locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

nicolasg · #1 14-01-2016 16:35:39

Bonjour à toutes et tous,
Je vous donne quelques nouvelles de mon affaire:
J'ai consulté un avocat, je demande finalement un refus de permis à l'urbanisme et ce afin de pouvoir introduire un recours auprès du Gouvernement de Bxl Capitale.

J'aurais dû, en effet, comme l'avait évoqué Grmff, ne pas demander de régularisation mais une reconnaissance de l'existence du studio.
Si ça peut aider certains: Demander la régularisation entraîne l'acceptation de l'infraction urbanistique et il est impossible de faire marche arrière.

Si ça peut en aider d'autres: Bien se renseigner sur ce que peut ou ne peut pas faire le SNPC avant de se faire membre. Comme seule aide, j'ai reçu quelques noms d'avocats(...).
Ils m'ont dit ne pas être compétents pour ça et qu'il était donc inutile de venir les voir.
Pour 60 euros, c'est bof. Après tout, sur le site il est bien indiqué que pour les cas complexes, il faut passer et pas téléphoner. Puis quand on téléphone on vous dit de ne pas passer parce que c'est complexe monkey Mais vous avez déjà payé !
Enfin bref, s'ils veulent me rembourser, j'accepte smile

Suite au prochain épisode...

Dernière modification par nicolasg (14-01-2016 16:37:23)

YAKA · #2 12-01-2016 13:34:52

Bjr,
Je n'ai peut être pas tout suivi, mais je ne pense pas avoir lu qqchose sur le cadastre ? Qu'est-il indiqué à ce niveau?
Il faut savoir que le cadastre et l'urbanisme s'échangent les pièces de façon à "mettre à jour" leurs bases de données. Il n'empêche que le cadastre pourrait avoir reçu du propriétaire précédent sa "déclaration volontaire" sur le changement d'affectation. Dans la négative, et bien....

stal · #3 25-12-2015 16:07:50

A mon avis, il est important de connaître la date de la pose des compteurs individuels d'électricité ou qu'une personne soit domicilié dans chaque appartement.
A défaut, il faut envisager de créer un duplex ou un triplex.

grmff · #4 24-12-2015 10:05:39

nicolasg a écrit :

Personne ne sait si ils ont obligation d'accepter la régularisation si ils constatent que les 4 unités étaient bien occupées ? Si non, à quoi sert cette loi de 1993 alors ? Ca reste au cas par cas ?

A mon avis, vous faites une erreur. C'est d'utiliser le terme "régularisation". En effet, une régularisation, c'est quand on a fait des travaux sans permis. Ici, il n'est pas question de travaux sans permis, mais de travaux qui ont été réalisés alors qu'un permis n'était pas nécessaire.

Il ne s'agit donc pas de régularisation, mais de constat de la situation, et de reconnaissance par la ville que l'immeuble est bien divisé en 4 logements.

A mon avis, ils ne peuvent pas s'y opposer. Vous avez donc, là aussi, un argument.

Là où la ville va avoir un argument, c'est au niveau des normes d'habitabilité. Ils mettent comme refus de la régularisation que l'éclairage est insuffisant dans le logement incriminé. Mais à mon avis, ils ne peuvent pas faire comme ils ont fait. Procéduralement, cela n'a aucun sens. Et donc, avec un bon avocat, vous devriez pouvoir les retourner comme une crêpe.

Je dirais même plus: de quand datent les normes d'éclairage? Si les normes datent d'après votre transformation, vous pouvez demander de faire les travaux d'agrandissement des baies. Si la ville s'y oppose, cela revient à une suppression de logement. Je n'hésiterait pas à poursuivre la ville en justice, avec la région à la cause, pour expropriation larvée abusive. Parce que c'est ça.

Il reste aussi la piste d'obtenir une dérogation à la région. En Wallonie, je l'ai fait. J'ai eu une dérogation sur la surface, pour un logement construit avec permis avant les normes de surface. A Bruxelles, je ne sais pas.

