Bail commercial - Pas de clause de résiliation anticipée

Erico · #1 12-02-2015 08:10:50

Des amis de mon fils ont loué une surface commerciale....après un an ils voudraient partir...rien dans le bail commercial ne fait mention d'une résiliation anticipée, aucune clause n'en parle....il est juste question de résiliation aux torts des preneurs

Un super pro peut nous tuyauter ?

Car là dans un premier temps je leur conseille d'en discuter avec le proprio et de laisser à celui ci la garantie soit 3 mois....peut être faudra t'il proposer plus

Mais le bail ne stipule rien

Il est aussi indiqué qu'ils peuvent résilier à l'expiration de la 3 ème année moyennant préavis de 6 mois

Perso dans mes baux commerciaux il est toujours stipulé : 6 mois de préavis et 6 mois d'indemnité

ici RIEN

Merci d'avance

Dernière modification par Erico (12-02-2015 08:13:21)

PIM · #2 12-02-2015 13:58:02

C'est que la réponse probable se trouve dans la loi sur les baux commerciaux: voir ici son texte complet

Erico · #3 12-02-2015 14:06:27

Merci Pim, mais après survol je ne vois rien sur la résiliation anticipée.

Francis · #4 12-02-2015 17:21:15

Il me semble que rien n'est prévu dans la loi pour une résiliation anticipée.
C'est, à mon avis, laissé à l'appréciation du juge de paix.
Rien n'empêche le bailleur et le locataire de s'entendre sur les modalités d'une résiliation anticipée mais ne pas oublier qu'une telle fin de bail doit faire l'objet d'un acte notarié ou d'un jugement !

Erico · #5 13-02-2015 06:46:56

Francis a écrit :

Il me semble que rien n'est prévu dans la loi pour une résiliation anticipée.
C'est, à mon avis, laissé à l'appréciation du juge de paix.
Rien n'empêche le bailleur et le locataire de s'entendre sur les modalités d'une résiliation anticipée mais ne pas oublier qu'une telle fin de bail doit faire l'objet d'un acte notarié ou d'un jugement !

ben oui j'ai pas mal cherché , il semble que rien ne soit prévu dans la loi

et comme dans ce bail, pas très bien " torché " il n'y a aucune clause qui y fait allusion, euh....

donc le mieux est qu'ils fassent comme je leur propose et essayent de trouver une solution avec le proprio, qui de son côté doit rester raisonnable, car j'ai lu que plusieurs juges ne donnaient pas raison aux proprios qui ne le sont pas

et perso j'ai eu le cas concernant 2 baux commerciaux, qui malgré qu'ils stipulaient chacun une indemnité de 6 mois en cas de résiliation anticipée ( et pourtant 6 mois c'est raisonnable ), ces indemnités n'ont pas été payées par les locataires sortants.....et en justice de paix, les juges ne m'ont accordé que 3 mois.

mais sinon oui Françis, ça je sais qu'il faut passer par un notaire ou le juge de paix pour officialiser cette résiliation anticipée
( bien que je connaisse un proprio qui a accepté d'un loc commercial une résiliation anticipée, ils ne sont passés ni par un notaire, ni par la justice de paix et ça n'a posé aucun problème )

jacq · #6 21-02-2015 17:46:32

Vous avez droit à 6 mois de loyers d'indemnités, un juge ne peut imposer 3 mois il y a jurisprudence en la matière, et vous êtes aussi en droit d'exiger qu'il exécute son bail jusqu'à la date d'échéance des 9 ans sauf si il résilie son bail 6 mois avant l'expiration de la 3 ème année.
Je viens de résilier un bail commercial et le juge n'a pas contesté les 6 mois réclamés d'autant plus que le locataire voulais quitter sans préavis.

