Contrat de bail et questions - Avis expert svp

yco · #1 19-04-2016 18:50:18

Bonjour,
Je suis une bonne très locataire mais parfois je doute à chaque fois que je dois resigner un contrat de bail :-) Je fais un copier-coller de ce qu'on me propose et si un oeil avisé peut me signaler quelconques incohérences et/ou clauses douteuses, merci d'avance !!!
Une question concernant l'expert pour l'EDL, peut-on l'éviter ?

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Art.1 OBJET - DESTINATION
Par la présente, le bailleur donne à bail au preneur, qui accepte, un(e) appartement
Ci-après dénommé(e) « bien », à usage de résidence principale, XXXXXXX
Comprenant : un appartement
(Description suivant l’état des lieux).

Parfaitement connu du preneur qui déclare l’avoir examiné et reconnaît qu’il répond aux normes de sécurité, salubrité et habitabilité, et est en bon état d’entretien. Sa destination ne pourra être changée sans accord écrit préalable du bailleur.

Art.2 DUREE
Le bail est conclu pour une durée de 3 ans prenant cours le 01-05-2016
Le bail prendra fin conformément aux dispositions légales et prendra fin moyennant un congé notifié par l’une des parties 3 mois avant la fin de la période convenue.
Clause de rupture :
Le preneur aura la faculté de renoncer au bail moyennant préavis de trois mois. En outre, il paiera une indemnité de rupture de trois, deux, ou un mois de loyer, si le départ à lieu respectivement durant la première, la deuxième ou la troisième année d’occupation. Le preneur ne sera redevable d’aucune indemnité de rupture si celui-ci retrouve un nouveau locataire agrée par le bailleur au moment départ.
Art.3 LOYER
Le loyer mensuel de base est fixé à la somme de XXXX
Que le preneur est tenu de payer par anticipation de manière à créditer le bailleur le 1 du mois.
Jusqu’à nouvel ordre, les paiements se feront au compte numéro: XXXX

Art.4 INDEXATION DU LOYER
Indexation due au bailleur à chaque date anniversaire de la prise de cours du bail, par application de la formule suivante :

Loyer de base * nouvel indice
indice de base

L’indice de base est celui du mois qui précède celui de la conclusion du bail : Mars 2016
Soit 103.47 (base 2013)
Le nouvel indice est celui du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
L’indice en cause est celui nommé et calculé conformément à la législation.

Art.5 CONSOMMATIONS PRIVEES - CHARGES COMMUNES
L’abonnement privé aux distributions d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone, de radio, de télévision ou autres, et les frais y relatifs tels que le coût des raccordements, consommations, provisions et locations de compteurs sont à charge du preneur. (Voir article 7)

Art.6 IMPOTS
Tous les impôts et taxes généralement quelconques portant directement ou indirectement sur le bien loué (tels la taxe d’enlèvement des immondices) seront dus par le preneur, à l’exception du précompte immobilier si les lieux loués sont affectés à la résidence principale du preneur.

Art.7 PROVISIONS - FORFAITS
Pour l’eau froide : XX euros de provisions
Pour l’entretien des communs : XX euros de forfait
Total : XXXX € de provisions
Pour l’eau froide, au moins une fois l’an, un décompte détaillé des charges sera adressé au preneur. A sa réception, le bailleur ou le preneur versera à l’autre partie la différence entre les provisions versées et les charges réelles. A cette occasion, les provisions ultérieures pourront être ajustées sur base des charges réelles.
Art.8 GARANTIE
Le preneur est tenu de fournir garantie du respect de ses obligations. Elle sera restituée en fin de bail, après constatation de la bonne et entière exécution de toutes les obligations du preneur et justification par ce dernier des paiements dus conformément aux articles 5,6 et 7 du présent bail. En cas de changement du bailleur, le nouveau bailleur sera subrogé aux droits et obligations du bailleur actuel. La garantie sera transférée sur simple notification des coordonnées du nouveau bailleur à la personne détentrice ou débitrice de la garantie.
Sauf accord des parties, la restitution de la garantie n’emportera pas décharge des éventuels solde de charges à devoir, à l’exception de ceux liquidés à la fin de bail. La garantie ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d’un ou plusieurs loyers ou charges.
La garantie sera réactualisée à chaque triennat en fonction de l’évolution du loyer et/ou des charges (uniquement du loyer en bail de résidence principale).
Mode de constitution :
a. Compte bloqué au nom du preneur auprès de :……………..
Pour un montant de : XXXX euros
Le preneur ne pourra, sauf accord du bailleur, disposer des lieux tant que la garantie n’aura pas été constituée.

