Pas de volontaire pour le Conseil de Copropriété

YellowSubmarine · #1 18-03-2016 16:33:02

GT a écrit :

rexou a écrit :
....si j'ai bien compris l'énoncé, une AG a été réunie après ces défections, il n'y a pas eu de candidat pour remplacer les partants....
YellowSubmarine ne nous dit pas qu'une AG a été réunie après la sortie du CDC des 2 copropriétaires ayant vendu leurs biens mais nous informe de l'absence de volontaire pour les remplacer au sein du CDC. Cette constatation peut évidemment avoir été faite lors d'une AG mais pas nécessairement. Le syndic peut avoir approché/sondé les copropriétaires en dehors de la tenue de celle-ci.
Il est regrettable que cette donnée de fait n'ait pas été donnée ni à l'origine ni suite à la discussion entamée (allo...YellowSubmarine..Quid?).
De manière générale, les intervenants doivent évidemment disposer des éléments utiles pour donner leurs avis en fonction notamment de ceux-ci. L'absence de précision des auteurs des questions est de nature à nuire à la lisibilité et à la pertinence des réponses aux cas soumis.

Bonjour,

Désolé pour le retard, beaucoup de boulot.

Il n'y a pas eu d'AG lors des démissions. Tant qu'il n'y avait pas de volontaire, il n'était pas nécessaire de faire une AG.

Voici la liste des faits :

08/2015 départ du premier membre du CdC
09/2015 j'ai eu connaissance du départ d'un deuxième membre du CdC
09/2015 + 10/2015 envoi de mail à tous les copropriétaires => pas de volontaire
11/2015 réunion avec le CdC pour les derniers choix de contrats
12/2015 départ du deuxième membre du CdC
01/2016 relance des copropriétaires pour trouver des volontaires => un seul trouvé
03/2016 la semaine prochaine, AG annuelle et élection du CdC avec deux membres
Depuis le mois de décembre 2015, il n'y a eu aucune décision prise par le CdC.

Est-ce que nous sommes en tort. Peut-être. Est-ce grave, je ne sais pas.

Je dois quand même dire que c'est bien de pondre une loi, mais on ne donne pas les moyens de forcer les copropriétaires à être volontaire.

Il faut savoir que nous sommes 20 copropriétaires, qu'il y en a 3 qui ont des occupations dans la copropriété (1 syndic, 1 CdC et 1 Commissaire aux Comptes), que 1 s'occupe activement des poubelles (les rentrer et gérer les non conforme) , que 4 habitent assez loin. Et maintenant 1 en plus pour le CdC.

Bon week-end.

GT · #2 11-03-2016 08:41:42

rexou a écrit :

....si j'ai bien compris l'énoncé, une AG a été réunie après ces défections, il n'y a pas eu de candidat pour remplacer les partants....

YellowSubmarine ne nous dit pas qu'une AG a été réunie après la sortie du CDC des 2 copropriétaires ayant vendu leurs biens mais nous informe de l'absence de volontaire pour les remplacer au sein du CDC. Cette constatation peut évidemment avoir été faite lors d'une AG mais pas nécessairement. Le syndic peut avoir approché/sondé les copropriétaires en dehors de la tenue de celle-ci.

Il est regrettable que cette donnée de fait n'ait pas été donnée ni à l'origine ni suite à la discussion entamée (allo...YellowSubmarine..Quid?).

De manière générale, les intervenants doivent évidemment disposer des éléments utiles pour donner leurs avis en fonction notamment de ceux-ci. L'absence de précision des auteurs des questions est de nature à nuire à la lisibilité et à la pertinence des réponses aux cas soumis.

Dernière modification par GT (11-03-2016 08:46:21)

rexou, PIM, luc

luc · #3 10-03-2016 19:54:59

rexou a écrit :

D'accord avec la conception "idéale" de Luc, à condition qu'il s'agisse d'une ACP de 20 lots ou plus.

Ce qui est le cas (exactemenet 20 appartements).

rexou a écrit :

Le hic, c'est que si j'ai bien compris l'énoncé, une AG a été réunie après ces défections, il n'y a pas eu de candidat pour remplacer les partants. Alors même si en effet, dans l'idéal, un conseil est représenté par plusieurs personnes, je ne vois pas d'autre possibilité que se contenter de l'unique volontaire.

l'unique volontaire cours des risques, ce qui a été le cas dans mon ACP.
Un CDC en nombre aurait pu comprendre et intervenir, en envoyant un rapport aux membres de l'AG concernant un problème structurel avec le syndic précédent et éviter ainsi qu'un syndic judiciaire a du être nommé, avec toutes ses conséquences (frais: +100 EUR/CP). Le membre unique n'avait pas compris la gravité de la situation (il croyait trop l'ex-syndic). CDC correctement remis en place par le syndic judiciaire qui a organisé une AGE.

