loyer et usures locatives

Erico · #1 30-01-2016 22:25:27

Francis a écrit :

Je ne peux qu'être d'accord avec le premier § de GT.
rico, qu'appelez vous "un peu défraichi" ?

difficile à préciser ainsi Francis

un appart aux murs blancs ou un couple a vécu pendant 6 ans c'est toujours un peu défraîchi non ?

Francis · #2 30-01-2016 18:06:51

Je ne peux qu'être d'accord avec le premier § de GT.

rico, qu'appelez vous "un peu défraichi" ?

GT · #3 30-01-2016 17:27:54

"Préciser un degré d'usure est toujours délicat car un grand nombre de facteurs entrent en jeu et les conditions sont toujours spécifiques. C'est pourquoi l'analyse doit se faire au cas par cas par des professionnels expérimentés et possédant le feeling professionnel nécessaire".

Lorsqu'il s'agit de travaux ( travaux normaux, de matériaux de qualité usuelle, entretenus normalement) relatifs aux peintures pour l'intérieur, l'usure moyenne annuelle est de 10 à 20 %, soit une durée estimée de 5 à 10 ans.
Source : 40 Q et R sur les dégâts locatifs, J. Vanvolsem, Kluwer 2008, p.80,81et 83)

Erico

Erico · #4 30-01-2016 15:17:33

Francis a écrit :

La durée d'amortissement varie suivant la qualité de la peinture, de son support et de sa localisation ou usage.
Une peinture blanche "latex" da qualité bas de gamme, placée dans la cuisine en un lieu étroit et de passage résistera nettement moins longtemps qu'une peinture de très bonne qualité placée au plafond d'un hall de nuit !
J'estime souvent que dans les pièces de vie, les peintures blanches ou claires ont une "espérance de vie" de 6 ans !
Les bonnes peintures de plafond s'amortissent en plus de 10 ans. Idem voir plus pour les peintures des portes, etc.
En conclusion: à voir au cas par cas..... et par un bon expert !

donc pour vous Françis, un loc qui reste 5/6 ans dans un appart , murs peints fraîchement en blanc avant son entrée, si c'est un peu défraîchi quand il part, le proprio ne peut rien demander ?

Francis · #5 30-01-2016 12:21:42

La durée d'amortissement varie suivant la qualité de la peinture, de son support et de sa localisation ou usage.
Une peinture blanche "latex" da qualité bas de gamme, placée dans la cuisine en un lieu étroit et de passage résistera nettement moins longtemps qu'une peinture de très bonne qualité placée au plafond d'un hall de nuit !
J'estime souvent que dans les pièces de vie, les peintures blanches ou claires ont une "espérance de vie" de 6 ans !
Les bonnes peintures de plafond s'amortissent en plus de 10 ans. Idem voir plus pour les peintures des portes, etc.

En conclusion: à voir au cas par cas..... et par un bon expert !

libra · #6 30-01-2016 10:53:29

Erico a écrit :

j'ai justement une location qui arrive au terme de 9 ans et les locataires vont continuer et tout se passe très bien entre eux et moi
c'est la première fois qu'un de mes locataires reste aussi longtemps, donc je ne sais pas vraiment comment faire

Si le loyer actuel vous semble raisonnable, laisser passer l'échéance sans agir. Le bail est automatiquement prolongé pour 3 ans. Si vous souhaitez une augmentation de loyer, plusieurs solutions se présentent. Cependant, il faut s'y prendre plus de 6 mois à l'avance.

Erico · #7 30-01-2016 08:04:48

Francis a écrit :

Pour l'augmentation du loyer, il faudrait faire le calcul du loyer de base régulièrement indexé et des augmentations de loyer "imposée" par le propriétaire. Pas possible de donner un avis sans données. De plus, un loyer dans une localisation précise n'est pas celui d'une autre, même à 2 rue de distance.
Pour le rafraichissement aux frais du bailleur, je pense qu'il est normal, pour un bien loué "remis à neuf" et pour un loyer correspondant, qu'un rafraichissement des peintures après la durée d'usure normale (qui n'est nullement de 9 ans) soit pris en charge par le bailleur, du moins partiellement et pur autant que le loyer, au moment de ce rafraichissement, soit normal pour un tel bien remis en état.

quelle est la durée d'usure normale pour vous Francis ?

j'ai justement une location qui arrive au terme de 9 ans et les locataires vont continuer et tout se passe très bien entre eux et moi

c'est la première fois qu'un de mes locataires reste aussi longtemps, donc je ne sais pas vraiment comment faire

Dernière modification par Erico (30-01-2016 08:07:25)

libra · #8 29-01-2016 22:55:43

Ajoutons que le coût des travaux aujourdhui n'est pas le même qu'il y a quarante ans.

Francis · #9 29-01-2016 18:54:04

Pour l'augmentation du loyer, il faudrait faire le calcul du loyer de base régulièrement indexé et des augmentations de loyer "imposée" par le propriétaire. Pas possible de donner un avis sans données. De plus, un loyer dans une localisation précise n'est pas celui d'une autre, même à 2 rue de distance.

