Rupture de contrat par le locataire: paiement du loyer en cas de relocation

ChristopheDelagrange · #1 25-06-2015 21:51:40

CQFD a écrit :

De toute manière 1 contrat de 1 an qui passe à 9 ans il y a quelque chose qui n'est pas logique.
Si le contrat à une première période de 1 an c'est un contrat court terme au départ et pas un 3 - 6 - 9.

Le bail 3-6-9 n'existe plus depuis plus de 15 ans.
En outre, il ne faut pas confondre préavis et indemnité de résiliation !
Si le logement est reloué avant la fin du préavis, logiquement le loyer n'est plus dû par le locataire sortant, le bailleur ne peut pas toucher deux loyers pour un bien. Par contre, l'indemnité de résiliation reste due. (en ce qui me concerne je ne la réclame pas mais...)

Dernière modification par ChristopheDelagrange (25-06-2015 22:38:03)

rexou · #2 25-06-2015 19:36:20

- Un contrat de 1 an qui devient un contrat de 9 ans à son échéance, à défaut d'être logique, c'est légal, sauf si explicitement prévu qu'il sera reconduit à son échéance pour une plus courte période, dont le terme n'excède pas 3 ans après le début du bail initial.

- Un bail 3-6-9 ... ça n'existe plus !

- Pas difficile d'évoquer une indemnité de 2 mois... rupture au cours de la 2 e année d'un bail de 9 ans. Par contre, si c'est soumis à l'appréciation d'un juge, pas certain qu'il accorde cette indemnité si le bien est reloué immédiatement.

- Le respect absolu des règles est à mon avis avantageusement remplacé par un accord win-win qui satisfait tout le monde, tel que celui que j'évoquais. En outre, je ne suis pas du tout certain, (je répète) qu'un juge accorde une indemnité de rupture si le bien est reloué sans délai. Et le locataire serait aussi en droit de conserver les clés jusqu'au terme de son bail... Le bon sens d'abord et tout le monde est content, non ?

PIM, didier21

CQFD · #3 25-06-2015 17:53:33

Pas vu ou pas lu que le bien était reloué, ==> ma réaction.
L'indemnité c'est bien sûr le juge qui convient, mais un contrat c'est un contrat, si on passe son temps à y mettre des dates et des règles et que toutes les parties les approuves et les signes.
De toute manière 1 contrat de 1 an qui passe à 9 ans il y a quelque chose qui n'est pas logique.
Si le contrat à une première période de 1 an c'est un contrat court terme au départ et pas un 3 - 6 - 9.
Dans ce cas difficile de toute manière d'invoquer une indemnité de deux mois.
Maintenant se mettre à la place du proprio qui mettrait fin au bail d'un an avec 15 jours de retard, soit le locataire s'oppose soit il demande une indemnité !
Ici pas de recherche de conflit, un juste respect des règles pour tous le monde, c'est tout !

rexou · #4 23-06-2015 12:14:49

max11 a écrit :

Le locataire veut se délier de son obligation de payer jusqu'à la fin du bail, le propriétaire veut relouer au plus vite et ne pas perdre un candidat locataire qui voudrait entrer pendant l'été ==> la meilleure solution = négocier une juste solution entre les parties.

C'est bien la raison pour laquelle je suggérais un accord dans un post précédent :

"Et pour faire simple et contenter tout le monde. Les locataires sont partis le 15 juin. Leur bail court jusque (au moins, si on fait l'impasse sur le retard de préavis) fin aout. Ils ont payé juin. Reste à payer juillet, si le bien est reloué et chacun est gagnant.
- Le locataire économise le mois d'aout et n'est pas titillé par une question de délai tardif et une tracasserie qu'un juge considérerait sans doute (à juste titre à mon avis) comme un abus de droit vu que le bien est reloué.
- La bailleur termine son bail sans souci et gagne un mois de "double location".
Elle est pas belle la vie ? Pourquoi chipoter, entamer un conflit et voir un juge ???"

