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Bail commercial - Faillite du preneur

PIM
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Pierre Dochy a écrit :

et voilà le 'verdict'. L'affaire est passée devant le tribunal de Commerce (Tournai) le 22 mars dernier et j'ai reçu ce jour (31 mai) le jugement (du ... 9 mai). Lors de la plaidoirie, l'avocat (de la faillite) a menti à trois reprises. 1. Prétendant ne jamais avoir 'promis' un mois de loyer au titre de dégâts locatifs / nettoyage (il me l'avait confirmé DEUX fois oralement au téléphone -> morale apprise : TOUJOURS demander un écrit MÊME d'un avocat qui est un lointain cousin). 2. En affirmant que j'aurai reloué le bien 'de suite' et touché DEUX fois un loyer (ce qui faux). 3. En prétendant que le bien était tout autant 'dégueulasse' lors de l'entrée dans les lieux de son client -> Morale déjà apprise depuis, JAMAIS ne reporter un état des lieux ou laisser un locataire se charger de l'enregistrement d'un bail. Bref, le juge m’octroie   trois mois de loyer au titre d'indemnité + les charges + prorata du précompte, ce dont je vais me contenter sans faire scandale. Mais tout cela ne redore pas l'idée que j'ai de la profession d'avocat, mensonge, mauvaise foi, en veux-tu en voilà ! Merci encore à tous pour vos conseils !

Merci d'être revenu (quasi 2 ans plus tard) pour nous raconter l'issue de l'affaire.


Erik DECKERS
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GT

Pierre Dochy
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

et voilà le 'verdict'. L'affaire est passée devant le tribunal de Commerce (Tournai) le 22 mars dernier et j'ai reçu ce jour (31 mai) le jugement (du ... 9 mai). Lors de la plaidoirie, l'avocat (de la faillite) a menti à trois reprises. 1. Prétendant ne jamais avoir 'promis' un mois de loyer au titre de dégâts locatifs / nettoyage (il me l'avait confirmé DEUX fois oralement au téléphone -> morale apprise : TOUJOURS demander un écrit MÊME d'un avocat qui est un lointain cousin). 2. En affirmant que j'aurai reloué le bien 'de suite' et touché DEUX fois un loyer (ce qui faux). 3. En prétendant que le bien était tout autant 'dégueulasse' lors de l'entrée dans les lieux de son client -> Morale déjà apprise depuis, JAMAIS ne reporter un état des lieux ou laisser un locataire se charger de l'enregistrement d'un bail. Bref, le juge m’octroie   trois mois de loyer au titre d'indemnité + les charges + prorata du précompte, ce dont je vais me contenter sans faire scandale. Mais tout cela ne redore pas l'idée que j'ai de la profession d'avocat, mensonge, mauvaise foi, en veux-tu en voilà ! Merci encore à tous pour vos conseils !

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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

GT a écrit :

Le tribunal matériellement compétent

c'est-à-dire lequel ?  angel


Erik DECKERS
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Pierre Dochy
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Oups, coquille de ma part, je voulais bien parler de ma "Déclaration de créance" et non pas d'une requête.
Pas question pour moi de formuler la moindre requête dans ce dossier, je verrai bien ce qui 'sortira' de tout cela. Si je n'obtiens rien je n'aurai ... rien et l'histoire en restera là.
Ma déclaration de créance a été déposée cet après-midi aux greffes du tribunal de commerce, j'ai mon accusé de réception, je ne vais rien faire d'autre qu'attendre (et je vous tiendrai au courant).
Merci encore à tout le monde !
Pierre

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GT
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Pierre Dochy a écrit :

Bonjour à tous,

Encore merci pour tous vos avis.

Je ne vais pas prendre les services d’un avocat, comme peut-être déjà signalé sur ce forum, rien que le fait de ‘penser’ à un tribunal me donne des ‘palpitations’.
Le curateur m’a signalé (informellement) qu’il accepterait trois mois d’indemnités ainsi qu’un mois pour ce qui concerne les dégâts locatifs.
Cela me convient très bien, d'autant plus que j’ai grand espoir de relouer le bien dès le 1er octobre.
Cela ne m’empêche pas de demander … six mois d’indemnités (ce que le bail PIM mentionne, je vais y faire mention dans ma requête).

