Définitions de certains frais

aqueduc · #1 14-02-2015 21:59:51

Bonjour,

J'acte de base d'une copropriété mentionne dans un chapitre Entretien et réparations que chacun des propriétaires contribuera aux dépenses de conservation, d'entretien, de réparation, de restauration et d'administration proprotionnellement aux quotités de base.
Parmi les exceptions prévues à cette règle générale l'acte mentionne que les frais d'entretien immobilier des parties communes des emplacements pour voitures sera à charge des propriétaires de chaque groupe d'emplacement.
Mes questions sont les suivantes:
Qu'entend-on en conservation, entretien, réparation, restauration, entretien immobilier?
Si une partoe commune qui a été régulièrement entretenue doit être, suite à sa vétusté, complétement remplacée et reconstruite, parle-t-on encore d'entretien, fusse-t-il immobilier? Je ne vois malheureusement dans l'acte de base aucun chapitre abordant le problème de reconstruction (sauf, en cas d'incendie ou pour le renouvellement de l'ascenseur). Ces frais de reconstruction d'une partie commune entreraoent-ils dans la catégorie des frais de restauration?
D'avance merci de votre réponse.

bada · #2 15-02-2015 10:06:45

J'acte de base d'une copropriété mentionne dans un chapitre Entretien et réparations que chacun des propriétaires contribuera aux dépenses de conservation, d'entretien, de réparation, de restauration et d'administration proportionnellement aux quotités de base.
Parmi les exceptions prévues à cette règle générale l'acte mentionne que les frais d'entretien immobilier des parties communes des emplacements pour voitures sera à charge des propriétaires de chaque groupe d'emplacement.

Si votre acte de base ne reprend que cette phrase, c'est qu'il est mal foutu car il faut distinguer copropriétaires et occupants.

Certains frais comme entretien de l'ascenseur, nettoyage des communs, petites réparations......sont à charge de l'occupant mais facturés aux CP qui les répercutent au locataire (charges).

Les grosses réparations, reconstruction, assurance incendie.... sont à charge du copropriétaire comme l'exemple que vous citez d'une partie qui doit être reconstruite.

aqueduc · #3 15-02-2015 10:26:07

Bonjour,

Un grand merci à Bada pour sa réponse mais je pense que je me suis mal exprimé.
Le problème qui se pose à la copropriété est celui de la vétusté de l'aire de manoeuvre des emplacements de garage. Plus question de réparer. Il faut démolir et reconstruire. Les termes utilisés dans l'acte de base pour déterminer la répartition des frais des parties communes (dans lesquelles ll'aire de manoeuvre est reprise) sont "conservation, d'entretien, de réparation, de restauration". Ces frais sont à charge de l'ensemble de la copropriété (emplacements et appartements). Exception à cette règle générale: les propriétaires des emplacements doivent assumer seuls les frais d'"entretien immobilier" de l'aire de manoeuvre. Nulle part on ne parle de frais dus à lareconstruction. Je souhaitais donc savoir si le terme entretien immobilier inclut la destruction/reconstruction ou si, au contraire c'est plutôt le terme restauration qui correspond à ces travaux.
Si on considère que cette reconstruction due à la vétusté n'est envisagée dans aucun des tremes repris dans l'acte de base comment les frais inhérents à ces travaux de remplacement devraient-ils être répartis?
Pour votre information je suis propriétaire d'un emplacement dans cette copropriété.
Encore merci.

Francis · #4 15-02-2015 11:38:07

Sur base des infos que vous fournissez, j'estime qu'il s'agit ici de restauration et non de reconstruction et certainement pas d'entretien. Il semble donc que cela soit à charge de l'ensemble de la copropriété. Comme propriétaire de garage, participez-vous aux frais du bâtiment principal également ou est-ce exclus ?

panchito · #5 15-02-2015 11:44:00

Parle-t'on bien d'un vrai garage (box fermé) ou s'agit-il uniquement d'un emplacement avec délimitations par un marquage au sol?

bada · #6 15-02-2015 11:47:20

Si on considère que cette reconstruction due à la vétusté n'est envisagée dans aucun des tremes repris dans l'acte de base comment les frais inhérents à ces travaux de remplacement devraient-ils être répartis?
Pour votre information je suis propriétaire d'un emplacement dans cette copropriété

La reconstruction ou restauration de l'aire de manœuvre des emplacements de garage est une réparation importante (grosse réparation) et est donc à charge des copropriétaires (totalement).

Mais normalement, les espaces de stationnement sont privés ( voir acte d'achat) et donc aussi à charge des CP.
Donc, il faut faire une règle de trois.
Il faut calculer le nombre total de m2 du garage, à reconstruire et vous aurez le prix au m2.
Il faut aussi calculer l'espace privé de chaque emplacement dévolu à la voiture, qui est 100% privé.

