Charges communes : justificatifs ?

Laure881 · #1 09-06-2016 10:37:01

Bonjour,
Nous sommes actuellement locataires depuis plus de 3 ans et nous payons des provisions pour charges tout les mois de 75€.
Le propriétaire nous demande de payer un supplément et décide d'augmenter les charges. Jusque là je suis d'accord.
Mais le problème est que lorsque je lui demande de pouvoir consulter les justificatifs des charges, il n'a rien à me montrer, aucun justificatif! et ne donne plus signe de vie. Je me demande donc si ce que nous payons depuis 3 ans est justifié, comme par exemple la femme de ménage que nous n'avons jamais vu.
De plus, dans l'immeuble (qui appartient au propriétaire), il y a 5 appartements, les charges sont-elles seulement divisées par 5? sachant que nous avons le plus petit appartement et que ce sont ses fils qui ont les 2 plus grands appartements. Je pensais que les charges étaient en fonction de la quotité?
Merci d'avance pour votre aide.

rexou · #2 09-06-2016 17:36:38

Le plus simple est de lire votre bail. Il doit y être mentionné de quels postes se composent les charges, et quel est le mode de répartition (par lot ou par quotités, c'est le bailleur qui décide, puisqu'il est le seul propriétaire de l'immeuble).

S'il est mentionné que vous payez des provisions, vous devez recevoir un justificatif qui récapitule les frais annuels.

Il est aussi utile de vous interroger sur ce qui est inclus dans ce montant, qui ne semble pas à priori excessif, loin de là. Peu importe que vous "ayez vu" ou non la femme de ménage, si un entretien est effectué et que vous bénéficiez donc d'un service.

Par exemple : Ascenseur, électricité des communs, eau pour communs et privative, entretien des communs, petites réparations, curage des égouts, entretien de la chaudière, ramonage cheminée, entretien jardin éventuel... il est rare que les charges se limitent à 75€ mensuels !

Laure881 · #3 10-06-2016 09:39:27

Je vous remercie pour votre réponse. Il n'est rien précisé dans le bail concernant la répartition des charges entre les appartements. Quelle règle doit-être appliquée dans ce cas?
Concernant la composition des charges, j'ai une liste de montants. Etant donné que c'est une provision de charge et non un forfait, selon moi le propriétaire doit nous présenter des factures réelles et pas seulement une liste. Est-ce bien le cas?

Concernant la femme de ménage, si je ne l'ai jamais vu et qu'il n'y a aucune facture je ne comprend pas bien ce que je dois payer vous comprenez.
De plus, il est bien précisé dans le bail que je dois moi-même nettoyer mon pallier. Il ne reste que la cage d'escalier, et je ne la trouve pas spécialement nettoyée.

Après concernant le montant des charges, c'est une autre question, 75€ ok ce n'est pas élevé. Je serais même prête à mettre plus si cela était justifié. Ce qui me dérange on va dire c'est plutôt de ne pas avoir de justificatifs (sachant que ce n'est pas la première fois que nous avons des problèmes avec notre propriétaire, entre autre, nous avons une infiltration d'eau depuis janvier 2016 et il ne bouge pas, mais ça c'est un autre problème).

Dernière modification par Laure881 (10-06-2016 09:39:49)

Himura · #4 10-06-2016 10:43:46

Laure881 a écrit :

Je vous remercie pour votre réponse. Il n'est rien précisé dans le bail concernant la répartition des charges entre les appartements. Quelle règle doit-être appliquée dans ce cas?

De quelles charges parle-t-on exactement ?
Il n'y a pas de règle pré-définie, mais des us et coutumes selon les types de charges peuvent être trouvés (quotité selon les m3 des logements pour le chauffage, division par le nombre de personnes pour l'eau, division simple des coûts pour un ascenseur, ...)

Laure881 a écrit :

Concernant la composition des charges, j'ai une liste de montants. Etant donné que c'est une provision de charge et non un forfait, selon moi le propriétaire doit nous présenter des factures réelles et pas seulement une liste. Est-ce bien le cas?

Effectivement, le propriétaire doit présenter un décompte qui vous est propre, et y joindre les factures qui y sont reliées de façon à pouvoir vérifier le calcul et l'exactitude du montant.
Le problème est toujours de ne pas avoir défini la méthode utilisée pour le décompte. Cependant, cette méthode doit apparaitre dans ce décompte forcément.

Laure881 a écrit :

Concernant la femme de ménage, si je ne l'ai jamais vu et qu'il n'y a aucune facture je ne comprend pas bien ce que je dois payer vous comprenez.
De plus, il est bien précisé dans le bail que je dois moi-même nettoyer mon pallier. Il ne reste que la cage d'escalier, et je ne la trouve pas spécialement nettoyée.

