données importantes non fournies par le syndic pour un vote

GT · #1 25-01-2016 17:31:58

Bonjour petitluc,

Je comprends vos interrogations et frustrations.

Ceci étant dit, le conseil de copropriété ou un de ses membres n'ont de directives à donner ni au syndic et à l'avocat qui défend les intérêts de la copropriété..

Le seule mission légale qui leur est impartie est de surveiller le syndic. Et, à cet effet, le seul pouvoir dont ils disposent est de prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Ceci suppose que ces éléments aient été préalablement identifiés par les membres du conseil.
Le représentant légal de la copropriété est le syndic. Et l'interlocuteur de l'avocat est le syndic.

En ce qui concerne l'imputation des payements du copropriétaire présenté comme défaillant, elle doit être examinée conformément aux principes légaux énoncés aux articles 1253 à 1256, C. civil. Une (des) erreur(s) du (des) syndic(s) serai(en)t susceptible(s) de justifier une contestation, éventuellement fondée.

Si je vous ai bien lu, dans votre copropriété, les imputations correctes conformément aux dispositions du code civil n'ont pas été effectuées.
Le dossier est-il alors vraiment en béton ?

Les syndics et avocat ont-ils réussi à présenter un dossier énonçant la dette incontestable due en principal et en intérêts ?

petitluc · #2 25-01-2016 14:37:24

Bonjour GT,
en tant que membre du Conseil j'ai envoyé plus de 20 mails au syndic en 2015 qui sont resté sans réponses de sa part (sur des tas de problèmes dans la CP).
J'ai informé les autres CP de cet état de fait .sans réactions de leur part .Ils voteront la reconduction sans problèmes.

Pour la prochaine AG (dans 15 jours ) j'ai envoyé au syndic 2 devis pour des travaux concernent les luminaires dont je souhaitait que soit mis au vote..
Un seul est repris dans la convocation, plus un autre de son choix.
J'ai envoyé directement un mail pour lui demander plus d'explications sur cette absence d'un devis (avec copie aux CP) . sans réponses .

concernant les impayés du CP (il y a 3 procédure dans la CP de 19 membres) j'ai exigé pendant des années que l'AG ou le conseil rencontre notre avocat
(qui d'ailleurs était un membre de la famille de notre ancien syndic). Toujours Rien.
Jusqu'au mois d'aout 15 ou notre nouveau syndic,après 2 ans de demandes de ma part , organise une réunion un après midi , m'obligeant a fermer mon commerce pour s'y rendre. Je me déplace chez le syndic (alors que notre avocat travaille dans la rue à coté de mon commerce) et ...j'apprends qu'il ne sera pas présent !
(les 2 autres membres du conseil ne s'étant d'ailleurs pas déplacé).On ne m'avait pas informé de ce fait .
Une nouvelle réunion est organisée en Octobre ,toujours dans l'après midi , il m'est impossible d'y assister . je signale aux autres membres du Conseil mes demandes
précises d'informations sur le dossier .Notre avocat ne sait pas... il se renseignera auprès du syndic, qui lui même ne sait pas et informera plus tard ....
Notre avocat y a déclarer que notre dossier est en béton ...mais il souhaite que la CP négocie .Depuis près d'un an je demande au syndic que notre avocat remette ses conclusions Mais rien n'y fait . Cette lenteur m'interpelle et j'ai peur que la partie adverse n'invoque un jour le délai déraisonnable ..
J'ai obtenu copie de tous les jugements jusqu'a présent ,que j'ai lu ,et ne fait donc aucune illusions :après avoir obtenu une remise sur ces intérêts, il recommencera
a ne pas payer et contester.

GT · #3 23-01-2016 16:42:12

@petitluc

Je suis partisan d'une large information préalable des copropriétaires en ce qui concerne les points mis à l'ordre du jour.

Mais votre question porte sur la légalité d'une résolution votée en l'absence, selon vous, d'informations suffisantes communiquées préalablement à la tenue de l'AG mais présentées seulement en cours d'AG.

La légalité d'une telle décision doit être examinée au regard des articles 577-3 à 577-14, C. civil.

L'art. 577-6, § 3 C. civil prévoit que la convocation envoyée par le syndic d'une part indique l'ordre du jour avec les points qui seront soumis à discussion et d'autre part les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

Ainsi, les copropriétaires qui le désirent ont l'opportunité de consulter selon les modalités définies les documents relatifs à l'ordre du jour et de compléter ou parfaire ainsi leurs connaissances.

Pour autant que vous ayez eu le choix de consulter les documents relatifs aux points mis à l'ordre du jour, il me semble à priori difficile de demander au juge d'annuler ou de réformer une décision souveraine de l'assemblée générale concernant une réduction ou une remise des intérêts dus par un copropriétaire. Il conviendra d'établir qu'elle est soit irrégulière, soit frauduleuse, soit abusive.

Je constate que vous êtes membre du conseil de copropriété. En cette qualité vous êtes chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Pour exercer cette tâche de survaillance, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété.