PIM

grmff · #5 24-12-2015 09:56:22

Pareil à Charleroi. Dans le temps, ils ne vérifiaient rien et octroyaient le permis. Aujourd'hui, il faut la conformité urbanistique et bien des éléments en plus.

Himura · #6 23-12-2015 20:45:58

SNPC a écrit :

De ce que je sais, pas sûre que cela suffise, mais vous pourriez aussi vérifier les taxes perçues par la commune pendant ces années (si encore des traces possibles) : des taxes de chef de ménage, taxes des immondices, etc ont elles été perçues pour tous les logements? Si réponse positive, on pourrait opposer à la commune qu'elle a reconnu d'un côté l'existence de ces logements et donc perçu des montants à e titre et de l'autre qu'elle se contredit maintenant en ne reconnaissant pas leur existence. Un peu comme on le fait pour le permis de location en Wallonie.

Pour avoir connu le cas à Liège, l'argument n'a aucune portée concernant le permis de location.
La Ville perçoit très vite la taxe liée à ce logement, mais est loin d'octroyé le permis facilement ou rapidement (et surtout pas gratuitement, vu les frais à engager auprès d'un architecte et la facture disproportionnée du service de prévention des pompiers). Et jusqu'à présent, la justice ne lui a pas donné tort :-(

Himura · #7 23-12-2015 00:05:30

nicolasg a écrit :

Personne ne sait si ils ont obligation d'accepter la régularisation si ils constatent que les 4 unités étaient bien occupées ? Si non, à quoi sert cette loi de 1993 alors ? Ca reste au cas par cas ?

Bonne question, et à laquelle j'aimerais aussi avoir une réponse sûre... Mais je doute qu'on puisse déranger ainsi le pot de fer.
Sans savoir, je pressens qu'on n'oblige pas si facilement ces chers fonctionnaires - qui aiment quand les règles sont peu connues ou laissant assez de place à leur interprétations personnelles (ça me rappelle les prévisionnistes tiens).

Un élément est que les architectes du coin qui s'occupent de régularisation urbanistique demandent plus d'infos que juste un historique de compteurs. Ils croisent les attestations, en assoient la position défendue avec les attestations de domicile, mais aussi les plans de la maison, etc.

PIM

SNPC · #8 22-12-2015 23:18:38

nicolasg a écrit :

Au fait quelqu'un a déjà entendu parler d'une close légale qui oblige un propriétaire à mettre dehors un(e) locataire suite à une décision d'urbanisme ?
Que dois-je mettre comme raison sur le renom ? Je ne trouve rien à ce sujet.
La locataire sera-t-elle obligée de s'y soumettre ?
Et enfin, la locataire est une gentille dame mais sous tutelle. L'avocate qui gère ses biens serait-elle en droit de demander compensation ?
Je pense introduire un recours au niveau du Gouvernement Bruxellois, là:
https://urbanisme.irisnet.be/lepermisdu … de-recours
Quelle galère cette histoire.

Bonsoir,

Il n'y a pas de 'clause légale' mais effectivement, puisque vous ne louez pas (par hypothèse donc) un logement conforme au Code du logement, vous pouvez être amené à mettre votre locataire 'dehors' car le bien n'est pas en ordre. A tort ou à raison.
Vous devrez invoquer dans votre renom la décision de l'urbanisme ainsi que donner un délai raisonnable à votre locataire pour partir.
Il est évident qu'elle pourrait vous réclamer des dommages et intérêts pour le fait d'être contrainte de déménager et pour le fait que vous donnez un renom à un moment du bail où vous ne pouvez pas.

Pour le reste, j'ai lu la plupart des commentaires en diagonale. Il est vrai qu'avant juillet 1992, il ne fallait pas de permis d'urbanisme à Bruxelles pour diviser un bien (créer un logement). Le problème est d'arriver à démontrer l'existence de ces logements. Je vois que vous avez des compteurs séparés et des noms de locataires (pas de baux enregistrés?). De ce que je sais, pas sûre que cela suffise, mais vous pourriez aussi vérifier les taxes perçues par la commune pendant ces années (si encore des traces possibles) : des taxes de chef de ménage, taxes des immondices, etc ont elles été perçues pour tous les logements? Si réponse positive, on pourrait opposer à la commune qu'elle a reconnu d'un côté l'existence de ces logements et donc perçu des montants à e titre et de l'autre qu'elle se contredit maintenant en ne reconnaissant pas leur existence. Un peu comme on le fait pour le permis de location en Wallonie.