POUR INFO
Le tribunal matériellement compétent en vertu du droit commun connaît de l'existence et de la créance alléguée contre le débiteur en faillite.
En revanche, seul le tribunal de commmerce peut connaître de l'admission de la créance au assif et de la détermination du caractère de masse ou dans la masse de la dette corrélative à cette créance.
(Arrêt de la Cour de cassation du 8/12/1995).
http://jure.juridat.just.fgov.be/Jurida … g=fr&jur=1

Rien n'oblige évidemment le créancier à s'adresser au tribunal matériellement compétent pour voir reconnaître ses droits càd l'existence d'une créance alléguée et son montant.
Le cas échéant, tant pis pour lui.

Par ailleurs, une requête suppose une démarche envers un juge. Elle ne doit pas être confondue avec une déclaration de créance adressée à un curateur.

Dernière modification par GT (12-09-2016 15:13:11)

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Pierre Dochy
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

et la réponse du curateur à qui j'ai donc posé la question : "Vous pouvez indiquer « Du chef de résiliation de bail commercial »"

Merci !!!!!

Pierre

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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Pierre Dochy a écrit :

Dans tous les cas (comme dans un autre sujet du forum qui passe en justice de paix le 27 septembre prochain), je vous tiendrai au courant de la suite.
MAIS … dans l’immédiat, je 'cale' sur le document de déclaration de créance.
Il y est mentionné :
Le soussigné … (c’est moi) domicilié (je connais) déclare qu’il lui est dû (ce que j’ai mentionné ci-dessus), se décomposant comme suit (idem) à titre chirographaire / privilégié (là je laisse privilégié), indiquer le privilège revendiqué (je mets ‘bailleur’) du chef de …. (heu, je mets quoi là ???)
Il y a deux lignes de points de suspension pour mentionner ‘du chef de’ ……

Je suppose qu'après "du chef de " il y a lieu de préciser le bail et les clauses générant l'indemnité réclamée.
Mais le plus simple ce serait peut-être de demander conseil (informel) au curateur ou à son secrétariat.


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Pierre Dochy
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Bonjour à tous,

Encore merci pour tous vos avis.

Je ne vais pas prendre les services d’un avocat, comme peut-être déjà signalé sur ce forum, rien que le fait de ‘penser’ à un tribunal me donne des ‘palpitations’.
Le curateur m’a signalé (informellement) qu’il accepterait trois mois d’indemnités ainsi qu’un mois pour ce qui concerne les dégâts locatifs.
Cela me convient très bien, d'autant plus que j’ai grand espoir de relouer le bien dès le 1er octobre.
Cela ne m’empêche pas de demander … six mois d’indemnités (ce que le bail PIM mentionne, je vais y faire mention dans ma requête).

Dans tous les cas (comme dans un autre sujet du forum qui passe en justice de paix le 27 septembre prochain), je vous tiendrai au courant de la suite.
MAIS … dans l’immédiat, je 'cale' sur le document de déclaration de créance.
Il y est mentionné :
Le soussigné … (c’est moi) domicilié (je connais) déclare qu’il lui est dû (ce que j’ai mentionné ci-dessus), se décomposant comme suit (idem) à titre chirographaire / privilégié (là je laisse privilégié), indiquer le privilège revendiqué (je mets ‘bailleur’) du chef de …. (heu, je mets quoi là ???)
Il y a deux lignes de points de suspension pour mentionner ‘du chef de’ ……

Une bonne âme pour me donner un (dernier) coup de main ???

Merci d’avance et très belle semaine à tous !

Pierre

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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

panchito a écrit :

il a acheté une maison dans le sud de la France

Qui est donc à son nom?

L'extension éventuelle au patrimoine privé du failli excusé n'est pas de circonstance, à mon avis.


