Désaccord sur définition du préavis

bylox · #1 27-05-2016 20:02:48

Salut à tous,

Je vous contacte suite à un différend avec mon propriétaire actuel.

Je souhaite quitter l’appartement que je loue actuellement et j’ai donc remis mon préavis en avril. Le préavis court jusqu’au 31 juillet. Contractuellement, nous nous sommes mis d’accord sur le fait de ne pas payer d’indemnité compensatoire de départ (équivalente à 2 mois de loyer car interruption du bail dans la 2e année de contrat) si un nouveau locataire est trouvé avant la fin du préavis et qu’il n’y a pas d’interruption de revenus pour le propriétaire. Nous avons trouvé un nouveau locataire qui a été validé par le propriétaire. Ce dernier souhaite emménager dans l’appartement au 1er juillet. J’ai donc accepté de quitter plus tôt l’appartement pour permettre au nouveau locataire de prendre possession des lieux à sa meilleure convenance. Le propriétaire a donc déjà signé un bail avec le nouveau locataire débutant le 1er juillet.

Ceci étant, mon propriétaire me demande de payer le loyer de juillet alors que l’appartement sera occupé par le nouveau locataire et que j’aurai donc quitter les lieux.

Dans notre cas, la signature du nouveau bail débutant avant la fin de mon préavis n’annule-t’il pas mon obligation à payer jusqu'à la fin du préavis ?

Je n'ai pas trouvé d'article de loi stipulant qu'un préavis était raccourci si un nouveau locataire prenait possession des lieux avant la fin de celui-ci. Qu'en est-il ?

C'est un bail de 3 ans reconduit tacitement à la fin de chaque échéance pour un bien qui est ma résidence principale. Il a été enregistré par le proprietaire

Je vous remercie par avance pour votre réponse

Himura · #2 27-05-2016 21:39:22

Il n 'y a rien à cet effet.

Vous êtes sous contrat de bail jusqu'au 31/7, et pouvez donc jouir du bien jusqu'à cette date.
Votre propriétaire n'aurait pas du signer un bail avec un nouveau locataire sans signer une fin de bail avec vous dans le même temps.

Bref, vous pouvez exiger à rester dans le logement s'il demande à ce que vous payiez ce mois de juillet.
Cependant, vous dites que vous vous êtes mis d'accord "contractuellement" sur la non-demande d'indemnités compensatoires ? Vous avez signé quoi exactement entre vous ?

Bail de 3 ans avec reconductions tacites, ok. Mais vous en êtes à combien d'années ? La 2ème ?
Si oui, l'indemnité compensatoire est habituellement / normalement / par jurisprudence de 1 mois.
Si plus de 3, vous n'êtes de toute façon redevable d'aucune indemnité, peu importe si le bail a été reconduit tel quel. Ce serait alors devenu automatiquement un bail de 9 ans.

grmff · #3 27-05-2016 22:24:03

Si vous êtes dans un bail de 3 ans, je ne vois pas ce qui vous permettrait de partir avant la fin de la période de 3 ans. A moins que ce ne soit spécifié au bail. C'est donc assez flou.

Si votre proprio laisse tomber les deux mois d'indemnité, c'est un beau cadeau. Est-ce mis par écrit quelque part? Vous-êtes vous bien compris? Dans mes baux, et dans les baux du SNP, l'indemnité est de 3 mois quand le bail prend fin avant la fin des 3 ans. (en clair, pas d'accord avec Himura sur ce point...)

Pour ce qui est du préavis, je considère que c'est la période dont le propriétaire dispose pour retrouver un locataire. Pendant cette période, le locataire peut occuper. Si un autre occupe et paye, il est logique que le locataire sortant ne doivent plus payer cette période...

Cependant, si vous vous en sortez avec un seul mois d'indemnité/préavis à payer, vous vous en sortez bien.

rexou · #4 28-05-2016 08:09:16

Toute la question est de savoir quel est le contenu des écrits signés par le bailleur et par vous même.
- Avez-vous une document écrit par lequel le bailleur renonce à l'indemnité si vous trouvez un locataire agréé par lui ?
- Avez-vous accepté par écrit de libérer les lieux fin juin ?

Si la réponse 1 est non, le bailleur peut considérer que votre intervention pour juillet constitue une indemnité et pas un loyer. Notez que vous êtes toujours gagnant par rapport à vos obligations contractuelles initiales, et celles-ci restent valables à défaut d'accord écrit contraire.

