jugement étonnant

rexou · #1 18-10-2015 16:17:55

Devant les inepties de la nouvelle juge de paix de Jette, Ann ROBIJNS, j'envisage la possibilité d'insérer dans mes futurs baux cette fameuse clause d'arbitrage.

Les montants cités ne sont pas vraiment attractifs !
- 1270 pour avance et frais de procédure d'arbitrage + 100 € pour la requête en exequatur
et il ne s'agirait que d'une "avance" ??? Alors que la solvabilité des locataires est de plus en plus aléatoire...

Et les délais ? Pour le jugement d'abord, et pour la possibilité d'exécution (expulsion) ensuite ?

C'est la seule alternative à la justice de paix mais il est aussi interpellant que les bailleurs heureux ayant au moins testé ce système soient si... absents.

GT · #2 18-10-2015 13:05:02

panchito a écrit :

@ tototristan: Cela c'est uniquement parce que vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire accepte une procédure d'arbitrage....

Le locataire en tort n'accepte pas de payer pour aller en arbitrage...

Si j'ai bien compris la situation de Tototristan, le bail prévoyait une clause d'arbitrage pour régler un différend potentiel à venir entre lui et son locataire et inversément. Cette clause s'impose aux 2 parties.

Il n'est pas dans la même situation que celui qui voudrait recourir à la procédure d'arbitrage en l'absence de clause dans le bail ayant pour objet le recours à cette procédure.

Au moment de la signature du bail, aucun tort ne pouvait être imputé au locataire.

La matière de l'arbitrage est visée par les articles 1676 à 1723 du code judiciaire.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … imgcn.y=10

Le site internet de l'ASBL" Chambre d'arbitrage et de médiation" fournit de précieuses informations aux lecteurs de celui-ci.

http://www.arbitrage-mediation.be/index.htm

Dernière modification par GT (18-10-2015 13:10:32)

PIM · #3 18-10-2015 12:59:55

@ panchito: le problème de la solvabilité du locataire est vrai dans tous les cas de figure et toutes les formes de procédure...

@ tototristant: si vous en êtes à l'exequatur, c'est que la sentence a déjà été rendue...

@ tous: explication exequatur:
"Exécution de la sentence arbitrale

Pour acquérir force exécutoire, une décision arbitrale doit faire l'objet, sur requête d'une partie, de l'exequatur du Tribunal de Première Instance.

La durée de la procédure d'exequatur est généralement de quelques jours. Le dépôt de la requête au greffe donne lieu à la perception d'un droit modique faisant partie des frais de procédure dus par la partie succombante.

Au cours de la procédure d'exequatur, à laquelle aucune des parties n'est conviée, le Tribunal de Première Instance contrôle essentiellement le respect de règles de forme, sans être habilité à rejuger l'affaire au fond.

Il vérifie principalement si la matière peut faire l'objet d'un arbitrage, si une sentence a été rendue et signée, et si son exécution n'est pas contraire à l'ordre public.
Une fois exequaturée, la sentence peut faire l'objet d'une exécution forcée (il est à noter qu'une sentence non exequaturée constitue un titre permettant une saisie conservatoire sans autorisation préalable)."

GT

panchito · #4 18-10-2015 11:58:07

Et tout cela sans savoir si votre locataire est solvable?

Entretemps votre bien est reloué à quelqu'un d'autre?

tototristan · #5 18-10-2015 11:46:19

panchito a écrit :

OK je ne savais pas qu'on pouvait la lancer même si le locataire n'est pas d'accord d'aller en arbitrage ou s'il fait le mort.
Et peut-on avoir une idée des frais que vous avez du avancer pour aller en arbitrage?

1420 € pour le moment :
1270 pour avance et frais de procédure d'arbitrage
100 € pour la requête en exequatur
50 € pour un avocat car je devais avoir un papier signé d'un avocat pour déposer cette requête en exequatur

Rem.: suite à cette requête en justice ( débouté et paiement des dépens pour 82 € ...."le juge a compris que j'étais de bonne foi".... ) puis suivi de l'arbitrage où la situation s'inverse car je suis en train de gagner....Je suis devenu un petit peu un " spécialiste " de requête et d'arbitrage......Et le tout sans avocat.
Il faut faire aussi très attention aux frais engagés car de l'autre côté il y a peut-être un risque d'insolvabilité....Et si j'étais passé par un avocat les frais seraient beaucoup plus importants.......Et toute ma démarche n'était pas rentable !

panchito · #6 18-10-2015 11:29:00

OK je ne savais pas qu'on pouvait la lancer même si le locataire n'est pas d'accord d'aller en arbitrage ou s'il fait le mort.

