Investissement locatif

Maxilo11 · #1 31-03-2015 13:50:42

Bonjour à tous,

J'ai bientôt 25 ans et depuis début 2015 me voici lancé dans la vie active. Depuis des années déjà je pense à investir dans l'immobilier, et cette année cela pourrait bien devenir enfin réalité maintenant que je suis sous cdi.

Je gagne ~1600€/mois net, je mets de côté 1000€/mois pour arriver en fin d'année à je l'espère ~11.000€ sur mon compte épargne.

J'aimerais idéalement emprunter 100.000€ sur 10 ou maximum 15 ans pour investir dans un appartement sur Liège et rembourser ce prêt avec le(s) loyer(s), et payer en partie (ou totalement?) les divers frais (je pense aux frais de notaires principalement) grâce au compte épargne mentionné ci-dessus.

Je gère (en plus de mon boulot) une asbl de ~40 personnes, d'attitude diplômate et rigoureuse, je suis plutôt bon communicateur.

Ma question est la suivante:
Pensez-vous que mon projet est réalisable, tenant compte du fait que je n'ai jamais mis un pied dans ce domaine, mais que je suis très déterminé à y parvenir?

Dans l'attente de lire vos réponses,
Merci.

Dernière modification par Maxilo11 (31-03-2015 14:53:59)

GT · #2 31-03-2015 14:56:27

Le mieux est de vous adresser à votre (un) organisme financier qui fera un screening de votre situation concrète et déterminera votre capacité d'emprunt et de remboursement à l'aune de ses critères.

Dernière modification par GT (31-03-2015 15:01:06)

Maxilo11 · #3 31-03-2015 15:16:37

Oui, je venais ici dans le but de répondre dans un premier temps à certaines de mes questions avant de commencer les rendez-vous en agence.
Notamment: Est-ce possible aujourd'hui en empruntant 100 à 120.000€ sur 10 ou 15 ans de trouver un appartement dont le revenu locatif rembourserait ce prêt?

Himura · #4 31-03-2015 15:34:41

Voici une petite simulation qui pourra vous aider. Mais avant d'être bon communicateur, je crois qu'il faut être bon bricoleur dans un cas comme le vôtre, car vous ne pourrez certainement viser qu'une maison "à rafraichir" afin de limiter le budget.

Il y a en périphérie de Liège, comme partout j'imagine, encore quelques petites maisons vendues à 60.000 ou 70.000 €, louables en unifamilial moyennant travaux.
Je ne pense pas qu'avec un budget de moins de 150.000 € (prix de vente), vous puissiez trouver un immeuble à appartement situé dans une zone potable.

Donc imaginons une maison en vente pour 80.000 €, dans laquelle vous auriez pour 25,000 € de travaux (attention, c'est peu).
Je compte 10 k€ de fonds propres (vous garderez au moins 1000 € pour vous j'imagine. C'est vraiment le strict minimum sécuritaire).
--> Sur 15 ans, avec un taux de 3%, vous devrez rembourser 760 €/mois. En comptant l'assurance, le précompte immobilier, ... Il vous faudrait un loyer de ~1050 € pour amortir cela sans frais. C'est vraisemblablement trop par rapport à ce que vous pourriez espérer.

Par ailleurs, n'oubliez pas que si vous achetez une maison de rapport AVANT votre maison d'habitation, vous ne bénéficierez certainement pas du bonus logement (fiscalement très intéressant) - s'il continue d'exister.

De plus, pour l'énorme majorité (ou la totalité) des banquiers, et encore plus à l'heure actuelle, cet achat diminuera l'attrait de votre dossier lors de la négociation d'un second crédit hypothécaire.

J'aurais aimé vous encourager, mais je crois que vous devez donc temporiser un peu avant de vous lancer. Je ne suis pourtant pas parti sur des valeurs importantes dans mon exemple. Notez d'ailleurs que même une maison à 65.000 €, travaux compris, serait trop chère que pour être remboursée au seul moyen d'un loyer de 500 €/mois.

Mon avis : stabilisez d'abord votre situation personnelle, trouvez votre maison, et après cela, économisez un peu plus encore :-)

Maxilo11 · #5 31-03-2015 16:17:25

Et qu'en est-il des appartements dans les immeubles à appartements qu'on voit sur immoweb, immovlan, qui vont de 90 à 120.000€ où il y a très peu ou pas de travaux à faire?

La bricole, les travaux ne sont pas un problème.
Ce qui m'ennuie c'est attendre, car c'est du temps perdu avant d'y gagner...