Art.9 MONTANTS NON PAYES À L’ECHEANCE
Toute somme due par le preneur en application du présent bail et non payée à son échéance portera au profit du bailleur. Un intérêt de 1.5 pour cent par mois à partir de son échéance et après que l’envoi d’un courrier recommandé soit resté sans réponse après 8 jours.

Art.10 ASSURANCES – ACCIDENTS – RESPONSABILITES – REPARATIONS – ENTRETIEN
A moins qu’il ne participe dans l’assurance de l’immeuble, le preneur fera assurer pour toute la durée du bail sa responsabilité civile en matière d’incendie et dégâts des eaux et le bris de vitre. Cette assurance comportera pour l’assureur l’interdiction de résilier la police sans préavis au bailleur. Le preneur devra fournir la preuve de cette assurance avant son entrée dans les lieux. Sont à charge du bailleur les grosses réparations à effectuer au bien loué, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros œuvre, la peinture et menuiseries extérieures. Le preneur signalera immédiatement au bailleur tout accident dont ce dernier pourra être rendu responsable. Il en fera autant pour les dégâts à la toiture, au châssis et au gros œuvre du bien, dont la réparation incombe au bailleur ; à défaut de se faire, le preneur engagera sa responsabilité. Le preneur devra tolérer sans indemnité les travaux de grosses réparations mis à charge du bailleur, sauf si ces travaux durent plus que quarante jours. A l’exception des grosses réparations, il supportera les frais occasionnés au bien loué et ses accès privatifs par des actes délictueux. Le bailleur ne sera responsable de l’arrêt accidentel ou du mauvais fonctionnement, à lui imputables, des services et appareils desservant les lieux loués, que s’il est établi que, en ayant été avisé, il n’a pas pris aussi tôt que possible toute mesure pour y remédier. Sont à charge du preneur les réparations locatives et d’entretien ainsi que les grosses réparations incombant normalement au bailleur, mais nécessitées du fait du preneur ou d’un tiers entraînant la responsabilité du preneur. Toutes les installations (conduites et appareils devront être maintenus par le preneur en bon état de fonctionnement et devront être préservés du gel. Il fera remplacer les vitres et glaces fendues ou brisées à moins que celles-ci n’aient été endommagées par la grêle ou autres circonstances exceptionnelles ou par un cas de force majeure dont le preneur n’est pas responsable. Si le locataire a perdu ses clés, il est tenu de remplacer à ses frais les serrures correspondantes et de fournir le nombre de clés nécessaires. Il entretiendra en bon état les volets ainsi que tous les appareils et conduits de distribution d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage central, les installations sanitaires et conduits de décharge, les installations de sonnerie, téléphone, etc. Il veillera à ce que les appareils sanitaires, tuyaux, égouts ne soient pas obstrués. Si les lieux sont équipés d’appareils électroménagers, le preneur fera effectuer à ses frais les entretiens et toutes les réparations si sa responsabilité est engagée. Le preneur veillera à maintenir l’immeuble en bon état de propreté. Si le locataire reste en défaut de remplir ses obligations d’entretien comme décrit ci-dessus, le bailleur aura le droit de faire exécuter les travaux nécessaires aux frais du preneur, qui sera tenu comme seul responsable des accidents provenant du mauvais usage ou entretien du matériel visé.
Article exclusivement pour la Région Bruxelles-Capitale :
Conformément à l’Arrêté du 15 avril 2004 du Gouvernement de la Région de Bruxelles
Capitale (Moniteur Belge du 05 mai 2004), le bailleur a procédé à l’installation, à ses frais,
dans les lieux loués d’un système de détection incendie. Sauf contestation du preneur par
lettre recommandée dans les 48 heures de l’entrée dans les lieux, le détecteur incendie est
présumé avoir été livré en parfait état de fonctionnement. Le preneur s’engage à entretenir ce
détecteur conformément aux indications du fabriquant qui lui ont été transmises et dont il
reconnaît avoir parfaite connaissance. Le preneur s’engage à avertir immédiatement le
bailleur par lettre recommandée en cas de dysfonctionnement constaté, d’éventuelle panne
et/ou si l’appareil signale que la batterie est presque vide. A défaut de respecter toutes ces
obligations essentielles, la seule responsabilité du preneur défaillant sera recherchée et retenue
en cas de sinistre. Au cas où le nettoyage des parties communes n’est pas effectué par un concierge ou par du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra le palier de son étage et la voléé d’escalier entre celui-ci et l’étage inférieur. A défaut d’accord ou en cas de réclamation fondée d’un occupant, le preneur s’engage à payer sa quote-part dans les frais de nettoyage qui seraient commendés par le bailleur.

