Commission et syndic?

luc · #1 26-02-2015 09:11:15

rexou a écrit :

Quoi qu'il en soit, les syndics (en tout cas sur Bruxelles) donnent trop rarement satisfaction aux CP au niveau de la qualité de leurs prestations. Sans prétendre à une exactitude statistique, et selon mon expérience, 2 syndics sur 10 sont exempts de gros reproches. C'est peu ! Et ces perles ne recherchent ni n'acceptent de nouveaux clients, ils sont "full".

Cela correspond avec mes données (version optimiste), mais le point commun des +80%: ils réfèrent tous aux règles déontologiques de l'IPI pour imposer leur interprétation.

En province, tant Nord que Sud, des problèmes similaires existent, mais moins.

A la côte la situation est pratiquement identique à celle de Bruxelles.

rexou · #2 25-02-2015 18:11:02

PIM a écrit :

Ben dites donc, cela commence à faire beaucoup de listes (mauvais locataires, mauvais bailleurs, mauvais syndics, ...)
Et se référer au système de notation des sites d'hôtels, restos, etc. : il y a là aussi de nombreux litiges, car certains commerçants concernés rémunèrent, paraît-il, des internautes pour voter, commenter, etc.
Bref: on n'est pas sortis de l'auberge !

Elle est bien notée, au moins, cette auberge ? big_smile

Quoi qu'il en soit, les syndics (en tout cas sur Bruxelles) donnent trop rarement satisfaction aux CP au niveau de la qualité de leurs prestations. Sans prétendre à une exactitude statistique, et selon mon expérience, 2 syndics sur 10 sont exempts de gros reproches. C'est peu ! Et ces perles ne recherchent ni n'acceptent de nouveaux clients, ils sont "full".

Un système de cotation serait possible, avec identification des intervenants par exemple... (adresse de l'ACP concernée?)

Dernière modification par rexou (25-02-2015 18:31:18)

PIM

luc · #3 22-02-2015 13:41:12

dach a écrit :

luc a écrit :
Ils n'auraient pas pu décider en fonction de leurs propres intérets, si la cogérance n'aurait pas existé de fait dans ma copropriété. Ils ont appliquées et essaient encore d'appliquer le principe "'divide et impera", ... .
J'imagine votre amertume vis a vis de votre mauvaise expérience d'une gestion squattée par quelques CP peu scrupuleux, mais je ne partage pas votre optimisme sur la professionnalisation (je devrais dire la 'commercialisation') de la gestion courante d'une copropriété particulièrement pour les petites ACP.

Mon expérience se base pas uniquement sur le vécu réel de mon ACP « A » (+200 lots - 6 entrées), mais aussi entre autres :

Le fait que j’ai été syndic bénévole pendant 4 ans dans une petite copropriété « B » ou j’ai réglé un problème existant qui bloquait tout (refus de paiement des charges), exclusivement en respectant moi-même les règles.
Un frère a été président d’AG dans une ACP « C » de 40 appartements (deux entrées). Là il a été a été évincé pour que les travaux de façade puissent être exécutés par une relation du commissaire aux comptes.
Une sœur a été commissaire d’une ACP « D » de 3 appartements de type français (3 entrées séparés) avec seulement une cheminée et une assurance en commun. Les deux autres étaient le syndic (suivre de l’entretien de la cheminée) et le président (inviter tous chez soi au moins une fois par an pour le café, le paiement de l’assurance, …).
Des contacts, parfois intensifs, avec une dizaine d'ACP voisins ou de proximité (200 à 8 appt.)
Mon vécu comme volontaire actif dans des ASBL depuis les années 70, .... .

Amertume ?

Moi-même ? Je ne crois pas, vu les jugements définitifs, qui sont en train d’être exécutés. Ma terrasse sera remis en état comme je l'ai demandé. Le permis d'environnement sera là (en 2022), mais ses conséquenecs seront imposés dans les semaines qui viennent. Les assurances se mettent en place. Les statuts seront adoptés après une vraie délibération. Etc. ... .
La majorité silencieuse ? Des reproches fusent envers l’ex-pouvoir en place.
L’ex-pouvoir en place ? Je ne sais pas, ils vérifient si leurs assurances vont les soutenir.