Dernière modification par Maxilo11 (31-03-2015 16:24:48)

grmff · #6 31-03-2015 16:27:01

Maxilo11 a écrit :

Notamment: Est-ce possible aujourd'hui en empruntant 100 à 120.000€ sur 10 ou 15 ans de trouver un appartement dont le revenu locatif rembourserait ce prêt?

Bonjour et bienvenue sur le forum. Vous êtes à la bonne place.

Pour répondre à votre question: la réponse est oui.

La question qui est intéressante, c'est sans doute "est-ce qu'une banque va me prêter?"
Il est impossible de vous répondre sans vous connaître. A priori, votre banquier va vous dire "on prête maximum 80% et en maximum 15 ans". On m'a déjà répondu cela, et pourtant, tous mes crédits sont en 20 ans... et j'ai déjà emprunté 100%. Un cas n'est pas l'autre, et en parlant de cas, je pense que j'en suis un, un fameux, et un peu à part...

Mais que cela ne vous décourage pas. Sans doute que 11.000€ ne suffiront pas pour une projet d'investissement de 100.000€. En effet, avec un prix d'achat de 100.000€, vous en aurez pour 15.000€ de "frais de notaire".

Que cela ne vous empêche pas de réfléchir, de compter, de visiter, de poser des questions à votre banquier, de continuer à mettre de côté, de visiter Pim.be un peu plus longtemps.

PIM

Himura · #7 01-04-2015 07:55:40

grmff a écrit :

Que cela ne vous empêche pas de réfléchir, de compter, de visiter, de poser des questions à votre banquier, de continuer à mettre de côté, de visiter Pim.be un peu plus longtemps.

Là-dessus, je suis bien d'accord.
Pour le reste, Grmmff semble confondre le marché liégeois avec celui de Charleroi. La réponse est bel et bien 'non' (hormis les 0,01% de chance de tomber sur l'affaire en or, évidemment...). Et c'est à regret que je vous réponds cela.

Le plus simple est de vous faire une idée par vous-même en effet. Visiter les immeubles dont vous parlez, demander dans une banque ce qu'ils vous accorderaient. Vous verrez vite ce qui est possible ou non.
Mais les immeubles à appartement à 120.000 €, qui peuvent correspondre à plus de 850 € de loyer, et où il y a très peu de travaux à faire, ça n'existe plus depuis longtemps maintenant hmm ... même à Seraing bas.

Vous trouverez sur le forum bcp de propriétaires qui ont "réussi" leur projet. Et c'est tant mieux, bien sûr. Mais vous le constatez, il y a parfois un excès de positivisme ou d'encouragements.
Ca reste des projets important au niveau personnel, et il faut s'assurer autant que possible. J'ai personnellement croisé une personne qui a mis sa famille en "faillite" du fait d'un mauvais investissement. C'est dur.
Les projets restent bons, et intéressant selon moi, mais il faut bien mesurer vers où l'on va.

Dernière modification par Himura (01-04-2015 07:59:37)

Maxilo11 · #8 01-04-2015 16:08:58

Merci pour vos réponses, ce forum est vraiment top!

Et que devrais-je viser alors compte tenu de ma situation?

Me tourner vers un studio d'une trentaine de m² aux alentours de ~50 ou 60.000€ dans le centre de Liège serait une meilleure idée?

Merci,
Maxilo11

Dernière modification par Maxilo11 (01-04-2015 16:11:45)

PIM

taikun · #9 02-04-2015 03:36:33

Bonjour,

Je n’ai pas la prétention de parler avec autant d’expérience que les intervenants ci-dessus, mais je passe juste donner mon avis en fonction de mon expérience personnelle (je me posais globalement les mêmes questions avant mon premier achat).

Les frais d’achat (notaire + droits d’enregistrement +…) représentent environ 15% de la somme, soit 15.000 euros. Un achat à 100.000 euros avec même pas les frais de notaire, c’est chaud. Sauf si c’est pour habiter dedans ; tu récupères alors environ 6.000 euros (abattement fiscal). Mais dans ce cas-là pas de rentrées locatives avant 5 ans !

Perso j’ai cherché pendant environ 1 an avant d’oser me lancer. Si tu mets 1.000 par mois de côté ; mets cette année pour approfondir tes recherches, mieux connaitre le secteur, prendre des rdv avec les banques,… Car pour une vraie bonne affaire, il faut souvent être au taquet : pouvoir faire une offre à la sortie de la visite. Plus le temps à ce moment-là de prendre rdv à la banque pour confirmer ton pouvoir d’achat : si t’hésites le suivant signera avant toi (je l’ai vécu et je l’ai regretté longtemps ! Alors que j’ai donné une réponse dans les 24h…).

