question général bail entre locataire et propriétaire

efespilsen · #1 15-02-2016 14:24:27

Bonjour,

Tous d’abord merci pour le bail exemple sur le site…
Puis j’ai quelque question concernant le bail.
Ma mère est propriétaire d’une maison et nous volons donner en locations 1 étage.
1/ pour un état des lieux on peut faire entre partie ? Nous devons faire des photos et autres choses ?
2/ c’est possible de faire un bail de 12 mois et de prolonger chaque année si le locataire est correct pour c’est payements ect… ? Ou peut-être qu’il y a une autre solution plus simple ?
3/ en cas ou le locataire ne paye pas 1 mois nous devons faire quoi ? On peut envoyez un préavis directement ?
4/ nous sommes obligées d’enregistrer un bail ?
5/ j’ai entendue dire que si nous oublions de prolonger le bail il serra prolonger automatiquement pour 3 ans juste ou pas ?
6/ pour prolonger le bail nous devons attendre la fin du premier bail ou le faire avant si oui quand ?
7/ si le locataire paye sans problème met fait beaucoup de bruit ou accepte d’autres personnes qui loche avec lui nous sommes protéger ? Nous devons faire quoi dans ce cas?
8/ si le locataire veux sortir il doit nous envoyer un courrier et sortir après 3 mois ? Pour un bail de 12 mois.
9/ si il locataire veux sortir directement normalement la garantie de 2 ou 3 mois reste pour le propriétaire ?
10 / Merci

Himura · #2 15-02-2016 14:58:41

Bonjour et bienvenue,

1) Oui, sans problème. C'est fréquemment fait ainsi. Mais assurez-vous de bien tout noter, sans laisser de place au doute. (Ca prend du temps). Joindre un dossier photo est toujours une bonne idée - mais pas une obligation réelle.
2) oui et non. C'est possible, mais pas de prolonger indéfiniment de 12 mois en 12 mois. Après 3 ans, ça devient automatiquement un bail dit "de 9 ans". Vous pouvez faire 1+1+X (9 ans), ou 1+2+X (9 ans) ou 6 mois + 2 ans + X (9 ans), ...
3) Parcourez le forum, on en parle bcp. Le conseil le plus fréquent : 1 mois et 1 jour d'impayé = requête en justice de paix sans attendre. Prévoyez des rappels intermédiaires évidemment. Vous ne pourrez pas résilier le bail de vous-même.
4) Oui
5) Non, voir point 2. On autorise 2 baux successifs de courtes durées (donc moins de 3 ans), dans une période maximale de 3 ans. Après, ça se transforme automatiquement en bail de 9 ans.
6) Selon les conditions de préavis inscrit au bail (souvent 3 mois)
7) Très peu de protection en réalité. Vous devez mettre fin au bail à la prochaine échéance surtout, dans ces cas-là.
glasses Selon les conditions du bail de courte durée. Habituellement 3 mois avant l'échéance, oui. Pour que vous puissiez vous retourner et prévoir la re-location.
9) Selon les conditions du bail en matière d'indemnités compensatoires. NB : La garantie locative est de 2 mois (sauf cas plus particuliers - voir Immocaution, constitution de garantie progressive, etc.)
10) de rien wink

efespilsen · #3 15-02-2016 15:45:31

Merci wink
quelle histoire didons roll
pour la locations et trouver un bon locataire vous avez des truc astuces ?
j'ai le droit de demander 1 ans de fiche de payes ?
pour ceux qui sont qu chômage ou cpas ils dissent que c'est le plus sure pour recevoir le loyer vrai ou faux ?
je pense utiliser immoweb pour insérer l’appartement autres avis roll

Himura · #4 15-02-2016 16:41:48

Si on avait des trucs qui marchaient tout le temps, ce serait si simple... Même les craintifs expérimentés se retrouvent avec des sales surprises de temps à autres.

