décision de Justice de Paix, suite à interdiction de location

Francis · #1 22-11-2015 09:57:21

Comme déjà évoqué voici une seconde décision de justice de paix encourageante.

Un couple loue depuis 10 ans un appartement dans le centre de Bruxelles, quartier assez difficile, populaire et à population largement immigrée. L’appartement n’est pas super en état mais sans défaut mettant réellement en danger les occupants.

Pour diverses raisons notamment difficulté d’accès et un peu de négligence, le premier décompte d’eau est envoyé après plusieurs années. Les locataires contestent ce décompte et font intervenir un syndicat. Finalement un accord est trouvé mais aucun paiement n’intervient.
Passe quelques temps et après plusieurs rappels, une requête est déposée à la justice de paix, pour paiement de ce décompte et résiliation du bail.
Après réception de cette requête, les locataires chargent un expert immobilier de l’expertise de leur logement mais surtout dépose plainte au service inspection du logement de la Région de Bruxelles Capitale. Le rapport de l’expert est assez orienté contre le bailleur mais avec quelques vérités.
L’inspection du logement débarque dans les lieux, les inspecte, ne pose quasi pas de questions et après 1 mois remet son rapport qui conclut en l’interdiction de mise ou maintien en location de l’appartement. Pour info, ils ne tiennent aucun compte des remarques émises par le bailleur pour des irrégularités dues au locataire, telles que modification non conforme du raccordement au gaz d’appareils de chauffage appartenant au locataire, extracteur électrique ne fonctionnant plus mais qui n’a pas été signalé au bailleur, etc.
Je ne m’étends pas plus sur ce service inspection du logement sauf pour préciser que ce sont les champions pour tirer leur parapluie et utiliser le principe de précaution à tort et de travers. Mais soit !

Le locataire ne paie plus son loyer, partiellement ou totalement certains mois, et son avocat demande l’annulation du bail depuis sa conclusion et le remboursement d’une très large part des loyers perçus, 70% soit 32.000 €. Tout ça sur base du rapport du service inspection du logement mais sans avoir jamais en 10 ans de location envoyé le moindre courrier pour quelque motif que ce soit.

Entretemps les locataires quittent l’appartement.

Après échange des conclusions, audience devant le juge de paix, le jugement sera rendu dans le mois.

Le propriétaire étant une personne handicapée mentale sous statut de minorité prolongée, c’est son tuteur qui est le bailleur. C’est une gestion difficile car les revenus pour cette personne sont limités et les loyers nécessaire au paiement de ses frais d’hébergement. Je vous laisse imaginer l’angoisse du tuteur/bailleur dans l’attente du jugement.

Le jugement écarte entièrement la demande de dissolution du bail, accorde une réduction pour le loyer entre le constat d’irrégularité du service inspection du logement et le départ des locataires, condamne les locataires au paiement des loyers restants, du décompte d’eau, etc. et à une partie des frais de justice.

En conclusion, le juge n’accorde pas tout au bailleur mais bien plus que tout ce qu’il espérait.

L’important dans ce jugement est que l’interdiction de continuer à faire occuper ce logement par l’inspection régionale du logement n’a pas pour conséquence d’entraîner la nullité du bail mais entraîne la dissolution du bail à la date de cette décision en raison de la disparition de l’objet du contrat. Que la dissolution à cette date du bail n’empêche pas les locataires de devoir une indemnité d’occupation.

PIM

PIM · #2 22-11-2015 10:26:33

Merci Francis d'avoir pris le temps de venir nous raconter cela: jugement signifié ? Pas d'appel ?

Francis · #3 22-11-2015 11:16:30

Le locataire a fait savoir par son avocat qu'il ne ferai pas appel.

Compte tenu que des travaux de rénovation étaient prévus dans cet immeuble, je n'ai pas contesté le rapport de l'inspection du logement ni revendiqué une responsabilité du locataire dans les infractions qui ont entraîné l'interdiction de louer mais j'aurais été curieux, en ce cas, de connaître la décision du juge. Mais, à trop vouloir........

Dernière modification par Francis (22-11-2015 11:17:25)

moses · #4 22-11-2015 16:16:02

Merci bcp!
J'aurais aimé conserver les références de ce jugement. Est-ce possible.
Bonne fin de WE.

GT · #5 23-11-2015 10:04:03

A ma connaissance, le rapport de l'inspection du logement constate une situation . Les fonctionnaires chargés de cette inspection agissent dans un cadre légal et ils sortiraient de leur rôle en se prononçant sur la responsabilité du bailleur ou du locataire en ce qui concerne la situation constatée. Ce sont les juridictions civiles (et non les services administratifs) qui ont la compétence pour se prononcer sur les responsabilités.

En matière de nullité civile du bail, on peut épingler le jugement du tribunal de 1ère instance de Bruxelles du 30 juin 2011 (Revue Générale de droit civil 2013) dans un cas d'affectation au logement de lieux aménagés sans permis d'urbanisme et au mépris des normes minimales d'habitabilité. Pour le juge, le contrat de bail conclu était nul. Et le tribunal a condamné les bailleurs à restituer tous les loyers sans prendre en compte une indemnité d'occupation dans les comptes entre les parties.

Francis · #6 23-11-2015 15:15:15

Il semble y avoir une évolution dans les jugements suite à une évolution doctrinaire et à des discussions, séminaires, où conférences.

GT · #7 23-11-2015 15:32:09

Francis a écrit :

Il semble y avoir une évolution dans les jugements suite à une évolution doctrinaire et à des discussions, séminaires, où conférences.

Francis, les références doctrinales et jurisprudentielles sont les bienvenues.

Peut-être le jugement dont vous avez fait mention en contient.

Francis · #8 23-11-2015 21:36:13

Tout ça, c'était la plaidoirie de l'avocat, et donc son fond de commerce en quelque sorte.

Il y a toutefois un livre très récent qui traite de tout cela mais je n'en ai pas les références.

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