Région wallonne - Garantie locative - Grille indicative des loyers

grmff · #1 22-09-2016 17:54:54

GT a écrit :

grmff a écrit :
Dommage que ces avis ne soient même pas datés.
Encore un coup des "socialistes" ? qui sont régulièrement qualifiés de manière peu flatteuse sur ce forum.
Je ne m'en offusque pas.

C'est vrai que j'ai tendance à taper sur les socialistes. C'est vrai que je suis sans doute un vieux réac. big_smile
J'assume aussi et je ne m'en offusque pas non plus...

C'est vrai aussi que je suis sans doute un peu "paternaliste" à l'ancienne, et que la centralisation, classification, déresponsabilisation, règlementation, complication et autres annihilation de la liberté individuelle et des rapports humains m'insupporte...

Ceci dit, vous me demandez mon avis sur l'avis du CSL. Le CSL trouve que le fond de garantie est une bonne idée. En outre, le CSL soulève, un peu, très très peu, certaines "questions".

En réalité, le fond de garantie est complètement impraticable tel qu'il est proposé, pour ce qu'on en sait, évidemment.

Une des questions fondamentales est "qu'est-ce qu'on fait des multirécidivistes"?
Soit on les vire du système, et l'accès au logement leur est de facto interdit. Ce serait anticonstitutionnel, étant donné que le logement est un droit fondamental.
Donc, on ne les vire pas, et ils continuent à faire du house shopping, passant de maison en maison sans jamais payer leur loyer. Au frais de tout le monde.

L'objectif de donner une garantie facilement à tout le monde est peut-être louable. Mais il est très largement trompeur. C'est trompeur parce que le logement, c'est coûteux!. Et quand c'est coûteux, ce n'est jamais facile. Il y a des choses à faire et des responsabilités à prendre. Et donner facilement une garantie à tout le monde, c'est déresponsabilisant.

L'avantage de la garantie donnée par le Cpas, c'est qu'il y a un suivi social derrière. Avec certes des droits, mais aussi des devoirs. Avec le fond de garantie, il y aura juste des droits. Plus aucun devoir. Le droit à une garantie à répétition, qui fera que certains spécialistes vont pouvoir abuser encore et encore.

Alors, non, je ne trouve pas que ce fond de garantie soit une bonne idée. Fondamentalement, tout le monde va payer pour quelques mauvais. Et les quelques mauvais vont avoir le droit d'agir en toute impunité.

La solution actuelle n'est pas parfaite. Elle est perfectible, à peu de frais. Quand un système fonctionne, mais pose des soucis, on s'attaque aux soucis. On ne jette pas "tout le systême" aux orties.

grmff · #2 22-09-2016 17:41:09

Le SNPC a reçu l'avant projet pour "consultation"? Super.

Moi aussi, j'ai une fois été "consulté" dans un cadre qui me concernait. Le projet est passé. Le politique a bien entendu dit que cela avait été fait en concertation avec tous les acteurs. Mais aucune des remarques que j'avais faite n'a été prise en compte.

Alors, que le SNPC soit "consulté" ou "concerté", cela n'empêchera pas le politique de faire exactement ce qu'il veut.

Et actuellement, nous assistons dans tous les domaines de la vie à une centralisation massive et à une charge administrative de plus en plus lourde. Demandez aux directeurs d'école de réseau libre ce qu'ils en pensent. Demandez aux Universités ce qu'ils pensent des décrets de Marcourt. Voyez les nouvelles obligations sans cesse rajoutées en matière de logement, d'urbanisme, de permis d'urbanisme, de contrôle de coût de l'énergie, de gestion des panneaux photovoltaïques, etc.

Personnellement, j'ai de plus en plus le sentiment que l'Etat wallon met la main sur tout ce qu'il peut. Contrôler, gérer, centraliser, engager des fonctionnaires qui font moins bien ce que le privé fait mieux pour moins cher. Eventuellement en tuant l'initiative individuelle sous prétextes fallacieux de type "sécurité alimentaire" (cas des fromages de Herve ou des tartes au riz)

Mais malgré les règlements et les tracasseries administratives, ceux qui font n'importe quoi n'importe comment et n'ont rien à fiche de la sécurité, du droit ou de quoi que ce soit, continuent. On dégoutte l'honnête citoyen, et on laisse faire le sale con armé et réellement dangereux. Et quand tous les dégouttés seront partis, il ne restera plus que les dégoûtants.

max11

GT · #3 22-09-2016 10:10:18

grmff a écrit :

Dommage que ces avis ne soient même pas datés.