rexou · #4 10-03-2016 19:16:50

D'accord avec la conception "idéale" de Luc, à condition qu'il s'agisse d'une ACP de 20 lots ou plus. Le hic, c'est que si j'ai bien compris l'énoncé, une AG a été réunie après ces défections, il n'y a pas eu de candidat pour remplacer les partants. Alors même si en effet, dans l'idéal, un conseil est représenté par plusieurs personnes, je ne vois pas d'autre possibilité que se contenter de l'unique volontaire.

Si ACP de moins de 20 lots... le représentant restant du CDC peut assumer seul sans aucun problème la continuité de la charge, d'autant plus qu'un CDC peut être nommé, mais non obligatoire.

luc · #5 10-03-2016 18:55:06

En complément de l’opinion de GT, je crois que le syndic ne peut rien faire de propre initiative, mais que le CDC doit signaler le problème aux membres de l’AG par un rapport intermédiaire.

Un organe de contrôle qui n’est plus constitué comme prévue dans les statuts/la loi devrait selon moi adresser d'urgence un rapport intermédiaire aux membres de l’AG (à envoyer sans commentaire pas le syndic).

Si tout le monde a démissionné le syndic devrait automatiquement réunir une AGE.

S’il n’y a qu’un membre du CDC ce membre devrait selon moi proposer une AGE +20%, parce qu’un organe de ce type doit être composé minimalement de plusieurs personnes. L'Art. 577-8/1 CC dit "Ce conseil, composé des seuls copropriétaires".

Dans mon ACP on a eu le cas. Une personne est restée en place. Maintenant on est d’accord qu’une série de problèmes pendant cette période (10 mois) n’aurait pas eu lieu si on aurait eu plusieurs membres dans le CDC (= plusieurs opinions = on se rend plus vite compte des problèmes réels). Si moins que 20% poposent d'organiser une AGE, alors l'ACP est pour 100% responsable en cas de problèmes.

Dans ce rapport intermédiaire idéalement :

Un rapport est présenté pour la période avec un CdC à 100%
Les membres démissionnaires présentent leur démission (et le motivent si possible)
Les membres restants proposent
- Ou bien de continuer jusqu'à l’AG suivante avec effectif réduit (y compris un rapport pour la période restante)
- Ou bien de demander au syndic de réunir une AGE. Ils joignent en annexe une demande de convocation d’AGE (y compris les points proposés), déjà signé par eux et proposent que ceux qui sont partisan de cette AGE signe cette annexe et le renvoient au syndic. Dès que le syndic constate que +20% demandent une AGE, il le convoque.

GT · #6 10-03-2016 17:14:31

YellowSubmarine se présente comme syndic bénévole d'une copropriété de 20 lots (c'est ce qui apparaît en dessous de chacune de ses interventions). A partir d'au moins 20 lots la loi prévoit qu'un CDC est obligatoire. En dessous de 20 lots, la loi ne l'impose pas.

Et, à mon avis, un conseil, organe collégial, est composé de plusieurs personnes.

Au syndic, sous sa responsabilité, à tirer aussi les conclusions de la situation qui se présente à lui en fonction du "climat" local et d'éléments de fait (les membres "sortants" étaient-ils les plus actifs et compétents ? le membre "restant" a-t-il le temps et les compétences pour surveiller seul le syndic? est-il en mesure d'assurer seul cette mission avec la responsabilité qui y est associée ? en est-il bien conscient ?) .

S'il convoque une AGE, certains le lui reprocheront.
S'il ne le fait pas d'autres lui en feront grief.

Dernière modification par GT (10-03-2016 17:24:24)

luc

rexou · #7 10-03-2016 16:57:41

GT a écrit :

rexou a écrit :
Quelle était la question déjà ???

La question posée par YellowSubmarine, syndic bénévole d'une copropriété de 20 appartements, semble porter sur ce qu'un syndic doit faire lorsque 2 des 3 membres du conseil de copropriété ont vendu leurs biens (dès la date de passation de l'acte authentique, le mandat de ces membres du conseil prend fin) et qu'il constate l'absence de volontaire pour remplacer les 2 vendeurs au sein du conseil.
La question posée n'a pas pour objet premier de définir l'intérêt/l'importance pour une copropriété d'être dotée d'un conseil de copropriété. Les considérations relatives à la consultation de documents et à la prise de copie de ceux-ci sont étrangères à la question posée.
A tout le moins, le syndic veillera à conserver une trace écrite de la transmission de l'information relative à la situation nouvelle du conseil de copropriété à tous les copropriétaires.
A mon avis un syndic prudent et diligent ferait bien d'examiner s'il ne devrait pas convoquer une AGE avec comme point mis à l'ordre du jour le remplacement de 2 membres du conseil. Si aucun candidat ne se présente en AG, il veillera à en faire mention dans le PV.

