Bail commercial - extension 12 mois avant la fin.

jacq · #1 24-02-2015 08:02:25

Actualités
La durée de la reconduction du bail
Droit Fiscalité belge
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lundi 13 février 2006.

Que se passe-t-il lorsque la durée d’un bail de droit commun vient à expiration, que le bail ne fait pas l’objet d’un congé, et qu’il se poursuit après son terme ?

Lorsque ce bail ne contient pas une clause de tacite reconduction à défaut de notification d’un préavis endéans un certain délai, on se trouve dans le cas d’une « prorogation du bail ».

Il n’y a, en effet, aucune modification au contrat ; le bail est renouvelé pour un nouveau terme égal à la durée du bail originaire.

La tacite reconduction est valable si trois conditions indispensables à sa validité sont réunies :

- le bail à durée déterminée est expiré ;
- le preneur a poursuivi la possession du bien ;
- les deux parties ont consenti à la tacite reconduction dans un bail écrit.

C’est en effet l’article 1738 du Code civil qui dispose que le bail écrit à durée déterminée est reconduit pour la même durée.

Le congé fait obstacle à la tacite reconduction. Le preneur ne peut plus l’invoquer s’il a reçu congé (art. 1739).

Le bail reconduit est un nouveau bail. Il en résulte que les obligations de la caution ne s’étendent pas aux obligations résultant du bail (art. 1740).

Notons que ces textes sont supplétifs. On peut y déroger.

Lorsque ce bail reconduit pour la même durée arrive à son tour à expiration, le même système est-il d’application ?

Non, car ce n’est plus un bail écrit qui est reconduit. C’est un bail verbal. Or l’article 1738 règle la reconduction pour la même durée, du bail écrit.

Que se passe-t-il alors en cas de tacite reconduction de ce bail reconduit ?

Si le congé n’est pas donné à l’expiration du bail oral né de la tacite reconduction, les parties seront engagées dans un bail à durée indéterminée.

Suivant l’article 1736 du Code civil, ce sera un bail auquel il pourra être mis fin moyennant un congé d’un mois.

Rappelons que ces règles visent les baux de droit commun.

Erico · #2 23-02-2015 17:34:48

Francis a écrit :

Je lis dans le même livre que Erico qu'au terme des 9 ans (je comprends n'importe quel terme de 9 ans) "cette clause de résiliation joue de plein droit mais afin d'éviter les effets pervers de la tacite reconduction, le bailleur prudent rappellera l'échéance du bail par lettre recommandé"
cela conforte le souvenir que j'avais déjà posté.
Si le locataire est laissé dans les lieux par consentement tacite du bailleur (mais certain, donc preuve ?) le préavis donné par le bailleur est de 18 mois au moins. C'était, je suppose, ce que voulait préciser Jacq
On voit directement la complexité de la matière et l'intérêt de prendre conseil d'un bon avocat.

ouaip mais par ex , je sais que même les avocats se mélangent parfois les pinceaux dans cette matière Françis

Francis · #3 23-02-2015 16:44:19

Je lis dans le même livre que Erico qu'au terme des 9 ans (je comprends n'importe quel terme de 9 ans) "cette clause de résiliation joue de plein droit mais afin d'éviter les effets pervers de la tacite reconduction, le bailleur prudent rappellera l'échéance du bail par lettre recommandé"

cela conforte le souvenir que j'avais déjà posté.

Si le locataire est laissé dans les lieux par consentement tacite du bailleur (mais certain, donc preuve ?) le préavis donné par le bailleur est de 18 mois au moins. C'était, je suppose, ce que voulait préciser Jacq

On voit directement la complexité de la matière et l'intérêt de prendre conseil d'un bon avocat.

jacq · #4 22-02-2015 22:51:36

Un bail commercial peut être reconduit par tacite reconduction pour une deuxième période de 9 ans, Après cette deuxième prolongation de 9 ans le propriétaire doit obligatoirement prévenir par lettre recommandée 18 mois avant l'échéance que le bail sera terminé et non reconduit.
Si par hasard vous oubliez d'envoyer cette lettre le locataire peut à tout moment résilier son bail moyennant un préavis de 1 mois.
Le propriétaire si il se rend compte de son oubli, lui aussi peut résilier le bail mais il devra donner un préavis de 18 mois.
J'ai vécus ce cas et mon locataire est resté 24 ans sans problèmes .

Erico · #5 22-02-2015 11:08:19

Je précise que le livre auquel je fais allusion est LES BAUX COMMERCIAUX d'Alfred Devreux, avocat au barreau de BXL spécialisé dans les matières immobilières et plus spécialement dans le contentieux locatif.

Francis · #6 22-02-2015 10:15:15

la législation sur les baux commerciaux est assez contraignante et compliquée et donc l'avis d'un avocat est toujours utile.

Sauf erreur de ma part, mais je croix être dans le bon, l'absence de demande de renouvellement de la part du preneur dans le délai requis conduit à une fin de bail au terme des 9 ans. Il est toutefois conseillé au bailleur de rappeler ce terme par voie indiscutable comme par un recommandé.

Rien n'empêche de conclure une convention de prolongation de l'occupation des lieux par le locataire mais il me semble que dans ce cas là on ne peut plus parler de prolongation de bail mais de convention d'occupation précaire. Voir pour cela un avocat.

En tout état de cause, le bailleur doit être très prudent dans les courriers qu'il adresse au preneur pour ne pas que cela puisse être considéré comme un accord de renouvellement de bail.

jacq · #7 21-02-2015 18:11:15

Ne rien faire, le bail est reconduit automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans mais par mesure de précaution vous pouvez de commun accord faire un avenant au bail qui stipule que le bail est prolongé pour une nouvelle période de 9 ans . Après quoi si vous ne dites de nouveau rien et que vous oublier de lui écrire un recommandé 18 mois avant la date d'échéance celui-ci peut vous quitter a tout moment moyennant un préavis de 1 mois.

libra · #8 18-02-2015 17:12:35

matière extrêmement délicate. Mieux vaut consulter un avocat spécialisé dans la matière.

Erico · #9 18-02-2015 16:23:59

d'après mon livre sur les baux commerciaux, oui normalement la demande de renouvellement par le bailleur doit être faite 18 mois au plus tôt, 15 mois au plus tard avant l'expiration du bail

une demande hors délai est nulle et le bailleur peut exiger le départ du loc à l'expiration du bail

MAIS il est écrit aussi :

mais rien n'empèche cependant les parties de convenir d'un renouvellement conditionnel

info supplémentaire, si le loc ne demande pas de renouvellement et si le proprio ne le met pas dehors à la fin du bail, alors le preneur dispose d'un bail à durée indéterminée auquel il ne peut être mis fin par le bailleur que moyennant un préavis de 18 mois au moins.....de plus dans les 3 mois du congé, le loc pourra demander le renouvellement

Dernière modification par Erico (18-02-2015 16:27:56)

Diabolo · #10 18-02-2015 16:02:54

Je suis bailleur.

J'ai un bail commercial, et dans 12 mois c'est la fin de la premiere periode de 9 ans.

Le locataire n'a pas demandé d'extensions entre la 18ieme et le 15ieme dernier mois de la periode.

Maintenant on voudrais prolonger de commun accord le bail pour une nouvelle periode de 9 ans, comm si le locataire avais demandé l'extension en temps du (18 a 15 mais avant la fin).

Est-ce qu'il suffit de faire un document entre bailleur et locataires disant qu'on prolonge le bail existant pour une deuxieme periode de 9 ans aux memes conditions?

je veux éviter de faire un nouveau bail, mais avoir une situation qui est sure et claire juridiquement.

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