Démission du syndic

Pce · #1 23-03-2015 11:43:38

Bonjour,
Présentation de la situation : Copropriété de 98 appartements - Syndic reconduit en AGO le 12/05/2014 - AGO prévue 23/4 - les comptes/décomptes 2014 remis officiellement le 20/2 pour contrôle des commissaires étaient ''bourrés'' d'erreurs - nouvelle version le 27/2 état quasi idem - nombreux échanges de mails, de demandes d'améliorations, ... - réunion de mise au point - nouvelle version le 17/03 certaines corrections sur les données 2013 mais encore beaucoup d'erreurs importantes générant des répartitions anormales pour certaines basées sur des mauvaises clefs de répartition.
Cette situation où nos demandes officielles par emails et courriers sont nombreuses a généré des relations tendues qui aboutissent maintenant à la démission du syndic qui nous laisse donc ''tomber'' avec des comptes que l'on ne peut accepter.
Les conditions imposées par le syndic = démission le 01/4 + préavis 3 mois. Gestion courante àpd 01/04.
Nous CDC avons fixé une date limite (30/3) pour recevoir une dernière version. Nous avons demandé un écrit à cette date signifiant que les comptes seront ''exacts, transparents, justes et justifiés''

Question :
- un syndic démissionnaire ne doit-il pas convoquer une AG ?
- la reconduction en date du 12/05/2014 pour 1 an (indiqué dans PV de l'AG) peut-elle être dépassée par un préavis ?
- Peut-on invoquer que cette démission met l'ACP en péril étant donné que les comptes ne sont pas exacts, que l'AG doit être prévue, q'un AGex est également prévue pour décider de grands travaux (terrasses), qu'un appel de fonds devrait être envoyé début 04, que la situation des comptes 2015 est impossible à obtenir étant donné qu'aucune donnée n'a été encodée dans Sogis depuis le 01/01/2015 ?
- peut-on ne pas accepter cette démission telle qu'imposée ?

Un grand merci d'avance à ceux qui pourraient nous donner des pistes de réactions à l'encontre de cette démission irresponsable.
P. Christiane

PIM · #2 23-03-2015 13:16:49

Bienvenue sur notre forum.

S'agit-il d'un syndic professionnel, agréé IPI ?

Pce · #3 23-03-2015 13:19:07

Bonjour,
OUI c'est un IPI...

Pce · #4 23-03-2015 14:02:48

Bonjour,
OUI c'est un IPI...

panchito · #5 23-03-2015 15:33:20

Prenez immédiatement contact avec le Syndicat des propriétaires et copropriétairesVOIR ICI

Votre Syndic est peut-être déjà sur leur liste noire...

GT · #6 25-03-2015 19:05:53

Au-delà des mots, il s'agit d'abord (et avant d'aller plus loin) de déterminer s'il s'agit-il d'une réelle démission du syndic ou d'une décision de ne pas solliciter le renouvellement d'un mandat.?

Le mandat du syndic prend fin, entre autres, par la survenance du terme. Le (mandat du) syndic (a été reconduit ) en AGO le 12/05/2014. Mais pour quelle durée ? Quel est le terme du mandat ? 1 an à dater de l'AG du 12/5/2014 ? jusqu'à la date de la tenue de l'AGO de 2015 ? ou un autre terme plus lointain?

La fin de mandat survient également en cas de démission du syndic. En application de l'art. 2007 du code civil, sa qualité de mandataire autorise le syndic à démissionner. Le syndic doit remettre sa démission entre les mains de l'AG qui actera cette décision. La démission d'un mandataire étant un acte réceptice, il n'est pas requis que l'ACP l'accepte.

En cas de réelle démission du syndic, la procédure devra ensuite être examinée. Il est logiquement exclu que le syndic se remette à lui-même sa démission ou notifie celle-ci au CDC, au Président du CDC ou au président de l'AG. Le syndic est le mandataire de l'AG. Concrètement, il devra convoquer une AG s'il a décidé de démissionner. Cependant, les parties sont libres d'exclure ou de modaliser la démission du syndic. Que dit le contrat ?

J'ai l'impression que ds cette ACP de 98 appartements, le CDC oeuvre en dehors de ses compétences. L'art. 577-8/2. prévoit que l'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

Le juge de Paix de Saint-Trond , jugement du 24 janvier 2012, a ainsi annulé une décision d'une AG prévoyant la désignation de 4 personnes pour exercer la fonction de CAC, la loi exigeant un seul commissaire.

Le rôle du CAC est défini en dehors de celui du CDC qui, lui, est visé par l'art. 577-8/1, CC. Dans le système belge, le CDC ne contrôle pas la comptabilité du syndic.

Depuis la loi du 2 juin 2010, le CDC a un rôle permanent de contrôle ; il a pour charge de veiller à la bonne exécution pour le syndic de ses missions et il doit adresser aux copropriétaires un rapport semestriel circonstancié sur l'exercice de cette mission : veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions (cfr art. 577-8/1, CC).

Dernière modification par GT (25-03-2015 19:07:55)

Pce · #7 26-03-2015 12:55:38

Demain, je réceptionne un recommandé qui apportera peut-être de nouveaux éléments .

Pce · #8 30-03-2015 19:32:53

GT a écrit :

Le mandat du syndic prend fin, entre autres, par la survenance du terme. Le (mandat du) syndic (a été reconduit ) en AGO le 12/05/2014. Mais pour quelle durée ? Quel est le terme du mandat ? 1 an à dater de l'AG du 12/5/2014 ? jusqu'à la date de la tenue de l'AGO de 2015 ? ou un autre terme plus lointain?