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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

GT a écrit :

La question se pose de savoir si l'action éventuelle ne devrait pas être introduite auprès du tribunal de commerce en raison la compétence exclusive qui lui est attribuée par l'article 574, 2°, C. judiciaire reproduit ci-dessous :

"Le tribunal de commerce connaît (...)
  2° [des actions et contestations qui découlent directement des faillites et des procédures en réorganisation judiciaire, conformément à ce qui est prescrit par la loi sur les faillites du 8 août 1997 et par la loi du 31 janvier 2009 relative à la continuité des entreprises, et dont les éléments de solution résident dans le droit particulier qui concerne le régime des faillites et des procédures de réorganisation judiciaire;(...)"

Voir ceci sur le forum (cour constitutionnelle)
et aussi
ceci: La matière des baux commerciaux au regard des nouvelles compétences du Tribunal de commerce


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panchito
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

il a acheté une maison dans le sud de la France

Qui est donc à son nom?

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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

La question se pose de savoir si l'action éventuelle ne devrait pas être introduite auprès du tribunal de commerce en raison la compétence exclusive qui lui est attribuée par l'article 574, 2°, C. judiciaire reproduit ci-dessous :

"Le tribunal de commerce connaît (...)
  2° [des actions et contestations qui découlent directement des faillites et des procédures en réorganisation judiciaire, conformément à ce qui est prescrit par la loi sur les faillites du 8 août 1997 et par la loi du 31 janvier 2009 relative à la continuité des entreprises, et dont les éléments de solution résident dans le droit particulier qui concerne le régime des faillites et des procédures de réorganisation judiciaire;(...)"

Quant au montant de la créance à introduire auprès du curateur, je partage entièrement l'opinion invitant le créancier/bailleur à  se rapprocher d'un avocat spécialisé.

Dernière modification par GT (26-08-2016 18:29:57)

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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

himura a écrit :

Je ne sais pas qui tranche le désaccord sur l'éventuelle différence - certainement le tribunal de commerce in fine.

Sauf clause d'arbitrage, la compétence est à mon avis, du Juge de Paix (le tribunal du commerce ne traite que les litiges entre commerçants)


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Pierre Dochy
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

(j''ai supprimé le nom du locataire)

La bail ne prévoit en effet rien en cas de rupture anticipée par le preneur, juste les clauses "légales" :  "Le preneur pourra mettre fin au bail à la fin de chaque triennat, dans les conditions prévues par l'article 3, alinéa 3 de la même loi, c'est-à-dire moyennant un préavis de six mois, donné par exploit d'huissier de justice ou lettre recommandée à la poste."

Et je n'ai rien trouvé comme 'référence légales' dans un pareil cas (est-ce que 'tout' se trouve bien ici par exemple : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi )

Le modèle de bail commercial PIM mentionne une indemnité de 6 mois en cas de résiliation aux torts du preneur.

Est-ce que je risque de ne rien recevoir si je réclame trop ??? Si non, autant que je réclame ... le maximum (tout en argumentant bien entendu).

Vos avis seront lus avec attention, merci d'avance !

Pierre

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Himura
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

(Vous devriez peut-être retirer certaines références, comme les noms).

Le curateur fait son boulot. Vous n'êtes pas obligé de suivre ses recommandations. Il indique bien que c'est à vous de réclamer l'indemnité de rupture. Vous pouvez donc réclamer ce qu'il est convenu (le bail est muet apparemment) ou le cas habituel (voir baux standard sur sites web - qui peuvent servir d'argument).
Avancez quelques arguments, et attendez la réponse...

Je ne sais pas qui tranche le désaccord sur l'éventuelle différence - certainement le tribunal de commerce in fine.

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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

- j'ai supprimé votre document qui identifie avec précision les parties concernées
- en ce qui concerne votre débat avec le curateur, celui-ci a, me semble-t-il, partiellement raison: l'indemnisation ne peut pas être le loyer jusqu'à l'expiration du terme normal, mais une indemnité de rupture (encore faut-il que le bail soit résilié par le curateur: la faillite ne génère pas ipso facto la résiliation): que prévoit le bail comme indemnité en cas de résiliation aux torts du preneur (le curateur ne motive pas la raison pour laquelle ce ne serait pas d'application dans le cas d'espèce).
- à votre place, je confierais la défense de mes intérêts à un avocat spécialisé.


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Pierre Dochy
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Bonjour à tous,

Déjà merci pour vos derniers conseils et avis.
Puis-encore 'profiter' de vous ?

