Assurance RC – Firme de syndic

luc · #1 13-03-2016 05:45:07

Contexte
Dés son nomination (début 2015) par le juge de paix le syndic provisoire de mon ACP n’a pas fourni aux membres de l'AG de l'ACP la preuve qu’il a exécuté la disposition de l’Art. 577-8 §4 10° CC. Le CdC n'a rien mentionné concernant cette assurance dans ses rapports.

§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé : (…)
10° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires ;(…)

En plus ce syndic n’a pas conclu une convention avec l’ACP, se basant sur le fait qu’il a été nommé par le Juge de Paix sans durée de mandat. Il a donc refusé d’appliquer la disposition de l’Art. 577-8 §1 CC, malgré une demande explicite à mettre ce point à l'OJ :

Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.

Finalement les gérants du syndic, tant l’ancien que le nouveau, refusent l’accès au registre des parts sociaux de leur SPRL, malgré la disposition suivante du Code des Sociétés :

Art. 233. Il est tenu au siège social un registre des parts et un registre des obligations. Les titulaires de parts ou d'obligations peuvent prendre connaissance du registre relatif à leurs titres. Tout tiers intéressé peut prendre connaissance du registre des parts. (…)

Le problème est actuellement à l’instruction au service de dépistage de l’IPI en ce qui concerne le nouveau gérant depuis le 30.10.2015, qui n'est pas agréé IPI. Un huissier de l’IPI a fait des constats durant l’AGE du 23.02.2016.

En ce qui concerne l'ex-gérant de la firme du syndic pour la période de 2014 (nomination par le Juge de Paix) au 30.12.2015, l’instruction de l’assesseur de l’IPI est clôturée . Séance de la CE le 15.03.2015.

Une cascade de cinq AG depuis mi 2015 à fin février (avec encore deux dans le pipe-line pour avril et mai), fait que concrêtement les décisons de l'AG ne peuvent être contestés chez le JP que fin de ce mois, vu que la première AG avec quorum était celle qui a été tenue fin novembre 2015.

Il y a plus, mais je n'ai donné les élements qui sont directement liés avec mes questions.

Faits

Aucun N° IPI ni N° de police d'assurance RC est mentionné dans l'invitation pour l'AGE du 23.02.2016. Le PV a été envoyé la semaine passée en mentionnant un N° IPI d'une personne qui n'est pas gérant de la firme du syndic et sans que cette personne a signé la lettre d'envoi. La personne qui a signé l'invitation et l'envoi du PV est un préposé du syndic, qui n'est pas agréé comme AI-syndic, mais seulement comme AI-intermédiaire stagiaire.

Sur le site internet rénové de l’IPI se trouve la section « Dossier Assurance », avec entre autres les documents suivants:

Questions

1. La mention d'un N° IPI sur une lettre émanant du syndic est-elle suffisante pour que la firme du syndic est assurée, vu qu'il s'agit d'une police collective?
Autrement dit, si l'AGE de février a pris des décisions sur base d'une information par le syndic, qui s'avère irrégulière, abusive et/ou frauduleuse et que la responsablité du syndic est engagée, va l'IPI (ou son assureur) rembourser l'ACP des dégats causés, si un jugement rend le syndic responsable ? Dans ce cas concret le huissier a constaté une nette différence entre l'invitation et le bulletin de vote. Des points étaient proposé au vote, qui ne se trouvaient pas dans l'invitation.

2. Quoi si l'assureur de la RC syndic est le même que l'assureur "blokpolis" de l'ACP?

3. Quoi si cet assureur est le même que l'assureur "RC familiale" du copropriétaire qui conteste la décision de l'AG?

4. Une convention écrite est elle nécessaire dans le cas d'un syndic nommé par le juge de paix?
La déclaration de sinistre (voir ci-devant) le suggère. Si l'IPI suit le raisonnement du syndic (pas de convention nécessaire) et le juge décide autrement (convention obligatoire), va l'IPI (ou son assureur) rembourser le dégats causés? En effet toutes les décisions du syndic dès le début risquent d'être annulées, suite au principe "fraus omnia corrumpit".