Et peut-on avoir une idée des frais que vous avez du avancer pour aller en arbitrage?

tototristan · #7 18-10-2015 11:24:11

panchito a écrit :

@ tototristan: Cela c'est uniquement parce que vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire accepte une procédure d'arbitrage....
Le locataire en tort n'accepte pas de payer pour aller en arbitrage...

Faux ! La clause d'arbitrage était dans mon bail donc je l'ai appliqué...et comme j'ai lancé cette procédure d'arbitrage qu'il vienne ou pas c'est tant pis pour lui il peut être condamné ....en son absence et le demandeur d'une clause d'arbitrage doit avancer les frais de procédure et peut après être remboursé....s'il gagne !
Il n'y a pas de chance " extraordinaire " que le locataire accepte la clause...si c'est dans le bail....on peut l'appliquer et tant pis pour celui qui n'est pas présent lors de la convocation d'arbitrage.....

PIM, GT

PIM · #8 18-10-2015 11:05:14

panchito a écrit :

@ tototristan: Cela c'est uniquement parce que vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire accepte une procédure d'arbitrage....

Le locataire en tort n'accepte pas de payer pour aller en arbitrage...

C'est tout de même fou cette obstination à méconnaître la procédure d'arbitrage.

Il est difficile de forcer quelqu’un à aller en arbitrage une fois que le litige est né, si on n’a pas prévu antérieurement de clause d’arbitrage. Il faut donc insérer une clause d’arbitrage dans le contrat envisagé : vente, bail, contrat d’entreprises (devis), etc.

Autrement dit, si, comme dans le bail Pim, il y a une clause d'arbitrage, il faut passer par l'arbitrage... même si l'autre partie n'est pas d'accord d'y avoir recours.
C'est d'ailleurs, à peu près, ce qui est arrivé à Tototristan: il est allé en justice de Paix malgré la clause d'arbitrage. L'autre partie a invoqué l'erreur de procédure.
Voir ce sujet-ci dans le forum où Tototristan raconte sa (més)aventure.

Actuellement, si j'ai bien compris, Tototristan a recommencé la même procédure à la Chambre d'Arbitrage... avec, apparemment, succès.

panchito · #9 18-10-2015 08:18:38

@ tototristan: Cela c'est uniquement parce que vous avez eu la chance extraordinaire que votre locataire accepte une procédure d'arbitrage....

Le locataire en tort n'accepte pas de payer pour aller en arbitrage...

tototristan · #10 17-10-2015 12:16:10

PIM a écrit :

Himura a écrit :
Je suis preneur de toute expérience. Cela étant, la mienne est celle que j'ai décrite, et c'est pourquoi je me suis rangé aux avis qui poussaient vers l'abandon de la case "arbitrage".
Je peux seulement garantir que dans le cas que j'ai connu - et dans un cas similaire dans ma famille - l'arbitre était très loin de trancher et de juger.
Je peux moins garantir les expériences des autres, bien évidemment, mais j'ai pu constater des déceptions et pertes de temps identiques chez d'autres membres.
Je ne prétends pas être prophète, pour ma part. Je lis le forum...
NB : J'avais lu votre FAQ, et je vois bien que c'est un sujet traité plus émotionnellement qu'un autre pour vous. Cela dit, je partage mon avis et expérience simplement, sans pour autant que ça soit si fou.
Merci de vous inquiéter de mes émotions potentielles
Je n'ai, finalement, encore jamais lu , sauf erreur ou omission, sur notre forum le moindre message qui partage une expérience vécue en matière d'arbitrage...
Il y a déjà eu un peu de tout à ce sujet (erreur d'instance, etc.), mais un réel témoignage, non.

