Ventes publiques, avis ?

Gwenhild · #1 11-10-2015 23:25:11

Bonsoir,

comme vous l'aurez constaté, je me lance (doucement mais sûrement) dans le grand bain de l'investissement immobilier et j'aurais aimé avoir vos impressions, retour d'expériences sur les ventes publiques. Est-ce que cela vaut la peine de s'y pencher ou c'est une perte de temps ? Peut-on y faire de "bonnes affaires" ?
Merci et bonne soirée

PIM · #2 12-10-2015 07:53:14

- il n'y a pas de possibilité de condition suspensive d'octroi de prêt dans le cadre d'une vente publique et l'intégralité du prix et des frais doivent être payés assez rapidement. Vous devez donc disposer de certitudes financières.
- "bonne affaire" ?: cela dépend du moment auquel vous levez la main... Il faut pouvoir s'arrêter à temps

didier21 · #3 12-10-2015 20:57:11

Je n'ai aucune expérience, à quelques centaines de mètres, il y avait une maison en vente publique, je l'ai visité, gros frais à faire et puis j'ai oublier la date, quelques jours + tard, je téléphone au notaire, il m'indique que personne n'est venu, j'étais le seul visiteur et si le jour de la vente publique, je serai venir et offrir 500 euros, la maison était à moi, depuis je surveille sa remise en vente

Pour l'instant, j'aimerai participer comme "visiteur" à des ventes, juste pour être dans l'ambiance et le moment venu, être à l'aise

Vos retour d'expériences intéressement aussi grandement

Himura · #4 12-10-2015 22:11:37

Didier, ne vous en voulez pas. Il y a presque toujours plus de monde au deuxième tour.
Comme il y a toujours un droit de surenchère, c'est à ce moment-là que les intéressés se montrent généralement.

L'énorme erreur des ventes publiques, c'est de continuer à donner cette mission à des notaires, qui ne savent pas organiser les ventes et répondre aux acquéreurs potentiels.
Et également d'organiser les enchères, par exemple, les lundi à 14h00. Quelqu'un qui travaille 'normalement' sera toujours très découragé de ce fait aussi.

Gwenhild · #5 12-10-2015 22:21:30

Merci Pim smile pour votre réponse ! c'est effectivement un élément important. Je dois discuter demain matin avec mon banquier de ces aspects pour valider mon champs d'action.

je pensais faire comme vous didier21, assister pour me rendre compte et voir comment cela se passe.

Bonne soirée

D1791 · #6 13-10-2015 10:31:46

Je conseille vivement d'assister à plusieurs ventes publiques dans la région que l'on vise.
Les façons de faire des notaires ne sont pas les mêmes partout. Il est bon de se familiariser avec ce type de vente.
De toute façon (dans ma région en tout cas) il y a toujours beaucoup de curieux.
Dans ma région, ça a toujours lieu dans un café. Il y a donc le pilier de comptoir, les voisins, les amateurs "pourquoi pas" et les amateurs sérieux.

C'est une ambiance particulière, et même si on ne cherche pas à investir, je trouve que c'est une expérience à voir une fois dans sa vie.
Il y a le silence au départ parce que personne ne veut faire le premier pas.
J'ai vu le notaire demander au premier pilier de comptoir de faire la première offre (ridicule), juste pour lancer la vente.
Après un premier tour d'enchères, lorsque la vente "patine", le notaire paye sa tournée pour laisser les amateurs faire leurs calculs (certains ne viennent d'ailleurs que pour le verre offert par le notaire).
Ensuite la vente reprend. Il y a les amateurs qui depuis le départ surenchérissent. Les amateurs qui se taisent les uns après les autres au fur et à mesure que le prix monte au delà de leur budget. Il y a les taiseux qui ne disent rien et qui entrent dans la danse à la fin, quand ils sentent qu'au prix atteint, ça ne se joue plus qu'entre une poignée de candidats, voire quand il n'y en a plus qu'un seul qui croit que c'est bon, et hop, les enchères repartent entre les deux derniers.
Enfin c'est adjugé. Le notaire paye une nouvelle tournée. Ca console les amateurs qui vont devoir trouver une autre maison.