5. Comment une ACP peut exiger du syndic et/ou IPI que le montant assuré soit adapté au budget annuel de l'ACP? En effet le point 10 du FAQ (voir le fichier ci-devant) indique que "la garantie en cas de vol ou de détournement par le personnel et en cas de vol par des tiers" est limité à 30.000 EUR par sinistre, bien que des grandes ACP (comme la mienne) ont fréquement des appels trimestériels qui dépassent largement les 100.000 EUR.

Seulement une réponse concernant les cinq questions est demandée, pas un commentaire sur le contexte. J'ai donné un résumé succinct de ce contexte pour indiquer que les instances requises s'occupent déja d'une partie du problème.

Mes questions ont comme seul bût d'aider à arriver à arrêter rapidement le cercle infernal dans lequel l'AG de mon ACP se trouve depuis en fait 1995. Un groupe de CP de bonne volonté est en train de faire ce qu'il faut. Cela en appliquant la méthodologie qui est sortie comme la plus efficace et la plus rentable d'une étude comparative d'un groupe de copropriétés de Paris, Marseille, Lyon et Grenoble. Cette étude a été commenté par l'auteur Québecqois lors du symposium organisé le 11.03.2016 par la SNPC.

Dernière modification par luc (13-03-2016 05:57:15)

Francis · #2 13-03-2016 08:58:43

Selon moi, il ne faut pas de convention. Le jugement en fait office et est contraignant pour les parties. J'imagine très mal un juge désigne un syndic provisoire mais laisser aux parties le soin de délimiter sa mission, fixer sa rémunération , etc.

Conflit d'assurances: Dans les grandes compagnies d'assurance, ce type de situation est fréquent mais ne pose généralement pas de problème .

Francis · #3 13-03-2016 09:14:50

J'ai parcouru le texte de votre lien mais je ne vois pas où il indique qu'une convention doit être conclue entre l'ACP et le syndic nomme par le juge. Ou cela m'a échappé dans le texte , ou votre lien est incorrect. A quel endroit est ce mentionné?

GT · #4 13-03-2016 09:18:04

ninifel a écrit :

4. 4. Une convention écrite est elle nécessaire dans le cas d'un syndic nommé par le juge de paix?
OUI sans hésiter
Extrait d'un livre de l'auteur Me Pascale Lecocq en 2012 :
CoproprieteLecocq2012.pdf

La question posée par Luc portait sur l'applicabilité de l'article 557-8, al. 2 C.civil lorsque le syndic est un syndic provisoire désigné par un juge. L'article précité énonce que les dispositions régissant les relations entre le syndic et la copropriété doivent faire l'objet d'un contrat écrit.

Sauf lecture trop rapide, je n'ai pas constaté dans les extraits de l'ouvrage cité que la problématique relative à l'établissement d'un contrat écrit entre le syndic provisoire et l'ACP y avait été abordée.

PS : message posté avoir d'avoir pris connaissance de le dernière intervention de Francis

Dernière modification par GT (13-03-2016 09:19:44)

PIM · #5 13-03-2016 10:24:54

- le juge de Paix a désigné un syndic provisoire non agréé Ipi ???

- "La mention d'un N° IPI sur une lettre émanant du syndic est-elle suffisante pour que la firme du syndic est assurée, vu qu'il s'agit d'une police collective? ": à mon avis, la police collective souscrite par l'IPI couvre les agents immobiliers agréés à titre individuel (en ce inclus les sociétés qui auraient leur propre agréation en tant que société).
Si une firme se retranche indûment derrière une agréation qui n'est pas celle d'un responsable de la dite firme, je ne crois pas que sa RC professionnelle puisse être couverte dans le cadre de cette police (peu importe que ce soit la collective Ipi, ou une police RC souscrite, comme dans le passé, individuellement: le principe de représentativité reste le même)
Mais n'est-ce pas plus simple de le demander directement à l'Ipi ?

- "adaptation des montants couverts": la police collective Ipi couvre les montants minima requis en vertu de la directive du code de déontologie.
Si dans le cadre de sa relation contractuelle, le client de l'agent immobilier estime que les montants couverts sont insuffisants, il ne lui est pas interdit d'exiger la souscription d'une couverture complémentaire (qui est techniquement faisable, au cas par cas). Si l'agent immobilier ne le fait pas, le client est libre de ne pas contracter avec lui: c'est ce qu'on appelle la liberté de négociation.
Evidemment, dans le cadre d'une nomination judiciaire, on peut difficilement l'imposer , la liberté contractuelle n'étant pas à l'ordre du jour.

