Résidence étudiante : Règlement d'ordre intérieur

KL · #1 08-02-2016 06:46:12

Bonjour à tous,

Depuis quelques mois, je suis locataire d'un studio qui se trouve dans une résidence étudiante et j'aimerais avoir votre avis sur quelques points que j'ai constaté.

1) La garantie locative (2mois) devait être versée sur le compte du bailleur.
2) La résidence est équipée de caméras de surveillance qui sont visionnées chaque matin par la gestionnaire de la résidence (ce qui ne figure ni dans le contrat de bail ni dans le règlement d'ordre intérieur). Elle se base sur ces enregistrement pour veiller au respect du règlement d'ordre intérieur.
3) Le règlement d'ordre intérieur comporte des points tels que :
- "Il est interdit de faire du bruit entre 22h00 et 8h00".
- "Toute visite doit être terminée à 24h00".
- "Toute infraction aux règles du présent Règlement d'ordre intérieur est sanctionnée par une indemnité forfaitaire de 150EUR."
- "Le Bailleur ou le gestionnaire de la résidence ont accès aux logements tous les deux mois afin de s'assurer que les lieux sont maintenus dans un bon état d'entretien. Le Bailleur ou le gestionnaire de la Résidence ont accès aux lieux loués en tout temps, en cas d'urgence ou chaque fois qu'une vérification technique est requise."

Lorsque j'ai signé le contrat j'ai également signer le règlement d'ordre intérieur en ayant fait l'erreur de ne pas l'avoir bien lu. Mais je ne trouve quand même pas normal que la gestionnaire se permet d'entrer dans nos chambres sans donner un pré-avis ou encore de faire payer des amandes aux étudiants (150EUR).
Un autre locataire de ma résidence a ramené un ami après minuit car il ne pouvait pas rentrer chez lui et de ce fait il doit payer 150EUR dans les 7 jours sinon le contrat va être résolu.

Merci pour toute aide que vous pouvez nous apporter.

grmff · #2 08-02-2016 08:50:02

1. Pour un bail étudiant (pas de résidence principale donc), la loi n'impose rien. C'est donc la règle générale de mettre la garantie sur le compte du bailleur.

2. Les caméras étaient là quand vous avez visité. Difficile maintenant de se plaindre de leur présence...
L'usage de la caméra pourrait être criticable au regard du respect de la vie privée. Posez la question à la Commission Vie Privée, en charge de ce genre de problème. Je suis curieux de lire leur réaction.

3. Le ROI est applicable. Il fait partie du contrat.
Pour ce qui est du bruit entre 22h et 8h du matin, c'est évidemment tout à fait normal. Vous trouvez la même chose dans les règlements communaux!
Pour ce qui est des visites après minuit, cela pourrait être discutable. Mais si il y a des espaces communs (douches, cuisines, WC), c'est une modalité de vivre ensemble qui me semble raisonnable. Si les autres ont choisi cette résidence parce qu'elle est spécialement calme, il convient de respecter ce choix qu'ils ont fait. Il est même des résidence où il est interdit de faire venir qui que ce soit dans sa chambre.

L'amende est donc proportionnée afin de faire respecter avec force cette obligation. Avec une amende de 150€, on a pas envie de faire venir qui que ce soit...

4. L'accès au logement doit être proportionné. Tous les deux mois me semble excessif. De toute façon, le locataire doit être prévenu. Sinon, c'est de la violation domicile, même pour une résidence étudiante.
Que le locataire doive donner accès pour les réparations et interventions techniques, c'est normal et évident. Mais pas sans prévenir.
Que le propriétaire entre dans les lieux en cas d'urgence sans prévenir par contre, c'est normal. En cas d'urgence (fuite d'eau, incendie, bruit anormal, fenêtre ouverte le week-end avant un orage, etc), on ne prévient pas, on agit.

PIM · #3 08-02-2016 08:58:48

C'est la Résidence Alcatraz ?...

Himura · #4 08-02-2016 09:05:17

Bonjour,

Le règlement est dur, en effet, mais peu de choses sont à exclure de manière certaine. Bien des points sont sujets à interprétation, et seraient certainement variables selon les juges consultés.