Pour être complet, il faut que les parties signent une convention de fin de location qui reprend cet accord, et que le preneur aie remis les clés et remis les lieux à la disposition du bailleur (par écrit) lui permettant ainsi de relouer avant le terme du préavis légal.

max11

Himura · #5 23-06-2015 09:54:10

grmff a écrit :

panchito a écrit :
Que votre bien soit reloué ou pas et à partir de quelle date fait partie de votre privée et ne regarde absolument plus vos locataires qui sont partis.
Leurs loyers doivent vous avoir été payés jusqu'à la fin du préavis.
Je ne suis pas d'accord. Et le juge de paix, à qui je n'ai pas soumis le problème, demande systématiquement quand le bien a été reloué. C'est donc qu'il en tient compte, sur base du fait que le préavis est la période donnée au propriétaire pour retrouver un nouveau locataire. Une fois qu'il l'a trouvé, la période s'arrête.

En réalité, Panchito a raison. La règle est bien là et il est normal qu'un propriétaire puisse demander son application, telle que prévue.
Mais en pratique, c'est souvent autre chose (pas toujours cela dit) et un juge de paix cherche plus vite le compromis qui causera le moins de préjudice aux deux parties.

Et... Seul un juge peut modifier les termes de l'accord entre les parties. Sans jugement contraire, l'accord s'applique.

grmff · #6 23-06-2015 07:53:50

panchito a écrit :

Que votre bien soit reloué ou pas et à partir de quelle date fait partie de votre privée et ne regarde absolument plus vos locataires qui sont partis.
Leurs loyers doivent vous avoir été payés jusqu'à la fin du préavis.

Je ne suis pas d'accord. Et le juge de paix, à qui je n'ai pas soumis le problème, demande systématiquement quand le bien a été reloué. C'est donc qu'il en tient compte, sur base du fait que le préavis est la période donnée au propriétaire pour retrouver un nouveau locataire. Une fois qu'il l'a trouvé, la période s'arrête.

max11 · #7 23-06-2015 07:47:11

panchito a écrit :

Que votre bien soit reloué ou pas et à partir de quelle date fait partie de votre privée et ne regarde absolument plus vos locataires qui sont partis.
Leurs loyers doivent vous avoir été payés jusqu'à la fin du préavis.

Sauf que dans ce cas, ils sont toujours les locataires du bien jusqu'au 31 août.... Même s'ils ont déménagé, si une convention de fin anticipée du bail n'a pas été signée, le bail court toujours.
Et si une convention de fin de bail a été signée, il faut se conformer à ce qui a été convenu (ce qu'on ne sait pas dans l'histoire racontée).

Le locataire veut se délier de son obligation de payer jusqu'à la fin du bail, le propriétaire veut relouer au plus vite et ne pas perdre un candidat locataire qui voudrait entrer pendant l'été ==> la meilleure solution = négocier une juste solution entre les parties.

Ni l'un, ni l'autre ne peut imposer sa volonté sans faire de concessions

PIM, rexou

panchito · #8 23-06-2015 05:46:54

Que votre bien soit reloué ou pas et à partir de quelle date fait partie de votre privée et ne regarde absolument plus vos locataires qui sont partis.

Leurs loyers doivent vous avoir été payés jusqu'à la fin du préavis.

Erico · #9 23-06-2015 04:30:00

selon moi quand ils ont quitté ils devaient s'acquitter de tout ce qu'ils devaient, y compris les loyers de juillet et août vu que leur préavis se termine fin août

PIM · #10 22-06-2015 23:07:34

grmff a écrit :

Pour une personne avec un seul bien, le bail de Pim est la meilleure solution.

On pourrait même aller jusqu'à 2 biens ? ops

grmff · #11 22-06-2015 21:24:58

D1791 a écrit :

Un an reconductible une fois pour une période de deux ans (total 3 ans) que je laisse courrir en bail de neuf ans si les locataires sont bien.
Avec indemnité de rupture pour départ anticipé.