Francis · #6 13-03-2016 23:22:49

Il me semble que la rémunération et les conditions de prestation de service sont fixée par le juge dans son jugement.

PIM · #7 13-03-2016 23:32:53

ninifel a écrit :

le juge de Paix a désigné un syndic provisoire non agréé Ipi ???
Je ne connais pas le cas dont il s'agit mais oui c'est possible par exemple : un avocat désigné syndic par un Juge.

Je sais cela, Ninifel.
Mais en l'espèce, sur base de l'exposé de Luc, il est question d'un syndic agent immobilier: d'où ma question.

luc · #8 14-03-2016 19:15:16

De retour après une absence de 36 heures suite à d’autres activités, je remercie d’abord les intervenants pour leurs avis. Je pourrai en tenir compte lors des débats au sein du groupe de travail, qui démarre en principe demain.

Quelques éléments supplémentaires :

@Francis

Francis a écrit :

Conflit d'assurances: Dans les grandes compagnies d'assurance, ce type de situation est fréquent mais ne pose généralement pas de problème .

J’y reviens plus tard dans un autre sujet, dès que j’ai étudié la police collective de l’IPI de 2016-2018.

Francis a écrit :

Selon moi, il ne faut pas de convention. Le jugement en fait office et est contraignant pour les parties. J'imagine très mal un juge désigne un syndic provisoire mais laisser aux parties le soin de délimiter sa mission, fixer sa rémunération, etc.

Dit lors le symposium SNPC de vendredi dernier : Le Juge de Paix n’est pas une juge d’appel concernant les décisions de l’AG. Il doit seulement vérifier si la décision contestée est restée dans un contexte légal (un peu comme le Conseil d’État).
Il y a peu de jurisprudence dans laquelle le JP se met à la place de l’AG et réforme une décision.
La police collective de l’IPI 2016-2018 (et le texte de l’ordonnance - voir ci-après) suggère indirectement qu’on doit avoir une convention dès que l’AG a été informé et a délibéré sur le jugement en question. Je n’ai pas encore trouvé un avis doctrinal qui confirme ou infirme. La question sera posée au JP dès qu’utile. Ce qui est possible puisque le syndic n’a pas mis le point "élection syndic" à l’OJ en 2014 (= pas de décision) et le point mis par moi à l’OJ en 2015 n’a pas encore été traité.

Extrait de l’ordonnance du JP de fin février 2014, qui a nommé la firme du syndic dont je parle :

(...)
En conséquence, désignons en qualité de syndic la SPRL (…), avec tous les pouvoirs que la loi confère au syndic en vertu des articles 577-8 § 4 du Code Civil et de l’acte de base avec règlement de copropriété et d’ordre intérieur du (NDLR : date des statuts initiaux), afin de gérer l’association des copropriétaires de la (…), et spécialement :
* d'organiser d'urgence une AGE avec comme point à l'ordre du jour de procéder à l'élection des mandataires du conseil de copropriété.
Disons pour droit que la mission du syndic judiciaire se terminera dès la designation d'un nouveau syndic par l'ACP.
Disons pour droit que les honoraires du susdit syndic sont à charge de l'ACP;
(...)

Le syndic nommé par la JP a organisé l’AGE, mais n’a pas mis le point de l’élection par l’AG d’un syndic, ni a-t-il proposé à l’AG une convention de syndic pour lui-même.

@PIM

PIM a écrit :

- le juge de Paix a désigné un syndic provisoire non agréé Ipi ???

