Petit ami d'une locataire qui vandalise

Himura · #1 02-11-2015 16:47:56

Merci GT

GT · #2 02-11-2015 14:19:13

Pour Yvette Merchiers (Répertoire notarial, Tome VIII, livre I, Le bail en général, 1997, n°268), citant DE PAGE, en matière de dégradations le preneur n'est exonéré de responsabilité que s'il prouve le cas fortuit ou la force majeure, c'est-à-dire si les personnes se sont introduites contre son gré dans l'immeuble (par vol avec effraction, pillage, etc.).

Donc Y. Merchiers rejoint B. LOUVEAUX : la charge de la preuve de l'absence de responsabilité incombe au locataire.

Par ailleurs, poursuit Y. MERCHIERS (n°271), si le preneur n'use pas du bien en bon père de famille, le juge du fond garde le pouvoir d'apprécier si le manquement est suffisamment grave pour justifier la résolution d'un bail.

Pour Y. MERCHIERS (n°267), si le problème des dégradations ne se règle généralement que lors de la restitution du bien loué, il en va autrement des dégâts causés aux parties communes. Une demande d'indemnisation peut être introduite en cours de bail.

Dernière modification par GT (02-11-2015 14:34:27)

rexou, PIM

rexou · #3 26-10-2015 13:20:48

Francis a écrit :

Par exemple des gribouillages d'enfant dans un immeuble où seul un appartement est occupé avec des enfants ! Ou si le dégât est signé !
J'ai même fait des ELE et ELS de communs juste avant et après des déménagements !

Il est pourtant si facile de rétorquer que le voisin a pu recevoir des enfants en visite...

ELE/ELS avant et après un déménagement ? Faut avoir les moyens et être motivé !

Francis · #4 26-10-2015 11:56:22

Pim, on fait parfois des états des lieux des communs, mais comment imputer les dégâts plus à un locataire qu'à un autre ? Sauf si le dégât est manifestement signé ! Par exemple des gribouillages d'enfant dans un immeuble où seul un appartement est occupé avec des enfants ! Ou si le dégât est signé !

J'ai même fait des ELE et ELS de communs juste avant et après des déménagements !

PIM

PIM · #5 26-10-2015 10:56:03

Tiens, au fond, c'est vrai qu'on ne fait jamais d'état des lieux des parties communes...

Himura · #6 26-10-2015 10:48:08

Dans les faits, faut pas déconner : c'est son petit copain, donc elle l'introduit dans l'immeuble forcément. Il a même sûrement une clé !
De plus, aucune chance que tant que ce couple de baraki reste, je répare les différents dégâts dans les communs, pour qu'ils cassent tout à nouveau à la prochaine dispute. C'est un peu trop facile.
C'est un peu trop facile de faire passer des dégâts locatifs sous ce prétexte.

rexou

GT · #7 26-10-2015 02:29:18

grmff a écrit :

Oui GT. Mais ici, le locataire accepte les dégâts intérieurs de l'appartement, et rejette ceux qui ont eu lieu dans les communs...

Toujours, selon B. LOUVEAUX, le système voulu par l'art. 1720, al.2, C.civil est que le bailleur devra réparer les dégâts causés par le fait de tiers au bien donné en location .

Par exemple, si un vol avec effraction se produit ds les biens louées, le preneur supportera les conséquences du vol de ses biens propres mais le bailleur devra, p.e., remettre en état la porte d'entrée qui aurait été fracturée à cette occasion.

Dans le cas d'espèce, tant mieux pour le bailleur si la locataire accepte de prendre en charge les dégradations à l'appartement faites par le tiers (ici l'ex-petit ami sil a pénétré ds l'immeuble avec violence et sans l'accord de la locataire). Accessoirement, s'agit-il bien de dégradations à l'appartement et pas de dégradations aux biens de la locataire pour lesquelles le bailleur ne doit pas intervenir?

Les parties communes étant l'accessoire du l'appartement, il me semble que les mêmes principes doivent s'appliquer à celles-ci.
Si un tiers en est responsable de dégradations, le bailleur devra supporter les conséquences de ces dégradations.

Evidemment, l'ex petit copain ne sera considéré comme tiers que si la locataire prouve que les dégâts/dégradations ont eu lieu sans sa faute ( p.e. une personne s'est introduite par violence ds l'immeuble et contre le gré de la locataire ds l'immeuble).

Art. 1720. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

grmff · #8 26-10-2015 00:17:04

Oui GT. Mais ici, le locataire accepte les dégâts intérieurs de l'appartement, et rejette ceux qui ont eu lieu dans les communs...