Bref, une année de plus ; 12.000 euros de plus ; et une petite somme de sécurité. Parce qu’avec à peine 1.000 de réserve tu te mets un boulet aux pieds : le moindre problème de locataire (vécu aussi), les moindres travaux à l’improviste (idem), ou autre imprévu tu fais quoi ?

Par contre je crois qu’Himura surestime les taux actuels : en 15 ans on peut viser vers les 2,2% sans soucis je crois (ce qui change pas mal les mensualités : voir simulateur sur ce site). Aussi la possibilité d’emprunter sur plus longtemps pour réduire la mensualité (mais les intérêts montent en flèche).

Finalement je dirais oui : se tourner vers un studio moins cher me paraît plus prudent. En même temps il faut se rappeler que le gain potentiel est proportionnel au risque, comme dans tout placement. Et moi je fais ça en ‘bon père de famille pas très courageux’, surtout pour un premier achat… Si tout va bien rien n’empêche de vendre plus tard ! Et les plus petites surfaces présentent souvent un bon rendement et une plus grande facilité pour trouver des locataires (voir nombreuses discussions sur ce forum sur avantages/inconvénients des petites surfaces).

Bref, bonne chance, mais rien ne presse (25 ans c’est encore jeune pour un premier achat seul et sans aide de papa/maman) !

Himura · #10 02-04-2015 10:04:52

taikun a écrit :

Par contre je crois qu’Himura surestime les taux actuels : en 15 ans on peut viser vers les 2,2% sans soucis je crois (ce qui change pas mal les mensualités : voir simulateur sur ce site). Aussi la possibilité d’emprunter sur plus longtemps pour réduire la mensualité (mais les intérêts montent en flèche).

Pour info, à 2.2%, ça ferait un petit 40 € de moins sur l'exemple mentionné. Ca ne changerait pas la conclusion.
Et pour arriver à ce taux-là, même maintenant, il faut un très bon dossier. Ce qui n'est pas le cas quand la quotité dépasse les 100% lors d'un premier achat.

Himura · #11 02-04-2015 10:24:22

Maxilo11 a écrit :

Merci pour vos réponses, ce forum est vraiment top!
Et que devrais-je viser alors compte tenu de ma situation?
Me tourner vers un studio d'une trentaine de m² aux alentours de ~50 ou 60.000€ dans le centre de Liège serait une meilleure idée?
Merci,
Maxilo11

Je continue de penser que vous devez avant tout acheter votre propre habitation. Sinon, vous allez passer à côté du bonus logement, qui représente le subside étatique le plus élevé, toujours à l'heure actuelle. Tenez-en bien compte dans vos calculs !

Par la suite, si les données financières restent identiques, une petite maison unifamiliale à < 100k€ vaut mieux qu'un studio, selon moi. Bien faire aussi attention à ne pas tomber dans les logements soumis à permis de location (moins de 28 m² ou logement collectif). C'est une vraie plaie avec la commune !
Mais personnellement, j'économiserais un peu plus, le temps de pouvoir m'acheter un immeuble à appartement standard.

Ce que vous pouvez toujours faire, c'est un mix des deux, fréquemment pratiqué : achetez un appartement pour vous, vivez dedans.
Et quand vous changez pour une maison, louez l'appartement au lieu de le vendre.

D1791 · #12 02-04-2015 11:04:40

Je ne partage pas tout à fait le point de vue d'Himura sur l'intérêt d'acheter d'abord sa propre habitation.

Mon premier achat était un investissement.
Mon habitation est venue après.

L'immobilier, généralement, c'est du long terme. Plus tôt on met le pied dedans, mieux c'est.

Le bonus logement est appelé à changer. Et qui peut faire confiance sur le fait que l'état ne changera pas les règles encore à l'avenir ? C'est un pari que je ne prends pas. C'est également valable pour la taxation sur les loyers.

J'ai un ami qui a postposé son premier achat pendant 3 ans, parce qu'il voulait maximaliser la réduction des droits d'enregistrement (6.5% au lieu de 12.5%) valable uniquement pour le premier achat. Il a mis plus de temps à trouver la bonne opportunité.
Il a effectivement économisé un montant plus important en réduction de frais, mais il est passé d'un autre côté à côté de 3 ans de loyers, d'un crédit remboursé 3 ans plus tard...

De mon point de vue, si votre situation le permet et que vous voyez passer un opportunité intéressante, investissez.
Vous achèterez votre propre habitation plus tard.

Par contre je rejoint les autres avis sur l'intérêt d'avoir peut-être un matelas financier un peu plus conséquent avant de vous lancer.

