Révision du loyer

Francis · #1 25-10-2015 09:31:48

J'ai déjà procédé à des hausses de loyers hors index mais toujours par accord avec le locataire, parfois après de nombreuses discussions, ou des petites rénovations, etc...
Ça ne fonctionne pas toujours et dans ce cas j'envisage la fin du bail.

libra · #2 24-10-2015 22:20:29

grmff a écrit :

Dans le premier cas qui m'occupe, le bail est d'après 1991. La négociation est donc possible.
Dans le 2e cas qui m'occupe, il est de 1985 (bail de décembre 1984)
Et j'ai d'autres cas entre ces deux dates.

Les baux de plus de neuf ans ne sont-ils pas résiliables tous les trois ans? Dans ce cas, pourquoi se tracasser? La hausse éventuelle ne pouvant que se faire aux échéances triennales.

Dernière modification par libra (25-10-2015 09:33:32)

grmff · #3 24-10-2015 22:14:21

@Himura: merci pour votre avis plein de bon sens.
@didier21: difficile de faire une rotation quand aucun des logements n'est vide...
@GT: les conseils sont les bienvenus. Vos analyses, parfois un peu théoriques et rhétoriques, sont les bienvenues, en général partout dans le forum. Les références que vous trouvez m'épatent en général, et je profite de la présente pour vous en remercier.

Dans le premier cas qui m'occupe, le bail est d'après 1991. La négociation est donc possible.
Dans le 2e cas qui m'occupe, il est de 1985 (bail de décembre 1984)
Et j'ai d'autres cas entre ces deux dates.

Il me semble que je vais donc devoir me renseigner un peu plus sur les raisons de ce que mentionne la brochure loyers.
Je vais aussi devoir me renseigner un peu plus sur la possibilité de donner le congé pour un bail, et d'en resigner immédiatement avec les mêmes preneurs avec un loyer majoré, sans qu'il y ait sortie.

libra · #4 24-10-2015 21:22:43

didier21 a écrit :

Et faire une rotation ?
Mettre fin au bail pour rénovation ...?

Il y a des conditions à respecter:

montant minimun des travaux
fin de bail à une échéance triennalle sauf si travaux dans plusieurs logements.

Dernière modification par libra (24-10-2015 21:23:37)

GT · #5 24-10-2015 16:08:14

@grmff

Voici ce qui peut être lu dans la brochure loyers, page 38

https://www.pim.be/telechargement/broch … s_2013.pdf

3. Le loyer peut-il être révisé ?
Il a été dit plus haut que le loyer, au cours d’un même bail, même prorogé, ne pouvait être modifié. Ce principe reste entièrement vrai pour tous les contrats écrits à durée déterminée conclus avant le 28 février 1991. Pour tous les autres contrats, la règle connaît cependant un assouplissement important depuis la loi sur les loyers, qui autorise, dans certaines conditions, la révision du loyer, à la hausse ou à la baisse.

Pour le surplus, je ne me permettrai pas de donner un conseil surtout à une personne aussi expérimentée que vous . Vous demandez d'ailleurs des informations et non des conseils .

didier21 · #6 24-10-2015 12:00:06

Et faire une rotation ?

Mettre fin au bail pour rénovation en indiquant au locataire sortant que vous avez de la place dans un autre logement avec un prix différent, libre à lui de choisir
Et chaque fois un petit coup de neuf et hop chacun son tour ?, à la fin, tout le monde au même prix, coup de neuf à chaque logement ?

Himura · #7 23-10-2015 08:54:41

C'est un article connu, et qui indique bien que l'augmentation de loyer ne peut avoir lieu que de commun accord ou sur décision du juge de paix, moyennant la preuve d'un écart important entre le loyer réel et le loyer communément admis.

Dans le cas que vous citez, il y a un net écart effectivement.
A votre place, je pense que je demanderais l'augmentation au locataire, tout en lui proposant une remise à niveau X ou Y (peinture, cuisine, meuble de SDB, ...).

Je n'y ai jamais eu recours personnellement, mais je n'ai jamais eu de location de plus de 9 ans non plus...

grmff · #8 22-10-2015 21:59:49

Le loyer d'un bail pour une résidence principale peut être soumis à révision.

Voici l'article qui le prévoit:

Le Code Civil sur les Résidences Principales a écrit :

Art. 7. Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
(Dans le cas de l'article 3, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.) <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
(§ 1bis. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peur, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Nonobstant route clause au route convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent <bail>, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.
Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du nouveau <bail> et divisé par l'indice du mois précédant le mais de la conclusion du <bail> au début de la période de neuf années.) <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>

J'ai volontairement choisi de laisser les dates de validité des articles de loi.

Suite à quelques analyses, j'ai décidé de soumettre les baux les plus anciens à révision, et d'actualiser les loyers de ces quelques baux. Cela représente des augmentations de 7 à 50%.

Je ne souhaite pas mettre fin au bail, je ne souhaite pas le dernier carat, je comprends que les certains auront du mal à suivre l'augmentation et que le bien sera toujours un bien ancien. Et je sais qu'il est possible que certains décident de quitter leur logement, que j'aurai tout à remettre à niveau, avec tous les frais et la période de non location qui va avec. Et avec le risque de tomber sur un instable qui me donnera du boulot et une nouvelle source de changement de locataire alors que je suis bien tranquille maintenant avec ces quelques locataires.

Je pense cependant que (resp) 310/350€ hors charge pour un appartement une/deux chambres, c'est un peu faible. Surtout quand le voisin sur le même palier paie 450/530€ par mois. Tout ce baratin pour 140/ 180€/mois? Ben oui.

Est-ce que l'un d'entre vous a déjà joué à ce jeu de réévaluer le loyer?
Est-ce que ce mode de réévaluation de loyer est identique pour les baux d'avant 1991? D'avant le 1/1/1985?

Je suis preneur de toute information, et pas pressé puisque ces augmentations vont s'étaler pendant les 3 prochaines années.

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