Avez-vous usé de ce pouvoir en consultant le dossier justice tenu par le syndic relatif au copropriétaire défaillant ? d'autant plus que vous n'avez-pas obtenu des réponses satisfaisantes à vos questions répétitives.

Quant à la remise ou à la modération des intérêts prétendument dus par le copropriétaire, ne vaut-il pas mieux que la copropriété prenne cette décision si un litige dont l'issue est incertaine en fonction des éléments du dossier devait être ainsi clôturé ? A l'assemblée, éclairée par le syndic et l'avocat en charge du dossier, de prendre position.

panchito · #4 23-01-2016 09:38:59

Ninifel a écrit :

Je m'étonne de lire qu'une affaire de "mauvais payeur" dure depuis 10 ans.

Moi aussi.

Nous avons un couple d'avocats , tous deux inscrits au barreau de Bruxelles qui ne paient pas leurs charges régulièrement.

Nous en sommes déjà à la vente judiciaire qui va se passer en février.

Evidemment:
1/ Nous avaons choisi un excellent avocat
2/ le CdC est derrière et nous lui avons demandé de recevoir tous les échanges de conclusions. Les syndics ne sont pas intéressés à suivre ces affaires ....Donc le CdC doit vraiment effectuer un suivi hyper rapproché et demander des réunions fréquentes à l'avocat pour voir où on en est.

Vos comptes ont ils été approuvés par l'AG pendant les 10 dernières années?

PIM · #5 22-01-2016 18:49:30

Evidemment, si l'avocat de votre ACP ne fait pas son boulot !...

petitluc · #6 22-01-2016 17:35:56

merci de ces réponses.
La partie adverse est un avocat procédurier au possible .
Il déclare qu'un paiement de charges (1OOO euros) d'il y a plus de 10 ans n'a pas été correctement imputé par le syndic .
il n'a jamais été en AG pour contester la comptabilité .
Il conteste tout . s'il doit 3 factures de 500 euros (facture 1+2+3) , il paie 500 sans mention exacte puis conteste l'imputation du syndic (apurement de la plus vieille)
en prétendant que c'est la 2e ou 3 e facture qu'il a payer .donc CQFD la comptabilité de la copropriété est "inexacte " ...
, Il a perdu le procès ,il est en appel .
ceci étant, notre avocat ne se foule pas . L'avocat du CP a fournit ses conclusions en décembre 2014 !! Le notre toujours pas .
Lors de l'AG 2015 les CP ont signalé leur volonté d'aller au bout du procès (mais ce n'est pas indiqué dans le PV)
Notre syndic (malgré mes demandes )n'a pas poussé celui ci a agir .
Je n'attends pas un chiffre précis , mais un ordre d'idée de ce qui est en jeu.
Par ailleurs je ne doute pas un seul instant que si on annule tout ou partie des ces intérêts , il estimera ( 1) que c'est la preuve que la comptabilité n'est pas probante , et s'en servira comme argument en justice , et (2) qu'il recommencera ultérieurement a ne pas payer a heure et a temps.

ps : nous sommes une CP de 19 appartements

luc · #7 22-01-2016 14:25:25

petitluc a écrit :

début février lors de notre AG sera débattu un point concernant un CP avec lequel nous sommes en procès depuis 10 ans car mauvais payeur, a savoir :demande de réduction ou annulation des intérêts que la Cp lui réclame pour ses impayés.(...)

Tant qu'il y a un procès en cours, le syndic ne pourra pas répondre à 100%..
Mais il doit pouvoir donner les jugements déjà définitifs. Et le montant a payer par ce CP (ou par l'ACP).
Si votre ACP compte 20 appartements ou plus, ces montants devraient être présent dans l'inventaire du 31.12.2014 (ou 31.12.2015 à soumettre à l'AG avant le 30.06.2016).

petitluc · #8 22-01-2016 11:41:28

bonjour,

début février lors de notre AG sera débattu un point concernant un CP avec lequel nous sommes en procès depuis 10 ans car mauvais payeur ,a savoir :demande de
réduction ou annulation des intérêts que la Cp lui réclame pour ses impayés.
depuis des années ,membre du conseil, je demande aux divers syndic quel est le montant que nous réclamons en intérêts a ce CP.
La réponse est invariable : il va se renseigner .lors des réunions du conseil en ces bureaux je l'interpelle : il fera une recherche et .... rien ...
Lors des Ag il est incapable de dire un montant approximatif . "je reviendrai vers vous " etc etc
quand je demande au commissaire au comptes d'en savoir plus j'obtiens systématiquement comme réponses : "j'ai oublié de le lui demander " ou "il va se renseigner et transmettra ".
je ne sait que faire . .Je lui ai envoyé un mail récemment concernant cette demande ...... sans réactions de sa part
Est ce légal de voter une résolution dont on n'obtiendra (peut être ) des informations pertinentes qu' au moment de l'AG et non préalablement ?
Et donc pour lesquelles nous n'avons que quelques minutes pour nous décider ?
Puis je faire annuler un éventuel vote acquis de cette manière ?
merci de m'éclairer.

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