Si vous n'avez jamais contesté préalablement l'absence de nettoyage, oubliez ce point. Il faut constater que ça n'est pas nettoyé au moment même, et pas en fin de bail. Ce serait un peu trop facile, et impossible de prouver vos dires, ni l'inverse.

Laure881 a écrit :

Après concernant le montant des charges, c'est une autre question, 75€ ok ce n'est pas élevé. Je serais même prête à mettre plus si cela était justifié. Ce qui me dérange on va dire c'est plutôt de ne pas avoir de justificatifs (sachant que ce n'est pas la première fois que nous avons des problèmes avec notre propriétaire, entre autre, nous avons une infiltration d'eau depuis janvier 2016 et il ne bouge pas, mais ça c'est un autre problème).

Vous avez droit à un décompte justifié, à partir du moment où c'est bien des provisions pour charge et non un forfait.
Il faut s'en tenir à ça.
Votre propriétaire peut cependant vous le donner que quand il reçoit lui-même les factures de régularisation des fournisseurs d'énergie.

Dernière modification par Himura (10-06-2016 10:44:33)

GT · #5 10-06-2016 15:38:38

Les charges doivent être relatives à des dépenses réelles.

Si le propriétaire ne prouve pas la réalité des dépenses de nettoyage, il me semble que vous soyez en mesure de contester les frais (ou une partie de ceux-ci) qui vous sont imputés.

rexou · #6 10-06-2016 16:18:13

GT a écrit :

Les charges doivent être relatives à des dépenses réelles.
Si le propriétaire ne prouve pas la réalité des dépenses de nettoyage, il me semble que vous soyez en mesure de contester les frais (ou une partie de ceux-ci) qui vous sont imputés.

Le propriétaire possède tout l'immeuble. Dès lors qu'un nettoyage est effectivement effectué (peu importe par qui, si c'est un service fourni au locataire) il est normal qu'il soit porté en compte.

Il est curieux que rien ne soit précisé dans le bail quant au mode de répartition des charges... Cependant, le montant réclamé me semble tout à fait raisonnable dans l'absolu. Il est même fort peu élevé ! Il reste cependant utile et intéressant de savoir ce qui est inclus dans ces charges.

Le bailleur doit justifier les sommes demandées, mais ne doit pas joindre les factures relatives aux frais, sauf en cas de demande du locataire qui contesterait l'exactitude d'un poste précis...

Contester pour le plaisir de chicaner n'est pas plus souhaitable que de se laisser plumer en silence. On en revient donc à la question : ces charges comprennent quels postes ?

GT · #7 10-06-2016 18:27:15

Pour aider à comprendre les règles "du jeu", ci-dessous les règles (impératives) du code civil applicables pour les charges locatives

Art. 1728ter. <Inséré par L 29-12-1983, art. 2>. § 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … 16#LNK0022

Les charges locatives

6. Obligations du bailleur

Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :

- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;

- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;

- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents.

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … at=9&id=50

Si les frais et charges n’ont pas été fixés forfaitairement, la loi prévoit qu’ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Les documents justificatifs doivent être produits. Le locataire a donc le droit d’exiger du bailleur une justification des décomptes qui lui sont envoyés.

Une règle spéciale existe quant à l’exécution de cette obligation lorsque le bien loué fait partie d’un immeuble à appartements multiples dont la gérance est assurée par une même personne (qui peut être le syndic, le propriétaire lui-même, ou encore une société). Dans ce cas, la loi sur les loyers considère que la condition relative à la production des documents justificatifs est remplie si le bailleur fait parvenir au locataire un relevé des frais et charges, et que la possibilité lui est donnée de consulter les documents justificatifs au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gérance de l’immeuble.
Remarque : ces règles relatives au paiement des frais et des charges sont impératives.

http://justice.belgium.be/sites/default … 013-FR.pdf
p.41

Bref, dans le système des charges non forfaitaires, la loi prévoit qu'elles doivent correspondre à des dépenses réelles. Un propriétaire ne peut imputer à son locataire que ce qu'il a lui-même déboursé.
Est visée la réalité de la dépense et non pas la réalité d'une prestation.
Quand bien même une prestation de nettoyage aurait été effectuée, le bailleur devra être en mesure d'établir qu'il a imputé au locataire une dépense qu'il aura lui-même préalablement payée. Dans un immeuble à appartements, les pièce de dépense devront être produites si le locataire après avoir reçu le relevé de frais et charges demande à consulter à consulter celles-ci . Cette consultation aura lieu au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gérance de l'immeuble.

Lorsque j'ai été locataire, j'ai eu l'expérience de l'activation de cette procédure. Les documents ont été tenus à ma disposition chez le régisseur de l'immeuble à appartements. Dans ses bureaux ...situés à 30 kms de la situation du bien pris en location.

