Renouvellement et état des lieux.

Erico · #1 02-09-2015 15:46:22

rexou a écrit :

thierrybxl a écrit :
On vient d'entamer le 14e mois depuis la signature du bail initial.
Le 2e mois depuis la signature du nouveau bail.
Dans les conditions du premier bail, il n'y avait pas de termes fixés.
Dans le second, comme je l'ai dit, je n'ai pas repris les travaux.
Vous réagissez tard ! TRES tard !!! En fait, vous avez "payé" 3 x 450€ sans recevoir de contrepartie. Et il faut croire que cela vous convient, puisque vous renouvelez le bail sans plus mentionner ces travaux. Vous n'avez donc pas relancé votre locataire ? Quels sont vos accords verbaux ? (à défaut d'accord écrit).
Dans un premier temps, je rappellerais au locataire (avec insistance) ses engagements et conviendrais avec lui d'un délai rapide pour la bonne réalisation de ces travaux. A défaut de quoi, vous vous réservez de réclamer les loyers impayés.
Si mauvaise foi et/ou pas de suivi, envoi d'un recommandé "Malgré mes différents rappels, vous n'avez pas respecté les termes de notre accord conditionnant l'abattement de 3 mois de loyer. A défaut de... dans le délai de..., je serai contraint d'exiger le paiement de ces loyers, si besoin par voie judiciaire. Veuillez agréer... "

si il a reçu une contrepartie.....il parlait de travaux faits à 80 % je crois, ce n'est pas la contrepartie totale, mais il en a reçu une ...

thierrybxl · #2 02-09-2015 13:28:55

Je ne manquerai pas de vous tenir au courant dès que lui en aurai parlé (vraissemblablement le week-end prochain -je réside en Province du Luxembourg et le logement est à Bruxelles. Alors faut prendre rendez-vous).
Merci à vous tous et au plaisir.

rexou · #3 02-09-2015 13:23:02

Mais vous lui avez consenti 3 mois d'abattement de loyer. Qu'avez-vous reçu en retour ??? Et qu'aviez-vous demandé ? J'imagine que vous aviez quand même explicité -au moins verbalement- en quoi devait consister le "remise à neuf des murs et plafonds" ?

Signer un nouveau bail après un an d'occupation sans que ces travaux n'aient été réalisés, c'est pour moi de l'hérésie. Mais si vous dites que ce monsieur a l'air tout à fait bien... contactez-le et faites le point avec lui. Dans le cadre de bonnes relations, rappelez-lui son engagement et l'obligation de rénover le bien. A défaut, les 3 mois de loyer seront dus. Il compte faire quoi et commencer quand ? Suivez ça de près et faites un état des lieux après travaux. Et le tout au plus vite...

thierrybxl · #4 02-09-2015 13:15:58

C'est ce que je vais faire.

grmff · #5 02-09-2015 13:09:15

Alors, vous devez lui en parler. S'il est tout à fait bien, étudiant en médecine et maman juriste, il doit se rendre compte qu'il a des obligations et qu'il doit les remplir, d'une manière ou d'une autre... A vous de voir ensemble ce qui est de l'ordre du possible.

thierrybxl · #6 02-09-2015 12:26:37

Je ne lui en ai pas encore parlé parce que je veux avoir toutes les informations en main avant d'aborder le sujet. Et je veux y aller diplomatiquement parce qu'il a toujours le loisir de s'informer auprès de sa mère qui semble être avocate ou en tous les cas travaille dans le droit. Elle n'était pas là à la signature du premier bail, mais était présente à la signature du second (mais n'est pas intervenue). Je me souviens bien qu'elle a insisté pour que le bail soit enregistré. Elle m'avait dit que c'est une protection pour tout le monde. Elle n'avait rien dit d'autre. Faut dire que mon locataire est étudiant en médecine et qu'il paie lui-même ses loyers et ses charges (jamais un jour de retard). C'est un Monsieur qui m'a l'air tout à fait bien.

grmff · #7 02-09-2015 12:16:02

Si le bail est déjà enregistré, inutile donc de le récupérer et de l'annuler. Vous avez raison sur ce point.

Si le deuxième bail remplace le premier, cela ne veut pas dire que tout est perdu.

Votre locataire, qu'en dit-il?

thierrybxl · #8 02-09-2015 12:08:12

@rexou : Il n'y a jamais eu d'accord verbal.
@pffff : Déchirer le deuxième bail ? A quoi cela servirait-il ? Il a été enregistré au bureau d'enregistrement (il me semble que l'enregistrement des baux est obligatoire depuis 2007). C'est pour cette raison qu'on m'a dit que le second bail rendait caduque le précédent. Il annulerait les conditions du premier.

grmff · #9 02-09-2015 11:41:53

Mais bon sang pourquoi avoir signé un nouveau bail si les travaux n'avaient pas été réalisés?... C'est vrai que cela fait quand même beaucoup de bêtises...

