours, ne sont pas à même de se gérer: manger, se soigner, faire ses courses, etc.

Mes expériences de propriétaire "à fibre sociale" sont multiples et variées.

Actuellement, cela se passe bien. Mais le suivi est fait plusieurs fois par semaine.

Mon expérience quand on m'a dit "il y aura un suivi", c'est que le succès dépend du suivi. Un suivi une fois par semaine au début est totalement INSUFFISANT. Alors, une fois par mois...

Ce qui est positif (et que le Cpas de Charleroi ne fait pas), c'est l'idée d'un engagement IRREVOCABLE. Ce mot ne fait hélas pas partie du vocabulaire du Cpas de Charleroi, et ils ne prétendent pas apprendre le sens de ce mot. Cela permet au petit malin (1%?) de faire de gros dégats à la réputation de tous ceux qui émargent au Cpas...

Pour la garantie de 3 mois, les Cpas peuvent la donner, mais tous ne le font pas. En outre, la garantie doit être "pour toute somme due" et non pour les dégâts locatifs uniquement. Je ne sais pas ce qu Namur fait. Charleroi donne 3 mois pour toute somme due.

Bref, je vous souhaite bonne chance. Si mes "expériences en cours" sont bonnes, c'est parce que le suivi y est, et qu'il y a une bonne collaboration entre propriétaire et assistante sociale. J'ai eu deux autres expériences malheureuses, pour lesquelles je n'ai pas perdu d'argent, qui se sont soldées par des échecs. Dans un cas, la personne n'était pas prête (et le suivi non plus...), et dans l'autre, elle avait réussi à "cacher" un problème majeur à son assistant social.

Bref, il faut reconnaître que les échecs sont nombreux, et que c'est un risque pour le propriétaire. Il faut donc veiller à ce que le propriétaire s'y retrouve, et veiller aux intérêts du propriétaire. Vous comptez sur lui pour le logement, il compte sur vous pour limiter les dégâts. Mais il pourra vous apporter des informations bien plus larges, qui vous permettront d'effectuer un suivi bien plus performant pour moins cher.

Le propriétaire social se sentira investi d'un mission, et vous permettra d'être mieux au courant du moindre dérapage sans devoir payer un assistant social 24H/24. Prenez le comme un partenaire dans un projet social, et pas comme un simple pourvoyeur de logement.

Et si vos assistantes sociales sont jolies et sympas, c'est un plus...

Erico · #6 06-01-2015 17:07:10

" Le succès dépend du suivi" Tout est dit....;-)

Et déjà que la plupart des fonctionnaires ne sont pas performants ni motivés 8 h par jour, faut qu'on me démontre que certains le seront 24 h /24 ! hmm

grmff · #7 16-09-2015 09:26:46

En faisant une recherche sur le mot "irrévocable" que le Ministre Furlan veut apprendre axu Cpas, je retombe sur ce vieux post.

Cher Capteur

Après quelques mois d'exercice, pouvez-vous nous en dire plus sur les succès et les échecs de votre mission? Et sur le nombre de suivi que vous avez lancé?

En clair: combien de personnes fragilisées suivies par assistant social pour arriver à un suivi correct, et pendant combien de temps ce suivi pourrait-il être nécessaire?

Merci

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