travaux terrasses

Zlurp · #1 11-03-2015 11:09:15

Bonjour,
Notre immeuble (Amelinckx) date de 1976.
Nous avons des gros problèmes , la peinture des ciels de terrasses se décolle, éclate et il en coule une espèce de liquide calcaire blanchâtre qui tombe sur les balustrades, sur les carrelages , éventuellement sur nos têtes et sur la façade. il y a aussi de la rouille qui apparait.
Vu le prix pour remplacer les terrasses, les copropriétaires refusent de faire faire les travaux.
Quelqu'un aurait-il eu ce genre de problème et trouvé une solution autre que remplacer les terrasses.

Merci d'avance

luc · #2 11-03-2015 14:59:31

Mon immeuble Amelinckx date de 1975/79. Problème identique depuis 1986.

L'ACP refusait en 2013 d'exécuter un jugement "terrases" de 2011 demandé par elle contre 5 CP. Le dossier du jugement de 2011 a "disparu" (l'avocat de l'ACP travaille dans un cabinet d'un mandataire de l'IPI).

Le syndic judiciaire de 2011-2012, qui avait selon moi la solution technique pour résoudre ce problème a été mis à la porte, puisqu’il ne voulait pas cogérer, … .

Un expert juridique m’a dit en 2007 lors d’une expertise pour l’infiltration d’eau, que la peinture devrait être perméable.

En plus je sait depuis lors que le problème est liè

Au diamêtre des tuyaux d’eaux de pluie (cause primaire)
A l’inexistence d’une couche d’isolation pour protection contre l’infiltration d’eau

En tout cas je sais que l’expert, nommé par l’AG, a dit en 2002 que le problème ne peut être réglé, qui si on traite l’ensemble en partant du toit jusqu’au niveau plus bas (chez moi niv +10 au niv -2), colonne par colonne (26). Le syndic en place a alors limogé l’expert, sans diffuser ses rapports de 2001 et 2002.

PIM · #3 11-03-2015 15:00:50

Il existe des firmes spécialisées qui traitent ce genre de problèmes (étanchéité des terrasses). Posez la question sur le forum bricozone.
(posté avant d'avoir lu Luc)

GT · #4 11-03-2015 20:41:34

Une des premières questions à se poser en cas de problèmes aux terrasses est : les terrasses sont-elles privatives ou communes. La réponse figure dans différentes mentions de l'acte de base de la copropriété. Par expérience vécue, il se pourrait que les textes identifiés soient contradictoires. Attention dans les anciens statuts particulièrement, les terrasses ne sont pas nécessairement communes.

Selon les circonstances, un expert choisi par l'AG ou un expert judiciaire établira un diagnostic (sur lequel il ne peut être anticipé)à partir duquel des devis pourraient être demandés à des firmes spécialisées.

Si les terrasses sont communes, attention à la responsabilité de l'ACP en cas de sinistre. Si elles sont privatives, la responsabilité reposera sur le copropriétaire dont la terrasse est à l'origine du sinistre.

En ce qui concerne les travaux aux terrasses, même si elles sont privatives, la copropriété n'est pas démunie depuis la loi de 2010. J'y reviendrai très prochainement. Dans certaines circonstances, l'ACP peut décider de travaux aux parties privatives.

Dernière modification par GT (11-03-2015 20:57:32)

luc · #5 12-03-2015 13:05:41

Zlurp a écrit :

Vu le prix …

Je rejoins le conseil de GT.

En plus le syndic ne doit pas proposer une solution, mais doit présenter à l’AG les différents options, avec leur budget prévisionnel. Comme : il s’agit de dépenses non-périodiques il doit faire ses calculs sur moyen terme. Dix ans me paraît logique, vu que les travaux doivent quand même résoudre le problème pour dix ans (la garantie décennale).

Il s’agit ici d’un défaut de construction, si c’est le même problème que dans mon immeuble. Vu votre description c’est fort probable.

