Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

max11 · #1 26-09-2015 10:21:44

Mac a écrit :

Et qui va nous promettre que le suivant va être meilleur ??? Changer pour changer ? Il faut la décision AG, donc réunir AGE ? Au frais de qui ? Même si me présente, je vais être le meilleur si ce n’est pas mon métier et il faut aussi qu’AG accepte !

Personne ne va rien vous promettre.... C'est la vie... on doit faire des choix, prendre des décisions et assumer.... Mais tellement de monde a oublié cette évidence et préfère faire comme vous ==> ne rien faire et chercher un coupable ailleurs ! C'est probablement un des plus gros problèmes de notre société !

Continuer à vous lamenter sur ce forum ne vous permettra pas de résoudre vos problèmes....

Mac · #2 26-09-2015 08:26:25

Et qui va nous promettre que le suivant va être meilleur ??? Changer pour changer ? Il faut la décision AG, donc réunir AGE ? Au frais de qui ? Même si me présente, je vais être le meilleur si ce n’est pas mon métier et il faut aussi qu’AG accepte !

panchito · #3 26-09-2015 08:19:58

Bien au contraire! La loi est très bien faite!

Si vous n'êtes pas satisfait de votre vérificateur aux comptes, la loi vous permet d'en changer.

Comme tout employeur qui n'est pas satisfait d'un employé.

MAIS IL FAUT AGIR!

Ce n'est pas en utilisant le forum de PIM comme mur de lamentation que vous aller solutionner votre problème.

Vous avez vous-même des connaissances basiques en comptabilité (il n'en faut pas plus pour une si petite copropriété)? Présentez-vous comme commissaire aux comptes bénévole.

Et le tour est joué!

luc · #4 25-09-2015 15:19:37

Mac a écrit :

Lors l’AG commissaire en comptes a dit que il n’avait pas le temps pour vérifier les comptes, pourtant il avait au moins 10 jours pour le faire. Pour info nous sommes une petite ACP de 12 lots. Pas de difficultés de la part du Syndic pour transmettre les documents nécessaires au commissaire. Pendant AG il a reçu la décharge pour sa mission précédente (unanimité). Il a été réélu pour l’année 2015 (unanimité). Pas de CDC dans notre ACP. Nous avons eu un AGE en aout – commissaire présent mais toujours pas Rapport !! Pas de changement du syndic entre temps !

La loi est claire, limpide et pas stupide. Elle a seulement imposé l’existence de la fonction, mais respecté la souveraineté de l'AG pour déterminer la mission, obligations, compétences… :

Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

Vos statuts ont été coordonnées après 2012?

GT · #5 25-09-2015 14:34:53

Mac a écrit :

Attention – ne déviez pas la discussion. Mon but n’étais pas d’identifier la personne ou lui faire mal mais d’informer comment la loi est stupide. Elle nous oblige d’avoir un commissaire aux comptes mais elle ne le oblige pas de travaille. Comment avoir confiance au commissaire aux comptes ? Même si on le change, le nouveau va-t-il être meilleur ? Nous somme oblige d’avoir un. Oblige-le de faire son travail dans un délai raisonnable ! Faut-il vraiment 9 mois pour vérifier les comptes d’un tout petit ACP ?

La loi n'intervient pas dans votre relation contractuelle avec votre commissaire aux comptes, par ailleurs organe de la copropriété.

C'est un fait.

Votre commissaire tarde à remettre son rapport.

C'est un autre fait.

Que les copropriétaires en tirent les conclusions.

Quant à modifier la loi, rien n'empêche un électeur de s'adresser aux personnes pour lesquelles il a voté en vue de la modifier en démontrant la "stupidité" du texte actuel.

