Bail bureau + habitation, possible ?

Pchan

Pimonaute

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Bail bureau + habitation, possible ?

Bonjour,

Quelqu'un pourrait me renseigner comment faire correctement le(s) bail/baux dans la situation suivante :

- 1 villa sur 2 etages (+ cave en sous-sol)
- le rez de chaussée doit etre loué par une societe (bureaux uniquement)
- le premier etage doit etre loué par un particulier

Certains locaux sont communs (cuisine, hall d'entree) et il n'y a pas de "séparation physique" entre le rez et le premier (excepté l'escalier forcément).

EDIT : Est-ce possible de le faire en 2 baux distincts ?
(Impossible de changer le titre du message)

Merci d'avance

Dernière modification par Pchan (24-02-2016 11:18:13)

max11

Pimonaute incurable

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

Le particulier est le gérant de la société ou suffisamment proche ?
Une "solidarité"  entre les deux occupations  ?  par exemple le départ de l'un entraîne le départ de l'autre ou la reprise de la location complète, ...

Pchan

Pimonaute

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

Le particulier n'est pas le gérant. Dans le cas qui m'occupe, c'est un des administrateurs de la societe (pas l'administrateur délégué) et sa famille qui occuperait les locaux de l'étage pour "garantir une présence" dans le batiment en dehors des heures de bureau; en échange de cette "présence", ils auraient accès aux parties communes (cuisines, ...) et au jardin, garage, cave, ...

Pour la question de la solidarité, je dirais qu'il n'y en a pas. On essaie deja de savoir si c'est envisageable légalement et comment nous pourrions faire (2 contrats de bail, colocation, sous-location ?).

max11

Pimonaute incurable

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

Je vois deux solutions "intéressantes" :
- Location de la maison au particulier. Le particulier sous-loue à la société : le loyer n'est pas imposable pour le propriétaire, la société peut déduire le loyer dans ses charges, le particulier devra déclarer le loyer reçu dans sa déclaration perso (revenus divers, taux avantageux) mais il pourra déduire la quote-part de ce qu'il paie lui-même pour l'espace sous-loué. Si c'est bien foutu et que chaque partie assume son rôle parfaitement, personne ne paiera d'impôt et la société pourra déduire.
- Location de la maison par la société. Le particulier occupe les lieux à titre d'avantage en nature. Pour cette solution, il faut consulter le comptable de la société pour l'imposition des ATN (habitation gratuite, électricité & chauffage gratuit, ...). L'avantage de cette solution peut se trouver dans la différence entre le loyer+dépenses et l'ATN ainsi que les différents avantages non imposé (entretien du jardin, ....). Le propriétaire sera imposé sur le loyer versé par la société (voir s'il y a des intérêts de PH à déduire)

Plus simplement, il reste la solution basique de deux contrats de location en définissant les espaces de chacun + communs. Peu d'optimalisation possible, le propriétaire sera imposé sur un loyer professionnel reçu de la société

Pchan

Pimonaute

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

Merci pour toutes ces informations.

Je me demandais surtout si c'était possible puisqu'il n'y avait pas vraiment de séparation entre les deux "espaces". Mais si j'ai bien compris, cela ne pose pas de problème.

rexou

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

Location de la maison au particulier qui sous-loue à la société... je me demande dans quelle mesure le bailleur ne serait pas finalement taxable lui aussi ?

Si la société déclare le loyer, c'est le bailleur qui in fine sera taxé... et le fisc risque de ne pas accepter le principe de la sous-location si facilement.

Dans ce cas, n'importe quel bailleur qui désire louer un bien à titre commercial fera un triangle :
Bailleur A loue à B (particulier) au prix de XX€ et B reloue à C (société) pour le même pris (ou quasi identique) et toute taxe est éludée... trop simple pour passer il me semble.

grmff

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

C'est une question à poser au fisc.

Personnellement, je ne séparerais pas les deux baux. Je ferais un seul bail, pour la personne physique, avec possibilité pour celui-ci de sous-louer à titre professionnel une partie de la maison...  Et imposition sur la partie de la maison louable à titre professionnel si le fisc l'impose (ahahah... je ris de ma bête blague... le fisc impose toujours! c'est son job...)

Ou alors, location à la société, qui peut déduire 100% du loyer. Loyer imposable dans le chez du bailleur, donc loyer plus important.

Mais surtout pas un bail pour la société et un bail pour le locataire: il y aurait partage d'espace commun, et donc permis de location.... impossible à avoir vu les conditions.

rexou

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

C'est une question à poser au fisc.
.

En fait, je faisais l'âne pour avoir du foin...

J'aurai la réponse l'année prochaine... j'ai testé le triangle décrit dans le cadre d'une location commerciale. Bail débutant en janvier 2015. Donc avec un peu de patience, j'aurai la réponse... mais sincèrement, j'ai des craintes !

Poser la question au fisc, c'est obtenir une réponse théorique... tester en pratique, c'est un risque. Mais la vie est un risque... Je précise que ce genre de montage est déjà passé (location bureau) mais pour un loyer assez faible et une durée de location limitée...