1) La loi demande que la garantie soit mise sur un compte bloqué, au bénéfice du locataire. C'est donc illégal d'imposer que ça soit versé sur le compte du bailleur. Vous pouvez demander à tout moment que ça soit corrigé sans délai.
2) La règlementation sur l'utilisation de caméra de surveillance est stricte. Il s'agit ici de lieux privés, et dans les communs. C'est possible que ça soit autorisé. A vérifier.
3)a) C'est la loi = tapage nocturne. J'irais même jusqu'à dire que c'est pareil dans les heures de journée (diurne), sauf que ça ne relève plus du pénal.
3)b) Normal également. Quel est l'intérêt d'un règlement s'il n'y a aucune sanction quand on y contrevient ?
3)c) Cela mérite une précision, et certaines nuances, mais ça reste autorisé. En fait, le bailleur a le droit de visiter les lieux loués pour s'assurer de leur bon état d'entretien, dans une mesure raisonnable. Ici, tous les 2 mois... ça me parait peu raisonnable, mais c'est une question d'interprétation. On considère habituellement 1x/an pour une location plus classique (résidence principale). Par ailleurs, un point important : ces visites ne peuvent se faire qu'après avoir fixé date et heure en accord avec le locataire. Le propriétaire ne peut pas débarquer sans prévenir.
Pour les cas d'urgence, c'est bien sûr différent.
Pour les vérifications techniques : c'est aussi à nuancer. Si c'est un cas d'urgence, oui. Si ça n'a aucun caractère d'urgence, non.

Pour votre ami, la résolution d'un contrat n'est pas aussi simple. Il ne pourra jamais être expulsé pour une raison comme celle-là. Cependant, s'il a contrevenu au règlement, il doit normalement s'y soumettre.

(Edit : posté en même temps que ci-dessus)...

Dernière modification par Himura (08-02-2016 09:06:09)

Himura · #5 08-02-2016 09:08:10

grmff a écrit :

1. Pour un bail étudiant (pas de résidence principale donc), la loi n'impose rien. C'est donc la règle générale de mettre la garantie sur le compte du bailleur.

Pour info, la résidence étudiante est automatiquement requalifiée en Justice de Paix comme résidence principale - dixit... un juge.
Ils considèrent que comme il y vit la majorité du temps, c'est une résidence principale, et traitée comme telle.

grmff · #6 08-02-2016 09:08:51

Himura a écrit :

1) La loi demande que la garantie soit mise sur un compte bloqué, au bénéfice du locataire. C'est donc illégal d'imposer que ça soit versé sur le compte du bailleur. Vous pouvez demander à tout moment que ça soit corrigé sans délai.

Ce n'est vrai que pour les baux de résidence principale. Pas pour les baux de droit commun (seconde résidence, bail étudiant, bail de bureau, surface de stockage, garage, etc)

GT, rexou

Himura · #7 08-02-2016 09:12:27

grmff a écrit :

Himura a écrit :
1) La loi demande que la garantie soit mise sur un compte bloqué, au bénéfice du locataire. C'est donc illégal d'imposer que ça soit versé sur le compte du bailleur. Vous pouvez demander à tout moment que ça soit corrigé sans délai.
Ce n'est vrai que pour les baux de résidence principale. Pas pour les baux de droit commun (seconde résidence, bail étudiant, bail de bureau, surface de stockage, garage, etc)

Voir ma réponse ci-avant.
Et il semble y avoir jurisprudence en ce sens dans toutes les régions.

En poussant un peu le vice, il suffit d'ailleurs à l'étudiant de s'y domicilier. Pas besoin de l'accord du propriétaire pour cela.
C'est d'ailleurs une tendance forte actuellement, selon la presse, et les CPAS.

Dernière modification par Himura (08-02-2016 09:15:21)

grmff · #8 08-02-2016 09:24:24

Himura a écrit :

grmff a écrit :
Himura a écrit :
1) La loi demande que la garantie soit mise sur un compte bloqué, au bénéfice du locataire. C'est donc illégal d'imposer que ça soit versé sur le compte du bailleur. Vous pouvez demander à tout moment que ça soit corrigé sans délai.
Ce n'est vrai que pour les baux de résidence principale. Pas pour les baux de droit commun (seconde résidence, bail étudiant, bail de bureau, surface de stockage, garage, etc)
Voir ma réponse ci-avant.
Et il semble y avoir jurisprudence en ce sens dans toutes les régions.
En poussant un peu le vice, il suffit d'ailleurs à l'étudiant de s'y domicilier. Pas besoin de l'accord du propriétaire pour cela.
C'est d'ailleurs une tendance forte actuellement, selon la presse, et les CPAS.

