Votre avis ? Je rénove ou je vends tel quel ?

Jules · #1 02-04-2015 09:06:44

Bonjour,

Nous sommes propriétaires d'une maison que nous avons fait bâtir en 1979 et que nous habitons depuis cette époque.

L'âge venant nous envisageons de la vendre pour acheter un appartement.

C'est une maison "plein pied" de 120 m/carré située en Brabant Wallon sur un terrain de 6,50 ares.

Nous pourrions en espérer dans l'état actuel, un prix de vente de plus ou moins € 200.000.

Deux solutions : 1° nous vendons dans l'état qui n'est plus tout neuf, 2° nous faisons refaire le toit disons € 25.000, et les châssis ( 8 fenêtres plus 2 portes) disons € 20.000 donc coût total € 45.000 !!

D'après vous peut-on espérer récupérer le coût des travaux ou du moins une très grosse partie dans le prix de vente, en sachant que notre tranquillité après la vente est importante et peut valoir un certain prix.

En clair, nous ne voulions pas être em.....une fois la maison vendue mais nous ne voulons pas non plus perdre de l'argent !

Voilà, l'exposition de notre interrogation.

Merci d'avance à tout ceux qui voudront bien donner leur(s) avis.

Himura · #2 02-04-2015 10:35:08

Si c'est juste pour un avis personnel et général :
Je crois qu'il ne faut pas se lancer dans des travaux lourds avant une vente. A l'inverse de petits travaux d'embellissement facile.
D'une part, ces travaux coûtent toujours plus cher que ce que l'on imagine. C'est donc plus simple de laisser le futur acheteur l'intégrer dans son budget, à choisir. D'autre part, vous laissez le risque généré par tout travaux au futur acheteur. C'est pas plus mal non plus, car allez savoir si votre couvreur ne vas pas casser quelque chose, âbimer la cheminée, votre allée, etc. Ou que le menuisier ne va pas mal poser la nouvelle porte, replafonner n'importe comment les retours de baies, etc.
De plus, c'est psychologiquement souvent déjà acquis dans le chef d'un acheteur qu'il devra faire des travaux, et que ce coût s'amortira dans son emprunt. La perception est donc différente.

Bien sûr, si vous avez une belle fuite dans le toit, c'est différent !...

De ce que j'en ai vu, on ne sait jamais récupérer le montant des travaux dans le prix de vente. C'est d'ailleurs une erreur que dénoncent souvent les agents immobiliers quand on veut fixer un prix de vente = prix d'achat + prix cumulé des travaux réalisés.

Par contre, des petits embellissements faciles, ça vaut la peine : un parquet là où le sol est abimé, une petite peinture ailleurs, ... et tendance home staging lors des visites.

L'acheteur achète toujours un bien en l'état, donc à moins de chercher à le tromper complètement lors de la vente, vous n'aurez jamais aucun problème par la suite.

PIM · #3 02-04-2015 11:05:23

Je partage l'avis d'Himura (avec la même réserve: = avis général, car je n'ai pas vu votre maison)

D1791 · #4 02-04-2015 11:13:21

Certains acheteurs préféreront acheter un bien avec un nouveau toit et de nouveaux chassis.
D'autres préféreront payer moins cher, étaler la rénovation du toit dans le temps et choisir des chassis à leur critères (couleur, matière, triple vitrage...).

Le commentaire d'Himura rejoint ce que j'ai toujours lu.
Il n'est pas certain du tout que vous récupérerez le coût des travaux dans le prix de vente pour des travaux lourds.
Une mise en peinture ou des choses qui ne coûtent pas cher, peuvent par contre permettre une vente plus rapide et avec moins de négociation sur le prix. Ca ça vaut le coup.

Je ne comprends pas votre question sur la tranquilité d'esprit : les vices de la maison, aujourd'hui vous les connaissez et vous pouvez sereinement les dévoiler aux acheteurs.
Les potentielles malfaçons des nouveaux chassis et du nouveau toit, vous ne les connaissez pas, et vous risquez potentiellement plus d'être confrontés à des vices cachés.

N'oubliez pas que la valeur d'une maison, c'est aussi en partie la capacité d'endettement des acheteurs.
S'endetter à 200 000, c'est possible pour plus de candidats que s'endetter à 245 000.

Francis · #5 02-04-2015 18:22:58

je rejoins également les avis d'Himura et de Pim.
200.000 € pour une maison en BW, même en l'état d'origine, ça ne me parait pas beaucoup !

rexou · #6 02-04-2015 23:47:09

Je partage les avis déjà émis.
Oui pour de petits travaux de relooking, style peinture, ou déco générale, mais non pour de gros frais qui ne seront pas récupérés à la vente. Plus en effet des risques divers inhérents à ces travaux ou malfaçons résultant de ces travaux.
Et outre la difficulté d'obtenir un emprunt plus élevé pour l'acheteur, prendre aussi en compte ses choix... Par exemple, inutile de changer des chassis du rez s'il envisage de percer une baie dans le mur et d'y adosser une véranda...
Par ailleurs, le prix de travaux à réaliser est souvent sous-évalué...