Si oui en 1 et non en 2, vous pouvez tenter de faire pression en faisant valoir votre droit à rester dans les lieux si vous payez le loyer... Et si oui en 2, vous pouvez avancer que le loyer de juillet est payé par le nouveau locataire, que vous avez libéré les lieux pour permettre la signature de ce nouveau bail, et qu'un bien ne peut donner droit à la perception de deux loyers pour une même période.

rexou · #5 28-05-2016 08:14:32

Grmff a écrit :

dans les baux du SNP, l'indemnité est de 3 mois quand le bail prend fin avant la fin des 3 ans. (en clair, pas d'accord avec Himura sur ce point...)

Dans mes baux courts (3 ans) aussi, je prévois une indemnité fixe de 3 mois. Mais je juge ne suit pas !!! Les (nombreux) mécontents sont seulement invités à se pourvoir en appel...

bylox · #6 28-05-2016 13:49:09

grmff a écrit :

Si vous êtes dans un bail de 3 ans, je ne vois pas ce qui vous permettrait de partir avant la fin de la période de 3 ans. A moins que ce ne soit spécifié au bail. C'est donc assez flou.

Dans le bail, il est indiqué que je peux quitter à tout moment l'appartement moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité compensatoire équivalent 3, 2 ou 1 mois de loyer en fonction de l'année durant laquelle je quitte le bien (1ere, 2e ou 3e année). Ce sont donc les mêmes dispositions que dans un bail de 9 ans.

grmff a écrit :

Si votre proprio laisse tomber les deux mois d'indemnité, c'est un beau cadeau. Est-ce mis par écrit quelque part? Vous-êtes vous bien compris? Dans mes baux, et dans les baux du SNP, l'indemnité est de 3 mois quand le bail prend fin avant la fin des 3 ans. (en clair, pas d'accord avec Himura sur ce point...)

Il est écrit dans le bail que cette indemnité n'est pas redevable si un nouveau locataire est trouvé, validé par le propriétaire, et qu'il n'y a pas de perte financière pour le propriétaire. Nous sommes dans ce cas.

grmff a écrit :

Pour ce qui est du préavis, je considère que c'est la période dont le propriétaire dispose pour retrouver un locataire. Pendant cette période, le locataire peut occuper. Si un autre occupe et paye, il est logique que le locataire sortant ne doivent plus payer cette période...

Je suis d'accord que d'un point de vue logique, je ne devrais pas payer, mais aucun texte de loi ne le stipule... Et c'est bien ça qui me fait peur

Dernière modification par bylox (28-05-2016 14:03:45)

bylox · #7 28-05-2016 13:56:59

Himura a écrit :

Il n 'y a rien à cet effet.
Vous êtes sous contrat de bail jusqu'au 31/7, et pouvez donc jouir du bien jusqu'à cette date.
Votre propriétaire n'aurait pas du signer un bail avec un nouveau locataire sans signer une fin de bail avec vous dans le même temps.
Bref, vous pouvez exiger à rester dans le logement s'il demande à ce que vous payiez ce mois de juillet.
Cependant, vous dites que vous vous êtes mis d'accord "contractuellement" sur la non-demande d'indemnités compensatoires ? Vous avez signé quoi exactement entre vous ?
Bail de 3 ans avec reconductions tacites, ok. Mais vous en êtes à combien d'années ? La 2ème ?
Si oui, l'indemnité compensatoire est habituellement / normalement / par jurisprudence de 1 mois.
Si plus de 3, vous n'êtes de toute façon redevable d'aucune indemnité, peu importe si le bail a été reconduit tel quel. Ce serait alors devenu automatiquement un bail de 9 ans.

La non-demande d’indemnités compensatoires si nous trouvons un nouveau locataire est stipulée dans le bail. Sur ce point là, le propriétaire et moi même sommes d'accord, je ne devrai payer aucune indemnité.

Le désaccord tient seulement sur le préavis qu'il considère aussi comme une indemnité or pour moi, un préavis est une notification de congé qui me permet de jouir du bien jusqu'à la fin de celui-ci (le 31 juillet) et donc, payer le loyer et les charges jusqu'à la fin de celui-ci. Étant donné que je ne pourrai plus rester dans le bien à partir du 1er juillet vu que le nouveau locataire emménagera à ce moment là, dois-je continuer à payer le loyer jusqu'à la fin de mon préavis ?