D'accord GT wink

Mais si j'ai bien suivi, il s'agit d'une ACP de moins de 20 lots ---> CDC non obligatoire. Si constat d'un seul volontaire, on peut supposer que l'AG suivant cette double défection s'est déroulée, avec un seul candidat pour assumer ce rôle. La seule réponse qui s'impose, c'est que ce candidat remplisse la fonction (s'il est accepté par une majorité), jusqu'à la prochaine AG. C'est d'ailleurs la seule option possible, sauf à supprimer le CDC tout simplement.

Les seuls choix possibles sont
- CDC d'un seul membre
- Suppression du CDC

En ce qui me concerne, en cas de vente de leur lot par deux membres du CDC, le syndic ne doit pas convoquer d'AGE,. Il reste un membre qui assume la fonction jusqu'à la prochaine AG et cela n'entrave pas le bon fonctionnement de l'ACP.

Les considérations consultation/copie/tarifs de documents et "droit de..." sont hors sujet.

GT · #8 10-03-2016 16:32:07

rexou a écrit :

Quelle était la question déjà ???

La question posée par YellowSubmarine, syndic bénévole d'une copropriété de 20 appartements, semble porter sur ce qu'un syndic doit faire lorsque 2 des 3 membres du conseil de copropriété ont vendu leurs biens (dès la date de passation de l'acte authentique, le mandat de ces membres du conseil prend fin) et qu'il constate l'absence de volontaire pour remplacer les 2 vendeurs au sein du conseil.

La question posée n'a pas pour objet premier de définir l'intérêt/l'importance pour une copropriété d'être dotée d'un conseil de copropriété. Les considérations relatives à la consultation de documents et à la prise de copie de ceux-ci sont étrangères à la question posée.

A tout le moins, le syndic veillera à conserver une trace écrite de la transmission de l'information relative à la situation nouvelle du conseil de copropriété à tous les copropriétaires.

A mon avis un syndic prudent et diligent ferait bien d'examiner s'il ne devrait pas convoquer une AGE avec comme point mis à l'ordre du jour le remplacement de 2 membres du conseil. Si aucun candidat ne se présente en AG, il veillera à en faire mention dans le PV.

GT · #9 10-03-2016 14:27:39

ninifel a écrit :

S l'on examine cette question sous l'angle de l'incidence du DROIT A LA TRANSPARENCE de la gestion que le Syndic donne ( ou refuse à ses clients), cela donne ceci :
1.

2.
3. Avec la nouvelle loi 2010 pour une ACP de MOINS de 20 lots :
Art. 577-10.
" § 1er.
§ 1er /1.
§ 2.
§ 3. Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l’association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé.

Les dispositions de l'article 577-10 C. civil qui est cité sont applicables à toutes les ACP, qu'elles soient ou non de moins de 20 lots à l'exclusion des caves, garages et parkings. Le registre des décisions de l'AG tenue dans une ACP peut être consulté par tout intéressé peu importe la taille de l'ACP.

luc · #10 10-03-2016 09:33:25

ninifel a écrit :

@Luc tu n'es pas concerné car tu as un Cdc dont les membres ont droit de prendre connaissance ET COPIE sur base de l'article Art. 577-8/1
Dans une petite ACP sans Cdc la loi ne dit pas explicitement qu'un CP ickx aurait le droit de prendre connaissance Et COPIE d'un document.
Et sur cette base ( la loi) , le Syndic refuse de laisser prendre les documents en copie...
je fais une plainte à l'IPI à ton avis ?

C'est une question hors sujet. Posez la question dans un autre sujet et j'ai repondrai.

En marge: je ne vous comprends pas: je ne suis pas concerné selon vous et vous me posez quand même une question?
Je suis sur ce forum pour aider d'autres, pas pour autre chose. Sur mes Blogs j'explique et défends mon opinion, en restant dans un cadre légal et dans le cadre de ce Blog.

Dernière modification par luc (10-03-2016 09:34:40)

rexou · #11 09-03-2016 19:55:04

Quelle était la question déjà ???

luc · #12 09-03-2016 17:36:17

ninifel a écrit :

(...)
Conclusion :
Aucun copropriétaire n'a légalement un droit d'accès et copie aux documents se rapportant à la gestion de ce dernier ...
Question : ce texte de loi ne devrait-il pas être amendé pour consacrer le droit à la transparence et l'accès aux documents aussi bien que l'acte de base précité ?