Depuis 2008, il ne faut plus de permis d'urbanisme à Bruxelles pour changer les châssis pour autant que les formes initiales (y compris cintrages, divisions apparentes, parties ouvrantes/dormantes) soient maintenues, et que l'aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié.

Voilà quelques éléments de réponse.

Bonne soirée

PIM

nicolasg · #9 22-12-2015 18:06:09

Bonsoir tout le monde,

Je viens de payer ma cotisation de membre du SNPC...
Quelqu'un a-t-il un interlocuteur de chez eux à me conseiller ? Une bête en droit de l'urbanisme smile

Pour ceux que ça intéresse, un petit lien un peu plus clair concernant encore et toujours cette loi de 1993:
http://www.avcb-vsgb.be/fr/Publications … 99&vID=250

Sur ce, je vous souhaite à tous de très bonnes fêtes de fin d'année smile
Je vous tiendrai au courant... l'année prochaine.

nicolasg · #10 20-12-2015 18:33:57

grmff a écrit :

Il me semble que vous avez assez de point pour faire appel de la décision:
- il y avait un compteur indépendant en 1993 pour chacun des 4 lots.
- il y avait une domiciliation en 1993 pour chacun des lots.

J'espère tellement que vous avez raison neutral
Je pense même que c'est la première fois que je souhaite à ce point que quelqu'un d'autre que moi ait raison. monkey Personne ne sait si ils ont obligation d'accepter la régularisation si ils constatent que les 4 unités étaient bien occupées ? Si non, à quoi sert cette loi de 1993 alors ? Ca reste au cas par cas ?

.Un bon conseil: démontrez que ce "sous-sol" n'est pas un sous-sol mais un rez de jardin arrière, avec une différence de niveau entre devant et derrière.

C'est un peu une question de point de vue ça, non ?
L'urbanisme parlera de caves quand je parlerai de rez jardin...
Comment démontrer que c'est un rez jardin ? Je ne trouve aucune définition technique.

Dernière modification par nicolasg (21-12-2015 20:32:43)

nicolasg · #11 20-12-2015 18:17:53

PIM a écrit :

Si j'ai bien tout suivi (??), il y a eu un avis de la commission de concertation et pas encore une décision de l'urbanisme: la commission de concertation émet un avis que l'urbanisme n'est pas obligé de suivre, si ma mémoire est bonne (on est dimanche matin tout de même )

Ce qui j'imagine veut dire que je vais recevoir un recommandé "de décision" plus tard ?
Ce serait donc après cette notification que les différents délais commencent ? (renom, recours,..)

GT a écrit :

Je pense qu'il existe des avis qui sont contraignants et d'autres qui ne le sont pas.

Sans doute. Mais j'en reviens à mon histoire de recommandé. Il y a bien un moment où ils doivent communiquer officiellement (?!)

Francis a écrit :

Les avis sont souvent suivis et il est donc important d'être présent à cette réunion pour contrebalancer certaines remarques, comme généralement celles des monuments et sites !

Oui, mais là pour le coup je ne pourrai que me plaindre, lors de mon recours, de ne pas avoir été informé.
Je ne sais pas si le mieux est d'introduire un recours à l'urbanisme d'Anderlecht ou directement auprès du Gouvernement via le Collège d’urbanisme....

GT a écrit :

Et le demandeur peut, sauf erreur, se faire accompagner par 2 conseillers.

Décidément, j'ai loupé quelque chose avec cette réunion big_smile
Puis mon architecte est un mou de chez mou, et ce n'est pas vraiment son rôle de me défendre. Ni son intérêt. Recours accepté = fin des plans.
Alors avec lui comme seul représentant de ma cause...