Encore un coup des "socialistes" ? qui sont régulièrement qualifiés de manière peu flatteuse sur ce forum.
Je ne m'en offusque pas.

max11 · #4 22-09-2016 09:59:33

Oh, faut pas titiller le GT non plus, il aime la précision (et c'est tout à son honneur) wink

Je dirais que toutes les critiques de de Grmff paraissent tellement évidentes quand on les lit que je me demande pourquoi le CSG ne soulève pas tous ces points....
A part peut-être la volonté de la langue de bois : on publie un texte "d'analyse" pour justifier l'action du politique mais on évite les sujets qui fâchent les camarades...

Mais, bien évidemment, je félicite et remercie aussi GT pour ses interventions toujours très intéressantes et bien documentées. Sincèrement !

GT · #5 22-09-2016 09:48:53

max11 a écrit :

Il faut pas le titiller le Grmff GT voulait une "critique technique", il est servi
Festival de Grmff sur ce post mais, surtout, avec des critiques très pertinentes et cohérentes. Merci et félicitation !

Sauf lecture trop rapide, Grmff, dans ses dernières interventions, critique le projet de décret du gouvernement wallon . En quoi l'avis du CSL (et non le projet du gouvernement) est-il critiquable sur le fonds ?

Même le SNPC n'a pas d'à priori sur le principe d'un fonds de garantie locative (mais des réserves)

Dernière modification par GT (22-09-2016 09:52:40)

GT · #6 22-09-2016 09:42:55

grmff a écrit :

Effectivement. Le SNPC a un représentant.... sur 34.
Le Conseil supérieur du logement est aujourd’hui composé de 34 membres, répartis comme suit :
13 personnes représentent les opérateurs de mise en œuvre du droit au logement créés par le Code wallon du logement. Il s’agit de 2 représentants de la Société wallonne du Logement (SWL), 2 des Sociétés de Logement de Service public (SLSP), 2 de la Société wallonne du Crédit social (SWCS), 2 des Guichets de Crédit social, 2 du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie (FLFNW) et 3 d’organismes à finalité sociale (OFS) : agences immobilières sociales (AIS), régies des quartiers (RQ) et associations de promotion du logement (APL);
5 représentants des pouvoirs locaux : 2 pour les Communes, 2 pour les Centres publics d’action sociale (CPAS) et 1 pour les Provinces ;
3 représentants des Universités ;
12 représentants de la société civile en lien avec le logement : 1 pour les locataires, 1 pour les propriétaires, 2 pour les partenaires sociaux (organisations patronales et syndicales), 2 pour les associations oeuvrant dans le logement, 2 pour les notaires, 2 pour les architectes, 2 pour les associations actives dans le secteur des aînés ;
1 représentant de la Communauté germanophone.
Les membres effectifs sont doublés d’un membre suppléant qui le remplace en cas d’empêchement, et uniquement dans ce cas. Le Département du Logement assiste aux travaux du Conseil avec voix consultative. Pour se faire aider dans ses missions, le Conseil peut recourir aux services d’experts.
Le Président du Conseil est Philippe DEFEYT, Président du CPAS de Namur. La Vice-Présidente est Nathalie OMBELETS, Directrice générale de la Société wallonne de Crédit social.
Sans douter une seule seconde des qualités de Béatrice Laloux (que je salue au passage si elle nous fait l'honneur de nous lire encore!) ou de Bénédicte Delcourt (que je salue aussi même si je ne sais si elle intervient sur Pim.be), on peut tout de même se demander le poids (si on peut parler de poids en parlant de dames, n'est-ce pas) que le SNPC va pouvoir avoir face à l'administation.
On voit très clairement la dépendance de ce Conseil envers l'administration, simplement par le fait que le site en question est hébergé dans des sous-pages du site Wallonie.be!
Le site avec son URL propre, et le sous-site.
Quand on lit le nom des membres et leurs fonctions, on se dit bien que l'orientation politique de ce conseil ne peut aller que vers plus de socialisation. Et pas dans le sens "social", mais dans le sens "socialiste". Mais je m'en voudrais de faire de la politique.