Mon optimisme est constructif et réaliste: il se base sur ce qui précède, mais aussi sur le vécu lors ma carrière professionelle, ... .

Dans les faits j'ai déja rencontré une masse de syndics, jeunes et vieux, qui veulent changer la méthodologie imposé par l'IPÏ. Je crois que les éléménts sont présent pour le faire.

dach · #4 22-02-2015 12:11:41

luc a écrit :

Ils n'auraient pas pu décider en fonction de leurs propres intérets, si la cogérance n'aurait pas existé de fait dans ma copropriété. Ils ont appliquées et essaient encore d'appliquer le principe "'divide et impera", ... .

J'imagine votre amertume vis a vis de votre mauvaise expérience d'une gestion squattée par quelques CP peut scrupuleux, mais je ne partage pas votre optimisme sur la professionnalisation (je devrais dire la 'commercialisation') de la gestion courante d'une copropriété particulièrement pour les petites ACP.

luc a écrit :

Dans le système hollandais....

Merci pour ces informations intéressantes.

luc · #5 22-02-2015 10:18:45

dach a écrit :

Il me semble donc bien que les problèmes que vous citez ne sont pas liés au fait que la gestion soit assurée par une personne (le syndic) ou répartie clairement entre plusieurs personnes, mais au fait que ces personnes décident pour les autres en fonction de leurs propre intérêt.

Ils n'auraient pas pu décider en fonction de leurs propres intérets, si la cogérance n'aurait pas existé de fait dans ma copropriété. Ils ont appliquées et essaient encore d'appliquer le principe "'divide et impera", ... .

Dans le système hollandais il y a une gestion collégiale par un groupe de mandataires, avec une répartition de tâches entre les collègues. Si mes souvenirs sont bon, je crois qu'en Hollande cette mèthode connait ces limites, dès qu'on parle de rénover la copropriété (= avoir un fonds de réserve pour entamer/planifier des travaux repartis sur plusieurs années).

En plus en Hollande on n'est pas propriétaire de l'appartement, mais le "VVE"(=ACP) l'est.

Le pouvoir public (la commune) peut intervenir et imposer/exécuter des travaux à charge des CP. En fait la notion "d'ordre public" existe en Hollande.

Finalement chaque membre de l'AG n'a en Hollande qu'un droit d'habitation (= il n'est pas souverain dans sa propriété).

Plus d'info concernant le planning d'entretien/renovation "onderhoudsplan appartement" (en néerlandais) sur le site du EigenHuis (association analogue à l'SNPC - voir les autres sections du site - et le CNIC pour la section "VVE").

Le problème clé tant en Hollande, qu'en Belgique et France est la diffusion de l'information (= le dégré de transparence), dès l'achat de l'appartement, pendant l'année et lors les réunions des organes décisionnels.

Pas plus ni moins.

dach · #6 21-02-2015 17:38:10

luc a écrit :

[Exemples:
Attribuer des grands travaux durant des années à une firme, gérée par un membre de la famille d'un copropriétaire, etc. ... .
Admettre qu'un membre de la famille du syndic est courtier d'assurances, avocat de l'ACP ... (fille, épouse, ...).
... .
Je connais en personne au moins 4 ACP (petits et grands) qui étaient/sont dans ce cas à Bruxelles, Anvers et Gand. Tous avant 2010 avec un "conseil de gérance" du type cogérance (président, commissaire, ingénieur, ...).
Cette méthode se basait en fait sur des cours données par les agents immobiliers "de haute gamme" B. et W. dans les années 90, qui est en ma possession ("tout est admis ce qui n'est pas interdit").
Les petits travaux sont le terrain exclusif du conseil
Les grands travaux sont le terrain exclusif du syndic.
Les cas de ce type ont donné lieu à l'Art. 577-8 §4 15° CC, en se basant sur la jurisprudence en question.
Et aussi à l'obligation d'avoir un cahier des charges préalable (= tout copropriétaire peut demander à n'importe quelle firme d'introduire un offre).