La répartition des frais de l'espace commun se réparti en fonction des quotités. A cela, il faut ajouter le prix de l'espace qui est 100% privé.

aqueduc · #7 15-02-2015 11:49:55

Bonjour,

En réponse à vos questions, il s'agit d'emplacements avec marquage au sol.
Par ailleurs les propriétaires d'emplacement participent à certains frais de l'immeuble (par exemple rénovations des terrasses).
Merci pour vos réponses et conseils.

dach · #8 15-02-2015 14:33:42

bada a écrit :

Si votre acte de base ne reprend que cette phrase, c'est qu'il est mal foutu car il faut distinguer copropriétaires et occupants.
Certains frais comme entretien de l'ascenseur, nettoyage des communs, petites réparations......sont à charge de l'occupant mais facturés aux CP qui les répercutent au locataire (charges).

L'acte de base n'a pas s’immiscer dans la répartition des frais entre un propriétaire et l'occupant de son lot.
Pour moi, si un syndic établi ce décompte propriétaire/occupant, il s'agit d'une tâche privative qui doit faire l'objet d'une facturation séparée soumise à TVA.

aqueduc a écrit :

les propriétaires des emplacements doivent assumer seuls les frais d'"entretien immobilier" de l'aire de manœuvre.

Le terme "entretien immobilier" me semble vague. En soit, il n'exclus pas de gros travaux de réfection de la surface de manœuvre comme le remplacement d'une chape de béton ou de bitume.

Je pense que le mieux est de clarifier dans une décision d'AG une répartition plus précise des frais comme par exemple limiter aux CP des parkings le nettoyage, l'éclairage et les petites réparations de la surface de manœuvre.
Idéalement, pour éviter des discutions futures, if faut ensuite adapter les statuts et faire enregistrer ces modifications via notaire.

aqueduc · #9 15-02-2015 15:27:34

Bonjour,

La réponse de Dach me paraît plein de bon sens mais, selon mon expérience assez utopique. Dans une assemblée générale où les appartements possèdent plus de 90% des quotités et les emplacements de l'ordre de 10%, on voit mal comment on pourrait avoir une décision qui répartiraot les gros travaux entre tous les copropriétaires (appartements et garages). Mais on pourrait considérer qu'il y a, alors, abus de majoriét de la part des appartements.

dach · #10 15-02-2015 17:10:59

aqueduc a écrit :

La réponse de Dach me paraît plein de bon sens mais, selon mon expérience assez utopique. Dans une assemblée générale où les appartements possèdent plus de 90% des quotités et les emplacements de l'ordre de 10%, on voit mal comment on pourrait avoir une décision qui répartiraot les gros travaux entre tous les copropriétaires (appartements et garages). Mais on pourrait considérer qu'il y a, alors, abus de majoriét de la part des appartements.

Effectivement si les leaders de fait de l'AG (Généralement le CdC et le syndic) sont contre la proposition ce sera difficile...
Mais il vous reste la possibilité, si les montants en jeu le justifient, de contester la répartition des frais devant la justice de paix.
Pour cela vous devez au préalable contester en AG la répartition. Par exemple votant contre l’approbation des compte du syndic dans lesquels la répartition serait effective.

aqueduc · #11 15-02-2015 18:24:52

Bonsoir,

Une répartition des frais de reconstruction de la cour aux seuls propriétaires d'emplacements serait effectivement une décision que j'attaquerais en justice de paix. Mais le juge ou l'expert qu'il fera nommer retombera sur les mêmes problèmes que ceux posés ici: qu'entend-on par entretien immobilier une expression dont l'interprétation ne semble pas faire l'unanimité notamment lorsqu'on envisage des travaux de reconstruction pour cause de vétusté.
Merci de vos interventions et conseils.

dach · #12 15-02-2015 19:10:19

aqueduc a écrit :

...le juge ou l'expert qu'il fera nommer retombera sur les mêmes problèmes que ceux posés ici: qu'entend-on par entretien immobilier une expression dont l'interprétation ne semble pas faire l'unanimité notamment lorsqu'on envisage des travaux de reconstruction pour cause de vétusté...

Je pense qu'il ne faut pas baser votre contestation sur l'interprétation des statuts, mais sur le fait que la répartition appliquée n'est équitable. Naturellement vous devez avoir des arguments en votre faveur comme par exemple le fait que l'aire de manœuvre est utilisé pour d'autre usage que l'accès aux parkings.

panchito · #13 15-02-2015 19:19:22

De toutes façons, je suppose que votre acte de base interdit à des "étrangers" (càd qui ne sont pas propriétaire d'un appartement) d'acquérir un emplacement dans votre parking souterrain.

Donc un emplacement va forcément avec un appartement, non?

aqueduc · #14 15-02-2015 19:25:28

Bonsoir,

Non, l'acte de base n'impose pas que chaque emplacement soit assocoié à un appartement. Si tel était le cas il n'y aurait pas de problème de répartition des frais de cour de garage.

bada · #15 15-02-2015 20:52:28

Vous auriez pu le dire dès le début.

aqueduc · #16 15-02-2015 21:17:05

Bonsoir,

Je n'ai pas compris la remarque de Bada et ce que j'avais omis de dire dès le début. Je pensais avoir été complet dans ma demande d'explications sur les termes de l'acte de base et notamment sur la notion d'entretien immobilier.
Désolé donc s'il y a eu malentendu.

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