Communiqué de presse du Gouvernement wallon (jeudi 02 juin 2016)
"Suite à l’adoption ce jour en 1ère lecture de l’avant-projet de décret relatif au Fonds de Garantie Locative et de la note-cadre, ceux-ci seront soumis à l’avis :
• du Conseil économique et social de Wallonie
• du Conseil supérieur du Logement
• du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
• du Syndicat National des Locataires
• de Febelfin
• de la Fédération des CPAS
• du Réseau wallon de lutte contre la pauvreté
• de l’Autorité belge de la concurrence"

Le SNPC en cette qualité recevra du gouvernement wallon pour avis l'avant-projet de décret relatif au fonds de garantie Locative et de la note-cadre.

Ces textes sont également soumis pour avis notamment au conseil supérieur du logement.

max11 · #7 22-09-2016 09:15:34

Il faut pas le titiller le Grmff wink GT voulait une "critique technique", il est servi big_smile

Festival de Grmff sur ce post mais, surtout, avec des critiques très pertinentes et cohérentes. Merci et félicitation !

PIM

grmff · #8 22-09-2016 09:02:29

Extrait du communiqué de presse du 2 juin 2016

Le cahier spécial des charges reprendra un ensemble d’obligations dont notamment :
-le paiement d’un intérêt créditeur aux locataires déposants
-un « rendement sociétal » de l’adjudicataire justifiant d’une certaine expérience dans l’octroi de crédits dans les secteurs de l’immobilier durable, de l’énergie renouvelable, dans l’éducation et/ou les soins de santé
-un rendement pour la Région qui viendra alimenter le Fonds budgétaire pour le relogement.

J'en conclus que le gouvernement wallon pense que la création de ce fonds de garantie va rapporter de l'argent.

Ils sont vraiment débiles, ou nous prennent pour des débiles?

grmff · #9 22-09-2016 09:00:12

Pour diminuer la stigmatisation des personnes qui demandent l'aide des Cpas, il existe d'autre moyens.

Si les Cpas prenaient des décisions ANTICIPEES, et donnait des certificats de garantie, comme le fait Immocaution par exemple, et imposait aux banques de donner ce même genre de certificat, il n'y aurait plus de différence entre un locataire avec une garantie Cpas et une garantie normale.

Ce fonds de garantie est donc un bazooka pour écraser une mouche.

grmff · #10 22-09-2016 08:43:25

Les Cpas donnent une réponse "rapide" aujourd'hui pour l'octroi de la garantie locative. Mais pour les Cpas, "rapide", cela veut dire un mois. Voire un mois et demi.

Si le fond donne une réponse à la même vitesse, c'en sera fini de la souplesse de bail raccourci parce qu'un autre locataire entre dans le bien "rapidement". Cela fera "double loyer" pour des centaines de locataires précarisés.

Personnellement, je refuse la garantie des Cpas trop lents quand j'ai un préavis raccourci. Si le sortant part vite, le rentrant doit rentrer vite, sinon le sortant doit payer double loyer. Si j'accepte la garantie locative du Cpas qui met un mois, je dois faire payer un mois de loyer de plus à qui? Au sortant? Ce ne serait pas juste. Au rentrant? Il n'a généralement pas les moyens. Alors, je refuse la garantie du Cpas.

Si je n'ai plus le choix, et que je dois prendre la garantie FGL qui répond "rapidement", je ne pourrai plus accepter ces préavis raccourci. Je ne pourrai plus faire cette gymnastique de jongler avec les contrats. J'aurai plus de vide locatif. Inévitablement.

Et si le vide locatif augmente, il faudra quelqu'un pour le payer. Au bout du compte, c'est le locataire qui devra le supporter. Soit en payant un double loyer pendant un préavis raccourci, soit parce que les propriétaire demanderont un rendement supérieur.

Alors, messieurs et mesdames les décideurs, j'espère que vous aurez bien conscience des conséquences de vos décisions.