GT · #9 25-10-2015 23:33:43

La loi fait peser sur le preneur une présomption de faute : il répond des dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa jouissance (art. 1735, C.civil)
Le bailleur a comme obligation de prouver que la dégradation est survenue pendant le bail.
Le preneur ne peut échapper à son obligation en invoquant que la dégradation provient d'un tierce personne.
Il est tenu des dégradations ou pertes qui arrivent par le fait de personnes de sa maison ou de ses sous-locataires (art. 1735, C.civil) . Par "personnes de sa maison", il faut entendre toute personne que le preneur laisse entrer ds les lieux loués (p.e. une personne qu'il autoriserait à résider ds l'immeuble,même gratuitement) .

Le preneur ne sera exonéré de cette responsabilité que s'il prouve que les dégâts ont eu lieu sans sa faute ou celle des personnes dont il répond (art. 1732, C.civil).

Le preneur est exonéré si les dégradations proviennent de personnes qui se sont introduites par violence et contre son gré dans l'immeuble.

Si les dégradations ne sont pas imputables au preneur, celui-ci a, en principe, le droit d'exiger du bailleur la remise en état ds le cadre de l'obligation d'entretien qui pèse sur ce dernier.

Le droit du bail, régime général, Bernard Louveaux, De Boeck Université, 1993, n° 254

Bref : ds le chef du locataire : présomption de faute ; il pourra échapper à sa responsabilité s'il prouve que les dégâts ont eu lieu sans sa faute ou celle des personnes dont il répond
ds le chef du bailleur : obligation de prouver que la dégradation est survenue pendant le bail; obligation de réparer les dégradations si elles ne sont pas imputables au preneur (p.e. les dégradations proviennent d'une qui a agi avec violence et contre le gré du locataire)

Code civil DISPOSITIONS GENERALES RELATIVES AUX BAUX DES BIENS IMMEUBLES]
Art. 1732. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Art. 1735. Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Dernière modification par GT (25-10-2015 23:36:17)

rexou

Himura · #10 25-10-2015 16:38:33

Très bien. Je vous remercie pour ces réponses wink

Malheureusement pour moi, je ne suis pas qq de carismatique, et elle présente assez bien pour sa part.

grmff · #11 25-10-2015 11:33:22

En justice de paix, ce sera votre parole contre la sienne. Le tout est donc d'être crédible. Hyper-crédible.

libra · #12 25-10-2015 09:37:02

grmff a écrit :

Si vous connaissez les voisins, vous pouvez joindre une pétition.

Ou plutôt des témoignages. Attention elles doivent répondre à certaines normes. Manuscrits, copie carte d'identité?

Dernière modification par libra (25-10-2015 11:34:53)

grmff · #13 24-10-2015 23:40:24

Il est difficile, mais pas impossible, de faire résilier un bail sur ces seules raisons.

Cela va dépendre de tellement de facteur que c'est difficile de faire un pronostic.

Si c'est une copropriété, vous pouvez joindre les explications du syndic. Si vous connaissez les voisins, vous pouvez joindre une pétition. Si elle présente mal et s'explique mal, vous pouvez demander une vue des lieux: le juge la rencontrera et la calibrera. Ou pas.

Himura · #14 24-10-2015 23:30:06

rexou a écrit :

Erico a écrit :
ok donc si je comprends bien pas de traces d'effraction et donc le gars est entré "normalement", ensuite il pète un cable et démolit des trucs dans les parties communes, ben je me demande quand même en quoi le loc "officiel" peut être tenu pour responsable, selon moi le seul responsable c'est le gars....
Pour moi, le locataire (plus exactement l'habitant, quel qu'il soit) est responsable des actes de ses invités. Et le vandalisme résulte directement d'un litige opposant cet occupant et son visiteur. Alors oui, responsable envers l'ACP. Mais peut se retourner contre l'auteur des faits...

De mon côté, je l'interprétais assez bien ainsi également.
On ne parle pas vraiment ici d'une locataire sans reproche. Elle n'assume vraisemblablement jamais rien.

Ce que j'ai beaucoup de mal - vraiment beaucoup - c'est qu'elle ne répond à rien, aucun mail, SMS, coup de fil.
Pour cette raison, je ne souhaite pas continuer cette non-relation.

De vos expérience, est-ce que je peux miser sur une rupture de bail prématurée aux tords du locataire ?

grmff · #15 24-10-2015 21:49:32

Dans le code civil, voici ce qu'on trouve:

Art. <1732>. (Le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Art. 1733. Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré sans sa faute.(...)
Art. 1735. Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Personnellement, j'interprète cela comme "le locataire est responsable des gens qui viennent pour lui"

rexou

GT · #16 24-10-2015 20:17:39

rexou a écrit :

Erico a écrit :
ok donc si je comprends bien pas de traces d'effraction et donc le gars est entré "normalement", ensuite il pète un cable et démolit des trucs dans les parties communes, ben je me demande quand même en quoi le loc "officiel" peut être tenu pour responsable, selon moi le seul responsable c'est le gars....
Pour moi, le locataire (plus exactement l'habitant, quel qu'il soit) est responsable des actes de ses invités. Et le vandalisme résulte directement d'un litige opposant cet occupant et son visiteur. Alors oui, responsable envers l'ACP. Mais peut se retourner contre l'auteur des faits...