Il était inutile de signer un nouveau bail. Le premier suffisait comme écrit, et se continuait en bail de 9 ans...

L'idéal serait donc simplement de récupérer le deuxième bail chez le locataire, et de le déchirer. Ensuite, de mettre en demeure le locataire de terminer les travaux de rénovation promis, ou de lui demander le payement des loyers qui constituaient la contre-partie des travaux en question.

rexou · #10 02-09-2015 11:39:25

thierrybxl a écrit :

On vient d'entamer le 14e mois depuis la signature du bail initial.
Le 2e mois depuis la signature du nouveau bail.
Dans les conditions du premier bail, il n'y avait pas de termes fixés.
Dans le second, comme je l'ai dit, je n'ai pas repris les travaux.

Vous réagissez tard ! TRES tard !!! En fait, vous avez "payé" 3 x 450€ sans recevoir de contrepartie. Et il faut croire que cela vous convient, puisque vous renouvelez le bail sans plus mentionner ces travaux. Vous n'avez donc pas relancé votre locataire ? Quels sont vos accords verbaux ? (à défaut d'accord écrit).

Dans un premier temps, je rappellerais au locataire (avec insistance) ses engagements et conviendrais avec lui d'un délai rapide pour la bonne réalisation de ces travaux. A défaut de quoi, vous vous réservez de réclamer les loyers impayés.

Si mauvaise foi et/ou pas de suivi, envoi d'un recommandé "Malgré mes différents rappels, vous n'avez pas respecté les termes de notre accord conditionnant l'abattement de 3 mois de loyer. A défaut de... dans le délai de..., je serai contraint d'exiger le paiement de ces loyers, si besoin par voie judiciaire. Veuillez agréer... "

thierrybxl · #11 02-09-2015 11:24:21

On vient d'entamer le 14e mois depuis la signature du bail initial.
Le 2e mois depuis la signature du nouveau bail.
Dans les conditions du premier bail, il n'y avait pas de termes fixés.
Dans le second, comme je l'ai dit, je n'ai pas repris les travaux.

Dernière modification par thierrybxl (02-09-2015 11:26:51)

grmff · #12 02-09-2015 11:22:00

Et le locataire est entré quand dans le logement? En clair, depuis combien de temps auraient-t-ils dû être terminés?

thierrybxl · #13 02-09-2015 10:53:12

Ils ne sont pas terminés.

grmff · #14 02-09-2015 10:51:45

Je suis d'accord avec rexou: il convient de faire tout ce qui est possible pour se retrouver dans une situation claire et saine, et donc avec un état des lieux. Pas d'état des lieux et pas de demande d'état des lieux vous déforcera devant un juge. Par contre, un refus de la part de votre locataire déforcera votre locataire.

Pour ce qui est du délai, le code civil mentionne "A la demande de la partie la plus diligente, il est procédé à une réception contradictoire des travaux au terme de leur réalisation." Pas de délai pour la réception des travaux donc... J'en conclus qu'il n'est jamais trop tard.

Par contre, le code civil, qui rend l'état des lieux obligatoire, mentionne aussi ceci, au niveau de tous les baux immobiliers (pas seulement les baux de résidence principale):

Art. 1730. § 1. Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement.

Cette période de un mois vous déforce évidemment.

Ces travaux ont eu lieux il y a combien de temps?

thierrybxl · #15 02-09-2015 09:42:13

Ok merci.
Quel délai pour établir l'état des lieux à la fin des travaux ?
Un mois, deux, trois après une date fixée ?

rexou · #16 02-09-2015 09:28:39

Pour moi, vous avez clairement intérêt à faire un état des lieux au plus vite dès la fin des travaux si ces travaux ont été correctement exécutés.
Si vous constatez des malfaçons, convenez avec votre locataire d'une amélioration raisonnable et mentionnez dans l'état des lieux que le locataire s'engage à restituer le bien dans un état correct (et précisément décrit) et à faire les travaux nécessaires.

Ne pas faire d'état des lieux est la pire des solutions. Je ne partage pas l'optimisme de Grmff lorsqu'il écrit que le juge pourrait considérer que c'était neuf à l'entrée. Oui, il pourrait... mais juste pour la peinture des murs et plafonds. Et encore, rien de précisé quant à la qualité du travail (débordements, ombres...). Par contre, si le locataire refuse l'état des lieux, cela peut jouer en votre faveur en cas de litige. Si vous ne le demandez pas, vous vous déforcez.

Contacter votre locataire pour voir où en sont ces travaux. Convenir avec lui du contenu exact de ces travaux et d'un délai d'exécution. Ensuite, établir de commun accord un état des lieux le plus précis possible et indiquer dans quel état le bien devra être restitué en fin de location. Tout ceci dans le cadre de bonnes relations, dans l'intérêt des parties. S'il est bon bricoleur, plutôt soigneux et de bonne foi, cela ne devrait pas poser de problème

Dernière modification par rexou (02-09-2015 09:29:24)

thierrybxl · #17 02-09-2015 08:52:50

Tout cela n'est pas toujours facile à comprendre.