Pour ma part, c'est en vente publique que j'ai fait ma meilleure affaire.
Seuls étaient présents les 2 vendeurs, le notaire, le barman...et moi.
J'ai fait une offre, le notaire a discuté en privé avec les vendeurs et la vente a été adjugée.
J'aurais pu probablement faire une offre plus basse, mais comme je voulais absolument éviter une seconde vente, j'ai fait une offre raisonnable.

Lorsqu'il y a une seconde vente et que le montant atteint lors de la première vente est publié dans les journaux, il y a toujours une foule d'amateurs la seconde fois.

Il est arrivé aussi à des membres de ma famille d'être les seuls à une vente (une ferme en brabant pour laquelle il y avait de nombreux amateurs).
Tous les autres amateurs avaient parié qu'il y aurait deux ventes.
Les vendeurs ont accepté la seule offre faite lors de la première vente, la ferme a été adjugée définitivement (sans faculté de surenchère).
Les absents ont toujours tort.

Et bien sûr, comme le dit PIM, vérifier son budget avant et s'y tenir. Dans le feu de l'action, il ne faut pas se laisser emporter au delà du raisonnable.

Dernière modification par D1791 (13-10-2015 10:33:52)

PIM · #7 13-10-2015 11:11:48

D1791 a écrit :

Dans ma région,

c'est-à-dire où ?

(n'hésitez pas à compléter votre signature, si vous souhaitez la rendre moins anonyme)

D1791 · #8 13-10-2015 13:16:23

PIM a écrit :

D1791 a écrit :
Dans ma région,
c'est-à-dire où ?
(n'hésitez pas à compléter votre signature, si vous souhaitez la rendre moins anonyme)

Province de Luxembourg

grmff · #9 13-10-2015 15:00:05

C'est rustique dans votre région.

J'ai assisté une fois à une vente publique (comme demandeur - vente forcée pour payer les dettes) C'était assez froid. De nombreux amateurs et de nombreux curieux. Le notaire est arrivé 15 minutes en retard en disant que les dettes avaient été payées et donc que la vente n'aurait pas lieux.

J'ai aussi visité une fois une maison vendue en vente publique forcée. Le notaire avait fait étançonner la maison parce que le vendeur (saisi donc) avait démoli des structures porteuses de l'escalier notamment, démoli des cloisons à la masse ou à la hache. Et la police était à 200m en cas de soucis, prête à intervenir pour embarquer le zigoto s'il revenait. Le clerc de notaire avait son gsm en main pendant toute la visite...

Et finalement, j'ai entendu parler d'un appartement qui avait été vendu 20.000€: pas d'amateurs. (Et beaucoup de travaux...)

D1791 · #10 13-10-2015 15:57:53

grmff a écrit :

C'est rustique dans votre région.

C'est la province du fond du pays. L'électricité est arrivée chez nous bien après le reste du pays. smile smile smile et ce n'est pas une blague.

Vous semblez évoquer 2 exemples de ventes publiques forcées.
Dans mon coin, beaucoup de ventes sont des ventes publiques volontaires et les vendeurs sont des vendeurs tout ce qu'il y a de plus classique.

Sauf erreur, lorsqu'il y a un mineur ou une personne protégée parmi les vendeurs, la vente publique est obligatoire (mais la loi a peut-être changé récemment).
Lorsque les héritiers ne se font pas confiance, la vente publique est aussi fréquemment recommandée.

Donc on ne fait pas nécessairement de bonnes affaires parce que les vendeurs sont contraints, mais parce que la durée plus courte de la vente et le fait que les clauses suspensives ne sont pas possibles, fait qu'on a parfois de la chance.
Parfois pas. Certains montent par émotion ou parce que leur ego ne supportent pas qu'un voisin surenchérisse aussi, et alors, ce sont les vendeurs qui font la bonne affaire...