Art.11 REGLEMENT D’ORDRE INTERIEUR – PARTIES COMMUNES – JOUISSANCE
Le preneur s’engage à respecter l’éventuel règlement d’ordre intérieur ainsi que ses modifications et à en assurer l’exécution auprès des personnes dont il répond. Le preneur peut prendre connaissance de ce règlement chez : Le propriétaire
L’obligation du preneur de jouir des lieux loués en bon père de famille s’applique également aux parties communes ou accessoires de l’immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués.

Art.12 CESSION – SOUS – LOCATION – MODIFICATION DES BIENS LOUES
Les lieux loués ne pourront être modifiés qu’avec l’accord écrit et préalable du bailleur ; sauf convention contraire, les modifications seront acquises sans indemnité par le bailleur. A défaut d’accord écrit du bailleur, celui-ci pourra exiger que les lieux soient remis dans leur état initial. Le preneur ne pourra céder ses droits ni sous-louer le bien sans l’accord préalable et écrit du bailleur. Le preneur ne pourra placer d’antenne extérieure ni de parabole qu’avec l’accord préalable et écrit du bailleur et après avoir effectué les éventuelles démarches administratives nécessaires. Le preneur ne pourra posséder d’animaux qu’avec le consentement écrit du bailleur et à condition qu’ils n’occasionnent directement ou indirectement aucune nuisance. En cas de manquement à cette exigence, l’autorisation pourra être retirée.

Art.13 ETAT DES LIEUX D’ENTREE ET DE SORTIE
Avant l’entrée du bien par le preneur, il sera dressé par un expert un état des lieux détaillé à frais communs, ainsi que, le cas échéant un inventaire du mobilier. Les parties mandatent à cette fin Monsieur XXXXXXX pour le preneur et le bailleur en qualité d’expert. Il est prévu le 29.04.2016 à 11h30 Un paiement de XXXX € par partie est demandé par avance. Cet expert est mandaté pour procéder également à l’état des lieux de sortie locative, à moins que l’une ou l’autre des parties ne notifie les coordonnées de son propre expert, et ce, au moins trente jours avant la date prévue pour le constat. Tant à l’entrée qu’à la sortie, les parties seront liées par la décision du ou des experts, sauf les cas de fraude, erreur de fait ou matérielle, ou contradiction.
A défaut d’intervention d’expert à la sortie, le bailleur et le preneur visiteront les lieux, après enlèvement du mobilier dans le cas d’un bien loué non meublé.
Sauf accord des parties, l’état des lieux sera, quel que soit son auteur, effectué au plus tôt le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux.
Les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité devront rester ouverts jusqu’à la fin de cet état des lieux. L’expert ou le cas échéant les parties relèveront les index de tous les compteurs.

Art.14 AFFICHES – VISITES

En cas de mise en vente du bien loué ou trois mois avant la fin du bail, le preneur devra tolérer, jusqu’au jour de sa sortie, que des placards soient apposés à des endroits apparents et que les amateurs puissent le visiter librement et complètement deux jours par semaine à raison de deux heures consécutives par jour, à déterminer de commun accord.
Pendant toute la duré du bail, le bailleur ou son délégué pourra visiter les lieux loués moyennant rendez-vous.

Art.15 EXPROPRIATION
Encas d’expropriation du bien loué, le preneur ne pourra réclamer aucune indemnité au bailleur ; il ne pourra faire valoir ses droits que contre l’expropriant.

Art.16 RESILIATION AUX TORTS D’UNE DES PARTIES
Pour le cas de résiliation par l’une des parties, prévue à l’article 1760 du Code civil, les parties fixent forfaitairement à trois mois de loyer l’indemnité compensatoire pour rupture de contrat.