Himura · #8 10-06-2016 19:43:52

C'est donc bien ce que je disais ;-)

GT · #9 10-06-2016 20:38:27

Je n'éprouve aucun plaisir à vous contredire mais vous affirmiez :

"Effectivement, le propriétaire doit présenter un décompte qui vous est propre, et y joindre les factures qui y sont reliées de façon à pouvoir vérifier le calcul et l'exactitude du montant."

alors que le texte de l'article 1728 ter, al. 3 et 4 du C. civil prévoit :

"Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion."

En d'autres mots, en dehors du cas d'immeubles à appartements, les documents doivent être produits par le bailleur avec le décompte.

Dans le cas d'immeubles à appartements, pour le législateur, l'obligation (de production de documents) est supposée remplie :
• lorsque le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges
• ET que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion .

En d'autres mots encore, en l'absence du cas d'immeubles à appartements, les décomptes sont adressés au preneur avec production des documents justificatifs. En présence d'immeubles à appartements, le bailleur peut se limiter à faire parvenir au preneur un relevé, sans joindre les pièces justificatives; et le preneur devra entamer une démarche pour consulter les documents justificatifs.

Dans le cas soumis, il s'agit d'un immeuble à appartements.

Dernière modification par GT (10-06-2016 20:39:39)

rexou · #10 10-06-2016 22:11:47

L'analyse remarquable de GT décrit avec précision les obligations légales strictes du bailleur. C'est la réflexion d'un juriste et si un juge est appelé à se prononcer, c'est en effet sur cette base qu'il prononcera sa décision.

En écrivant qu'il est "normal" qu'un service fourni soit porté en compte, je me suis mal exprimé. Cela ne correspond en effet pas vraiment aux exigences légales ; cela reste néanmoins cohérent dans la mesure où le montant facturé n'est pas excessif.

Si le but recherché est de gratter pour chercher l'irrégularité (nettoyage en "noir" par exemple) oui, le locataire peut contester le montant demandé et éventuellement s'adresser au juge de paix. Mais si les charges réclamées correspondent à leur réalité effective, l'intérêt du locataire serait plutôt de conserver de bons rapports avec son bailleur sans faire de vagues...

Un petit bailleur n'est pas nécessairement un juriste expérimenté, mais bien souvent un simple honnête homme qui tente de limiter les frais -dans l'intérêt même de ses locataires- et les répartit avec pragmatisme. Le faible montant du total des charges indique que c'est sans doute le cas ici. Une indication de la méconnaissance de la règlementation est la non indication dans le bail du mode de répartition et de calcul des charges. Personnellement, j'indique dans mes baux un forfait (c'est si simple et incontestable) pour les charges communes et j'ajoute une provision pour les consommations.

On en revient donc (pardon) à la question de base : Que reprennent les charges imputées au locataire ???

Himura · #11 10-06-2016 23:06:11

OK, j'ai employé le mot "joindre" dans ma première phrase à mauvais escient, tout en concluant différemment.
On peut dire que vous aimez la précision du détail..... Tant mieux quelque part, mais n'oublions pas de fournir un message compréhensible.

Laure881 · #12 30-08-2016 20:34:16

Désolée je ne suis pas une habituée du forum, je n'avais pu vu toutes ses reponses. Merci beaucoup pour votre aide.
Pour vous donner des nouvelles à ce sujet, il n'en a plus jamais reparlé, car je pense qu'il n'a aucune facture.
Par contre et on aurait dû s'en douter, il a mis fin à notre bail qui était de 3 ans et qui arrive à son terme début décembre. Il a notifié le préavis 3 mois avant. Je pense que jusque là il est dans son droit.
Nous lui avons demandé un arrangement avec 3 mois supplémentaires, réponse non catégorique, il est toujours dans son droit. Pour les visites, je lui ai proposé le lundi entre 9-11 et le samedi entre 12-14 ce que je trouve très correct sachant que dans 3 mois on est à la porte avec un bébé, que nous devons aussi faire des visites. Sa réponse, il me menace du juge de paix si je ne fais pas de visite à 17h. Il n'y a pas d'horaires dans le bail. Déjà est-on obligé d'accepter le samedi?? J'ai vraiment besoin d'aide je suis très inquiète et en plein stress en ce moment à cause de ça. Merci beaucoup.

Himura · #13 30-08-2016 21:04:36

On peut considérer qu'il est dans son droit, oui.
Si rien n'est écrit et que vous faites obstruction à une proposition de ce type, il y a fort à parier que le juge de paix vous donne tord. Le standard est effectivement 2 jours par semaine (3 heures en soirée et 3 heures un jour du WE).
Une proposition en pleine journée de la semaine n'a aucun sens, étant donné que ça n'arrange presque personne.