Autre point intéressant : en principe la banque considère que le prix en vente publique est la valeur de marché du bien. On peut alors éviter l'expertise par l'expert de la banque.
Ca peut être un avantage comme un inconvénient, mais ce sont toujours des frais d'expertise épargnés.

Et quoi de mieux pour évaluer un bien que de l'avoir visité et de connaître le montant réel de l'adjudication après coup ?
Dans les ventes de gré à gré, vous ne connaissez que le montant de mise en vente, mais jamais le montant final après négociation.
Pour celui qui entame sa première recherche immobilière, c'est une bonne façon de connaître le marché.

En tout cas, vous l'aurez certainement deviné, j'aime les ventes publiques, même lorsque le bien ne m'intéresse pas.

Dernière modification par D1791 (13-10-2015 15:58:23)

grmff · #11 13-10-2015 16:17:57

Il n'est pas obligatoire de passer par une vente publique si le propriétaire (ou un des propriétaires) est un mineur. Par contre, il faut l'autorisation d'un juge, et c'est plus long.

Vente publique volontaire: c'est effectivement le cas dans certaines régions reculées où les notaires font de nombreuses transactions, et où le réflexe des gens est d'appeler son notaire pour vendre ou acheter plutôt que d'appeler un professionnel. En cas de vente volontaire, il peut y avoir vente parfaite, vente sous réserve de surenchère, ou retrait de la vente si le prix souhaité par les vendeur n'est pas atteint.

Vente forcée: toujours une surenchère possible.

(En tout cas, c'est ce que j'ai compris)

D1791 · #12 13-10-2015 16:32:28

J'ai aussi compris comme vous.

big_smile Et je note le reculé après le rustique... Ajoutez un commentaire et je vais être mort de rire.

Oui, c'est reculé.
Nous avons l'habitude de dire que Bruxelles est plus près de chez nous que nous de Bruxelles.
Nous avons l'habitude de faire des km pour tout. Pour de nombreux bruxellois, dès que ça dépasse Namur, c'est le bout du monde.

Oui c'est rustique.
Mais qu'est-ce qu'il fait bond de vivre avec de l'espace, des forêts au bout de la rue, des fermes dans lesquelles on peut aller acheter des oeufs, des lapins.

Et pour en rajouter une couche, dans mon village, parmi les 5 maisons actuellement en vente, 2 n'ont pas de salle de bain...

grmff · #13 13-10-2015 19:14:32

Rustique, c'est sûr.
Reculé aussi.
Pour le reste, si vous me traitez de Bruxellois, on va pas être copain. C'est aussi un signe de province: pour ceux qui sont au delà de la Meuse, tout ce qui est au Nord, c'est Bruxelles...

Pour les salles de bain, c'est sûr, il va y avoir des travaux...

rexou · #14 13-10-2015 23:08:53

grmff a écrit :

si vous me traitez de Bruxellois, on va pas être copain. .

Dites donc, le Carolo, quelque chose à redire sur les Bruxellois ??? big_smile

L'homme des terrils qui dénigre l'homme de la ville devant l'homme des bois... on reste dans le rustique !

wayne · #15 24-12-2015 02:13:38

Pour de nombreux bruxellois, dès que ça dépasse Namur, c'est le bout du monde.