NON.
Mais la "gérance" de cette firme (gérant avec N° IPI en février 2014) a de fait changé en février 2015 (2ème N° IPI qui était à ce moment l’associé majoritaire du syndic), juillet 2015 (gérant IPI remplacé par une firme dont il est le gérant et dont la firme du syndic est l’unique associé), octobre 2015 (3ème N° IPI intervient, 3 nouveaux gérants dont un avec le 3ème N° IPI, les 2 ex-associés avec N° IPI restent comme consultants) et janvier 2016 (un 4° N° IPI intervient qui n’est pas gérant).
Il a eu une vente des actions de la SPRL fin octobre (vente préparée depuis février 2015). Depuis il est très difficile de déterminer qui est le « chef » dans la firme du syndic, tant au point déontologique, juridique et que de fait (= le décideur au sein de la firme du syndic). Je n’entre pas dans des détails vus que cela dépasse nettement le contexte de ce sujet. Les informations nécessaires ont été transmis à l’IPI/CE & IPI/Dépistage, qui mènent leur instruction à leur cadence, déterminée par des obligations légales.

Dernière modification par luc (14-03-2016 19:15:50)

Francis · #9 14-03-2016 21:31:46

La requête au J P aurait peut être du mentionner la fixation des honoraires ! Ça aurait été plus clair.

Je n'aime pas l'idée de suggestion dans un jugement, ça ne le rend pas incontestable...

luc · #10 15-03-2016 11:24:21

Francis a écrit :

La requête au J P aurait peut être du mentionner la fixation des honoraires ! Ça aurait été plus clair.
Je n'aime pas l'idée de suggestion dans un jugement, ça ne le rend pas incontestable...

Ici il s'agit pas d'un jugement, mais d'une ordonnance basé sur un requête unilatérale. Déja en 2006 j'ai du changer une requête dans une citation, parce que je demandais plus que autorisé par la loi dans le cadre d'une requête (= citation obligatoire).

Pour qu'une ordonnance sur base d'une requête unilatérale puisse déterminer les honoraires, cette mission doit explicitement être attribué par la loi au juge. Il ne pourra alors pas les déterminer avant d'avoir demandé l'avis d'un expert ... mais cela retardera sa décision, qui est en principe urgente.

Donc il peut décider que les honoraires sont à charge de l'ACP, en laissant le soin à l'ACP de les déterminer. Le cas échéant, le CP qui croit que ses intérets sont lésés dans le cadre des honoraires du syndic judiciaire, pourra aller en justice les contester. Ce que je vais probablement faire.

luc · #11 15-03-2016 11:51:32

@Francis

Petit détail, que j'avais oublié de mentionner, mais qui a son importance :

- le Juge a explicitement référé aux statuts d'origine (1975)
- ces statuts mentionnent une formule de calcul statutaire des honoraires du syndic, confirmé dans un jugement en 2002 (ACP contre un autre CP)
- la formule n’a pas (encore) été changé par un acte authentique
- l'ACP n'a pas coordonné ses statuts en 2010 (le juge sait cela, sur base d’une citation de 2013 encore sur le rôle).

Il s’en suit que sa décision d’uniquement déterminer le débiteur des honoraires, mais pas le montant n'est donc probablement pas contestable en appel dans ce cas précis.

En marge:

On se trouve ici dans le contexte d’une ACP qui n’a pas coordonné ses statuts depuis 2010. Ce refus de coordination va entrainer des conséquenecs financiers et autres (le point "coordination" se trouve déja sur l'OJ depuis mi 2015 et a déja été postposé 4 fois)

Cette situation va probablement provoquer que les honoraires du syndic judiciaire seront en pratique au moins diminué, puisque le syndic judiciaire utilise une autre formule, pas approuvé par l'AG, ni dans le cadre d'une convention ni dans le cadre d'une adaptation des statuts.

Dernière modification par luc (15-03-2016 11:53:41)

PIM · #12 15-03-2016 13:46:51

ninifel a écrit :

c'est un cas particulier, j'ignorais que des statuts d'une copropriété peuvent fixer les honoraires d'un Syndic ?

apparemment, cela concerne des statuts de 1975

Les fantaisies étaient assez courantes à l'époque.

luc · #13 16-03-2016 10:13:08

PIM a écrit :

ninifel a écrit :
c'est un cas particulier, j'ignorais que des statuts d'une copropriété peuvent fixer les honoraires d'un Syndic ?
apparemment, cela concerne des statuts de 1975
Les fantaisies étaient assez courantes à l’époque.

L'Art. 577-4 CC comprend actuellement entre autres la disposition suivante :

Le règlement de copropriété doit comprendre :
(...)
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
(...)