Dernière modification par GT (25-09-2015 14:44:33)

max11

max11 · #6 25-09-2015 14:17:24

Mac a écrit :

Attention – ne déviez pas la discussion. Mon but n’étais pas d’identifier la personne ou lui faire mal mais d’informer comment la loi est stupide. Elle nous oblige d’avoir un commissaire aux comptes mais elle ne le oblige pas de travaille. Comment avoir confiance au commissaire aux comptes ? Même si on le change, le nouveau va-t-il être meilleur ? Nous somme oblige d’avoir un. Oblige-le de faire son travail dans un délai raisonnable ! Faut-il vraiment 9 mois pour vérifier les comptes d’un tout petit ACP ?

Ce sujet dévie car vous ne donnez suite à aucun des commentaires que nous faisons...

Rien ne vous oblige à garder ce commissaire aux comptes, rien ne vous oblige à attendre qu'il fasse un rapport, rien ne vous empêche de vérifier vous-même (ou avec l'aide d'un comptable) les comptes,...

L'avez-vous contacté pour savoir ce qui coince et s'il a l'intention de remplir sa mission ?

Car, non, il ne faut pas 9 mois pour vérifier les comptes... quand on travaille dessus...

Si vous n'avez pas confiance dans son travail, pourquoi le prendre ?
Et, à nouveau, vous n'êtes pas obligé d'avoir un commissaire aux comptes externe à la copropriété. Cela peut très bien être un copropriétaire.... Et, très souvent pour un petit immeuble, c'est à la portée de nombreux propriétaires de faire ce travail....
Pas besoin d'être comptable. Juste du bon sens et un peu de réflexion.
Mais, surtout, une volonté de s'impliquer dans la gestion de son bien plutôt que de se lamenter que les autres ne font rien !

Mac · #7 25-09-2015 13:52:20

Attention – ne déviez pas la discussion. Mon but n’étais pas d’identifier la personne ou lui faire mal mais d’informer comment la loi est stupide. Elle nous oblige d’avoir un commissaire aux comptes mais elle ne le oblige pas de travaille. Comment avoir confiance au commissaire aux comptes ? Même si on le change, le nouveau va-t-il être meilleur ? Nous somme oblige d’avoir un. Oblige-le de faire son travail dans un délai raisonnable ! Faut-il vraiment 9 mois pour vérifier les comptes d’un tout petit ACP ?

GT · #8 25-09-2015 12:50:40

luc a écrit :

Mac a écrit :
- Expert judiciaire en comptabilité de copropriété
Vu le CV de l'intéressé je crois le connaître. Il est en effet expert, je l'ai vu à l'oeuvre, mais il est selon mon opinion expert de la comptabilité de l'ACP d'avant 2013.

Dans le milieu des ASBL "professionnelles" actives ds le secteur de la copropriété, et pour autant que je l'aie correctement identifié, il semble bénéficier d'un crédit certain, même pour la comptabilité des ACP à tenir selon les obligations légales actuelles.

Dernière modification par GT (25-09-2015 12:55:05)

GT · #9 25-09-2015 12:42:48

Mac a écrit :

Vous avez probablement raison, mais nous avons choisi un ‘’expert’’. Il est là, il a accepté. Pour le changer il faut la décision l’AG – il faudrait réunir une AGE ! Tous les propriétaires attendent son rapport. Et à la fin il faudrait le payer !
Comment l’obligé de faire le travail laquelle il a bien accepte.

L'organisation d'une AGE n'est pas indispensable dans la mesure où les conditions de l'article 577-6, § 11, C.civil sont réunies.

Ci-dessous la reproduction de l'article 577-6, § 11 et 12 ,al.1, C.civil.

art. 577- 6

"§ 11. Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal.

§ 12. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 577-10, § 3, dans les 30 jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires et aux autres syndics.".

Vote commissaire aux comptes a-t-il déjà adressé une facture pour des prestations relatives à la période pour laquelle il n'a pas encore communiqué son rapport ? Y a-t-il eu prestations ?