Les solutions de base sont :

Option A : rien faire (le budget gonfle année par année, prime d’assurance monte en flèche, procès CP par CP, experts judiciaires coutent le double qu’un expert d’AG, astreintes, … )
Option B : remettre en état les plafonds (dans mon ACP les plafonds repeints en dessous les terrasses rénovés continuent à avoir le problème)
Option C : remettre en état terrasse par terrasse (choix de mon AG, appelé par le juge la méthode "plic ploc" – terrasses rénovés par un peintre d’intérieur, recommandé par un CP dans le temps membre du conseil de gérance)
Option D : remettre en état colonne par colonne (choix de l’expert de l’ACP – non-exécuté suite à un désinformation du syndic de ce moment – désastre quant à la vente des appartements avec terrasses rénovés, mais qui doivent encore payer pour ceux non-rénovés)

Le grand changement comptable de la loi de 2010 est que le CP du moment du constat doit provisionner le fonds de réserve.

Le syndic est obligé de reprendre ces travaux dans l’inventaire comptable pour le montant estimé par lui, éventuellement sur base d’un avis d’un expert indépendant. Si ce montant est sous-estimé, alors le syndic prend des risques énormes, si un CP conteste ce montant et obtient raison.

Le planning de provisionnement du fonds de réserve peut être étalé sur des années, réévalué chaque année, … mais l’AG initiale doit décider et prendre en charge.

Zlurp a écrit :

Vu le prix …

Le prix n’est pas un argument de base, mais un argument de sélection.

En toute logique :

L’AG1 doit faire le constate et demander au syndic de préparer un cahier des charges à l’AG2et y joindre une proposition de budget prévisionnel, sous forme d’un tableau avec une colonne par variante.
L’AG2 devrait en délibérer, choisir une variante et accepter le budget prévisionnel de cette variante. Ce qui autorise le syndic à faire provisionner le fonds de réserve et demander les offres pour l’AG3
L’AG3 devrait recevoir du syndic un tableau de comparaison des différentes offres avec le cahier des charges choisi par l'AG. Il propose aussi le budget prévisionnel par offre. L’AG3 fait alors son choix en connaissance de cause.

bada · #6 12-03-2015 14:46:23

Luc a écrit :

Le prix n’est pas un argument de base, mais un argument de sélection

Le prix est en fait une objection de base et aussi un argument de sélection.

Ce que Zlurp veut dire, c'est que le prix est élevé et que celui qui ne veut pas jeter l'argent par les fenêtres, y réfléchi à deux fois et tout dépend aussi de l'épaisseur du portefeuille de chacun et de la notion de "cher", pas la même pour tout le monde.

Zlurp · #7 12-03-2015 20:02:06

bada a écrit :

Luc a écrit :
Le prix n’est pas un argument de base, mais un argument de sélection
Le prix est en fait une objection de base et aussi un argument de sélection.
Ce que Zlurp veut dire, c'est que le prix est élevé et que celui qui ne veut pas jeter l'argent par les fenêtres, y réfléchi à deux fois et tout dépend aussi de l'épaisseur du portefeuille de chacun et de la notion de "cher", pas la même pour tout le monde.

Bien sûr, chaque copro voit son intérêt et ses possibilités avant tout. Il y a des copros qui n'arrivent pas à payer leurs charges, ils ne payeront pas non plus pour la rénovation des terrasses et les autres copros devront payer pour eux.
De plus, le carrelage et les garde-corps sont privatifs , qui va payer ?
A part l'aspect inesthétique, les terrasses ne sont pas en état de délabrement , bien entendu on ne voit pas se qui se passe en dessous du carrelage.
En fait, j'avais entendu parler d'un système d'injection de produit qui assèche les zones humides et empêche les infiltrations.
En posant ma question, j'espérais que quelqu'un aurait été confronté à ce genre de problème et trouvé un entrepreneur qui aurait proposé une solution moins coûteuse .

grmff · #8 12-03-2015 21:57:47

Si les terrasses laissent passer l'eau, même si l'aspect esthétique est encore bon, il faut s'attendre à tout enlever et refaire l'étanchéité.