Je ne peux évidemment pas marquer mon accord sur ces affirmations.

Pour connaître un peu Louvain-la-Neuve, il est connu et reconnu que la garantie ne se met pas sur un compte bancaire, mais sur le compte du propriétaire, ou de l'agence. La justice de paix de Wavre, à ma connaissance, n'a jamais remis cela en cause. SI vous avez une jurisprudence contraire, je suis preneur.

A noter aussi que j'imagine mal que pour chaque bail étudiant, l'agence aille jusqu'à la banque avec le locataire. Vous imaginez pour les 10.000 baux qui sont rédigés chaque année? Cela n'a aucun sens.

Pour ce qui est de la domiciliation dans le bien, il faut noter que ce n'est pas toujours autorisé. Les kots à LLN font souvent moins de 10m2. En ce cas, il est clair que la règle interdit de louer cela à titre de domicile. Ce serait contraire au Code Wallon du Logement, et aux conditions de permis de location. En outre, un kot utilisé à titre de résidence principale, ce n'est pas du tout pareil qu'un kot étudiant.

Si je loue un kot communautaire pour ma fille de 18 ans, je suis en droit d'attendre que les autres chambres de ce kot communautaire soient occupés par des étudiants, pas par des personnes qui résident à l'année. La loi précise la différence, ce n'est pas pour rien. Si une personne se domicilie, les huissiers pourraient venir saisir tout ce qui se trouve à l'adresse en question. Les conséquences sont donc très importantes.

Pour le propriétaire aussi, les conséquences sont importantes. Si le locataire n'utilise plus ce bien comme résidence secondaire, le bailleur perd une partie de sa garantie, qui est constituée des biens qui se trouvent à la résidence principale initiale...

Bref, je n'approuve pas votre manière de voir les choses.

PIM, GT, rexou

Himura · #9 08-02-2016 09:56:32

A la différence que ce n'est pas MA manière de voir les choses, mais celle d'un juge du paix du 2ème Canton de Liège.
J'ai effectivement vu/entendu un jugement en ce sens, un matin de 2013, pendant que j'attendais patiemment (d'un autre juge).
Cela a été confirmé par un avocat du même barreau, qui s'y est retrouvé confronté plus d'une fois.

Bien sûr, ça n'est pas Louvain-La-Neuve, ni un kot de - de 10m² forcément, mais LLN n'est pas non plus unique en Belgique et tous les kots ne font pas 9 m².

Je donne l'information. A chacun de voir ensuite.

Dernière modification par Himura (08-02-2016 09:59:37)

grmff · #10 08-02-2016 09:58:25

Merci pour cette information et ce partage de jurisprudence.

grmff · #11 08-02-2016 10:06:28

En vérifiant rapidement les conditions de location de kots à Liège, je constate que la garantie est à verser le jour de la signature du bail dans une agence importante dans le business des locations étudiantes.

Connaissant l'agence, j'imagine mal qu'ils ne se soient pas adaptés à la jurisprudence de Liège...

GT · #12 08-02-2016 15:08:54

Equipement de la résidence en caméras de surveillance :

la réponse concernant la légalité de ces caméras doit être examinée en recourant à la loi caméra (loi spécifique) et à la loi générale vie privée.
21 MARS 2007. - Loi réglant l'installation et l'utilisation de caméras de surveillance.
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi
8 DECEMBRE 1992. - Loi relative à la protection de la <vie> <privée> à l'égard des traitements de données à caractère personnel.
http://www.ejustice.just.fgov.be/loi/loi.htm

Comportements et clauses estimées anormales :

si le dialogue entre les parties a échoué, c'est le juge de paix qui appréciera in fine le caractère excessif ou non d'un comportement ou d’une clause d'un règlement d'ordre intérieur.

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