Dernière modification par GT (25-09-2015 12:43:18)

luc · #10 25-09-2015 10:43:44

Mac a écrit :

- Expert judiciaire en comptabilité de copropriété

Vu le CV de l'intéressé je crois le connaître. Il est en effet expert, je l'ai vu à l'oeuvre, mais il est selon mon opinion expert de la comptabilité de l'ACP d'avant 2013.

max11

Mac · #11 25-09-2015 10:16:52

Vous avez probablement raison, mais nous avons choisi un ‘’expert’’. Il est là, il a accepté. Pour le changer il faut la décision l’AG – il faudrait réunir une AGE ! Tous les propriétaires attendent son rapport. Et à la fin il faudrait le payer !
Comment l’obligé de faire le travail laquelle il a bien accepte.

GT · #12 25-09-2015 10:15:58

Mac a écrit :

Oui, je suis d’accord. Mais pourquoi la loi nous oblige de prendre un vérificateur aux comptes qui nous empêche d’approuver les comptes ??? Pourquoi la loi ne donne-t-elle pas un délai au vérificateur des comptes pour dépasser son bilan ? Nous sommes en octobre et nous n’avons pas toujours reçu son rapport ni approuver les comptes du syndic ! Donc notre syndic n’a pas reçu la décharge – travaille-t-il en légalité ? Est-il normal que les comptes du 2014 seront (ou non) approuvées en 2016 ? C’est XXI siècle ou l’Age de pierres !

"Mais pourquoi la loi nous oblige de prendre un vérificateur aux comptes qui nous empêche d’approuver les comptes ???"
Ce n'est pas la loi qui vous oblige de prendre un commissaire aux comptes (et non pas - je le répète - un vérificateur aux comptes) qui vous empêche d'approuver les comptes.

La loi impose un commissaire aux comptes. Sans plus. Et pas le commissaire qui a été choisi par vous et non par la loi. Ce serait le comportement de celui-ci qui ne permettrait pas l'approbation des comptes du syndic.
Le commissaire aux comptes ne présente pas son rapport à l'AG chargée de donner décharge et quitus au syndic . Soit. Que l'AG prenne les dispositions utiles . Par exemple : convocation d'une AGE à l'initiative de copropriétaires qui possèdent au moins 1/5 des parts ds les parties communes - situation visée à l'art. 577-6, § 2 al.2 - avec à l'ordre du jour la rupture (motivée?)du contrat avec le commissaire aux comptes et le choix d'une personne chargée de vérifier les comptes de l'ACP pour les périodes couvertes par le contrat avec le commissaire prétendu défaillant. Le texte légal permet aux copropriétaires de se prendre en mains. Qu'ils prennent leurs responsabilités mais avec la prudence nécessaire (rupture abusive ?).

"Donc notre syndic n’a pas reçu la décharge – travaille-t-il en légalité ?"
L'absence de décharge relative à la comptabilité n'empêche pas en soi le syndic de continuer à exercer son mandat jusqu'à son terme.

Le syndic s'est-il plaint de l'absence d'approbation de ses comptes ?
Des copropriétaires ne paient-ils plus leurs charges en avançant l'absence d'approbation des comptes ?
Pourquoi votre syndic a-t-il démissionné ?
Pourquoi ne vous porteriez-vous pas candidat à la fonction de commissaire. Vous semblez en avoir l'envergure puisque vous avez, ds un autre post, affirmé que les comptes étaient justes?

max11

max11 · #13 25-09-2015 10:02:48

Mac a écrit :

''La loi ne vous oblige pas à prendre CE vérificateur aux comptes''
A voir Art 577-8/2

Et ? il n'est pas indiqué le nom du vérificateur aux comptes que vous devez choisir, ni qu'il doit relever d'un métier précis ou qu'il ne peut pas être copropriétaire ?

De plus, elle ne dit pas non plus que vous devez le suivre aveuglément ou qu'un propriétaire ne peut pas vérifier les comptes "pour lui même" malgré la nomination d'un commissaire aux comptes....
Vous pourriez même être accompagné d'un comptable pour vous expliquer....