Pour le rafraichissement aux frais du bailleur, je pense qu'il est normal, pour un bien loué "remis à neuf" et pour un loyer correspondant, qu'un rafraichissement des peintures après la durée d'usure normale (qui n'est nullement de 9 ans) soit pris en charge par le bailleur, du moins partiellement et pur autant que le loyer, au moment de ce rafraichissement, soit normal pour un tel bien remis en état.

grmff · #10 29-01-2016 17:53:38

Il est à noter que c'est rare de garder un locataire 40 ans. A tel point que la loi a bien changé depuis, et donc que la loi d'origine n'est plus d'application.

Personnellement, j'ai des locataires depuis 25 ans. Le loyer (indexé) est de 350€, alors que le locataire du même palier est à 530€. Alors, oui, pour la première fois de ma vie, j'ai demandé une augmentation du loyer (à faire entre 6 et 9 mois avant la fin du triennat en cours), qui m'a d'abord été refusée dans un premier temps,. J'ai donc transmis le congé pour la fin du triennat. On a fini par se mettre d'accord (ou plutôt, ils ont accepté ma proposition d'augmentation de 100€...)

C'est effectivement une augmentation "selon mon bon vouloir". Et j'ai limité l'augmentation à 100€ parce qu'il n'y avait jamais eu de rafraichissement.

J'imagine que si le locataire est là depuis 40 ans, le loyer doit être la moitié de ce qu'un loyer normal devrait être.... ou que le propriétaire augmente le loyer n'importe comment, sans tenir compte de l'indexation légale...

Ceci étant dit, on parle effectivement d'amortissement en 9 ans pour les peintures. Ce qui veut dire que si des peintures qui ont l'air vieille à un état des lieux de sortie et qu'elle ont plus de 9 ans, le propriétaire ne peut rien réclamer. Cela ne veut pas dire qu'il doit venir repeindre tous les 9 ans...

rexou · #11 29-01-2016 17:34:32

J'imagine qu'il y a bien eu des indexations de loyer... en 40 ans, le contraire serait une ineptie et les loyers ne couvriraient pas les taxes !

Par contre, il est plus que probable que le loyer actuel ne soit pas du tout en rapport avec les prix du marché. J'attends avec intérêt la réponse à ma question : quel est le loyer, pour combien de chambres, quelle surface et dans quel quartier ???

Himura · #12 29-01-2016 17:15:41

GDP a écrit :

- Pas d'augmentation de loyer via l'index santé mais au bon vouloir du propriétaire.
- Jamais eu de rafraîchissement de l'appartement.
- Cuisine repeinte aux frais de maman il y a peu.
Ma question ,
Dans quel mesure peut-être augmenté le loyer et quel est la loi (ou l'obligation du propriétaire)
pour les usures locatives ?
D'avance je vous remercie.
Meilleures salutations.

--

Jamais eu d'indexation du loyer en 40 ans ? Si c'est le cas, je ne dirais pas "au bon vouloir du propriétaire", mais plutôt "en remerciant le propriétaire". La différence doit être énorme !
Allez voir sur le calculateur d'indexation des loyers, sur pim.be. Vous aurez la réponse à votre première question.

Rafraichissement : je suis l'avis de Rexou. Mais quand on a une relation normale, on demande simplement à rafraichir le lieu, et majoritairement, on trouve un arrangement du type : proprio paye la peinture, et locataire peint.

Deuxième question : une usure locative est... à charge du locataire.
N'est pas une usure locative l'usure normale d'usage et ce qui aura été dégradé par l'action du temps. Ces points ne sont pas comptabilisés comme dégâts... dans l'état des lieux de sortie.

rexou · #13 29-01-2016 16:33:03

GDP a écrit :

Votre avis me conforte en disant que le locataire peut gentiment se faire discret !
Seulement voilà, il n'y a pas que l'appât du gain qui doit entrer en ligne de compte !
Un propriétaire sait pertinemment bien qu'après 20/30 ou 40 ans il y a (va y avoir) des frais d'usure locative et qu'un minimum est de
s'intéressé à son bien pour qu'il soit en bon état !
J'agirais de la sorte en tout cas même à un loyer d'il y a 40 ans !!!
- Et donc parce qu'un loyer qui a été fixé et qui n'est plus (soir disant) d'actualité le propriétaire agit sous la menace (chantage) parce que
des travaux d'usure locative seraient à faire.
Vous me citez la hotte en exemple !
Eh bien croyez moi c'est un vrai scandale !
Car ce bien a toujours été entretenu "en bon père de famille" comme dit communément et le loyer payé à heure et à temps !
Je me demande à quel point votre exposé serait le même qu'un Juge de Paix en lui énonçant tous les aspects du problème.
Dans quelle monde vit on ?

Menace ? Chantage ? Vous voulez le beurre, l'argent du beurre, la crémière et le sourire du crémier ! Où est le scandale ???