Il me semble donc bien que les problèmes que vous citez ne sont pas liés au fait que la gestion soit assurée par une personne (le syndic) ou répartie clairement entre plusieurs personnes, mais au fait que ces personnes décident pour les autres en fonction de leurs propre intérêt.

J'ai fait des recherche sur la copropriété aux Pays-bas. Je suis tombé sur le site http://www.vvewijzer.nl/vve-blog/wat-zi … en-bestuur où il donne une balise clair pour le CA :

Anders dan het bestuur van bijvoorbeeld een sportvereniging, heeft het bestuur van een VvE slechts een uitvoerende taak.

Que mon mauvais néerlandais et un outil de transduction en ligne traduise par

Contrairement à celui d'un club sportif, le conseil d'administration d'une ACP a seulement une tâche exécutive.

Tout les abus que vous citez peuvent être évitez si le syndic unique ou un syndic sous forme de CA respect ce principe qui est déjà inscrit dans la loi belge :

d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale

Mais la loi belge indique aussi :

Le syndic est seul responsable de sa gestion

. Cela devrait garantir la responsabilité du syndic mais dans les faits, pour les petits abus, est-ce le cas ?
Une répartition des tâches claire entre plusieurs personnes n’exonère pas la personnes de sa responsabilité pour la tâche qui lui est confiée.
De plus si, par exemple, une personne est désignée pour signer un contrat au nom de l'ACP et une autre est chargée d'honorer la facture résultante, il y a déjà un contrôle mutuelle sur l'exécution des tâches de chacun en plus du contrôle à postériori du CdC et de l'AG.

Le site ci-dessous donne un exemple de répartition :
Le président:
Préside les réunions;
Est le premier point de contact.
Conclut les accords au nom de l'ACP vis a vis des tiers.
Le Trésorier:
Se charge de l'administration;
Gère et supervise les finances;
Etablit le budget.
Le Secrétaire:
Gère les dossiers des CP;
Est responsable de la communication avec les CP;
Conserve les archives.

luc · #7 21-02-2015 16:23:05

dach a écrit :

luc a écrit :
Ce principe était de fait déja d'application dans certaines ACP et a mené à des dérives. Des syndics Pro sont en train de réparer les dégats ... à fort prix pour les CP.
De quelles dérives faîtes vous allusions ?

Exemples:

Attribuer des grands travaux durant des années à une firme, gérée par un membre de la famille d'un copropriétaire, etc. ... .
Admettre qu'un membre de la famille du syndic est courtier d'assurances, avocat de l'ACP ... (fille, épouse, ...).
... .

Je connais en personne au moins 4 ACP (petits et grands) qui étaient/sont dans ce cas à Bruxelles, Anvers et Gand. Tous avant 2010 avec un "conseil de gérance" du type cogérance (président, commissaire, ingénieur, ...).

Cette méthode se basait en fait sur des cours données par les agents immobiliers "de haute gamme" B. et W. dans les années 90, qui est en ma possession ("tout est admis ce qui n'est pas interdit").

Les petits travaux sont le terrain exclusif du conseil
Les grands travaux sont le terrain exclusif du syndic.

Les cas de ce type ont donné lieu à l'Art. 577-8 §4 15° CC, en se basant sur la jurisprudence en question.

Et aussi à l'obligation d'avoir un cahier des charges préalable (= tout copropriétaire peut demander à n'importe quelle firme d'introduire un offre).

Dernière modification par luc (21-02-2015 16:24:16)

dach · #8 21-02-2015 10:01:16

luc a écrit :

Ce principe était de fait déja d'application dans certaines ACP et a mené à des dérives. Des syndics Pro sont en train de réparer les dégats ... à fort prix pour les CP.