Pchan

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

je fais remarquer que le libellé du message diffère de la description de la situation que l'on découvre au travers des réponses au message.

D'accord, mais je ne sais pas le changer je pense... (ha moins que j'ai loupe un bouton "modifier" quelque part), du coup j'ai modifie le premier message.

Si j'ai bien compris, pour le faire en 2 baux distincts, il y a 2 possibilites :
- si espace commun (cuisine) alors il faut un permis de location (après recherche, il s'agirait alors d'un logement collectif).
- si pas d'espace commun, pas de probleme pour faire 2 baux (je suppose que le hall d'entree de la maison n'est pas considéré comme un espace commun tout de meme)

Le permis de location ne sera pas accordé dans notre situation puisque dans les clauses j'ai trouvé ceci :
- les accès à l'immeuble et à chaque logement visé doivent être munis de portes fermant à clé.
- les pièces individuelles de ménages différents ne peuvent communiquer entre elles
Or il n'y a pas de séparation "physique" entre les deux étages (or escalier).

Donc la seule solution c'est de mettre une cuisine au premier pour ne plus avoir d'espace "commun". Correct ?
(l'autre solution moins évidente serait de "murer" completement l'escalier et d'y mettre une porte pour séparer physiquement les 2 étages...)

C'est quand même grave que si tout le monde est d'accord (bailleur, société louant les bureaux et locataire privé) il n'y ai pas moyen de simplement stipuler dans chaque bail les zones privées et communes

rexou

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

Je crois que le partage d'un espace commun n'est pas vraiment un souci.
Il suffit de ne mentionner cet espace dans aucun des deux baux, ainsi personne ne pourra en revendiquer l'usage exclusif.
Pour le reste, si le bail ne mentionne pas d'usage commun, je ne vois pas où se situerait le problème.

Deux baux et une seule domiciliation résidentielle... pourquoi pas ?

rexou

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

Le permis de location ne sera pas accordé dans notre situation puisque dans les clauses j'ai trouvé ceci :
- les accès à l'immeuble et à chaque logement visé doivent être munis de portes fermant à clé.
- les pièces individuelles de ménages différents ne peuvent communiquer entre elles
Or il n'y a pas de séparation "physique" entre les deux étages (or escalier).

Pas besoin de demander un permis de location.
Pas de logement collectif : un logement et un bureau = un seul ménage résidentiel.
Si un seul ménage ---> pas d'obligation de séparation physique (et de plus, qui viendrait contrôler ???)

Pour l'urbanisme : une location résidentielle et l'adresse d'une société : rien d'incompatible
Pour le fisc : une location résidentielle privative et une location professionnelle : vous devez juste ventiler le RC au prorata approximatif de la superficie.

max11

Pimonaute incurable

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Re : Bail bureau + habitation, possible ?

Location de la maison au particulier qui sous-loue à la société... je me demande dans quelle mesure le bailleur ne serait pas finalement taxable lui aussi ?

Si la société déclare le loyer, c'est le bailleur qui in fine sera taxé... et le fisc risque de ne pas accepter le principe de la sous-location si facilement.

Dans ce cas, n'importe quel bailleur qui désire louer un bien à titre commercial fera un triangle :
Bailleur A loue à B (particulier) au prix de XX€ et B reloue à C (société) pour le même pris (ou quasi identique) et toute taxe est éludée... trop simple pour passer il me semble.

Détrompez-vous. C'est tout à fait légal et accepté par le fisc (ils n'ont pas le choix mais il vont chercher à vérifier que tout le monde assume les actes). La seule condition incontournable est de le faire de bonne foi en assumant toutes les conséquences des actes. C'est à dire :
- Des baux distincts que chacun respectent (par exemple la clause de sous-location autorisée dans le bail principal)
- Pas de lien direct entre le bailleur principal et le sous-locataire  (simulation, abus de droit)
- Des loyers payés par ceux qui les doivent à qui ils le doivent (donc pas le sous-locataire qui paie le loyer au propriétaire)
- Une certaine cohérence dans les loyers
- Des déclarations de chacun dans la déclaration fiscale : le locataire doit déclarer le loyer perçu en revenu divers et en déduire le loyer payé pour cette partie de la maison (un prorata cohérent, pas une perte,...)
- Aucun contact direct entre le sous-locataire et le bailleur : le bailleur ne fait pas de rappel à la société et la société ne se plaint pas d'humidité au bailleur par exemple
- Aucune solidarité dans le bail principal entre le locataire et le sous-locataire vis-à-vis du bailleur
- ...

Pour ma part, je ne le conseillerais pas pour un bail commercial car se poserait toutes les difficultés bien particulières de la loi sur les baux commerciaux (2 renouvellement quasi garanti alors qu'on a un bail de résidence pouvant être terminé après 9 ans, ....). Par contre, pour un bail de bureau, aucun problème.
Prévoir une clause de résiliation du bail de bureau assez souple mais sans faire explicitement référence au bail principal  (pour le jour où le contrat principal se termine par exemple)