Vente de partie commune et changement d'affectation - Unanimité nécessaire ?

Hermans · #1 17-09-2015 13:44:58

Bonjour à tous,

Je suis copropriétaire dans une résidence qui comporte 3 étages + 1 grenier.
Mon lot se trouve au 3ème (et donc dernier étage) du bâtiment en front de rue.

A l'arrière, sur ce même 3ème étage se trouve une conciergerie que la copropriété envisage de vendre afin d'alimenter le fond de réserve utilisé pour les divers travaux.

Jusque là, tout va bien sauf qu'il est évoqué l'idée d'agrandir cette conciergerie au grenier en vue de créer un duplex qui se prolongerais jusqu'au front de rue, soit au dessus de mon lot. le but étant bien entendu de vendre le bien plus cher.

Souhaitant préserver la tranquillité de mon locataire et parce que j'estime qu'un appartement au dernier étage ou à l'avant-dernier étage n'ont pas la même valeur, je ne souhaites pas que soient modifiés l'usage actuel des greniers.

Sauf erreur, la vente de la conciergerie implique une modification des quotités et nécessite dès lors un vote à l'unanimité ?
Quid par contre si je décide d'approuver la vente pour la conciergerie sur son espace existant et que la copropriété décide ensuite de modifier l'affectation du grenier afin d'étendre la conciergerie ?
Ce type de modification ne nécessite par contre que 75% des votes, non ?

Comment procéderiez-vous à ma place pour laisser à la copropriété le choix de vendre ou non la conciergerie (je m'en fout, si cela peut aider les finances des copropriétaires plus vulnérables...) sans pour aucun dévaluer mon lot en ajoutant un étage au dessus?

Merci d'avance !
P. Hermans

max11 · #2 17-09-2015 14:15:03

Acheter la loge ? tongue

Hermans · #3 17-09-2015 14:58:14

J'y ai pensé mais ne souhaites pas investir davantage smile

PIM · #4 17-09-2015 15:11:48

- vérifiez à l'urbanisme de la commune si le projet d'extension est susceptible d'être accepté
- si un acquéreur-tiers devait se présenter pour acheter la conciergerie avec la perspective de pouvoir acquérir ensuite le grenier qui serait intégré à la future ex-conciergerie, il serait assez sot (mais cela s'est déjà vu) de le faire sans la moindre certitude...
- si c'est la copropriété qui veut faire l'opération d'intégration avant vente, cela nécessite des investissements qui doivent être approuvés par l'ACP. Et faire ces travaux sans permis, c'est irresponsable.

luc · #5 17-09-2015 15:48:44

Le projet peut réussir ou pas. Lisez bien l'avis de PIM et appliquez le avant tout.

Puis le syndic (ou l'acheteur "futur") peut demander, s'il faut, à la commune un "certificat d'urbanisme". Je crois que c'est la solution, si les CP restent sur leur position.

Attention: Si vous avez probablement plus que 20% des quotités: vous savez tout bloquer, mais le juge peut lever votre bloquage.

Des extraits utiles de la disposition principale du Code Civil. il s'en suit qu'une majorité de 80% est requise SI des travaux ont été décidés:

Art. 577-7
§ 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.
Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.

Mais des extraits des articles suivants sont aussi d’application et d’intérêt dans votre cas :
Suivi des travaux (= expert de l'ACP)

Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;

Suivi des finances

Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété

Eviter les abus de minorité et/ou majorité

Art. 577-9
§ 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.
§ 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

Hermans · #6 17-09-2015 15:56:26

Merci pour vos réponses, fort utiles.

A titre d'info complémentaire, je ne représente que 4% des quotités.
Je penses néanmoins pouvoir défendre mon point de vue devant un juge en cas d'abus de minorité car je serai le seul CP a subir les nuisances en cas d'aménagement du grenier (je serais le seul au-dessus duquel le grenier deviendrait aménagé).

max11 · #7 17-09-2015 16:00:31

luc a écrit :

Le projet peut réussir ou pas. Lisez bien l'avis de PIM et appliquez le avant tout.
Puis le syndic (ou l'acheteur "futur") peut demander, s'il faut, à la commune un "certificat d'urbanisme". Je crois que c'est la solution, si les CP restent sur leur position.
Attention: Si vous avez probablement plus que 20% des quotités: vous savez tout bloquer, mais le juge peut lever votre bloquage.
Des extraits utiles de la disposition principale du Code Civil. il s'en suit qu'une majorité de 80% est requise SI des travaux ont été décidés:
Art. 577-7
§ 1. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
e] de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.
Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.

Est-ce que ce n'est pas le §3 qui doit être appliqué pour convertir un grenier commun en lot privatif ? ça va automatiquement touché aux quotes-parts de copropriété... Chacun sera propriétaire d'un peu moins d'immeuble...
Hermans aurait donc tout en mains pour l'empêcher et, logiquement, un juge ne devrait pas avoir de raison de le contrer (mais la justice....)...

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