Pour un bruxellois, dès que ça dépasse les frontières de sa ville c'est le bout du monde big_smile

Djinn · #16 03-05-2016 13:34:51

Aaah les ventes publiques, je me souviens avoir assisté à l'une d'elle peu après le passage à l'Euro... le bien en question était une maison assez délabrée à Schaerbeek. La salle de vente était pourtant remplie...Ca a démarré sur des chapeaux de roues: mise à prix à 100k et pour pas y passer la journée (dixit le notaire), enchère de 10k... J'ai eu l'occasion de lever la main une fois et puis ca a continué bien au dessus de mon budget ...ca a fini par se résumer entre une bataille entre un couple et un petit vieux au premier rang... à un moment, on sentait bien que le couple commençait à avoir du mal. Les enchères ne montaient plus que par 5k. Finalement, le couple refait une annonce. Je pense que ça devait être 243k. Le notaire ayant bien compris que ce serait leur dernière offre décide alors de faire une pause pour calculer le prix total, frais compris, et faire la conversion en BEF. La dessus, voila le petit vieux qui s'exclame "Comment? Autant? A ce prix là, je vous la laisse!!". Ca m'a bien fait rigoler mais j'en connais deux autres qui ont du rire jaune!!

La seconde vente à laquelle j'ai assisté c'était l'année dernière. Il s'agissait de deux terrains à bâtir à Auderghem. Les différents vendeurs espéraient en fait qu'un promoteur achètent les deux lots (mitoyens)...Pareil, la salle étaient remplie mais, par contre, aucuns promoteurs n'étaient appremment présents. Les prix n'ont pas atteint les sommets auxquels on aurait pu s'attendre...j'ai levé la main quelques fois pour un des terrains...et me voici candidat-bâtisseur!!
En fin de séance, après avoir discuté avec les vendeurs, le notaire nous a quand-même proposé de monter encore un peu si on ne souhaitait pas qu'il organise une seconde séance! On ne s'est pas fait prier et je pense qu'on a bien fait!!
Ce qui m'échappe dans l'histoire, c'est pourquoi les vendeurs n'ont pas organisé d'office cette seconde séance...c'était un héritage, ils ne devaient pas être pressé et les prix auraient encore pu grimper facilement...
Une personne m'a d'ailleurs contacté par la suite pour essayer de me racheter le terrain!!

EDIT: En repondant à Himura, je me rend compte que "l'organisation d'une seconde séance" aurait plutôt été la présence d'une faculté de surenchère.

Dernière modification par Djinn (03-05-2016 14:51:03)

Djinn · #17 03-05-2016 14:19:29

Himura a écrit :

Didier, ne vous en voulez pas. Il y a presque toujours plus de monde au deuxième tour.
Comme il y a toujours un droit de surenchère, c'est à ce moment-là que les intéressés se montrent généralement.

Ce n'est plus nécessairement vrai depuis 2010!

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … surenchere

La réforme de la vente publique qui est entrée en vigueur le 1er janvier 2010 a maintenu la faculté de surenchère en vue de l’obtention d’un meilleur prix.
Depuis le 1er janvier 2010, la possibilité de renoncer à la faculté de surenchère a été généralisée à toutes les ventes publiques.
Il faut conseiller aux amateurs de ne pas spéculer sur une surenchère éventuelle vu que la séance unique est consacrée depuis le 1er janvier 2010.

Voir d'ailleurs mon message précédent comme illustration...

Djinn · #18 03-05-2016 14:33:21

PIM a écrit :

- il n'y a pas de possibilité de condition suspensive d'octroi de prêt dans le cadre d'une vente publique et l'intégralité du prix et des frais doivent être payés assez rapidement. Vous devez donc disposer de certitudes financières.
- "bonne affaire" ?: cela dépend du moment auquel vous levez la main... Il faut pouvoir s'arrêter à temps

Pour être exhaustif, il faudrait également préciser que les frais sont plus important que les droits d'enregistrement:
https://www.immo-particulier.be/conseil … els-frais/

Dans mon cas, ces frais devaient être payés dans les 5 jours ouvrables mais j'avais 6 semaines pour payer le reste.

EDIT: Et les frais que j'ai payés correspondent plutôt à ce tableau-ci:
http://www.notatournai.be/faq2.htm

Dernière modification par Djinn (03-05-2016 14:57:11)

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