Je vais bientôt partager mon expérience de l'arbitrage : dans mon bail il y avait une clause d'arbitrage et j'avais fait une requête en justice....J'ai perdu car je n'avais pas respecté la clause d'arbitrage.....Aussitôt, après le jugement finale, j'ai lancé la clause d'arbitrage et la situation s'inverse....En arbitrage je suis en train de gagner et j'ai fait la procédure en exequatur pour faire exécuter le jugement !....La suite et la fin au prochain feuilleton...J'ai perdu un an avec la requête en justice....Pour le moment les frais en arbitrage sont nettement plus élevé.....Je fais tout sans avocat depuis le début !

libra · #11 16-10-2015 15:23:32

J'ai un locataire qui a des arriérés de loyer. Régulièrement il s'octroi une réduction de loyer. roll Pas grand choses. Cependant les petits ruisseaux deviennent un fleuve. Je passe à l'action. Requête 1344. L'affaire est fixé au 8 septembre dernier.

La veille le soir, le locataire me téléphone et me propose de rembourser sa dette à concurrence de 75 Euros par mois. Je prépare des conclusions d'accord en ce sens. Quand on comparaît devant le juge, celui ci demande l'apposition d'un paraphe à chaque montant. Ce qu'on fit. Bref, l'affaire est dans le sac. Le locataire n'est pas expulsé et le bailleur peut espérer récupérer sa créance.

Quelques jour après, je reçois le jugement. C'est un calendrier de conclusions. On est donc reparti et je doute fort que le locataire puisse régiger ses conclusions sans l'aide d'un avocat. Délai 1er novembre prochain. On verra bien.

Ce matin, je reçois un courrier, d'un juriste de la Commune de Schaerbeek. Il m'annonce que le locataire conteste toutes dettes.

libra · #12 18-08-2015 19:22:58

rexou a écrit :

Faire appel d'un jugement rendu par défaut... c'est gros quand même !

J'ai déjà eu affaire à un avocat qui annonçait durant sa plaidoirie, donc avant jugement qu'il irait en appel. Ce qu'il fit. Cependant, il n'a jamais déposé des conclusions. L'affaire est fixée en 2016.

rexou · #13 18-08-2015 18:48:00

Himura a écrit :

C'est aussi pour des raisons comme cela qu'on a la possibilité de faire appel du jugement.
(Et j'ai tout de même tendance à croire que si les jugements sont systématiquement revus en appel, le magistrat se verra quelque peu rappeler à l'ordre).

Faire appel d'un jugement rendu par défaut... c'est gros quand même !
Quant à croire à un rappel à l'ordre (et surtout à son efficacité!)... on peut rêver !

Himura · #14 18-08-2015 18:10:23

C'est aussi pour des raisons comme cela qu'on a la possibilité de faire appel du jugement.
(Et j'ai tout de même tendance à croire que si les jugements sont systématiquement revus en appel, le magistrat se verra quelque peu rappeler à l'ordre).

libra · #15 18-08-2015 17:34:29

Jusqu'il y a environ dix ans, j'ai eu affaire à Schaerbeek I a un juge du même genre: Madame Béatrice Vanrobays

rexou · #16 18-08-2015 16:45:19

Et voici du neuf :

Les locataires ont dégagé fin juillet, toujours sans payer.

Une visite au greffe de la justice de paix de Jette m'informe de l'absolue normalité de la réduction de l'indemnité de 3 à 1 mois.
Ceci est une pratique courante et habituelle de la nouvelle juge qui réduit systématiquement à 1 mois.

Pas de préavis, pas de possibilité de faire visiter les lieux avant leur départ, et un mois d'indemnité...
Aucune mention des intérêts contractuels (1% mensuel)
Aucune mention du paiement des frais d'agence (1 mois) prévus au bail...