Je me permets évidemment d'en douter, puisque dans 90% des cas de préavis raccourcis, ce sont des locataires qui me quittent pour aller dans le logement social qui donne un logement sans laisser le temps au locataire de donner son préavis!

grmff · #11 22-09-2016 08:27:40

Pour la gestion du fonds, avec 300.000 locataires et autant de contrat, il va falloir une gestion suffisante. Une banque va être désignée. Mais qui va accepter ce genre de mission?

Le fédéral a imposé que les banques acceptent de se porter caution pour n'importe qui. Dans la pratique, on a pu voir que les banques, qui ne sont pas des organismes de bienfaisance, ont fait ce qu'il fallait pour faire capoter cette obligation.

Est-ce que les banques ont déjà été approchées pour la création et la gestion de ce fonds?

grmff · #12 22-09-2016 08:24:21

Je note que le CSL a mentionné dans son avis 53 que c'était raisonnable de proposer une garantie de 3 mois.... et que le projet mentionne une garantie de 2 mois.

En réalité, d'ès que c'est positif pour le propriétaire, c'est balayé d'un revers de la main. Donc, les quelques éléments positifs pour le propriétaire qui peuvent être amené par le seul représentant des propriétaires sont gommé par le gouvernement.

grmff · #13 22-09-2016 08:22:05

En lisant les différents textes, on se rend compte que rien n'est chiffré.

On parle de 300 à 400 millions qui devraient arriver dans le fonds, mais pas du tout de comment ce fonds va être alimenté.

Parce que ces 300 à 400 millions, ils ne seront pas disponibles pour être dépensés. Ils appartiendront aux locataires!

Si on estime qu'il y a 100.000 logements publics en Wallonie, et deux fois autant de logements privés loués en Belgique, on arrive à un total de 300.000 logements.
Si les garanties locatives sont de deux mois (ce qui est peu aussi), cela fait effectivement un fonds de 300 à 400 millions avec des loyers moyens de 500 à 670€.

Ce qui m'interpelle, c'est le manque de chiffre. Dans les différents documents, on estime un taux de défaillante de 20%. Dans 20% des cas, on devra faire appel à la garantie. Mais ce chiffre ne dit évidemment rien du tout: 20% d'appel à la garantie, mais en combien de temps? Si c'est 20% en 5 ans en moyenne, on peut se dire que les garanties sont reconstituées pour la moitié d'entre elles, et que pour les autres, elles sont reconstituées à moitié. Le fonds ne devrait alors suppléer que pour 10% des garanties, pour la moitié de la somme, et cela sur 5 ans. On arrive alors à une perte pour le fonds de 1%/an.

N'ayant pas de chiffres plus précis, on ne sait évidemment pas si c'est 1% ou 5%. Si c'est 3 millions, ou si c'est 15 millions. Voire pourquoi pas 50! Je trouve que faire un texte de loi sur des budget aussi peu précis, c'est complètement déraisonnable. Quand on sait que la Wallonie a un trou entre 250 et 400 millions annuels, on se dit que c'est si mal géré qu'on ne sera chiche pas pour un trou de 50 millions de plus ...

Pourtant, les chiffres réels SONT disponibles. Il "suffit" de les demander aux Cpas. Le Cpas de Namur par exemple est géré par Mr Defeyt, qui préside aussi le Conseil Supérieur de Logement. Comment ne peut-il pas donner de chiffres?

A mon avis, c'est parce qu'on sait que cela va coûter une fortune, mais que pour des raisons idéologiques, on ne veut pas mettre de point négatif au projet. Le projet n'est que positif, et on passe sous silence les catastrophes qui vont aller avec ce projet.

grmff · #14 22-09-2016 07:42:28

Dommage que ces avis ne soient même pas datés.