Lisez les dispositions de l'Art. 577-8 §4 CC (cité ci-après) avant de proposer un changement de la loi ..

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
11° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale;
(...)

GT, rexou

rexou · #13 09-03-2016 15:08:02

Je me suis permis de transférer la réponse de ninifel dans le post suivant : "La copropriété, les copropriétaires et le syndic selon Ninifel"

Le législateur y puisera l'inspiration nécessaire à une bonne gouvernance.

max11

GT · #14 01-02-2016 17:23:15

ninifel a écrit :

ninifel a écrit :
je constate que je me suis mal exprimé alors je rectifie 2 choses
1/ Comme dit Rexou le Cdc est nullement obligatoire

Rexou a notamment attiré notre attention sur l'absence d'obligation de création d'un CDC ds les copropriétés de moins 20 lots.

Dernière modification par GT (01-02-2016 17:25:13)

rexou · #15 01-02-2016 14:42:10

luc a écrit :

rexou a écrit :
Le CDC ne doit pas obligatoirement être composé de 3 personnes.
Si un seul volontaire se présente, il peut assurer ce rôle seul, tout simplement.
Il faut être au moins à deux.

Sauf erreur, dans les ACP de moins de 20 lots, un CDC n'est pas légalement obligatoire.
Dès lors, ce CDC peut parfaitement être constitué, il me semble, d'une seule et unique personne, même si les statuts prévoient un nombre supérieur (3 en général) dans la mesure où appel est fait aux candidatures en vain.
Cela n'empêche pas de refaire un appel aux volontaires l'année suivante...
En aucun cas un CP ne peut se voir "contraint" d'assumer une tâche contre son gré.
Donc si un seul volontaire se présente, la solution incontournable est de limiter le CDC à lui seul (sauf bien sur à refuser sa candidature).

luc · #16 01-02-2016 14:22:25

YellowSubmarine a écrit :

luc a écrit :
rexou a écrit :
Le CDC ne doit pas obligatoirement être composé de 3 personnes.
Si un seul volontaire se présente, il peut assurer ce rôle seul, tout simplement.
Il faut être au moins à deux.
Et s'il n'y a pas de volontaire ?

La responsabilité (et ses conséquences matérielles, financiers et/ou juridiques) pourrait être mis à charge de l'ACP et pas du syndic, en ce qui concerne l'exécution incorrecte et/ou tardive des tâches du syndic.

YellowSubmarine · #17 01-02-2016 14:21:40

ninifel a écrit :

Dans cette petite copropriété , pour moi la solution consiste à mettre tous les Cps sur un pied d'égalité eu égard à leurs devoirs et droits.

Je ne crois par qu'un CP soit tenu à assumer un rôle qu'il ne désire pas.

ninifel a écrit :

- La surveillance du Syndic peut se faire par tous les CPs ....

La surveillance ... quel grand mot. Je dirai qu'ils peuvent s'assurer que le Syndic remplit son rôle.

ninifel a écrit :

- Il faut néanmoins minimum un "Président" pour surveiller que l'ODJ de l'AG annuelle remplira la mission dévolue à l'ACP.

On revient à la question, et s'il n'y a pas de volontaire ?

YellowSubmarine · #18 01-02-2016 14:08:22

luc a écrit :

rexou a écrit :
Le CDC ne doit pas obligatoirement être composé de 3 personnes.
Si un seul volontaire se présente, il peut assurer ce rôle seul, tout simplement.
Il faut être au moins à deux.

Bonjour Luc,

Et s'il n'y a pas de volontaire ?

luc · #19 01-02-2016 13:10:31

rexou a écrit :

Le CDC ne doit pas obligatoirement être composé de 3 personnes.
Si un seul volontaire se présente, il peut assurer ce rôle seul, tout simplement.

Il faut être au moins à deux.

YellowSubmarine · #20 01-02-2016 11:59:58

GT a écrit :

Le nombre de membres du conseil est-il fixé dans les statuts de l'ACP concernée ?

Dans notre cas ce n'est pas spécifié.

Mais si le nombre est déterminé par les statuts, que fait-on ?

YellowSubmarine · #21 01-02-2016 11:11:34

Bonjour,

Notre Conseil de Copropriété se composait de trois membres. Deux ont vendus.

Il n'y a pas de volontaire pour remplacer ces deux personnes.

Que faire ?

Bonne journée.

Pas de volontaire pour le Conseil de Copropriété

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