Pareil pour moi: j'ai rajouté le droit au locataire de me donner son préavis dans les deux première périodes de bail de type court. Cela évite bien des discussions en cas de fin de bail anticipé.

grmff · #12 22-06-2015 21:22:14

Lefébure a écrit :

Merci à tous pour vos commentaires.
Parce que la paix n'a pas de prix, j'ai arrêté de me prendre la tête et j'ai trouvé un accord avec les locataires.
J'ai un locataire potentiel intéressé de louer la maison et j'aimerai retravailler mon bail.
Que conseillez-vous comme type de bail ( 1an, 3 ans,..)?
De votre expérience , quel est le type de bail idéal?
Merci à vous,

6 mois reconductible en 6 mois. Je considère que si j'ai affaire à un enquiquineur, je le vois dans la première année. Si j'ai affaire à un mauvais payeur, je n'ai pas besoin d'un bail de type court.

J'utilise mon bail propre, adapté à ma situation et à mes divers biens, raccourci en nombre de page. Il est largement inspiré de modèles disponibles sur le web, et mis à jour en fonction du suivi pointu et continu que je fais de la législation et de mon expérience en Justice de Paix.

Pour une personne avec un seul bien, le bail de Pim est la meilleure solution.

Himura · #13 22-06-2015 13:34:48

D1791 a écrit :

Un an reconductible une fois pour une période de deux ans (total 3 ans) que je laisse courrir en bail de neuf ans si les locataires sont bien.
Avec indemnité de rupture pour départ anticipé.

De même pour moi.

D1791 · #14 22-06-2015 12:39:01

Un an reconductible une fois pour une période de deux ans (total 3 ans) que je laisse courrir en bail de neuf ans si les locataires sont bien.
Avec indemnité de rupture pour départ anticipé.

rexou

ChristopheDelagrange · #15 22-06-2015 10:33:46

Lefébure a écrit :

J'ai un locataire potentiel intéressé de louer la maison et j'aimerai retravailler mon bail.
Que conseillez-vous comme type de bail ( 1an, 3 ans,..)?
De votre expérience , quel est le type de bail idéal?

En ce qui me concerne, je fais signer un bail de un an renouvelable par tacite reconduction, ce qui me permet d'y mettre fin après un an ou après deux ans, sans devoir me justifier. En deux ans, on voit quand même si le locataire est sérieux. Un gros problème de paiement ou un conflit dans les deux premières années -> je mets fin au bail, sinon il se transforme en bail de neuf ans.

J'ai vu que le bail type de la région wallonne propose une option de bail de type court résiliable chaque année. Le bail PIm prévoit aussi cette option je pense. Ce serait séduisant, un bail de trois ans, auquel on pourrait mettre fin après un an, deux ans ou trois ans. J'ai lu çà et là cependant (mais je n'ai plus les sources) qu'une certaine jurisprudence avait donné tort à des propriétaires qui avaient résilié ce bail après un ou deux ans. Donc prudence quand même...

Le pire pour moi (aussi bien pour le bailleur que le locataire), c'est le bail de trois ans sans clause de résiliation anticipée. Le bail de neuf ans signé comme premier contrat est aussi désavantageux pour le bailleur, mais très avantageux pour le locataire : celui-ci est protégé pendant neuf ans mais il peut résilier moyennant indemnité de 3, 2 et 1 mois (et après 3 ans sans indemnité), tandis que le bailleur ne peut pas résilier sauf conditions draconiennes

Dernière modification par ChristopheDelagrange (22-06-2015 10:52:35)

Lefébure · #16 22-06-2015 09:35:08

Merci à tous pour vos commentaires.
Parce que la paix n'a pas de prix, j'ai arrêté de me prendre la tête et j'ai trouvé un accord avec les locataires.

J'ai un locataire potentiel intéressé de louer la maison et j'aimerai retravailler mon bail.
Que conseillez-vous comme type de bail ( 1an, 3 ans,..)?
De votre expérience , quel est le type de bail idéal?

Merci à vous,

GT · #17 21-06-2015 16:47:14

Sommaire de l'arrêt de cassation du 9/10/2014, C.13.0354.F, disponible sur le site JURIDAT

"Il suit de l'article 3 des règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du preneur contenues dans l'article 2 de la loi du 20 févier 1991 que, à défaut de congé notifié dans le délai prévu par le § 6 , alinéa 4, le bail de courte durée est réputé avoir été conclu pur une période de neuf ans ET est régi par les § 1er à 5 dudit article, dès le premier jour du troisième mois précédant l'expiration de la durée initialement convenue."

grmff · #18 21-06-2015 15:53:14

CQFD a écrit :

Mais là, nous avons un bail d'un an, dont il plus logique que l'on se trouve dans un bail court terme de maximum 3 ans.