Pour info, quel est le loyer, pour combien de chambres et dans quel quartier ? Le bailleur qui garde un locataire durant 40 ans n'est pas motivé par l'appât du gain. Au contraire, il consent à subir une perte de revenu. Et en échange, il demande la paix ! Cela vous scandalise ?

Vous voulez l'avis d'un juge ? Allez en justice et vous risquez de ne pas obtenir satisfaction et/ou que le bailleur demande la réactualisation du loyer. Ou encore, à la première échéance triennale, ou même en évoquant de gros travaux immédiats, vous risquez qu'il résilie le bail pour relouer à un prix nettement revu à la hausse.

Si le bailleur vous menace d'augmenter le loyer, c'est qu'il est en droit de le faire. Et il ne le fait pas ? On dit merci !!! En vous scandalisant pour cette hotte, vous risquez d'obliger votre maman à déménager. A 96 ans, c'est souvent dramatique.

Avant de vous scandaliser, prenez conscience des conséquences possibles de vos exigences.

rexou · #14 29-01-2016 14:27:37

@ GT : Généralement, l'amortissement d'une peinture de qualité est de 9 ans. Mais ce n'est pas sa durée de vie. Au terme de ces 9 ans, le bailleur remet une couche de peinture pour rafraichir, dans un appartement VIDE.
Le bien est délivré en bon état d'usage locatif. Pour conserver cet état, il doit par exemple remplacer un robinet cassé par vétusté, ou repeindre un mur fortement dégradé par un dégât des eaux, remplacer un châssis de fenêtre pourri... mais il ne doit pas repeindre un bien durant la location.

@ PIM : il serait peut être intéressant de fusionner les deux sujets pour y voir plus clair... wink

GT · #15 29-01-2016 13:56:39

D'après certains, les travaux de peinture des murs intérieurs ont une durée de vie présumée de 5 à 10 ans et la papier de tapisserie a une durée de vie estimée de 3 à 10 ans selon le lieu dans lequel il est fixé (cuisine : 3 ans) et sa qualité (papier ordinaire : 6 ans, papier de qualité : 10 ans).

Sans prendre position sur l'aspect légal, l'absence de prise en charge par le bailleur des frais de rafraîchissement au terme de l'usure normale des travaux de peinture et des tapisseries semble heurter pour le moins le sens de l'équité si l'on considère qu'en cas de départ d'un locataire après un bail de 9 ans, le bailleur est supposé avoir avantage à rafraîchir le bien pour le locataire suivant.

Pour le surplus, le cas devrait être examiné à la lecture du contrat de bail (bail écrit ? oral?) et des dispositions prévues dans la loi de 1991 sur les contrats de résidence principale en cours au moment de l'entrée en vigueur de cette loi.

Dernière modification par GT (29-01-2016 13:57:06)

rexou · #16 29-01-2016 11:33:27

Le loyer peut être augmenté en fonction de l'index. A vous de voir si les augmentations du bailleur ne dépassent pas actuellement ce montant.

Le loyer peut aussi avoir été révisé, en fonction de la revalorisation du quartier par exemple, ou sur demande du bailleur, pour être réadapté au prix du marché. Mais cette révision ne peut se faire qu'à l'occasion d'une fin de triennat ou par décision de justice. Vous ne pouvez cependant contester, il me semble, que les augmentations illégales des 3 ou 5 dernières années (à vérifier).

Difficile de faire des travaux dans un appartement qui est occupé. Le bailleur n'a que l'obligation de remédier à un accident qui empêcherait la jouissance normale. Humidité provenant de l'extérieur, chassis de fenêtre pourri, dégradation de plafonnage suite à une fuite d'eau... Remplacer un tapis qui part en lambeaux suite à une usure normale...

Remarquez quand même que pour une durée de location aussi longue, le prix du loyer doit être nettement inférieur au prix actuel du marché. D'autre part, les personnes âgées sont attachées à leur cadre de vie et à leur environnement. Mon conseil, c'est de ne pas chercher des poux au proprio, sauf si son loyer est abusif, et de repeindre vous même et à vos frais ce qui doit être repeint.
La décoration et les peintures ne sont pas à rénover par le bailleur durant la location.

Himura

GDP · #17 29-01-2016 10:35:14

Madame, Monsieur,
Je me permets de demander votre aide pour ma maman de 96 ans qui habite dans un
appartement en location.

- Habite l'immeuble depuis 40 ans (1975)
- Paie un loyer mensuel plus charge
- Pas d'augmentation de loyer via l'index santé mais au bon vouloir du propriétaire.
- Jamais eu de rafraîchissement de l'appartement.
- Cuisine repeinte aux frais de maman il y a peu.
Ma question ,
Dans quel mesure peut-être augmenté le loyer et quel est la loi (ou l'obligation du propriétaire)
pour les usures locatives ?
D'avance je vous remercie.
Meilleures salutations.

--

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