Donc, mon intérêt serait qu'il n'accepte pas d'établir un état des lieux à l'issu des travaux parce que s'il le faisait il se protégerait et je n'aurai plus de recours quant à la qualité des travaux et des matériaux parce que je ne les ai pas définis précisément dans le premier bail (en prenant de base qu'il y a continuité du bail). Ce qui le mettrait d'autant à l'abris des réparations des dégats puisqu'il n'y a pas eu d'état des lieux à l'entrée. Il n'aurait plus qu'à assumer l'usure normale.

De mon côté, j'aurais donc deux options :

Lorsque les travaux seront finis, je jugerai de leur qualité et si cela me convient, je lui propose d'établir un état des lieux ;

Ou je ne lui demande pas d'établir un état des lieux à l'issu des travaux et en cas de litige (en vous suivant), "le juge de paix pourrait considérer que c'était neuf à l'entrée, puisque le contrat prévoyait une remise à neuf".

Est-ce qu'il existe un délai pour établir un état des lieux après travaux ? Avec la chance que j'ai (et pour simplifier, allons-y gaiement !), vous allez me dire que la deuxième option ne tient pas parce que j'ai un nombre de mois X pour lui demander de l'établir.

grmff · #18 02-09-2015 08:14:10

thierrybxl a écrit :

J'aurais du faire un état des lieux détaillé avant les travaux ;
J'aurais du détailler les divers travaux à effectuer en contrepartie des trois mois de loyer ;
Il y a continuité des baux (quoi que le propriétaire qui m'avait dit l'inverse, n'est pas parvenu à faire reconnaitre cette continuité lors d'un litige porté devant le juge de paix.) ;

D'accord avec ces 3 affirmations, quoiqu'en dise le juge de paix dans un autre cas. Un cas n'est pas l'autre.

thierrybxl a écrit :

Donc, si je vous suis bien, si le locataire refuse d'établir un état des lieux à l'issu des travaux, je tombe sous le coup de la réglementation suivante : "Si l'on n'a pas dressé un état des lieux détaillé, on part du principe que l'habitation se trouve dans le même état que lorsque le locataire y est entré. Dans ce cas-là, le locataire n'est pas responsable des dégâts possibles et des frais de réparation". Je suis marron pour les dégâts éventuels et si je suis bien le texte, pour les coût dûs à l'usure.

Pas d'accord. Le code civil prévoit qu'un état des lieux doit être fait à la fin des travaux à la demande de la partie la plus diligente.
Si le locataire refuse de faire l'état des lieux, il se met dans son tort.
Par ailleurs, le propriétaire peut faire valoir l'état à l'entrée par toute voie de droit, notamment le témoignage. Mais aussi le "contrat" de rénovation. Si l'état des lieux a été refusé par le locataire, le juge de paix pourrait considérer que c'état neuf à l'entrée, puisque le contrat prévoyait une remise à neuf des murs.

thierrybxl a écrit :

Pour les travaux (j'ai oublié de préciser qu'il ne s'agit pas de travaux lourds, mais d'enduits de murs et de tapisserie, de revêtements de sol, de peinture des plafonds), s'il bâcle ce qui n'est pas encore fait, étant donné que le bail initial ne les balise pas, il peut faire du travail de mauvaise qualité avec des matériaux de mauvaise qualité, je suis marron.

Pas d'accord pour les raisons mentionnées ci-dessus.

thierrybxl a écrit :

Donc, son intérêt est bien de refuser un état des lieux après travaux et, pour suivre certains d'entre vous, le crétain ce n'est pas tellement lui, mais moi ?

Non, son intérêt n'est pas de démontrer sa mauvaise volonté. Devant un juge, cela passera assez peu.

thierrybxl a écrit :

Merci à tous. Vous êtes supers.

Merci, on sait... wink

thierrybxl · #19 02-09-2015 08:03:29

Oui, je suis le propriétaire qui loue l'appartement en question. C'est un autre propriétaire qui s'était retrouvé devant le juge de paix et qui m'avait fait part de sa mauvaise expérience (je l'avais mentionné dans un post antérieur).

PIM · #20 02-09-2015 07:57:56

thierrybxl a écrit :

Il y a continuité des baux (quoi que le propriétaire qui m'avait dit l'inverse, n'est pas parvenu à faire reconnaitre cette continuité lors d'un litige porté devant le juge de paix.) ;

C'est vous le bailleur-propriétaire, non ?

thierrybxl · #21 29-08-2015 11:24:00

Bonjour à toutes et à tous,
Est-ce que la signature d'un nouveau bail par les deux mêmes parties invalide les conditions du précédent si ceux-ci ne sont pas repris dans le nouveau et est-ce qu'il faut faire un nouvel état des lieux détaillé ?
Bien à vous et bon dimanche.

Renouvellement et état des lieux.

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