Voici le document reçu de l'avocat curateur.
[supprimé par PIM: identification des parties]

Dans un rapide échange de courrier, celui-ci m'a écrit :
" Pour ce qui est des loyers, à partir du moment où le bail aura été résolu, ce ne sont plus des loyers que vous pourrez réclamer, mais bien le paiement d’une indemnité de rupture (laquelle ne couvrira pas les loyers jusqu’à la date de fin du bail) ; habituellement, le contrat de bail prévoit l’indemnité de rupture due par le preneur qui résilierait fautivement le bail (comme en l’espèce) ; ce n’est toutefois pas le cas du contrat de bail intervenu entre vous-même et Monsieur XXXXXX ; cela ne signifie pas que vous êtes forclos du droit de réclamer une indemnité de rupture, mais celle-ci doit rester dans les limites du raisonnable ; compte tenu de la pratique, une indemnité de rupture de 3 mois de loyers apparaît comme raisonnable ; cette indemnité de rupture est à réclamer par la voie du formulaire de déclaration de créance ;"

A cette lecture, je 'tombe' un peu à la renverse ! Un bail commercial est 'cassé' sans préavis et je ne pourrai prétendra qu'à trois mois d'indemnités .... !!!
N'est-ce plutôt là une 'manipulation' de l'avocat afin que je ne réclame pas plus de 3 mois ?

Et 'qui' va trancher ? Et si je ne suis pas d'accord ?

Je compte bien réclamer une indemnité couvrant les loyers jusqu'au terme du bail.
Je n'ai pas grand espoir de relouer cette surface commerciale. Cinq commerces (/ surface commerciales) ont cessés leurs activités à Pecq ces dernières années, quatre ont été (re)convertis en habitation, une surface commerciale est toujours à louer depuis des années ...

Je vous souhaite à tous un week-end un peu plus frais et vous remercie,

Pierre Dochy

Dernière modification par Pierre Dochy (26-08-2016 15:59:21)

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jacq
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Demandez la totalité de votre loyer jusqu'à l'échéance du bail +l'état des lieux a faire devant expert qui fixera l'indemnité que vous avez droit en plus de vos loyers.
Vous êtes créancier privilégié
Le curateur vous fera une proposition, aussi non il devra payer le loyer jusqu'à la libération des lieux


jacq

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PIM
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Celui que vous appelez "juge" est probablement le "juge-commissaire".
Je vous conseille la lecture instructive de ceci (vademecum faillites).

Et aussi ceci


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Pierre Dochy
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Re : Bail commercial - Faillite du preneur

Bonjour à vous tous,

Voici l’évolution des choses :

Ce vendredi 19 août, j’ai rencontré dans la surface commerciale en question, et un ‘juge’, et l’avocat en charge de la curatelle (je mets des guillemets à 'juge' car c'est ce que j'ai cru comprendre mais je n'en suis pas certain).
Les compteurs ont été relevés, l’avocat m’a informé que tout serait fait pour libérer les lieux au plus vite, que je recevrai un courrier officiel début de semaine prochaine et que je serai invité à déposer au tribunal de commerce le détail des mes ‘créances’.
Au niveau ‘libération des lieux’ et la possibilité de remettre le bien en location, je pense que cela ira assez vite, ouf !

Mais que suis-je en droit de réclamer à la curatelle ???

Le bail 3-6-9 se ‘termine’ en théorie le 14 octobre 2017.
Le locataire m’a bien payé comme promis le loyer du mois de septembre ‘plein’ (actuellement 654,32 euros) et les loyers précédents sont tous payés.
Puis-je réclamer les 12,5 mois de loyers restants jusqu’aux 9 ans du bail ? (et en 'indexant' au 15/10/2016 ?).
Je ne trouve pas de 'texte' qui fixerait des éventuelles indemnités légales en cas de rupture d'un bail commercial dans le chef du preneur.

Le locataire ne m’a par contre PAS payé le P.I. 2016 que je lui ai notifié après qu’il m’ait informé de son intention de se déclarer en faillite (486,30 euros).