Merci à tous pour vos réflexions wink

GT · #12 20-12-2015 12:44:28

Francis a écrit :

Les avis sont souvent suivis et il est donc important d'être présent à cette réunion pour contrebalancer certaines remarques, comme généralement celles des monuments et sites !

Et le demandeur peut, sauf erreur, se faire accompagner par 2 conseillers.

Francis · #13 20-12-2015 12:31:08

Les avis sont souvent suivis et il est donc important d'être présent à cette réunion pour contrebalancer certaines remarques, comme généralement celles des monuments et sites !

GT · #14 20-12-2015 11:05:32

PIM a écrit :

Si j'ai bien tout suivi (??), il y a eu un avis de la commission de concertation et pas encore une décision de l'urbanisme: la commission de concertation émet un avis que l'urbanisme n'est pas obligé de suivre, si ma mémoire est bonne (on est dimanche matin tout de même )

Je pense qu'il existe des avis qui sont contraignants et d'autres qui ne le sont pas.

Par ailleurs, POUR INFO : urbanisme Bruxelles, les instances de recours et les délais de recours

http://urbanisme.irisnet.be/lepermisdur … de-recours

PIM · #15 20-12-2015 09:57:24

Si j'ai bien tout suivi (??), il y a eu un avis de la commission de concertation et pas encore une décision de l'urbanisme: la commission de concertation émet un avis que l'urbanisme n'est pas obligé de suivre, si ma mémoire est bonne (on est dimanche matin tout de même angel )

luc

grmff · #16 20-12-2015 00:23:53

Il me semble que vous avez assez de point pour faire appel de la décision:
- il y avait un compteur indépendant en 1993 pour chacun des 4 lots.
- il y avait une domiciliation en 1993 pour chacun des lots.

Cela ne vous empêche pas de corriger l'éclairage naturel du sous-sol. Un bon conseil: démontrez que ce "sous-sol" n'est pas un sous-sol mais un rez de jardin arrière, avec une différence de niveau entre devant et derrière.

nicolasg · #17 19-12-2015 21:04:25

nicolasg a écrit :

grmff a écrit :
Et en 1993, il y avait combien de compteurs de gaz et d'électricité?
Dans le courrier de Sibelga qui reprend l'historique des différents compteurs, ils ne font pas la différence gaz ou électricité.
Mais il y a bien au moins un compteur par étage en 1993.

Bon, je suis fatigué, il y a bien une distinction gaz/élec sur l'historique Sibelga.
On a donc au sous-sol un compteur d'électricité depuis 1993, pas de compteur de gaz.

nicolasg · #18 19-12-2015 19:39:59

Francis a écrit :

Une piste à explorer aussi pour remédier à la réduction du nombre de logement est l'obtention d'un permis pour ajouter 1 ou 2 étage et arriver au même niveau que les bâtiments voisins. C'est un investissement mais qui peut se révéler intéressant 8

Vous êtes allé voir sur Google map ? smile

Et cette loi de 1993, elle est indiscutable ? Vous pensez que ça pourrait aboutir ?

nicolasg · #19 19-12-2015 19:04:15

Francis a écrit :

Pour les personnes ayant habité l'immeuble, vois votre liste, faites un tableau graphique, avec une ligne de temps et les différents habitants. Cela vous donnera une idée du nombre de personne qui y étaient domicilié en même temps.

Oui oui, je vois également (Appelez moi Madame Irma)
qu'en octobre/novembre/décembre 1992
1. NICOLO + MORBITO
2. DIAS
3. CELLIER
4. MARECHAL
5. VANHOOF + PICHEL

habitent la maison.

Francis · #20 19-12-2015 18:46:12

ce n'est certainement pas la méthode idéale pour se défendre mais avez vous examiné les maisons voisines pour vérifier le matériaux des châssis !

Une piste à explorer aussi pour remédier à la réduction du nombre de logement est l'obtention d'un permis pour ajouter 1 ou 2 étage et arriver au même niveau que les bâtiments voisins. C'est un investissement mais qui peut se révéler intéressant 8

D'autre part, j'ai des doutes sur la possibilité de décaper la façade à un prix acceptable et pour arriver aussi à un état acceptable !