A trop vouloir gagner, bien souvent on perd.

grmff · #13 18-12-2018 12:40:06

Bonjour Maxilo11
3 ans et demi plus tard, je me demandais si vous aviez passé le cap, et comment cela s'était passé.

Merci de revenir nous dire quoi (si vous êtes dans le coin et que vous recevez des news...)

Francis

Maxilo11 · #14 14-03-2019 12:46:44

Bonjour grmff,

Nous voici 4 ans plus tard. J'ai l'impression d'avoir créé ce topic hier. :-)
J'ai maintenant presque 29 ans et rien n'a changé. Je n'ai jamais trouvé l'opportunité qui m'aurais permis de rembourser un prêt avec des loyers malgré des recherches journalières.
J'ai maintenant plus de 40.000€ d'épargne, je ne désespère pas mais je n'arrive pas à comprendre comment vous avez pu y arriver.

Bonne journée,
Maxilo11

rexou

rexou · #15 14-03-2019 13:05:52

Merci pour le retour, Maxilo11. smile

Avec un capital de 40K, vous pouvez maintenant envisager plus sereinement un achat de 100, voire 120K. Continuer à visiter des biens en attendant la bonne opportunité est une très bonne chose, mais surtout, voyez avec votre banque (ou une autre) ce qu'ils peuvent proposer au niveau du prêt.

Bonne chance

panchito · #16 14-03-2019 13:08:31

A Namur les nouveaux appartements (PEB A) poussent comme des champignons. Il est très facile d'acheter un appartement 1ch (terrasse de 14m² orienté au sud) le long de la Meuse dans un tout nouvel eco-quartier pour moins de 160.000€ hors frais. Je l'ai fait il y 2 ans et les gens faisaient la file pour y des louer des biens avant même la réception provisoire. Le mien était loué moins d'un mois après la réception provisoire (le peintre n'avait pas encore retiré toutes ses bâches) pour 720€/mois hors charges.

Himura · #17 14-03-2019 13:12:13

Himura a écrit :

J'aurais aimé vous encourager, mais je crois que vous devez donc temporiser un peu avant de vous lancer. Je ne suis pourtant pas parti sur des valeurs importantes dans mon exemple. Notez d'ailleurs que même une maison à 65.000 €, travaux compris, serait trop chère que pour être remboursée au seul moyen d'un loyer de 500 €/mois.
Mon avis : stabilisez d'abord votre situation personnelle, trouvez votre maison, et après cela, économisez un peu plus encore :-)

Comme quoi, j'étais peut-être moins positif, mais tout de même dans le vrai.

Mais chaque année qui passe n'est pas perdue : vous gagnez en expérience et en épargne.
Viendra le moment où cela va servir.
Ne baissez pas les bras (et ne lâchez pas trop facilement non plus dans l'autre sens wink )

rexou

Bim · #18 14-03-2019 14:19:27

Mon conseil : ne vous focalisez pas que sur les annonces. Visitez les biens intéressants que vous repérez via les annonces sans vous focaliser sur le prix demandé.
Si un bien rentre dans vos critères, calculez la rentabilité/cash flow et co. que pourrez avoir pour différents prix, pour différentes durées de prêt et pour différents taux) en fonction du loyer du marché. Lorsque vous avez une combinaison prix/durée de prêt/taux qui vous convient, faites une offre un peu en-dessous de ce prix, même si ce prix est plus bas que celui mentionné sur l'annonce. Négociez ensuite quitte à remonter jusqu'à votre prix limite. Parfois ça marche, parfois ça marche pas, selon le vendeur et les autres potentiels acquéreurs intéressés. J'ai acheté mes biens locatifs toujours en dessous du prix initialement affiché et les prix que j'ai payés me permettent d'avoir des investissements qui se paient touts seuls ou presque, chose que je n'aurai pas eue si j'avais acheté au prix initialement demandé par le vendeur. Après, il faut être aussi au bon endroit au bon moment. C'est en multipliant les visites et les offres que vous augmentez la probabilité d'avoir un oui sur une affaire intéressante.

Ensuite, il y a des créneaux plus rentables que d'autres. N'espérez pas la même rentabilité avec un appartement flambant neuf payé très cher et éloigné des points d'intérêts qu'avec un immeuble de studios achetés au "prix de gros" bien situé et loués à des étudiants ou personnes seules. Qui dit rentabilité différente, dit aussi risque différent... Vous êtes jeunes, c'est le moment de prendre des risques. Vous avez le temps qui est votre allié le plus précieux en investissement ! Dites vous que le plus important reste la localisation ! C'est le seul paramètre sur lequel vous ne pouvez rien changer. Tout le reste est modifiable (travaux, améliorations du bien, etc...) ou négociable (prix, taux d'intérêt, etc...).