Il s'agit d'une clause classique dans les statuts des ACP.
Responsabilité de l'occupant sauf si le visiteur s'est introduit dans des circonstances particulières.

rexou · #17 24-10-2015 18:06:50

Erico a écrit :

ok donc si je comprends bien pas de traces d'effraction et donc le gars est entré "normalement", ensuite il pète un cable et démolit des trucs dans les parties communes, ben je me demande quand même en quoi le loc "officiel" peut être tenu pour responsable, selon moi le seul responsable c'est le gars....

Pour moi, le locataire (plus exactement l'habitant, quel qu'il soit) est responsable des actes de ses invités. Et le vandalisme résulte directement d'un litige opposant cet occupant et son visiteur. Alors oui, responsable envers l'ACP. Mais peut se retourner contre l'auteur des faits...

Erico · #18 24-10-2015 16:36:51

Himura a écrit :

Il est inutile de contre-supposé malheureusement. Je ne rentre pas dans les détails inutiles, mais selon les témoignages, c'est une certitude.
Ce qu'elle dit ? Qu'elle "n'en a rien à fou...."... Ca vous situe ?
Comme je l'avais indiqué : la plainte, c'est ce qu'elle dit, mais refuse d'en fournir une copie.
J'ai déjà déposé plainte pour ma part.
Mais je me pose toujours les mêmes questions.

ok donc si je comprends bien pas de traces d'effraction et donc le gars est entré "normalement", ensuite il pète un cable et démolit des trucs dans les parties communes, ben je me demande quand même en quoi le loc "officiel" peut être tenu pour responsable, selon moi le seul responsable c'est le gars....

Dernière modification par Erico (24-10-2015 16:37:44)

GT · #19 24-10-2015 14:51:55

Un cas vécu par un proche.

Il est locataire. Sa fille vit chez lui. Elle rentre la nuit. Son ancien petit ami se cache près de l'entrée principale de l'immeuble et veut pénétrer ds celui-ci en même temps qu'elle. Elle réussit à fermer la porte derrière elle. Néanmoins, l'ex petit ami fracture la vitre de l'entrée de l'immeuble et la rattrape avant qu'elle ne rentre ds l'appartement de son père. Suite aux bruits causés par l'événement laissant supposer l'arrivée de la police appelée éventuellement par un voisin ou pour une autre raison , l'individu s'en va.

Les faits se sont déroulés dans un immeuble à appartements, propriété d'une seule personne.

Le locataire n'a pas été inquiété par le propriétaire. Et la porte d'entrée a été réparée par le propriétaire qui avait été informé des faits.
Le coût de la réparation n'a pas été répercuté dans le décompte annuel de charges.

Intervention de l'assurance du propriétaire?

En l'espèce que dit le contrat d'assurance ? que conseille l'éventuel courtier pour garantir au mieux vos intérêts ?

Dernière modification par GT (24-10-2015 14:53:55)

Himura · #20 24-10-2015 13:28:16

Il est inutile de contre-supposé malheureusement. Je ne rentre pas dans les détails inutiles, mais selon les témoignages, c'est une certitude.
Ce qu'elle dit ? Qu'elle "n'en a rien à fou...."... Ca vous situe ?
Comme je l'avais indiqué : la plainte, c'est ce qu'elle dit, mais refuse d'en fournir une copie.

J'ai déjà déposé plainte pour ma part.

Mais je me pose toujours les mêmes questions.

Himura · #21 23-10-2015 15:45:17

A la recherche de bons conseils...

J'ai une locataire qui s'est coltinée d'un mec frapadingue...
Récemment, le gars en question a fait des dégâts conséquents dans l'appartement, mais aussi dans les parties communes (portes cassées, marches d'escaliers cassés, murs fort abimés et plein de coups, ...
La locataire prend en charge les dégâts de l'appartement, mais refuse ceux des parties communes. Elle dit que c'est à présent son ex-petit ami et qu'elle n'a rien à voir. Elle a apparemment déposé une plainte contre lui.

A côté de cela, elle ne répond jamais à aucun appel... et est d'une mauvaise foi importante.

Je souhaite fortement la faire déguerpir, mais la fin de bail n'est que dans 2 ans et 7 mois...

Puis-je la tenir responsable de la personne ? J'estime qu'elle l'a introduit dans les lieux, mais elle pretend qu'il a réussit à forcer la porte d'entrée tout seul...
Comment y mettre un terme pour un mieux selon vous ?

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