Article du journal monargent.lecho.be

luc

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Re : Article du journal monargent.lecho.be

@Luc je reviens d'un entretien constructif pour moi auprès d'un notaire réputé de Bxl et je conclus que la négociation de l'adaptation de l'Acte de base est une étape capitale pour aller de l'avant positivement. Nos ACPs respectives diffèrent dans leur besoin d'articles complémentaire par rapport à la base de la loi pour assurer une gestion moderne, transparente efficace et "sans trous" ni vides juridiques dans l'intérêt de tous les CPs et du bâtiment dont la bonne gestion constitue la mission dévolue à  l'ACP

Tiens. Avez vous eu/vu/lu les statuts de mon ACP?
Quelle version? 1975 (application loi 1924), 1998 (application loi 1994) ou 2006 (invalidé par un jugement)? Le projet avorté de 2011?
Cela m'intrigue.

La négociation de l'adaptation est en effet une phase clé. Ce qu'entre autres un notaire réputé de BXl m'a dit vers 2010. La liste des articles dont on a besoin dans une petite ACP ou dans une grande ACP ne différent pas (sauf CdC et Compta). Mais dans une grande ACP on aura des règles plus précis (= texte plus long).

luc

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Re : Article du journal monargent.lecho.be

- Communication par le syndic d'un rapport de gestion sur les aspects comptables, financiers et techniques de leur copropriété.
Il me semble que cela est déjà une obligation existante avant la loi de 2010 (CC Art 1993).

L'essentiel est que ce rapport soit un rapport écrit.

je partage votre avis et donne un exemple concret en illustration de ce qu'Un Syndic ne doit pas faire :
(...)
Envisager une meilleure élaboration de l'Ordre du Jour ( 360°) dont le  Syndic est RESPONSABLE peut largement contribuer à atteindre cet objectif.
Tout le monde y sera gagnant-gagnant, sauf les avocats qui perdront effectivement une part de leur business actuel mais la professionnalisation du métier de Syndic oblige.

Étant dans une situation analogue, mon avocat est en train de préparer une citation pour faire annuler des décisions d'AG de novembre.

Dans ce cadre je constate que les moyens donnés par la loi sont suffisants pour réagir contre des OJ farfelus, ... telle que décrit par vous, mais pas suffisant pour réagir efficacement contre un rapport oral durant l'AG, au lieu d’un rapport écrit, envoyé avec l'invitation.

Mais comme on avait beaucoup de procurations (+50%) et tout juste le quorum requis, il est fort probable que le manque de rapport écrit va jouer contre le syndic. Puisque ces CP ont donné leur procuration sans être au courant de la situation réelle = manque de transparence de la part du syndic = décision probablement abusive et/ou frauduleuse.

luc

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Re : Article du journal monargent.lecho.be

Je viens de lire un article sur http://monargent.lecho.be/immobilier/.
L'article relaie les propositions du SNPC entre autre :

Les membres du SNPC ont reçu tous les textes hier soir.  Ma réplique sur vos commentaires, sans avoir lu les textes en extenso:

- Communication par le syndic d'un rapport de gestion sur les aspects comptables, financiers et techniques de leur copropriété.
Il me semble que cela est déjà une obligation existante avant la loi de 2010 (CC Art 1993).

L'essentiel est que ce rapport soit un rapport écrit.

- Communication par le syndic d'un plan pluriannuel pour les travaux.
Via le budget, le syndic doit déjà faire preuve de prévoyance, mais il serait utile le budget 20NN+1 soit voté lors de l'AG 20NN, mais aussi qu'un projet de budget 20NN+2 et plus soit présenté à l'AG.

L'idéal est un budget pluriannuel du fonds de réserve sur une période d'au moins 3 ans (durée maximale mandat syndic) à 15 ans (durée des permis d'environnement).

ET que le fonds de réserve paie à 100% les travaux, mais limité au budget approuvée pour l'année en cours.

En plus obligation de fournir comme outil de comparaison une synthèse des décomptes/budgets de 20NN-x à 20NN+x (x à déterminer dans les statuts = 1, 2, 3, ....)

- Obligation à déposer l’équivalent de 5% des dépenses courantes sur un compte de réserve en vue de travaux.
Que le législateur entourage l'épargne de prévoyance : OUI.
Qu'il impose uniquement aux copropriétaires et non au propriétaire ordinaire de bloquer des actifs pour l'entretien immobilier : NON.

Cette proposition ne concerne que les parties communes de la copropriété forcée.
Qui va gérer les actifs bloqués pour les parties privatives? Vous allez imposer un régisseur professionnel à tous les bailleurs et toutes les personnes qui résident dans leur propre maison?
Je m'oppose à ce type de proposition, tant pour le propriétaire-résidant que le propriétaire-bailleur.