GT · #15 22-09-2016 06:53:42

grmff a écrit :

Effectivement. Le SNPC a un représentant.... sur 34.
Le Conseil supérieur du logement est aujourd’hui composé de 34 membres, répartis comme suit :
13 personnes représentent les opérateurs de mise en œuvre du droit au logement créés par le Code wallon du logement. Il s’agit de 2 représentants de la Société wallonne du Logement (SWL), 2 des Sociétés de Logement de Service public (SLSP), 2 de la Société wallonne du Crédit social (SWCS), 2 des Guichets de Crédit social, 2 du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie (FLFNW) et 3 d’organismes à finalité sociale (OFS) : agences immobilières sociales (AIS), régies des quartiers (RQ) et associations de promotion du logement (APL);
5 représentants des pouvoirs locaux : 2 pour les Communes, 2 pour les Centres publics d’action sociale (CPAS) et 1 pour les Provinces ;
3 représentants des Universités ;
12 représentants de la société civile en lien avec le logement : 1 pour les locataires, 1 pour les propriétaires, 2 pour les partenaires sociaux (organisations patronales et syndicales), 2 pour les associations oeuvrant dans le logement, 2 pour les notaires, 2 pour les architectes, 2 pour les associations actives dans le secteur des aînés ;
1 représentant de la Communauté germanophone.
Les membres effectifs sont doublés d’un membre suppléant qui le remplace en cas d’empêchement, et uniquement dans ce cas. Le Département du Logement assiste aux travaux du Conseil avec voix consultative. Pour se faire aider dans ses missions, le Conseil peut recourir aux services d’experts.
Le Président du Conseil est Philippe DEFEYT, Président du CPAS de Namur. La Vice-Présidente est Nathalie OMBELETS, Directrice générale de la Société wallonne de Crédit social.
Sans douter une seule seconde des qualités de Béatrice Laloux (que je salue au passage si elle nous fait l'honneur de nous lire encore!) ou de Bénédicte Delcourt (que je salue aussi même si je ne sais si elle intervient sur Pim.be), on peut tout de même se demander le poids (si on peut parler de poids en parlant de dames, n'est-ce pas) que le SNPC va pouvoir avoir face à l'administation.
On voit très clairement la dépendance de ce Conseil envers l'administration, simplement par le fait que le site en question est hébergé dans des sous-pages du site Wallonie.be!
Le site avec son URL propre, et le sous-site.
Quand on lit le nom des membres et leurs fonctions, on se dit bien que l'orientation politique de ce conseil ne peut aller que vers plus de socialisation. Et pas dans le sens "social", mais dans le sens "socialiste". Mais je m'en voudrais de faire de la politique.

A côté de la critique de l'existence et de la composition du conseil supérieur du logement et de considérations personnelles sur le socialisme , j'attends une critique "technique", une critique sur le fonds : l'avis donné par ce conseil supérieur du logement.

Ceux qui veulent en savoir davantage sur le fonds de garantie locative liront l'article de Olivier HAMAL dans le magazine "Le Cri" de ce mois de septembre édité par le SNPC.

Le SNPC n'a pas d'à priori vis-à-vis d'un fonds de garantie locative mais des réserves. Ce fonds doit être crédible.

Le conseil supérieur du logement a émis un nouvel avis (avis 60) concernant le fonds de garantie locative :

http://spw.wallonie.be/dgatlp/site_cslw … on_def.pdf

Dernière modification par GT (22-09-2016 07:44:35)

grmff · #16 21-09-2016 21:25:32

Effectivement. Le SNPC a un représentant.... sur 34.

Le Conseil supérieur du logement est aujourd’hui composé de 34 membres, répartis comme suit :
13 personnes représentent les opérateurs de mise en œuvre du droit au logement créés par le Code wallon du logement. Il s’agit de 2 représentants de la Société wallonne du Logement (SWL), 2 des Sociétés de Logement de Service public (SLSP), 2 de la Société wallonne du Crédit social (SWCS), 2 des Guichets de Crédit social, 2 du Fonds du Logement des Familles nombreuses de Wallonie (FLFNW) et 3 d’organismes à finalité sociale (OFS) : agences immobilières sociales (AIS), régies des quartiers (RQ) et associations de promotion du logement (APL);
5 représentants des pouvoirs locaux : 2 pour les Communes, 2 pour les Centres publics d’action sociale (CPAS) et 1 pour les Provinces ;
3 représentants des Universités ;
12 représentants de la société civile en lien avec le logement : 1 pour les locataires, 1 pour les propriétaires, 2 pour les partenaires sociaux (organisations patronales et syndicales), 2 pour les associations oeuvrant dans le logement, 2 pour les notaires, 2 pour les architectes, 2 pour les associations actives dans le secteur des aînés ;
1 représentant de la Communauté germanophone.
Les membres effectifs sont doublés d’un membre suppléant qui le remplace en cas d’empêchement, et uniquement dans ce cas. Le Département du Logement assiste aux travaux du Conseil avec voix consultative. Pour se faire aider dans ses missions, le Conseil peut recourir aux services d’experts.
Le Président du Conseil est Philippe DEFEYT, Président du CPAS de Namur. La Vice-Présidente est Nathalie OMBELETS, Directrice générale de la Société wallonne de Crédit social.