Pour les personnes ayant habité l'immeuble, vois votre liste, faites un tableau graphique, avec une ligne de temps et les différents habitants. Cela vous donnera une idée du nombre de personne qui y étaient domicilié en même temps.

nicolasg · #21 18-12-2015 15:26:04

Bonjour à tous, je m'appelle Nicolas, 44 ans, et je rejoins votre communauté afin d'avoir des avis éclairés.
Mon cas est, je crois, assez particulier.

Afin de vous mettre tout de suite dans le bain, et que vous compreniez bien le contexte, je vous retransmets le courrier que je vais adresser à La Chambre des Notaires, en masquant les noms des différents intervenants:

"Très chers Maîtres de la Chambre des Notaires,

Je vous explique mon affaire, je vais faire aussi court que possible:

En 2004, j'achète une maison de rapport à Bruxelles.
Cette maison dispose de 4 studios . Tout est loué, je reçois les 4 baux et nous faisons le décompte des charges et loyers des 4 logements avec la propriétaire, avant de passer l’acte. Les quatre studios disposent de compteurs.

10 ans plus tard, l'urbanisme me tombe dessus en disant que l'entre-sol, de plain pied avec le jardin, est illégal.
Ils me proposent une régularisation, et un an et 2.600 euros de frais d'architecte plus tard, la réponse redoutée: Régularisation refusée, la maison ne peut comporter que 3 logements.

En gros, je perds 500 euros/mois à vie, avec encore un gros crédit sur le dos pour 15 ans. A ça vont s’ajouter de coûteux travaux de réaménagement exigés par l’urbanisme. Avec un rapide calcul, si je vis disons encore 40 ans, le préjudice s’élèvera à 240.000 euros.
J'étais sûr et certain d'avoir acheté 4 studios. Mon plan financier a été fait sur cette base.
L'affaire n'est plus du tout la même. Ni Maître XXXXXXX, ni Maître XXXXXXX n’ont vérifié que cette maison était en ordre d’urbanisme. Ils ont clairement failli à leur devoir d’information et de conseil.
Après recherches, je vois que des lois protègent l’acquéreur :

« le notaire est tenu à un devoir de conseil (art. 9 de la loi organique) qui permet aux parties de prendre conscience des aspects d’urbanisme et de leurs implications dans la vente. »
« Un compromis ne peut contenir de clause déchargeant le vendeur de responsabilité pour tout ce qui concerne le risque d’urbanisme, ni contenir la déclaration de ce que l’acheteur fera son affaire de se renseigner et d’examiner le statut urbanistique du bien. Cette clause est illégale. Une obligation d’information à ce sujet pèse sur le vendeur, l’agent immobilier et le notaire (art. 99, 280 et 281 CoBAT). Le devoir d’information de l’article 281 est d’ordre public car cette disposition est sanctionnée pénalement (art. 300 CoBAT). »

Avant d’aller en justice, j’ai pensé qu’il était sage de vous contacter en tant que médiateur, et de peut-être trouver une solution avec les notaires concernés.

Bien à vous,

Nicolas XXXX

Voilà pour le contexte. Pour ceux qui sont toujours là après le premier chapitre de mon roman, je continue, et, bonne nouvelle, j'ai presque fini smile
L'urbanisme d'Anderlecht me demande maintenant d'expulser la locataire qui habite l'entre-sol de plain pied avec le jardin, puisque ce logement est illégal. Ils me disent que j'ai un délai de 6 mois pour ce faire, mais personne ne peut me donner un texte ou article de loi qui appuierait cette décision/obligation.
Qu'en pensez-vous ? Cela repose-t-il sur une base légale ? Quel recours éventuels ?

Et pour ceux qui se sont accrochés durant le premier chapitre:
Ai-je une chance d'être indemnisé par les notaires qui n'ont pas fait leur job ? Plutôt via un avocat en justice ou La Chambre des Notaires peut-elle m'aider.....contre deux autres notaires ?

J'adresse d'ores et déjà un grand merci à ceux qui pourront m'aider.

Nicolas

locataire expulsé pour non conformité urbanistique ?

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