Erico · #7 21-02-2015 20:56:20

jacq a écrit :

Vous avez droit à 6 mois de loyers d'indemnités, un juge ne peut imposer 3 mois il y a jurisprudence en la matière, et vous êtes aussi en droit d'exiger qu'il exécute son bail jusqu'à la date d'échéance des 9 ans sauf si il résilie son bail 6 mois avant l'expiration de la 3 ème année.
Je viens de résilier un bail commercial et le juge n'a pas contesté les 6 mois réclamés d'autant plus que le locataire voulais quitter sans préavis.

vous n'avez pas bien lu là, je parle en étant du côté des locataires

perso je suis proprio, et pour deux locs partis en résiliation anticipée, je réclamais 6 mois le juge n'a accordé que 3 mois !!!

et aller jusqu'au bout des neuf ans,un juge trouvera toujours ça déraisonnable et ne donnera jamais raison au proprio

jacq · #8 22-02-2015 08:41:32

En relisant votre réponse, je lis que vous demandiez 6 mois de préavis + 6 mois d'indemnités et vous avez reçu 3 mois + votre préavis ou bien il est tombé a l'eau ?

Erico · #9 22-02-2015 09:07:00

jacq a écrit :

En relisant votre réponse, je lis que vous demandiez 6 mois de préavis + 6 mois d'indemnités et vous avez reçu 3 mois + votre préavis ou bien il est tombé a l'eau ?

le préavis de 6 mois ils l'ont presté.....l'indemnité de 6 mois ils n'ont pas voulu la payer, je suis donc allé en justice de paix et le juge ne m'a accordé que 3 mois d'indemnité, pas 6

grmff · #10 22-02-2015 15:13:42

Il n'y a rien sur une résiliation anticipée, sauf ceci:

Art. 3. La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.(...)
Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l'expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.

Erico · #11 22-02-2015 15:14:51

grmff a écrit :

Il n'y a rien sur une résiliation anticipée, sauf ceci:
Art. 3. La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années.(...)
Toutefois, le preneur peut mettre fin au bail en cours, à l'expiration (de chaque triennat), moyennant un préavis de six mois, par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée à la poste.

oui, ça je connais, merci Grmff

jacq · #12 24-02-2015 12:49:06

Erico a écrit et jacq a répondu: Vous avez droit à 6 mois de loyers d'indemnités, un juge ne peut imposer 3 mois il y a jurisprudence en la matière, et vous êtes aussi en droit d'exiger qu'il exécute son bail jusqu'à la date d'échéance des 9 ans sauf si il résilie son bail 6 mois avant l'expiration de la 3 ème année.
Je viens de résilier un bail commercial et le juge n'a pas contesté les 6 mois réclamés d'autant plus que le locataire voulais quitter sans préavis

vous n'avez pas bien lu là, je parle en étant du côté des locataires

perso je suis proprio, et pour deux locs partis en résiliation anticipée, je réclamais 6 mois le juge n'a accordé que 3 mois !!!

et aller jusqu'au bout des neuf ans,un juge trouvera toujours ça déraisonnable et ne donnera jamais raison au proprio[/quote

Pour info:

Quand le locataire veut forcer la rupture anticipée du bail (cassation 30 janvier 2003

Il n'est pas rare qu'un locataire veille déménager pour se reloger à de meilleures conditions (après restructuration par exemple), mais qu'il en soit empêché par le terme restant à courir.

Il est alors tentant pour ce locataire de délaisser les lieux et de proposer au bailleur de payer une indemnité de relocation (par exemple de 6 mois), ou de se laisser condamner au paiement de cette indemnité.

La Cour de cassation a rendu en la matière un arrêt intéressant le 30 janvier 2003 (R.G. n° C000632F, http://www.cass.be/) qui remet fermement les idées en place.

Dans cette espèce, le juge d'appel avait constaté la faute du locataire qui avait quitté les lieux mais avait déclaré satisfactoire l'offre de ce locataire de payer une indemnité. Le bailleur, lui, exigeait tout simplement que le bail se poursuive normalement jusqu'à son terme.

Le locataire soutenait que l'article 1184 du Code civil dispose que « la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté » n'a le choix « de forcer l'autre à l'exécution de la convention » que « lorsqu'elle [l'exécution] est possible » sans préjudice de la possibilité éventuelle d'exécution par un tiers aux frais du débiteur (article 1144 du Code civil).

Ayant restitué les lieux, le locataire estimait donc qu'il ne pouvait plus être condamné à poursuivre l'exécution du bail puisque cette exécution était devenue impossible. En raison de la situation de fait ainsi créée, il ne pouvait plus qu'être condamné à des dommages et intérêts.

On notera que subsidiairement le locataire faisait également faire valoir que dans le chef du bailleur, l'exigence de la poursuite du bail sans plus devoir prester, puisque les lieux sont restitués, présentait après un certain temps un caractère d'abus de droit.