Nous n’avions pas fait d’état de lieu à l’entrée (oui je sais, ma faute, erreur de jeunesse, trop heureux de louer le bien). Le bien est apparemment en bon état sauf un (gros) trou qui a été fait dans le mur pour passer un conduit de cheminé (commerce de poêles à pellets), trou réalisé avec mon accord oral.

Qu’en est-il des priorités ?
Je pense avoir compris (d’après les propos de l’avocat qui gère le dossier) que j’avais une priorité sur le ‘mobilier’ présent dans le commerce en ce qui concerne les éventuels loyers impayés. Mais, comme signalé avant, il n’y a pas de loyer impayés à ce jour.
Dans le commerce, outre un bureau, un PC et une imprimante sans valeur, il y a 12-13 poêles qui doivent bien valoir 1.000 euros / pièces (certains modèles peuvent se vendre plus de 3.000 euros). Lors de mon passage hier, le ‘juge’ était occupé avec une autre personne à faire l’inventaire du stock présent.
Le locataire m’avait informé ne pas avoir de dettes ‘sociales’ (il avait au moins un employé jusqu’il y a quelques mois) mais il semblerait qu’il soit encore redevable d’intérêts aux contributions (suite à une rectification, il aurait payé le principal mais jamais les intérêts qu’il aurait toujours contestés). Les contributions ne seraient-elle pas prioritaires ? Et les éventuelles lois sociales impayées ?

Pas de panique de mon coté ! Avec beaucoup de change je pourrai rapidement trouver un nouveau locataire. Avec un peu plus de chance encore, je pourrai peut-être ‘récupérer’ quelques ‘sous’ qui me permettront de payer le P.I. et ‘compenser’ les mois durant lesquels le bien ne sera pas loué.

Vos avis / conseils seront néanmoins tous les bienvenus, je vous en remercie d’avance,

Pierre

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Pierre Dochy
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Bail commercial - Faillite du preneur

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire (entre autres) d’une surface commerciale.
Le bail commercial (3-6-9) a été enregistré, signé le 8 octobre 2008, prise d’effet 15 octobre 2008, fin du bail 14 octobre 2017.
Tous les loyers sont en ordre à ce jour et le locataire a toujours payé le précompte immobilier.
Il n’y a pas de garantie locative même si cela avait été ‘imposé’ dans le bail.

Ce jour, le locataire (indépendant personne physique), dépressif depuis une année, m’annonce qu’il va se déclarer en faillite à son retour de congés début août.
Il m’informe que le loyer d’août sera payé fin de ce mois et même peut-être celui de septembre (qu’il payerait début août).
Il n’y a aucun problème entre-nous, et je n’ai aucune envie de le ‘harceler’, je sais bien ce qu’est la vie de commerçant indépendant.
Il n’a plus de personnel depuis des mois et m’affirme qu’il n’aurait pas de dettes ‘sociales’ (je ne sais bien entendu pas le vérifier).

Il n’a aucun problème financier, son commerce fonctionne bien MAIS aucun de ses biens n’est à son nom, tout est au nom de sa compagne avec laquelle il n’est pas marié.
Il en a juste ‘marre’, il a acheté une maison dans le sud de la France et il compte y emménager avec femme et enfant dès que possible afin de vivre une pré-retraite paisible.

Ma crainte est que la surface commerciale soit ‘bloquée’ et impossible à relouer avant de longs mois du fait d’une procédure sans fin.
Le locataire ne veut pas me donner son renom.
Je ne peux légalement PAS remettre la surface commerciale en location maintenant.

Officiellement je ne serai  informé du travail d’un curateur que d’ici un mois au plus tôt.

Je ne désire pas perdre de temps, j’aimerai être ‘prêt’ à agir lorsque je le pourrai.

Quelqu’un ‘ici’ pourrait-il me donner les pistes à explorer pour que je puisse (une fois la faillite prononcée) remettre la surface commerciale au plus vite en location ?

Et, AU cas ou le curateur trouverait de l’argent, serai-je éventuellement en droit de réclamer les loyers jusqu’à la fin du bail si je ne parvenais pas à relouer la surface commerciale ?

Un tout grand merci à ceux qui prendront le temps de me répondre, bonnes vacances à tous !

Pierre Dochy

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