Réponse dans mon texte : la reconduction en date du 12/05/2014 pour 1 an (indiqué dans PV de l'AG)

Le recommandé d'hier confirme le mail par lequel le syndic démissionne :<<...Notre préavis prendra cours le 01/04/15 et se terminera au 30/06/15. Nous rentrons dès lors à partir de cette date en gestion courante.>>

Il n'est donc fait mention d'aucune AG.
D'autre part, nous avions demandé une copie du contrat qui lie l'ACP au syndic. Nous avons reçu un document sans signature.
Il est vrai que lors du passage chez ce syndic en fin 2011, les circonstances (suicide de l'ancien syndic) ont fait que les choses se sont précipitées (trop long à expliquer) et personne n'a le souvenir qu'un contrat ait été signé.

Via un recommandé AR du 23/03, nous CDC, avions demandé qu’une nouvelle version certifiée exacte des comptes & décomptes soit mise à disposition ce lundi 30/03 : le syndic n’a donné aucune nouvelle !

Question :
- ce qui est indiqué dans ce contrat est-il d'application ?
- quand est-il de l’AG qu’il devrait convoqué pour signifier sa démission ?
- que devons nous répondre à ce recommandé de démission ? si réponse il doit y avoir.
- le CDC peut-il, par ‘’mise en demeure’’ du syndic exiger la mise à disposition les comptes/décomptes 2014 dans les plus brefs délais ?

Nous sommes donc dans la situation suivante :
- Sans comptes/décomptes, nous ne pouvons clôturer 2014 et ne pouvons envoyer les décomptes aux copropriétaires
- Sans AGO nous n’avons pas les moyens d’appeler les fonds pour le II trimestre

Un grand merci d'avance à ceux qui nous aiderons par leurs réponses.

dach · #9 01-04-2015 09:49:42

Pce a écrit :

...Le recommandé d'hier confirme le mail par lequel le syndic démissionne :<<...Notre préavis prendra cours le 01/04/15 et se terminera au 30/06/15. Nous rentrons dès lors à partir de cette date en gestion courante.>>
Il n'est donc fait mention d'aucune AG.
D'autre part, nous avions demandé une copie du contrat qui lie l'ACP au syndic. Nous avons reçu un document sans signature.
...
Question :
- ce qui est indiqué dans ce contrat est-il d'application ?
- quand est-il de l’AG qu’il devrait convoqué pour signifier sa démission ?
- que devons nous répondre à ce recommandé de démission ? si réponse il doit y avoir.
- le CDC peut-il, par ‘’mise en demeure’’ du syndic exiger la mise à disposition les comptes/décomptes 2014 dans les plus brefs délais ?
Nous sommes donc dans la situation suivante :
- Sans comptes/décomptes, nous ne pouvons clôturer 2014 et ne pouvons envoyer les décomptes aux copropriétaires
- Sans AGO nous n’avons pas les moyens d’appeler les fonds pour le II trimestre

On peut supposer que le contrat est bien d'application si le PV de l'AG y faire référence et qu'il correspond à la version référencée dans la convocation.
Je supposerais que dans votre cas, la convocation d'une AGE fait partie des tâches que DOIT accomplir le syndic:
CC: " Le syndic tient une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement de copropriété ou chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété."
Mais le syndic doit-il faire des propositions pour son remplaçant, j'en doute...
Personnellement, je ne répondrais pas au recommandé, mais je le communiquerais à tous les CP si ce n'est pas le cas.
Par sécurité, j'appliquerais l'art. Art. 577-6 :

Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale.

Le CdC peut consulter tout documents de l'ACP, mais ne peut donner des injonctions au syndic...
Juridiquement, c'est au syndic d'envoyer les décomptes ou d'appeler les fonds pas au CdC.

Pce · #10 01-04-2015 16:48:01

dach a écrit :

On peut supposer que le contrat est bien d'application si le PV de l'AG y faire référence et qu'il correspond à la version référencée dans la convocation.

Aucun PV d'AG ne fait mention à un quelconque contrat. J'ai d'ailleurs un doute que le contenu de ce contrat sans signature ait été ''adapté'' aux conditions la démission.

dach a écrit :

Mais le syndic doit-il faire des propositions pour son remplaçant, j'en doute...

Etant donné que l'AG 2014 prévoyait un appel d'offres ''Syndic'' pour l'AG 2015 (pour mettre en concurrence de prix le syndic actuel), celui-ci a été effectué. Nous avons donc vu plusieurs sociétés et reçus plusieurs offres, nous n'avons plus qu'un choix à faire.
Le remplacement ne posera donc aucun problème.

dash a écrit :

Le CdC peut consulter tout documents de l'ACP, mais ne peut donner des injonctions au syndic...

Le CDC exercice actuellement un contrôle de cohérence sur les comptes. Nous en sommes à la 4e version et il y a encore de nombreuses erreurs de forme/ d'attribution/ d'imputation de frais privatifs/de répartition/ .... L'état très peu professionnel de ces comptes/décomptes nécessitaient réellement ces interventions avant que l'ensemble des documents, listings et justificatifs ne passent dans les mains du/des commissaires aux comptes. C'est effectivement eux qui contrôlent la comptabilité et qui rédigent un rapport sur les comptes/décomptes à l'attention de l'AGO.

dash a écrit :

Juridiquement, c'est au syndic d'envoyer les décomptes ou d'appeler les fonds pas au CdC.

C'est bien la raison pour laquelle le syndic, par sa démission, (pas encore officielle ?) met la copropriété dans une situation difficile.

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