Considérez aussi que la première affaire ne sera pas forcément la meilleure que vous ferez tout au long de votre vie d'investisseur. Mais elle vous permettra d'apprendre et de forger votre expérience. Mais si vous vous y prenez avec bon sens, vous verrez vite que l'argent investi vous rapportera bien plus que s'il était resté sur un compte épargne, même si vous n'avez pas un cash flow très positif (beaucoup de gens confondent rentabilité et cash flow).

rexou

grmff · #19 14-03-2019 21:58:31

4 ans, 40.000€ d'épargne. Voilà ce que j'appelle avoir les yeux fixés sur l'objectif...

Le marché de l'immobilier est en continuel changement. Pourtant, il se trouve encore des biens qui se "rembourse tout seul". Pas partout, pas beaucoup, mais on en trouve.

En 3 minutes, j'ai trouvé un studio à 45.000€ (hors frais) Genre de studio au centre de Charleroi qui se louera, hors charges, environ 410€. Je vous laisse faire le calcul.
3 minutes de plus, et j'ai trouvé un immeuble de rapport de 285k€ avec un rendement brut (très brut...) de 10%. Donc qui se paie tout seul aussi.
Je vous laisse faire la recherche entre ces deux chiffres. Si j'ai trouvé cela en 3 minutes sur internet, vous pouvez faire mieux.

Avec un capital de 40.000€ et une capacité d'épargne de 1000€/mois, vous pouvez chercher plus haut qu'un appartement à 100.000€.

On trouve des immeubles à 120-150.000€ avec un rendement de 10-12%, parfois même déjà loué, avec deux ou 3 unités locatives (ce qui diminue le risque par multiplication des locataires)

Comment? En visitant. Beaucoup. En causant avec les agents immobiliers. En leur faisant part de ce que vous cherchez. En leur faisant sentir qu'ils ne perdent pas leur temps avec vous parce que vous êtes un vrai acheteur. En comprenant ce qui existe et ce qui n'existe pas. En sachant voir une bonne affaire au premier coup d’œil pour être le premier à faire une offre qui sera acceptée. En étant à l’affût en permanence sur les sites de vente et sur les sites des agences.

C'est faisable, mais j'ai pas dit que cela tombait tout cuit...

Faut pas être Einstein ni ingénieur à la Nasa. Faut voir le chemin que peu de monde voit, et dans lequel moins de monde croit, et sur lequel si peu de monde s'engage. Puis, c'est pas très difficile...

Maintenant, si vous êtes Einstein ou ingénieur à la Nasa, ce n'est pas incompatible non plus. big_smile

max11, Bim, rexou

Marston · #20 15-03-2019 10:57:03

Maxilo11 a écrit :

Bonjour grmff,
J'ai maintenant presque 29 ans et rien n'a changé. Je n'ai jamais trouvé l'opportunité qui m'aurais permis de rembourser un prêt avec des loyers malgré des recherches journalières.
J'ai maintenant plus de 40.000€ d'épargne, je ne désespère pas mais je n'arrive pas à comprendre comment vous avez pu y arriver.
Bonne journée,
Maxilo11

J'ai fait mon premier (et unique pour le moment) achat immobilier a 24 ans. Ma recherche s'est effectuer sur un bon 6 mois. J'ai du faire une bonne 20aines de visites avant de me décider et de trouver une bonne occasion. Je suis très satisfait de mon achat; j'ai certes effectuer des erreurs mais c'est qu'en passant le cap qu'on apprends réellement.

Multiplier les visites, discuter sur le forum ou avec d'autres proprios ne fera qu’augmenter ton experience et éliminer des premieres erreurs. Mais, ca ne les supprimeras jamais tous.

Avec un bon 40k tu as largement ton filet de sécurité pour te lancer dans de l’immobilier locatif (si tel est ton choix). Vu les taux bas, il est intéressant de ne pas mettre tout ton argent dans le bien, au contraire emprunter au maximum pour arriver a un cash flow positif (cad le crédit se paye tout seul avec toutes les charges incluses et il reste de l'argent qui rentre dans ta poche). Un cash flow positif n'est pas un pré-requis pour gagner en immo, mais c'est un gros point fort et te permettra aisement d'envisager d'autres projets.

Sache que chaque bien attirera sa propre population; un studio attirera d’autres personnes qu’une maison. Confronter une population dont on ne fait pas partis peut être difficile. Tu ne pourras qu’apprendre a te connaitre une fois que tu seras face a la situation.

Good luck!

Dernière modification par Marston (15-03-2019 10:58:40)

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