Jules · #7 03-04-2015 10:02:40

Bonjour,

Merci pour vos commentaires.

On voit qu'ils vont tous dans le même sens, c'est à dire ne pas faire de gros travaux avant la vente.

Et donc il vaudrait mieux annoncer d'office que, par exemple, la toiture demande réparation vu l'âge de la maison plutôt que de dire que la maison est vendue en l'état et de se garantir dans l'acte contre tous recours ?

Pour Francis, c'est vrai que € 200.000 en Brabant Wallon ce n'est pas cher mais il faut savoir que c'est une maison de 1979 et que à cette époque la qualité n'était pas ce qu'elle est actuellement.
Il faut dire aussi que c'est une estimation minimale personnelle et que nous ne l'avons pas encore fait estimer par un professionnel.

Maintenant on hésite beaucoup aussi quant à savoir si c'est mieux d'acheter un appartement neuf ou de le louer.
Vu notre âge (65 ans) et notre situation sans enfants... la location apporte une certaine sérénité, plus de frais inattendus, plus de cadastre.....

Voilà quelques précisions.

Si vous avez d'autres commentaires ils sont les bienvenus.

Himura · #8 03-04-2015 13:01:14

Vous faites comme bon vous semblera.
Habituellement, le vendeur laisse visiter le bien, et laisse à l'acheteur l'occasion de poser une question... mais ne lui met pas forcément devant le nez les points négatifs de la maison...

1979, ce n'est pas fort vieux quand même.

Pitch · #9 03-04-2015 14:44:26

Bonjour,

Je pense également qu'il est préférable de laisser faire les travaux pour le nouvel acquéreur. Il supportera les risques mais c'est également lui qui pourra choisir et phaser et contrôler ses travaux. Sans compter que les droits d’enregistrement vont se calculer sur le prix des travaux également.

C'est dans quelle région du Brabant Wallon ? (Je suis justement à la recherche d'un bien qui pourrait correspondre à celui que vous décrivez)

Et personnellement, je préfère un bien moins cher à rénover qu'un bien plus cher dont les travaux serraient déjà réalisés
(ex châssis en bois ou en PVC, une fois placés, on en peut plus les changer)

Pierre R

bada · #10 03-04-2015 15:37:48

Et donc il vaudrait mieux annoncer d'office que, par exemple, la toiture demande réparation vu l'âge de la maison plutôt que de dire que la maison est vendue en l'état et de se garantir dans l'acte contre tous recours ?

Non, ne faites pas cela. L'acheteur a des yeux pour voir et il verra la toiture comme le reste. A lui d'estimer.
En tant que vendeur, vous pouvez lui énumérer les avantages (arguments) de votre maison mais ne lui signalez jamais les défauts (objections). Ce n'est pas le tromper. Ne lui cachez pas des vices cachés.

Si vous lui signalez qu'il y a ça, ça et çà à remplacer, vous allez le faire fuir.

Pour Francis, c'est vrai que € 200.000 en Brabant Wallon ce n'est pas cher mais il faut savoir que c'est une maison de 1979 et que à cette époque la qualité n'était pas ce qu'elle est actuellement.

J'ai fait bâtir ma maison en 1973 et elle était de qualité mais il est vrai que certains matériaux ne sont plus d'actualité (ex :châssis en alu que je viens de remplacer).

Maintenant on hésite beaucoup aussi quant à savoir si c'est mieux d'acheter un appartement neuf ou de le louer.
Vu notre âge (65 ans) et notre situation sans enfants... la location apporte une certaine sérénité, plus de frais inattendus, plus de cadastre.....

Cela dépend de votre âge,60, 65, 75,ou 85 ans.
A 60/65 ans, j'achète. A 75 ans et plus, je loue et je profite de la vie avec l'argent récolté de la vente de la maison., puisqu'il n'y a pas de succession directe.

Jules · #11 03-04-2015 16:14:36

Merci pour vos réponses,

Le bien se situe dans la région de Ottignies Louvain-la-Neuve.

Si nous vendons la maison et que l'on passe par un professionnel et que c'est lui qui fait la description de la maison, je suppose qu'il est aussi responsable de la description en question ?

Pour Pich, j'ai écrit que nous envisagions de vendre , ce qui ne sera fait qu'après mûres réflexions et au préalable d'avoir trouver ce que nous cherchions en remplacement, ce qui n'est pas encore le cas.

Pour Bada, concernant l'âge notre réflexion est celle-ci : dans l'exemple de la vente de notre maison à € 200.000 soit on achète un appartement neuf dont coût € 350.000 minimum, nous avons les fonds nécessaires, soit on loue ....si on loue € 1.000 par mois, avec la vente de notre maison cela nous fait 200 mois et à 65 ans 200 mois , c'est loin !!!!....Tout cela en conservant les fonds qui auraient été nécessaires pour l'achat.

PIM · #12 03-04-2015 17:37:31

Himura a écrit :

1979, ce n'est pas fort vieux quand même.

65 ans, non plus cool

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