Sans douter une seule seconde des qualités de Béatrice Laloux (que je salue au passage si elle nous fait l'honneur de nous lire encore!) ou de Bénédicte Delcourt (que je salue aussi même si je ne sais si elle intervient sur Pim.be), on peut tout de même se demander le poids (si on peut parler de poids en parlant de dames, n'est-ce pas) que le SNPC va pouvoir avoir face à l'administation.

On voit très clairement la dépendance de ce Conseil envers l'administration, simplement par le fait que le site en question est hébergé dans des sous-pages du site Wallonie.be!
Le site avec son URL propre, et le sous-site.

Quand on lit le nom des membres et leurs fonctions, on se dit bien que l'orientation politique de ce conseil ne peut aller que vers plus de socialisation. Et pas dans le sens "social", mais dans le sens "socialiste". Mais je m'en voudrais de faire de la politique.

GT · #17 21-09-2016 19:21:35

grmff a écrit :

Un avis du Conseil Supérieur du Logement:
http://spw.wallonie.be/dgatlp/site_cslw … vis_53.pdf
Nota: le Conseil Supérieur du Logement est une émanation publique, financée par la Région Wallonne. Et je ne sais vraiment pas à quoi il est "supérieur"...

Sauf erreur font partie du conseil supérieur du logement LALOUX Béatrice et DELCOURT Bénédicte respectivement en qualité de membre effectif et de membre suppléant, toutes les 2 du SNPC.

Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires est présenté comme une association de défense des propriétaires a-politique, dynamique, indépendante et sans but lucratif. Elle affirme les connaître et les défendre.

grmff · #18 21-09-2016 17:29:57

Un avis du Conseil Supérieur du Logement:
http://spw.wallonie.be/dgatlp/site_cslw … vis_53.pdf

Nota: le Conseil Supérieur du Logement est une émanation publique, financée par la Région Wallonne. Et je ne sais vraiment pas à quoi il est "supérieur"...

PIM · #19 21-09-2016 16:54:51

immocaution a écrit :

L’harmonisation des garanties locatives avec constitutions des garanties locatives et les assurances cautions sans dépôt simplifieront de loin la mise en location d’un bien immobilier pour un bailleur et un agent immobilier.
La procèdure devrait être simple et rapide pour les bailleurs, et les locataires devront pouvoir choisir entre une assurance caution sans dépôt ou une garantie locative émise par le FGL sans créer de discrimination et concurrence loyale.

L'enfer est pavé de bonnes intentions...

Himura · #20 21-09-2016 16:50:52

Merci pour ce retour.

ImmoCaution a écrit :

La procèdure devrait être simple et rapide pour les bailleurs

Là-dessus, je me permettrais un gros doute, et attendrai de voir la réalité du terrain.
Idem sur le temps de réponse pour la transmission de l'attestation de garantie constituée.

La partie concernant le prélèvement pour des indemnités dues me laisse perplexe également.

GT · #21 02-06-2016 15:24:03

POUR INFO

Du nouveau pour les garanties locatives en Wallonie. Un avant-projet de décret a été approuvé par le gouvernement régional aujourd’hui. Un Fonds commun de garantie sera créé. Si un propriétaire réclame une caution, il ne pourra plus bloquer la somme sur un compte privé. Il sera obligé de passer par le Fonds officiel de garantie locative. L'objectif est d'éviter les abus tant des propriétaires que des locataires.

http://www.rtl.be/info/belgique/societe … 23363.aspx

et

http://gouvernement.wallonie.be/communi … -juin-2016

Dernière modification par GT (02-06-2016 15:33:31)

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