Renseignez-vous un maximum - la meilleure source étant selon moi ce forum, qui vous permettra d'emmagasiner l'expérience des autres !
Tirez-en vos conclusions.
Faites confiance à votre instinct (s'il est bon habituellement) wink Et ne faites pas trop vite confiance ; demandez toujours des preuves écrites.

1 an de fiche de paie, c'est considéré abusif par le centre pour l'égalité des chances, apparemment. Demandez 3 mois, ou 5 mois, ou mieux : l'avertissement extrait de rôle en prime. De toute manière, demander plus ne me parait pas nécessaire.

Chômage et CPAS : faux. Malheureusement, les gros problèmes viennent presque tous de locataires déjà précarisés. Etant insolvables, vous pouvez danser quand ils ne payent plus ou font des dégâts.

Immovlan aussi (qui est gratuit...). Et d'autres plus petits existent (jannonce, vivaXX, ...)

rexou · #5 15-02-2016 16:43:20

efespilsen a écrit :

Merci
quelle histoire didons
pour la locations et trouver un bon locataire vous avez des truc astuces ?
j'ai le droit de demander 1 ans de fiche de payes ?
pour ceux qui sont qu chômage ou cpas ils dissent que c'est le plus sure pour recevoir le loyer vrai ou faux ?
je pense utiliser immoweb pour insérer l’appartement autres avis

Selon la situation et le prix de votre bien, la demande sera plus ou moins forte. Se montrer exigent, c'est aussi s'exposer à laisser le bien vide et improductif un certain temps. Il faut donc choisir...

Vous pouvez demander un an de fiches de payes, mais le candidat n'est pas obligé d'accepter.
Vous pouvez aussi passer par "Immocaution". Un plus pour la sélection d'un candidat solvable et la certitude de 3 mois de caution si je ne me trompe. Mais aussi le risque de ne pas avoir de candidat qui passe le test.
La valeur des revenus de remplacement dépend d'abord du prix de votre bien. Un studio à 400€ loué à un chômeur, ok. Le raisonnement diffère pour un appart. à 800€ !
Les annonces, vous avez le choix. web, vlan, journaux locaux, affiches.
Vous pouvez aussi mandater des agences. Il vous en coutera un mois de loyer pour un candidat répondant à vos exigences qui serait preneur.

PIM · #6 15-02-2016 17:02:56

Vous devriez prendre connaissance de la brochure explicative sur les loyers publié par le SPF Justice et disponible ici sur Pim.

rexou · #7 15-02-2016 17:23:43

@ Himura : les considérations du centre pour l'égalité des chances (ou de tout autre centre du même style, genre protection vie privée) valent ce qu'elles valent. Il est vrai que la demande ne se justifie pas vraiment, et que l'AER est une autre possibilité... mais la liberté du bailleur qui accepte ou refuse un risque n'est pas obligée de se laisser entraver par les "considérations" des uns et des autres, si ce n'est un texte légal.

A propos de considération, ces organismes mériteront la mienne le jour où ils s'impliqueront financièrement en cas de problème.

efespilsen · #8 16-02-2016 21:51:20

Bonjour,
Merci de vos réponse. ...
Je croie avoir trouver un locataire. ....
1/ Si je fait un contrat de 1 ans je doit renouveller de 1ans avant 3 mois de la date fin du bail ? Ou attendre la fin du contrat et renouveler ?
2/ en cas de non payement pour les rappels intermédiaire sa doit être écrit et envoyer via recommander ? 1mois 1 jours après ?

PIM · #9 17-02-2016 11:13:46

efespilsen a écrit :

B1/ Si je fait un contrat de 1 ans je doit renouveller de 1ans avant 3 mois de la date fin du bail ? Ou attendre la fin du contrat et renouveler ?

Vous n'avez pas lu la brochure conseillée...

Si c'est un contrat d'un an, il faut notifier le congé avec un préavis de 3 mois.
A défaut de cette notification, le bail se transforme automatiquement en bail de 9 ans ayant pris effet à sa date initiale.

Vous pouvez aussi prévoir, dans le bail, une seule reconduction, aux mêmes conditions qu'initiales, sans excéder une durée totale de 3 ans.

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