Pour atteindre l'étanchéité (le principal), il faut enlever le revêtement (accessoire). J'ai appris que l'accessoire suivait le principal. Et donc, que les travaux de revêtement suivaient la même règle que les travaux du principal: tout à charge de tout le monde.

Si les garde-corps sont dans le chemin, c'est le même combat: tout à charge de tout le monde.

Pour le financement de ce genre de travaux, il est des possibilités de financement, par exemple par un organisme tel que Korfina. Dans le passé, je fut confronté à un soucis de liquidité de certains propriétaires. Nous avons donc financé, et les travaux ont été votés.

Zlurp · #9 12-03-2015 22:29:00

grmff a écrit :

Pour le financement de ce genre de travaux, il est des possibilités de financement, par exemple par un organisme tel que Korfina. Dans le passé, je fut confronté à un soucis de liquidité de certains propriétaires. Nous avons donc financé, et les travaux ont été votés.

Vous dites " dans le passé" mais la situation financière des copros a changé, plusieurs sont au chômage .
Évidemment, j'en entend déjà s'écrier que ceux qui ne savent pas payer n'ont qu'à vendre.
Bon passons, mais le problème du financement est encore et toujours qui va payer pour ceux qui ne savent pas payer et les copros même plus aisés ne veulent pas payer pour les autres.

panchito · #10 12-03-2015 22:52:04

Bon passons, mais le problème du financement est encore et toujours qui va payer pour ceux qui ne savent pas payer et les copros même plus aisés ne veulent pas payer pour les autres.

Mais nos excellentes lois ont tout prévu!

En copropriété, cette belle et grande famille, on est tous solidaires!

Donc ceux qui ont un portefeuille mieux garnis sont légalement obligés de payer pour ceux qui ne savent pas....

Maintenant s'il un tel appel de fonds a été voté en AG, les bons payeurs sont obligés de payer pour les mauvais.

Reste à l'ACP a engager un procès contre les mauvais payeurs et a faire saisir leur bien pour une vente judiciaire.

Cela arrive de plus en plus souvent car personne n'aime payer en lieu et place de quelqu'un d'autre.

luc · #11 13-03-2015 07:57:49

panchito a écrit :

Zlurp a écrit :
Bon passons, mais le problème du financement est encore et toujours qui va payer pour ceux qui ne savent pas payer et les copros même plus aisés ne veulent pas payer pour les autres.
Mais nos excellentes lois ont tout prévu!
En copropriété, cette belle et grande famille, on est tous solidaires!
Donc ceux qui ont un portefeuille mieux garnis sont légalement obligés de payer pour ceux qui ne savent pas....
Maintenant s'il un tel appel de fonds a été voté en AG, les bons payeurs sont obligés de payer pour les mauvais.
Reste à l'ACP a engager un procès contre les mauvais payeurs et a faire saisir leur bien pour une vente judiciaire.
Cela arrive de plus en plus souvent car personne n'aime payer en lieu et place de quelqu'un d'autre.

Le choix des mots est important ... en copropriété on est solidaire pour provisionner, mais pas pour payer la note finale.

Les bons payeurs sont obligés de provisionner, si un inventaire est fait par le syndic, à partir du lendemain de l'inventaire annuel du 31/12.
Les mauvais payeurs peuvent postposer le paiement de la note finale avec quelques mois. Mais si un CPO le veut, tant les bons que mauvais payeurs paieront personnellement la note finale.

Mais pourquoi croyez-vous que l’IPI n‘insiste pas qu’on applique l’AR du 12.07.2012 ?
Qui est le réel bénéficiaire quand on fait un prêt ?

grmff · #12 13-03-2015 08:38:40

Zlurp a écrit :

Vous dites " dans le passé" mais la situation financière des copros a changé, plusieurs sont au chômage .
Évidemment, j'en entend déjà s'écrier que ceux qui ne savent pas payer n'ont qu'à vendre.
Bon passons, mais le problème du financement est encore et toujours qui va payer pour ceux qui ne savent pas payer et les copros même plus aisés ne veulent pas payer pour les autres.

Vous avez le choix entre faire les travaux et laisser s'effondrer votre immeuble.