Art.17 ELECTION DE DOMICILE – ETAT CIVIL
Le preneur élit domicile dans les lieux loués pour toute la durée du bail. Il en sera de même ultérieurement pour toutes les suites du bail, s’il n’a pas notifié au bailleur l’existence d’un nouveau domicile.
Le preneur est tenu d’aviser sans retard le bailleur de tout changement de son état civil et de tout changement de résidence des personnes disposant du droit du bail.

Art.18 ENREGISTREMENT
Le Bailleur est tenu de procéder aux formalités d’enregistrement.

Art.19 APPLICATIONS DES LOIS
Les droits et devoirs réciproques des parties sont fixés par la présente convention, complétée par les lois belges pour tout ce qui n’est pas précisé.
Par la signature du présent contrat, le preneur reconnaît expressément avoir reçu les annexes suivantes :
1. Arrêté royal du 8 juillet 1997.
2. Annexe conformément à l’art. 11bis de la loi sur le bail de résidence principale du preneur. Le preneur ne peut, sur cette annexe, se prévaloir, en sa faveur, d’aucune dérogation à la loi sur le bail de résidence principale du preneur.

Tout différend relatif à la présente convention et toutes ses suites sera arbitré par la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (tél. : 02.511.39.90 - fax. : 02.513.63.29 - e-mail : info@arbitrage-mediation.be), conformément ŕ son reglement.

Art.20 CLAUSES DIVERSES

Fait à Bruxelles, le

Le Bailleur, Le Preneur,

PIM · #2 19-04-2016 19:07:34

J'en ai fait une lecture rapide et rien ne me paraît anormal.
Sous réserve de la mention du nombre d'exemplaires (à la date)
"en autant d’exemplaires originaux que de parties, plus un destiné à l’enregistrement."

Voyez et comparez avec nos propres modèles de baux.

GT · #3 19-04-2016 21:27:10

Test Achats affirme mettre à disposition des contrats équitables (p.e. celui du bail de courte durée )assurant un bon équilibre entre les droits et les obligations des deux parties.
A comparer avec le bail qui vous est soumis.

panchito · #4 20-04-2016 06:22:55

yco a écrit :

Une question concernant l'expert pour l'EDL, peut-on l'éviter ?

L'Etat des Lieux d'entrée est une obligation légale. Le rapport doit même être enregistré officiellement avec le bail.

Si l'expert proposé par votre propriétaire ne vous plaît pas (avez-vous vérifié s'il s'agit bien d'un expert-géomètre appartenant à un ordre officiel?), vous pouvez venir avec votre propre expert mais alors les frais seront doublés!!

Pourquoi cet expert vous gêne-t'il?

En général les experts (officiels et donc sérieux) vous laissent de 15 à 30 jours après réception de leur rapport pour signaler par écrit tout défaut ou dysfonctionnement qui n'aurait pas été constaté.

Cela ne vous convient pas? Portant c'est ainsi que cela fonctionne d'habitude et c'est mieux pour vous d'avoir un expert indépendant que vous payez à frais partagé que de faire faire votre ELE par la propriétaire qui n'a peut-être aucune compétence en la matière.

max11 · #5 21-04-2016 08:57:33

panchito a écrit :

yco a écrit :
Une question concernant l'expert pour l'EDL, peut-on l'éviter ?
L'Etat des Lieux d'entrée est une obligation légale. Le rapport doit même être enregistré officiellement avec le bail.
Si l'expert proposé par votre propriétaire ne vous plaît pas (avez-vous vérifié s'il s'agit bien d'un expert-géomètre appartenant à un ordre officiel?), vous pouvez venir avec votre propre expert mais alors les frais seront doublés!!
Pourquoi cet expert vous gêne-t'il?
En général les experts (officiels et donc sérieux) vous laissent de 15 à 30 jours après réception de leur rapport pour signaler par écrit tout défaut ou dysfonctionnement qui n'aurait pas été constaté.
Cela ne vous convient pas? Portant c'est ainsi que cela fonctionne d'habitude et c'est mieux pour vous d'avoir un expert indépendant que vous payez à frais partagé que de faire faire votre ELE par la propriétaire qui n'a peut-être aucune compétence en la matière.

La question étant : "... peut-on l'éviter ?" ==> la réponse est oui vous pouvez éviter l'expert (il est permis de le faire entre vous) et l'état des lieux (il est "obligatoire" mais aucune sanction n'est prévue quand il n'est pas fait !)

Est-ce bien ou pas bien est une autre question....

GT

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