-Abaissement la majorité pour décider de travaux de 75% des quotités actuellement à 60% afin d’éviter les minorités de blocage abusives :
Les abus sont possibles dans les 2 sens. Si l'on abaisse la majorité, il faut ajouter des gardes fous, par exemple une confirmation lors d'une seconde AG.

D'accord à 200%.
Garde-fou possible: dès que +20% vote contre ET/OU s'abstient. La majorité requise reste à 2ème tour 60%, mais sans le garde-fou

- Assimiler les copropriétés à des consommateurs personnes physiques :
Cela me semble une bonne idée qui devrait être possible pour la quote-part des CP qui sont effectivement des personnes physiques sur le principe que l'ACP assure la gestion pour autrui et que  les CP peuvent être poursuivi, proportionnellement à leurs quotités, sur leur patrimoine personnel. Ils devraient donc bénéficier des mêmes protections que pour leurs actes privés.

Ce sera impossible à obtenir, vu les règles européennes, mais il y une autre voie possible et qui existe. Je l'utilise actuellement. Mais c'est un autre sujet.

dach

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Article du journal monargent.lecho.be

Je viens de lire un article sur http://monargent.lecho.be/immobilier/.
L'article relaie les propositions du SNPC entre autre :

- Communication par le syndic d'un rapport de gestion sur les aspects comptables, financiers et techniques de leur copropriété.
Il me semble que cela est déjà une obligation existante avant la loi de 2010 (CC Art 1993).
Je ne sais pas s’il faut être précis sur la forme de ce rapport, mais certainement sur son objectif.
Il serait peut-être utile d'imposer une fréquence trimestrielle de ce rapport de gestion du syndic.
Il pourrait être succin mais devrait comprendre tous les éléments imprévus relativement aux décisions d'AG comme les écarts budgétaires ou de trésorerie, les travaux ou entretien réalisé avec retard ou des travaux imprévus réalisés par mesure conservatoire, etc...
Naïvement, je dirais que ce rapport ne devrait pas avoir d'impact sur les honoraires puisque tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion...

- Communication par le syndic d'un plan pluriannuel pour les travaux.
Via le budget, le syndic doit déjà faire preuve de prévoyance, mais il serait utile le budget 20NN+1 soit voté lors de l'AG 20NN, mais aussi qu'un projet de budget 20NN+2 et plus soit présenté à l'AG.
Il faut malgré tout s'assurer que seul les travaux nécessaires soient entrepris et certains imposent des contrats d'entretiens préventif coûteux comme une révision de l’ascenseur tous les 4 ans ou le nettoyage préventif des égout et corniche tous les ans...

- Obligation à déposer l’équivalent de 5% des dépenses courantes sur un compte de réserve en vue de travaux.
Que le législateur entourage l'épargne de prévoyance : OUI. Qu'il impose uniquement aux copropriétaires et non au propriétaire ordinaire de bloquer des actifs pour l'entretien immobilier : NON.

- Modification de la loi hypothécaire pour leur octroyer un privilège, par exemple à concurrence de trois années de charges courantes :
C'est naturellement une possibilité pour combler les impayés lors d'une vente, mais pas la seul.
L'ACP est une personne morale dépourvu de capital. Il est de sa responsabilité de son syndic de répartir les charges selon les statuts et donc de payer les charges sur base des avances reçues. Si le syndic utilise les avances des uns pour payer les charges des autres, pour moi il commet une faute. Je n'ai vu nulle part un principe de solidarité entre CP au-delà de la répartition les charges prévues.
Pour protéger les fournisseurs et les CP, le notaire doit être tenu de prélever du montant de la vente la créance de l'acp sur le vendeur et si des créanciers privilégier rendent impossible l’apurement de la créance, l'acquéreur devrait en devenir automatiquement le nouveau débiteur s’il accepte la vente.
En quelque sorte, tout comme les actifs du fonds de réserve reste attaché au lot en cas de vente, il devrait en être de même du passif.

-Abaissement la majorité pour décider de travaux de 75% des quotités actuellement à 60% afin d’éviter les minorités de blocage abusives :
Les abus sont possibles dans les 2 sens. Si l'on abaisse la majorité, il faut ajouter des gardes fous, par exemple une confirmation lors d'une seconde AG.

- Assimiler les copropriétés à des consommateurs personnes physiques :
Cela me semble une bonne idée qui devrait être possible pour la quote-part des CP qui sont effectivement des personnes physiques sur le principe que l'ACP assure la gestion pour autrui et que  les CP peuvent être poursuivi, proportionnellement à leurs quotités, sur leur patrimoine personnel. Ils devraient donc bénéficier des mêmes protections que pour leurs actes privés.