De quelles dérives faîtes vous allusions ? N'est-ce pas les mêmes problèmes dont nombres de CP se plaignent dans ce forum où pourtant c'est bien un syndic qui gère l'ACP.
Je pense qu'en France où le système d'ASL existe, il n'y a pas de remise en cause de ce fonctionnement. Par contre il y a aussi beaucoup de plainte au sujet des syndics...
Au Canada, plus libéral, j'ai cru comprendre que le CA à beaucoup (trop) de pouvoir comme par exemple la sélection du future CP en cas de vente d'un lot. Cela me parait excessif.
Je vais me renseigner sur les Pays-bas...

PS : Dans mon post précédent, j’aurai du dire "bas de gamme inefficace" au lieu "bas de gamme inutile"

luc · #9 21-02-2015 05:13:26

dach a écrit :

Il est regrettable que l'on n'est pas repris le principe du conseil d'administration des ASBL composé de min 3 personnes qui assurent la gestion càd les fonctions du syndic (avec les mêmes obligations et responsabilité). Cela aurai permis aux CP courageux de se repartir les tâches.

Ce principe était de fait déja d'application dans certaines ACP et a mené à des dérives. Des syndics Pro sont en train de réparer les dégats ... à fort prix pour les CP.

Pour arriver à un CA, il faut imposer une méthode comme en Hollande ou au Québec, qui sont draconiens pour les membres du CA ET limitenet la souveraineté des autres copropriétiares.

dach · #10 20-02-2015 21:28:53

xarux a écrit :

Je n'ai pas dit que tous les syndics étaient des crapules, mais que les 3 que j'ai connu en étaient. J'avoue en revanche que je ne m'attends plus à en trouver un honnête au vu des expériences vécues, mais je serai le plus heureux du monde si ce jour arrive.

Je ne connais pas la taille de votre ACP, mais dans le cas de petites ACP, je pense qu'un syndic pro c'est soit un luxe impayable soit du bas de gamme inutile et donc aussi couteux...
Il est regrettable que l'on n'est pas repris le principe du conseil d'administration des ASBL composé de min 3 personnes qui assurent la gestion càd les fonctions du syndic (avec les mêmes obligations et responsabilité). Cela aurai permis aux CP courageux de se repartir les tâches.

xarux · #11 20-02-2015 20:48:03

Petite réponse à Pim et Grmff :

PIM :

Pour moi les liens semblent fonctionner. Si le problème persiste, ci-dessous les liens sur un autre server.
Si vous avez une autre solution ? Ce sont effectivement des documents émanant du SNPC.

https://mon-partage.fr/f/wYxeu37X/
https://mon-partage.fr/f/Jyckibmx/
https://mon-partage.fr/f/yD4tLI9C/
https://mon-partage.fr/f/33EZ9J05/
https://mon-partage.fr/f/Kauga7Ax/

En ce qui concerne les "listes", je ne pense pas que l'on puisse comparer l'idée avec des listes de locataire ou bailleur (bien que j'y suis également favorable), les syndics étant des entreprises commerciales.
Actuellement toutes les entreprises sont susceptibles d'être jugées sur le net. Je constate juste que les syndics sont une exception, et qu'un des rares forum (l'unique à ma connaissance) qui parle de ce sujet, ne permet pas de laisser une appréciation (bonne ou mauvaise) sur son syndic.
Quant au commission légale, je vous mets au défi de trouver un copropriétaire qui a été rétribué sur les commission que percevait son syndic.

Grmff :

Je n'ai pas dit que tous les syndics étaient des crapules, mais que les 3 que j'ai connu en étaient. J'avoue en revanche que je ne m'attends plus à en trouver un honnête au vu des expériences vécues, mais je serai le plus heureux du monde si ce jour arrive.

Bien à vous

luc · #12 20-02-2015 11:05:58

L’Autorité belge de la Concurrence mène une enquête officielle au sein de l’IPI. 2500 décisions de l’IPI seront étudiés (entre autres des cas visés par la SNPC).

Il y a aussi d'autres aspects qui seront étudiés. Lire l'article dans LLB. La communication officielle de l'IPI coté flamand et coté francophone est significativement différente. J'ai les deux textes. Je confirme ce que le journaliste du LLB écrit.

panchito · #13 20-02-2015 08:03:36

Le SNPC (Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires) des mène l'enquête à ce sujet.