Le bailleur quant à lui soutenait que l'article 1184 du Code civil ne reconnaît qu'au seul créancier (ici le bailleur) l'option d'exiger soit l'exécution en nature du bail, soit la rupture du bail avec indemnité, en cas d'abandon fautif des lieux par le locataire, et dans les limites de l'abus de droit.

Reconnaissant que l'impossibilité d'encore exécuter le bail procédait de sa propre faute, le locataire arguait toutefois de ce que la liberté individuelle garantie par l'article 12 de la Constitution autant que par l'article 5 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales exclut la possibilité d'imposer, le cas échéant sous astreinte, l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse.

Ainsi, disait le locataire, en cas de bail, s'il est possible à un locataire de contraindre son bailleur à la poursuite de l'occupation convenue des lieux loués, il faut, par contre, constater que le bailleur n'a pas, inversement, la possibilité de contraindre son locataire à occuper les lieux loués comme convenu.

La Cour de cassation va clairement et vigoureusement rappeler les principes applicables.

« Attendu qu'en vertu de l'article 1184, alinéa 2, du Code civil, la partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer son débiteur à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts ;

Que ce choix ne peut lui être dicté par le juge ou par le débiteur

Attendu que l'exécution en nature constitue le mode normal d'exécution forcée tant des obligations de faire que de celles de ne pas faire ; que ce n'est que lorsque cette exécution n'est pas ou n'est plus possible que l'exécution par équivalent (lire : dommages et intérêts) s'impose ; »

C'est pourquoi la Cour considère que le juge d'appel a violé l'article 1184 du Code civil en refusant au bailleur le droit d'exercer l'option prévue par l'article 1184 du Code civil parce que l'exécution en nature serait impossible aux motifs que la liberté individuelle exclut la possibilité d'imposer l'occupation d'un immeuble par un locataire qui s'y refuse.

Considérant enfin l'abus de droit, le bailleur soutenait que n'est pas constitutif d'abus le seul fait pour la partie victime de l'inexécution d'un contrat d'exiger de l'autre partie l'exécution de la convention.

En effet, l'article 1184 du Code civil reconnaît expressément au créancier de l'obligation non exécutée la liberté de choisir l'exécution du contrat plutôt que sa résolution avec dommages et intérêts et donc le seul fait de choisir le maintien du bail, même à le supposer fictif, n'est pas en soi constitutif d'abus de droit.

Le bailleur rappelait que l'existence de l'abus de droit suppose qu'il soit constaté :

- soit que le droit est exercé dans l'intention exclusive de nuire à autrui,
- soit que le droit est exercé sans intérêt ou motif légitime en causant ainsi à autrui, en l'espèce au cocontractant, un préjudice que l'on aurait pu éviter,
- soit que le droit est exercé alors que l'avantage que l'on en retire est hors de toute proportion avec le préjudice que l'on cause au cocontractant,
- soit, qu'entre plusieurs manières d'exercer un droit, le titulaire du droit choisit la manière la plus dommageable pour autrui sans que ce choix soit justifié par un intérêt suffisant dans son chef.

Or, disait le bailleur, aucune considération du jugement attaqué ne constate que les circonstances rappelées de sorte que le jugement n'a pu déduire l'existence d'un abus de droit de la seule constatation que la demanderesse poursuivait l'exécution d'un bail même purement fictif du fait de sa résiliation fautive.

La Cour de cassation constate qu'il peut y avoir abus de droit lorsqu'un droit est exercé sans intérêt raisonnable et suffisant mais souligne que dans l'appréciation des intérêts en présence, le juge doit tenir compte de toutes les circonstances de la cause et ne peut se contenter de considérations générales ni de faire référence à des cas similaires sans viser en quoi ils visent l'espèce. Bien qu'il s'agisse d'un problème de motivation, cela indique que la Cour a bien voulu souligner qu'effectivement, comme le plaidait le bailleur, le simple exercice de l'option reconnue par l'article 1184 du Code civil au créancier d'obligation inexécutée, n'est pas en soi suffisant pour constituer un abus de droit.

Voilà un sévère rappel à l'ordre aux locataires peu scrupuleux.
Un article de Gilles CARNOY

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