Dans ces conditions, pourquoi encore se donner la peine de rédiger un bail ?
Pourquoi faire signer un contrat si l'arbitraire d'un juge fait loi ?

juliolador · #17 10-07-2015 14:04:42

C'est en lisant toutes ces expériences malheureuses (tous les propriétaires ne sont pas "riches") que l'on a de plus en plus peur
de donner un bien en location , surtout s'il est le seul. Non seulement le propriétaire perd son revenu, mais en plus il est engagé dans un "chemin du combattant" onéreux et parfois sans fin. Pas étonnant que l'on voit de moins en moins de biens en location. Cela n'arrange pas tellement la situation des locataires.
Juliolador.

rexou · #18 10-07-2015 13:11:31

Du neuf : Il semble que Madame a caché à Monsieur qu'elle ne payait pas les loyers... Et Monsieur serait de bonne volonté, dans une certaine mesure, et paierait par petites mensualités...
Départ prévu pour la fin du mois. Si cela se confirme et que pas trop de dégâts, ce sera déjà un bon point.
Pour le reste, je ne peux plus réclamer de préavis ni d'indemnité vu ce jugement qui m'accorde en tout et pour tout un mois...
Une procédure d'appel n'est pas réaliste vu le contexte, et si je récupère une bonn e partie de mes billes, je ne ferai même pas signifier pour ne pas augmenter les frais.
Mais ce jugement fait peur... il semble que les juges s'appliquent à éviter d'enfoncer les locataires en faisant l'impasse totale sur les termes du bail et sur le respect des intérêts du bailleur qui est forcé de se substituer au cpas.
Et tout ceci sans même que le locataire se donne la peine de se déplacer ou de présenter une défense quelconque!

rexou · #19 08-07-2015 13:11:55

J'apprends quelque chose aussi ! :-)

Mais cela restera tout théorique sans doute, car la solvabilité des locataires étant incertaine, l'idée est de se baser sur le jugement pour espérer une fin de bail sans trop de casse... et un départ rapide (prévu fin juillet ?)

Encore un point de surprise dans ce jugement, mais à mon avantage : l'expulsion est exécutoire par provision et dans les 48 heures suivant la signification (habituellement, le délai est d'un mois). Pratiquement, cela ne change pas grand chose (besoin de la disponibilité de la police, de l'huissier... ce qui conduit une éventuelle expulsion à un gros mois minimum après signification, indépendamment des termes du jugement). Par contre, cela aide à motiver les locataires...

L'idée est de les faire partir sans casse au plus vite et de récupérer un maximum d'arriérés. Si possible, sans exposer de frais inutiles qui ont de fortes chances de ne jamais pouvoir être récupérés. Deux preneurs = double signification (à deux adresses distinctes). Une chômeuse et un salarié à 1300€ avec saisies pour non paiement de pension alimentaire. Sauf si refus de départ, je ne ferai même pas signifier, ce serait à fonds perdus fort probablement.

Himura · #20 08-07-2015 08:22:10

grmff a écrit :

Vous avez de la chance. Moi, je l'ai appris à mes dépens...

C'est d'autant plus sympa de le partager pour ne pas que chacun rencontre les mêmes problèmes inutiles ;-)

rexou · #21 06-07-2015 17:06:26

Un locataire reste en défaut de paiement. Le 6 mai, après requête, un jugement est rendu PAR DEFAUT.

La requête stipule le paiement des retards de loyer, une indemnité de rupture (3 mois), le paiement des intérêts, et une demande de résiliation du bail. (bail court de 3 ans, en cours de 1re année)

Le jugement original me parvient (enfin) début juillet !!! Ce jugement condamne le locataire
- à payer 3250€ de retard de loyer... soit 4 mois à 750+100 de charges, donc normalement 3400€
- à payer les intérêts judiciaires et les dépens
- déclare le bail résolu aux tords... avec expulsion exécutoire par provision
- accorde une indemnité de résolution de UN mois (750€, soit 1 mois hors charges)
- désigne un expert pour ELS
- dit que la garantie locative (1500€) restera acquise au bailleur (remise en mains propres) en déduction des sommes dues

L'indemnité est réduite de 3 à 1 mois, sans aucune justification, pour un locataire qui ne présente pas ses moyens de défense. Un avocat me dit qu'il s'agit d'une jurisprudence habituelle à Bruxelles, et que les indemnités sont réduites à 1 ou 2 mois maxi.

Lors de l'audience, la juge n'a pas énoncé clairement son intention de limiter l'indemnité, et encore moins justifié cette décision.

Je m'interroge sur la normalité de ce genre de décision. Des expériences similaires ?

Et ceci pour un jugement par défaut !!! Justice de paix de Jette, une nouvelle juge qui remplaçait un homme d'expérience plein de sagesse...

Quid alors de l'intérêt de faire signer un bail ?

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