Dernière modification par bylox (28-05-2016 13:57:39)

panchito · #8 28-05-2016 14:04:47

Comme la loi est muette à ce sujet (qui résulte d'un accord entre les parties), tout dépend de la convention écrite passée entre vous.

Vous avez des écrits (lettres, mails, sms etc..) fixant les conditions hyper particulières de votre fin de bail?

bylox · #9 28-05-2016 14:14:01

panchito a écrit :

Comme la loi est muette à ce sujet (qui résulte d'un accord entre les parties), tout dépend de la convention écrite passée entre vous.
Vous avez des écrits (lettres, mails, sms etc..) fixant les conditions hyper particulières de votre fin de bail?

Est-ce vraiment tellement rare que ça que de quitter le bien 1 mois avant la fin du préavis pour permettre au nouveau locataire de rentrer à sa meilleure convenance ? En ce qui concerne la durée de préavis, les indemnités compensatoires ainsi que leur annulation, tout est indiqué dans le bail.

Dans mon cas, j'avais dit oralement au propriétaire et au nouveau locataire que j'étais prêt à partir plus tôt si le nouveau locataire le souhaitait et je l'ai confirmé par écrit (là est peut être mon erreur ?). Là dessus, le nouveau bail a été signé à la date du 1er juillet, et le propriétaire me réclame malgré tout le mois de juillet.

Dernière modification par bylox (28-05-2016 14:15:54)

PIM · #10 28-05-2016 16:01:33

Préavis définition: "En matière contractuelle, le préavis est l'information officielle que transmet une personne à une autre, généralement pour faire cesser à l'échéance d' un certain terme, les effets d'une convention à durée indéterminées comportant des prestations successives."

Si de commun accord entre les parties (le bailleur, le locataire sortant, le locataire entrant), on anticipe l'échéance (1er juillet au lieu de 1er août), il convient d'en déterminer les modalités, ce qui ne semble pas avoir été fait ici.

Comme locataire sortant, vous pouvez soutenir l'hypothèse que le bailleur a marqué son accord pour résilier anticipativement sans indemnité pour autant qu'il n'ait pas de perte locative. Cette absence de perte locative est préservée et sa sollicitation de percevoir un double loyer pour juillet est difficilement défendable dans cette logique-là.

S'il ne veut pas entendre raison, proposez lui d'aller en conciliation gratuite chez le juge de paix.

Francis · #11 28-05-2016 18:08:30

selon moi, le loyer durant le préavis n'est du que pour la période pendant laquelle le bien loué reste sous la garde du locataire. Dès qu'un nouveau locataire est dans les lieux, il n'y a pas à payer de loyer. C'est d'ailleurs la différence entre un préavis et une indemnité de rupture de bail.

D'autre part, votre proprio a été sympa, d'une part en acceptant de ne pas réclamer l'indemnité et d'autre part en validant la candidature du nouveau locataire et donc lui abandonner un mois de loyer à titre d'indemnité serait un bon compromis.

rexou

rexou · #12 28-05-2016 20:50:50

Selon moi, un juge ne validerait pas la demande du bailleur dans la mesure où ce dernier réclame un double loyer pour le mois de juillet. Stricto sensu, si vous libérez les lieux fin juin et que le locataire entrant loue début juillet, vous ne devez pas payer le mois de juillet, puisque vous ne pouvez jouir du bien durant ce temps.

Ceci dit, le bailleur peut encore invalider le bail du locataire entrant, et dans ce cas, vous seriez redevable de l'indemnité de 2 mois, en plus du loyer jusque fin juillet.

En conséquence, j'adhère au raisonnement de Francis et le compromis me semble correct. Votre bailleur a été lui aussi très correct avec vous...

grmff · #13 28-05-2016 21:17:05

Quand un employeur veut virer un employé, il peut le faire "sans préavis", mais doit payer ledit préavis. Idem si un employé veut partir sans préavis.

Himura · #14 28-05-2016 21:37:27

grmff a écrit :

Dans mes baux, et dans les baux du SNP, l'indemnité est de 3 mois quand le bail prend fin avant la fin des 3 ans. (en clair, pas d'accord avec Himura sur ce point...)

C'est mon cas également, mais vous avez déjà du lire comme moi, sur ce forum, les très nombreux témoignages de jugements rendus en JP, qui reconsidèrent automatiquement les indemnités des baux courts, comme des indemnités dans des baux de 9 ans.

panchito · #15 28-05-2016 21:51:18

Et oui mais encore faut-il se donner la peine d'intenter un procès....

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