Personnellement, mon choix est fait. Et si certains ne savent pas payer pour que l'immeuble reste debout, ils ont effectivement intérêt à vendre avant que l'immeuble s'effondre...

Zlurp · #13 13-03-2015 11:41:23

grmff a écrit :

Zlurp a écrit :
Vous dites " dans le passé" mais la situation financière des copros a changé, plusieurs sont au chômage .
Évidemment, j'en entend déjà s'écrier que ceux qui ne savent pas payer n'ont qu'à vendre.
Bon passons, mais le problème du financement est encore et toujours qui va payer pour ceux qui ne savent pas payer et les copros même plus aisés ne veulent pas payer pour les autres.
Vous avez le choix entre faire les travaux et laisser s'effondrer votre immeuble.
Et si certains ne savent pas payer pour que l'immeuble reste debout, ils ont effectivement intérêt à vendre avant que l'immeuble s'effondre...

Mon choix est fait aussi : refaire les terrasses
Je viens vers Pim en espérant que vu l'expérience des pimonautes et vu l'évolution des technologies, l'un ou l'autre (je n'ai pas de préférence) aurait pu m'orienter vers une solution moins chère.
Les immeubles Amelinckx ne sont pas rares à Bruxelles et je crois que beaucoup ont ce genre de problème.

PIM · #14 13-03-2015 11:50:20

Zlurp a écrit :

grmff a écrit :
Zlurp a écrit :
Vous dites " dans le passé" mais la situation financière des copros a changé, plusieurs sont au chômage .
Évidemment, j'en entend déjà s'écrier que ceux qui ne savent pas payer n'ont qu'à vendre.
Bon passons, mais le problème du financement est encore et toujours qui va payer pour ceux qui ne savent pas payer et les copros même plus aisés ne veulent pas payer pour les autres.
Vous avez le choix entre faire les travaux et laisser s'effondrer votre immeuble.
Et si certains ne savent pas payer pour que l'immeuble reste debout, ils ont effectivement intérêt à vendre avant que l'immeuble s'effondre...
Mon choix est fait aussi : refaire les terrasses
Je viens vers Pim en espérant que vu l'expérience des pimonautes et vu l'évolution des technologies, l'un ou l'autre (je n'ai pas de préférence) aurait pu m'orienter vers une solution moins chère.
Les immeubles Amelinckx ne sont pas rares à Bruxelles et je crois que beaucoup ont ce genre de problème.

C'est un très bon réflexe de venir vers Pim wink , mais, en ce qui concerne des aspects plus orientés "techniques du bâtiment", il y a, comme je l'ai indiqué, un forum plus spécialisé: "bricozone" (qui lui aussi, d'ailleurs, envoie souvent chez Pim, dès qu'il s'agit de droit immobilier, etc.) (c'est marrant d'ailleurs, car je ne connais absolument pas les initiateurs de ce forum-là)

panchito · #15 14-03-2015 06:48:32

J'ai aussi un appartement dans un immeuble Amelinckx datant de 1964.

Nous avons déjà refait:
- la terrasse du penthouse (nouvelle étanchéité en EPDM et pose de dalles sur plots Marlux en remplacement de l'encien carrelage)
- les anciens balcons vont tous être refait (enlèvement du carrelage et chape + nouveau revêtement)
- descente des eaux pluviales

Et pour terminer l'immeuble a aussi été complètement déshabillé (revêtement en imitation pierres de France, dont les agrafes menaçaient de lâcher), étanchéité de la façade complètement refaite et nouveau parement en marbre gris. Coût pour 2 côtés de la façade: 320000€

Chantier suivant: le remplacement des 2 ascenseurs (pour 7 étages).

Un des appartement fait l'objet d'une saisie judiciaire car le propriétaire ne savait plus suivre financièrement.

Mais quand on achète un "Amelinckx", on sait bien que le prix d'achat n'est que le hors d'œuvre....

PIM

Zlurp · #16 14-03-2015 14:01:35

panchito a écrit :

Mais quand on achète un "Amelinckx", on sait bien que le prix d'achat n'est que le hors d'œuvre....