Je ne vois pas pourquoi on se retrouverais dans un bail de 3 ans. Le bail, sauf mention contraire au contrat, est un bail de 1 ans, qui se transforme en bail de 9 ans au bout de cette année, sauf préavis donné 3 mois à l'avance.

rexou · #19 21-06-2015 14:39:27

Je partage l'avis de Grmff. J'aime particulièrement les termes "à priori" et "théoriquement". :-) Bail devenu long pour cause de prévis tardif (15 jours de retard). Mais en pratique, le bailleur ne subit aucun préjudice de ce retard. D'autant plus qu'il a immédiatement reloué !

Pas d'accord avec CQFD, on n'est en aucun cas dans le cadre d'un bail court "continué". Le locataire doit laisser visiter... mais on vous dit qu'il est parti, le locataire ! Une "invitation en conciliation"... ben tiens ! Et le bail devrait se poursuivre (de force?) jusqu'à son terme (2 ans? 3 ans?)... Et vous défendriez cela devant un juge ? Aucune chance !

Et pour faire simple et contenter tout le monde. Les locataires sont partis le 15 juin. Leur bail court jusque (au moins, si on fait l'impasse sur le retard de préavis) fin aout. Ils ont payé juin. Reste à payer juillet, si le bien est reloué et chacun est gagnant.
- Le locataire économise le mois d'aout et n'est pas titillé par une question de délai tardif et une tracasserie qu'un juge considérerait sans doute (à juste titre à mon avis) comme un abus de droit vu que le bien est reloué.
- La bailleur termine son bail sans souci et gagne un mois de "double location".
Elle est pas belle la vie ? Pourquoi chipoter, entamer un conflit et voir un juge ???

Grmff a dit le droit, et il a à priori et théoriquement raison... mais une pincée de bon sens et de conciliation dans la recherche d'une solution pratique sont à mon sens primordiales.

Dernière modification par rexou (21-06-2015 14:47:26)

grmff

CQFD · #20 21-06-2015 13:21:37

Je suis tout à fait d'accord avec grmff pour l'indemnité de deux mois en cas de rupture dans la 2ème année dans le cas d'un bail 3-6-9.
Mais là, nous avons un bail d'un an, dont il plus logique que l'on se trouve dans un bail court terme de maximum 3 ans.
Dans ce cas le bail doit aller jusqu'à son terme, les loyers sont dû jusqu'à la fin du terme et une indemnité possible d'un mois car le renon a été donné en retard. En effet, le renon aurait dû être donné fin avril.
Attention le locataire doit laisser se faire visiter le logement pour une relocation, sinon c'est une pièce supplémentaire pour justifier l'indemnité de relocation de 1 à 3 mois si le locataire se refuse à laisser faire visiter le logement.
Tout ceci n'est vraiment que de mon avis personnel.
Une invitation en conciliation auprès du Juge de Paix serait plus prudente afin de tenter d'avoir un accord entre partie.
Les visites pourraient aussi vous donner les informations nécessaires sur les éventuels dégâts locatifs.

Lefébure · #21 20-06-2015 12:31:12

Bonjour,

Je suis propriétaire d'une maison qui est louée depuis le 01/08/2014, bail d'1 an qui passe à 9 ans si le renom n'est pas donné 3 mois avant la fin du bail. Les locataires qui occupent la maison m'ont signifié, par recommandé le 15 mai 2015, qu'ils partaient. Leur préavis commence donc le 01/06/2015 pour se terminer le 31/08/2015. Ils ont quitté la maison le 15/06/2015 et ont payé leur loyer de juin.

Pouvez-vous me dire s'ils doivent payer juillet et août même si je retrouve un autre locataire?
J'ai eu plusieurs avis différents.

Merci!

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