Donc, sans que ce ne soit spécifiquement voter par l'AG, il est possible de se substituer à un commissaire aux comptes pour fournir un rapport à ses voisins copropriétaires. Demander des précisions ou des modifications aux comptes. Et les approuver !

Mac · #14 25-09-2015 09:54:42

''La loi ne vous oblige pas à prendre CE vérificateur aux comptes''

A voir Art 577-8/2

max11 · #15 25-09-2015 09:43:00

La loi ne vous oblige pas à prendre CE vérificateur aux comptes et elle ne vous interdit pas non plus d'en changer.
Elle ne vous interdit pas non plus de vérifier vous même les comptes en tant que copropriétaire (pas besoin d'être mandaté par l'AG pour le faire, c'est votre droit de copropriétaire).
La loi ne vous interdit pas de débattre des comptes en AG, même en dehors d'un rapport de commissaire aux comptes.
Ni de communiquer avec le syndic pour obtenir des éclaircissements ou proposer des corrections.
Ce n'est pas le commissaire aux comptes qui fait et communique le bilan, c'est le syndic.
Le syndic doit transmettre le bilan et la documentation sur les comptes en même temps que la convocation AG au plus tard. Avec ou sans rapport du commissaire aux comptes. Vous disposez donc des comptes depuis mi-janvier et n'en avez rien fait non plus...

Et, enfin, la loi ne vous interdit pas de voter des corrections aux comptes et/ou des les approuver... même si aucune mission d'un commissaire aux comptes n'a été menée à son terme.
La loi ne vous interdit même pas d'approuver des comptes que votre commissaire aux comptes vous recommanderait de ne pas approuver (ou l'inverse...)

Trop facile de tout mettre sur le dos du syndic, du commissaire aux comptes, de la loi ou de n'importe qui d'autres ! c'est surtout votre rôle de copropriétaire de vous occuper de la gestion de votre bien !

Sans remettre en question le manque de professionnalisme de votre commissaire aux comptes !
Mais je suppose qu'il n'a pas été payé pour cette mission non accomplie et que son mandat ne sera renouvelé par les copropriétaires.
La copropriété n'a donc subi aucun dommage à cause de votre commissaire aux comptes qui n'a pas rempli sa mission.
Si les comptes ne sont pas bons, ce n'est pas sa faute.
Si les comptes ne sont pas approuvés, sa faute est uniquement de ne pas avoir accompli le travail... et il ne peut pas être payé pour ce non travail.

Certains problèmes spécifiques et concrets pourraient peut-être engager sa responsabilité mais ce n'est pas l'objet ici ou, en tout cas, vous n'en exposez pas.

luc

Mac · #16 25-09-2015 09:07:29

Oui, je suis d’accord. Mais pourquoi la loi nous oblige de prendre un vérificateur aux comptes qui nous empêche d’approuver les comptes ??? Pourquoi la loi ne donne-t-elle pas un délai au vérificateur des comptes pour dépasser son bilan ? Nous sommes en octobre et nous n’avons pas toujours reçu son rapport ni approuver les comptes du syndic ! Donc notre syndic n’a pas reçu la décharge – travaille-t-il en légalité ? Est-il normal que les comptes du 2014 seront (ou non) approuvées en 2016 ? C’est XXI siècle ou l’Age de pierres !

GT · #17 25-09-2015 08:49:25

Max a écrit :

"Non, probablement pas un reviseur d’entreprise, mais suivant ses titres (citées plus haut) et références c’est un expert-comptable ? "

Selon votre description, votre commissaire aux comptes est présenté comme expert judiciaire en comptabilité de copropriété et non comme expert-comptable. Les notions sont différentes. Un expert judiciaire en comptabilité des copropriété n'est pas nécessairement un expert comptable.

"En Belgique existe un délai légale de dépose le bilan. Et dans le cas de copropriétés ?"