Quand on achète dans un immeuble qui a 30 ans ( mon cas), on se dit qu'il en est certainement au pousse-café.
"Mon" immeuble est en briques rouge, 64 appartements, ce n'est pas un truc énorme .
Je ne savais pas que c'était un Amelinkx, j'ai acheté il y a 10 ans et il faut dire que j'ai été séduite par la grandeur des pièces, contrairement aux immeubles neufs je pouvais y mettre mes meubles . Les ascenseurs qui ont été remis à neuf et aux normes sont très grands, accessibles aux handicapés en chaise roulante ce qui n'est pas négligeable.
Il est vrai que les Amelinkx posent problèmes mais dans 30 ans, dans quel état seront ces nouveaux immeubles qui poussent si vite ?

luc · #17 15-03-2015 18:24:08

ninifel a écrit :

je crois que les dégats aux bétons et aux armatures par défaut d'étanchéité qui perdurent plusieurs décennies ne sont pas réparables avec une garantie décennale si un béton n'est pas correctement protégé de la pluie dans les règles de l'art du bâtiment

Le problème technique est un peu plus complexe. La pluie en pose pas de problèmes, mais l'évacuation de l'eau de pluie bien.

Le problème a été décrit par un expert en détail pour mon ACP en 2002 (ainsi que la solution). Mais ce document a été caché lors l'AG, pour qu'elle approuve la solution "syndic & conseil de gérance" (en 2004).

La solution technique proposée par l'expert dépend du niveau de la dégradation, causée par l'eau. Le plus qu'on attend le plus que cela coutera. Dans mon ACP il y avait eu une série de mesures provisoires entre 1986 et 1999 (= bricolage) qui n'ont pas tous pu être récupérées (= donc un surcout).

Bricoler est toujours la solution la plus chère.

Zlurp · #18 15-03-2015 21:00:46

luc a écrit :

Le problème technique est un peu plus complexe. La pluie en pose pas de problèmes, mais l'évacuation de l'eau de pluie bien.
Le problème a été décrit par un expert en détail pour mon ACP en 2002 (ainsi que la solution). Mais ce document a été caché lors l'AG, pour qu'elle approuve la solution "syndic & conseil de gérance" (en 2004).
La solution technique proposée par l'expert dépend du niveau de la dégradation, causée par l'eau. Le plus qu'on attend le plus que cela coutera. Dans mon ACP il y avait eu une série de mesures provisoires entre 1986 et 1999 (= bricolage) qui n'ont pas tous pu être récupérées (= donc un surcout).
Bricoler est toujours la solution la plus chère.

Il y a 3 ans, on a fait un test dans une colonne : on a remplacé l'évacuation des eaux de pluie du dernier étage au rez-de-chaussée parce qu'on avait constaté que ces évacuations étaient en très mauvais état, surtout l'entrée qui est en béton mais il n'y a pas eu de contrôle après travaux et aucune conclusion.
Bien sûr que bricoler est la solution la plus chère mais allez convaincre les proprios qui ont une petite pension,
ou des jeunes qui ont leur prêt à rembourser. Pas facile.

Zlurp · #19 15-03-2015 21:12:52

ninifel a écrit :

je crois que les dégats aux bétons et aux armatures par défaut d'étanchéité qui perdurent plusieurs décennies ne sont pas réparables avec une garantie décennale si un béton n'est pas correctement protégé de la pluie dans les règles de l'art du bâtiment
L'assemblée générale a-t-elle eu connaissance du résultat technique d'un test de l'état du béton de ces terrasses ? ex: AIB-vincotte

Tout ce que je sais c'est qu'un ingénieur est venu à une A.G. expliquer à grands renfort de diapositives ce qu'il allait faire si nous acceptions de refaire les terrasses.
Vu le prix demandé la proposition de refaire les terrasses a été refusée.
Je venais d'acheter et venant d'une maison , je ne connaissais rien à la copropriété et j'ai suivi la majorité.
Je vais poser la question concernant la venue d'un expert pour carotter.

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