Ils ont déjà toute une liste de Syndic dans le collimateur...Voir Ici

Ce serait bien de vous mettre en contact avec eux

grmff · #14 19-02-2015 22:54:34

Mettre tous les syndics dans la catégorie des crapules est intellectuellement identique à mettre tous les roms dans la catégorie des voleurs. C'st indigne et inacceptable.

La plupart des syndics font leur travail honnêtement. Les pommes pourries doivent être dénoncées, mais il est inutile d'être injurieux envers l'intégralité d'une profession indispensable à notre société où chacun veut (et peut) être propriétaire de son logement.

PIM · #15 19-02-2015 21:11:45

Bienvenue sur notre forum.

Vos liens ne fonctionnent pas. Merci de les adapter.

Pour ce qui est de la problématique "commissions", il me semble que le dernier numéro du Cri (organe du SNPC) en parle.

Déontologiquement, les commissions sont autorisées si l'ACP en est informée.... L'idéal étant, en outre, que ce soit rétrocédé à l'ACP en toute transparence.

xarux a écrit :

A quand un site internet qui répertorie les syndics et ou les clients puissent les noter, comme il en existe pour les restos ou les chambres d'hôte,...?

Ben dites donc, cela commence à faire beaucoup de listes (mauvais locataires, mauvais bailleurs, mauvais syndics, ...)

Et se référer au système de notation des sites d'hôtels, restos, etc. : il y a là aussi de nombreux litiges, car certains commerçants concernés rémunèrent, paraît-il, des internautes pour voter, commenter, etc.

Bref: on n'est pas sortis de l'auberge !

libra · #16 19-02-2015 20:18:11

Comme vous dites, on sait que c'est de pratique courante et dans d'autres métiers d'ailleurs. Le tout est de savoir le prouver.

xarux · #17 19-02-2015 20:13:13

Bonjour à tous,

Je tiens à vous soumettre quelques documents évoquant des commissionnements entre syndics et fournisseurs.

Je pense que beaucoup d'entre vous pensent que cette pratique est courante, mais les discussions sur ce sujet sont inexistantes sur notre forum.
On pense bien sur aux ascensoristes, mais les fournisseurs de mazout tel que ca...pam, et autres sont aussi épinglés.
Je comprends mieux pourquoi notre ancien syndic avait tout les arguments pour que nous remplacions notre très ancienne chaudière à mazout par une nouvelle chaudière à mazout! (J'étais le seul à voter contre...) notre fournisseur étant ca...pam.

La lettre ouverte d'un ancien employé de O...imo est édifiante sur les pratiques. Il se trouve que c'est mon syndic actuel...

Un pimonaute de ce forum rétorque souvent que "l'on n'a que le syndic que l'on mérite", mais franchement, qui mérite ça !

Pour ma part, mes 7 années d'expérience avec le monde de la copropriété n'ont été qu'une succession de problème à répétition malgré l'engagement personnel de ma part et de quelques voisins. Tout ça en échange d'un "service" payé grassement. Il n'y a que ça qui compte pour eux.

En 7 ans j'ai connu 3 syndics et sans rentrer dans le détail j'affirme que c'était de vrai crapule.
Vu qu'on en aura un 4 ème j'espère juste qu'il sera moins crapuleux que les autres, c'est tout ce que j'espère c'est vous dire...

Franchement je ne comprends pas comment une corporation qui représente des millions de personnes puisse arriver à un tel degré de médiocrité dans leur professionnalisme et leur éthique. Ne me parlez pas d'IPI!

A quand un site internet qui répertorie les syndics et ou les clients puissent les noter, comme il en existe pour les restos ou les chambres d'hôte,...?
Peut-être bientôt sur pim.be?

Sur ce bonne lecture,

http://cjoint.com/?EBtutaBzLJ4
http://cjoint.com/?EBtuvZHHTYZ
http://cjoint.com/?EBtuq6cumj7
http://cjoint.com/?EBtut4wWYXa
http://cjoint.com/?EBtuuWCJB4k

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