Je suppose que vous visez le délai dans lequel les comptes annuels (dont le bilan fait partie) de certaines entités doivent être déposés auprès de la Centrale des bilans de la banque nationale de Belgique (et non de dépôt de bilan lié à un état de faillite) .
La question est intéressante.
En prenant le peine de m'informer en "googlant", je constate que les personnes morales "association des copropriétaires" ne doivent pas rentrer leurs comptes annuels à la BNB.

https://www.nbb.be/fr/centrale-des-bila … t-de-depot
https://www.nbb.be/fr/centrale-des-bila … it-deposer

luc · #18 25-09-2015 08:14:02

GT a écrit :

2 considérations
Si un copropriétaire n’est pas satisfait de la manière dont un commissaire aux comptes effectue sa mission, il peut demander à l’AG suivante de désigner un autre commissaire ou provoquer une AGE pour mettre fin à la mission du commissaire en fonction.
....

Ce qui a été fait dans une ACP Gantoise de +100 appartements il y a quelques mois.

panchito · #19 25-09-2015 07:29:49

C’est la gestion de Syndic qui devrait être vérifié. Syndic devrait être considère comme un gestionnaire de patrimoine et il devrait être pénalisé pour ses fautes. La loi aujourd’hui nous oblige de laisse gérer notre patrimoine par une institution qui n’a aucune responsabilité de sa gérance

Le Syndic n'est que le bras qui exécute vos décisions. C'est vous qui l'avez engagé et il rapporte à vous.

Donc si vous estimez qu'il ne remplit pas la mission que vous lui avez confiée, qu'attendez-vous pour en choisir un autre?

Vous devez aussi savoir qu'à partir du moment où vous lui donnez décharge et quitus pour sa gestion, vous le blanchissez de toutes les fautes qu'il aurait commises et c'est vous les CP qui endossez toutes les responsabilités de sa gestion!

Si votre copropriété est si petite, pourquoi faire appel à un pro pour vérifier les comptes? Aucun copropriétaire chez vous n'a des compétences basiques en comptabilité?

Dernière modification par panchito (25-09-2015 07:31:50)

Mac · #20 25-09-2015 07:19:10

Non, probablement pas un reviseur d’entreprise, mais suivant ses titres (citées plus haut) et références c’est un expert-comptable ? Nous sommes un petit CP de 12 lots et notre comptabilité et vraiment petit. Notre facture trimestrielle globale est de +/- 5.000 €, 20.000 € par an. Donc ce monsieur nous coute 2% par an, donc c’est bien paye.
En réalité c’est ne pas les comptes qui sont à vérifier dans CP. Les comptes (in / out) sont justes. C’est la gestion de Syndic qui devrait être vérifié. Syndic devrait être considère comme un gestionnaire de patrimoine et il devrait être pénalisé pour ses fautes. La loi aujourd’hui nous oblige de laisse gérer notre patrimoine par une institution qui n’a aucune responsabilité de sa gérance. Oui suivant la loi syndic est responsable de sa gérance mais d’autre cote il ‘’exécute’’ les décisions d’AG, donc c’est AG (CP) qui est responsable de la gérance du syndic. N’importe quoi.
Vérificateur en comptes est inutile. La loi nous à tout simplement oblige d’augmenter nos frais.

Mac · #21 24-09-2015 07:07:15

À quoi sert-il le vérificateur aux comptes ? Nous avons choisi un en 2013. Le rapport concernant les comptes du 2013 il a rendu le 17 avril 2014 – ok, mais nous sommes presque en octobre et nous n’avons toujours pas reçu son rapport concernant les comptes du 2014 !!! Pourtant c’est haut gradé d’IPI :
- Géomètre – expert immobilier
- Agent immobilier honoraire
- Président d’honneur de la CIB
- Pasto vice-président IPI
- Expert judiciaire en comptabilité de copropriété
- ............
À nos demandes il reste muet. La loi nous oblige d’avoir un(e) vérificateur en comptes mais elle ne dit rien sur le délai de remise de son rapport ! Comment peut ont obligé notre vérificateur de nous remettre son rapport. Existe-il un délai légal ?

Vérificateur aux comptes: à quoi sert-il ?

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