Pour revenir sur les charges et les problèmes précédents, j'imagine que vous vous rendez compte que 75 €/mois était un montant extrêmement faible et donc que votre propriétaire payait très certainement une partie de vos consommations - si ça n'était pas régularisé.
Cela ne diminue pas l'obligation du propriétaire de pouvoir prouver le décompte, mais quand on demande de la compréhension, il faut pouvoir en donner également.

Malheureusement pour vous, il n'est pas très étonnant que le propriétaire n'a pas voulu faire perdurer cette relation compliquée.
Il a commis une erreur, mais ça n'empêchait pas de trouver un accord.

rexou

grmff · #14 30-08-2016 21:37:09

3 visites par semaine ne me semble pas exagéré. A moins que vos obligations professionnelles ne vous coincent et empêchent votre présence 3x par semaine au moment où les obligations professionnelles de votre propriétaire ne lui permettent les visites, je ne comprends pas que vous bloquiez les visites.

Un juge ne le comprendrait pas non plus.

rexou

panchito · #15 30-08-2016 22:04:43

Laure881 a écrit :

Pour les visites, je lui ai proposé le lundi entre 9-11 et le samedi entre 12-14

Vérifier votre bail. D'habitude c'est 3 jours par semaine à raison de 2h consécutives.

Pour éviter les discussions, je mets dans mon bail, les heures qui d'habitude arrangent tout le monde:
- le mercredi de 18h à 20h
- le vendredi de 18h à 20h
- le samedi de 10h à 12h

Les heures que vous proposez n'arrangent absolument personne!

Quel employé pourrait-il se libérer le lundi de 9 à 11h ? Vous-même vous ne travaillez pas? Le bailleur, il veut surement quelqu'un de solvable donc forcément quelqu'un qui travaille.

Le samedi midi? Vous n'y pensez pas!

rexou · #16 30-08-2016 22:05:50

rexou a écrit :

Mais si les charges réclamées correspondent à leur réalité effective, l'intérêt du locataire serait plutôt de conserver de bons rapports avec son bailleur sans faire de vagues...
Un petit bailleur n'est pas nécessairement un juriste expérimenté, mais bien souvent un simple honnête homme qui tente de limiter les frais -dans l'intérêt même de ses locataires- et les répartit avec pragmatisme. Le faible montant du total des charges indique que c'est sans doute le cas ici. Une indication de la méconnaissance de la règlementation est la non indication dans le bail du mode de répartition et de calcul des charges.

Il n'est pas surprenant que le bailleur ne souhaite pas poursuivre le bail. Face à votre attitude, il doit se résigner à avoir perdu de l'argent avec l'insuffisance de charges que vous avez payées. Et très logiquement, il met fin au problème, en respectant la loi et le bail.

Ses demandes concernant les horaires de visites sont parfaitement normales et justifiées.

La bonne nouvelle, c'est que vous avez bénéficié durant 3 ans d'une réduction de vos charges...

grmff · #17 30-08-2016 22:15:44

rexou a écrit :

La bonne nouvelle, c'est que vous avez bénéficié durant 3 ans d'une réduction de vos charges...

Je ne reviendrais pas sur les charges: on n'en sait rien.

75€, c'est très faible si cela comprend le nettoyage, l'éclairage des couloirs, l'ascenseur avec un appart par étage, le chauffage, l'eau chaude et froide, l'assurance, le concierge, l'entretien des chaudières, le lavage des vitres et l'entretien du parc commun de 12 hectares et le nourrissage des pandas.
75€, c'est énorme si cela comprend juste l'éclairage des communs avec 2 ampoules led.

Bref: sans savoir ...

rexou · #18 30-08-2016 22:25:22

rexou a écrit :

Contester pour le plaisir de chicaner n'est pas plus souhaitable que de se laisser plumer en silence. On en revient donc à la question : ces charges comprennent quels postes ?

En effet, on ne sait pas en quoi consistaient ces charges, malgré que la question a été plusieurs fois posée.

Même sans les pandas, le montant reste faible... Et la réaction du bailleur incite à penser qu'il était en effet trop faible pour que la situation perdure.

panchito · #19 31-08-2016 06:38:39

Que comprennent les 75€ de provisions?

jacq · #20 31-08-2016 06:53:35

Pour les charges je demande a mes locataires 35 € par mois et cela comprend éclairage des communs, provision pour l'eau, assurance incendie avec abandon de recours , je ne fais pas le nettoyage des communs, a charge pour chaque locataire.
La différence entre les frais réel je la prends a ma charge, perte et profit compris dans le loyer.

Dernière modification par jacq (31-08-2016 07:00:13)

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