De ce fait, une disposition qui impose le montant des honoraires du syndic, est restée légale, mais elle n'est pas obligatoire.

Dans la version originale des statuts le syndic "statutaire" avait un mandat intouchable de 10 ans, en fait la durée de la garantie décennale. Le promoteur se protègait ainsi, en désignant une firme de son groupe comme syndic. Cette disposition est devenue caduque par la loi de 1994, toute comme une série d'autres dispositions un peu fantaisistes.

D'autres (comme celui des honoraires) sont restés debout ou nécessitent une citation concrète pour les annuler. Le premier qui attaque dans une ACP avec une version des statuts analogues la répartition des quotités obtiendra probablement raison. Pas moi, puisque j'en profite et je ne peux donc pas citer puisque pas d'intérêt. Mais je ne m'y opposerai pas. Je suis partisan pour que les règles de calcul des quotités, où le promoteur avait 100% à dire tant qu'il y avait des lots invendus, soient annulés lors de la coordination des statuts à venir.

luc · #14 21-03-2016 08:16:00

ninifel a écrit :

Finalement les gérants du syndic, tant l’ancien que le nouveau, refusent l’accès au registre des parts sociaux de leur SPRL, malgré la disposition suivante du Code des Sociétés :
Art. 233. Il est tenu au siège social un registre des parts et un registre des obligations. Les titulaires de parts ou d'obligations peuvent prendre connaissance du registre relatif à leurs titres. Tout tiers intéressé peut prendre connaissance du registre des parts. (…)
Un huissier avec INFOBASE peut donner ce renseignement , sans doute ?
Et le MONITEUR également, non ?

Huissier: non, il n'a que les données des dirigeants
Moniteur: non
Greffe: non, si le texte intégral des statuts n'a été déposé (les changements d'associés qui n'impliquent pas un changement des statuts ne doivent pas être publié ni déposé).
Graydon (ou similaire): non, ne reprend ce qui est publié

Actuellement je m'oriente vers l'application par la firme du syndic de la disposition suivante du Code des Sociétés:

Art. 90. Les administrateurs et les gérants qui n'ont pas déposé le texte intégral des statuts de leur société dans une rédaction mise à jour, conformément à l'article 75, et ce dans le délai de trois mois à partir de la date de ces actes, seront punis d'une amende de cinquante francs à dix mille francs.
Le présent article n'est pas applicable aux groupements d'intérêt économique.

Dernière modification par luc (21-03-2016 08:16:57)

luc · #15 21-03-2016 12:03:08

ninifel a écrit :

Vas-tu demander l'accès en consultation du "Registres des Parts sociales" de ladite société via lettre comminatoire d'huissier par exemple ?

La procédure d'accés à ce registre a été démarré (demande par mail, rappel RP, mise en demeure AR, ... faits ) et suit son cours. L'AG sera informé avant le 4/4 (point à OJ de l'AG du 19/4). L'IPI est informé et la CE se prononce le 19/4. Le procureur du Roi sera informé après le 19/4, si encore nécessaire (l'art. 233 étant d'ordre public).

luc · #16 21-03-2016 12:58:54

ninifel a écrit :

L'AG sera informé avant le 4/4 (point à OJ de l'AG du 19/4).
tu veux dire que dans votre copropriété tu pourras demander un point à l'ODJ jusqu'à AG J-15 ?

Plus en détail:

Proposition des points par les CP (et le CdC) jusqu'au 30/3;
Envoi de l'invitation par le syndic (avec l'OJ et les résolutions) avant le 4/4.

Dernière modification par luc (21-03-2016 12:59:29)

luc · #17 22-03-2016 03:44:53

ninifel a écrit :

L'obtention de l'information que tu recherches peut d'avérer aléatoire par ce canal mais j'ai en mains un rapport INFOBASE de l'huissier qui a donné les bons renseignements en section "Gestionnaires et actionnaires". Juste pour info.

Un rapport INFOBASE est analogue à celui de GRAYDON, pour ce qui concerne les actionnaires. Les deux ne reprennent que les données publiées aux annexes du Moniteur, et pas ceux inscrits dans le registre des actions sociales. Voir le point 4 de ma réplique du 21.03.2016 08h16.

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