Résiliation anticipée bail kot avec repreneur - problème de conciliation

jeanpbl

Pimonaute

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Résiliation anticipée bail kot avec repreneur - problème de conciliation

Bonjour,
Notre fils, étudiant, occupe un kot depuis le 1er septembre 2013 dans un immeuble comprenant 4 kots. Pour le renouvellement du bail (1an), le bailleur utilise une convention de location qui commence le 1er septembre et se termine le 31 août de chaque année. Nous avons donc signé ce contrat de bail chaque année (= 3 x 1 an) de septembre 2013 au 31 août 2016.  (Je ne sais pas si ce procédé est légal car j'ai vu dans plusieurs forums qu'un bail d'un an ne peut être renouvelé plus de 2 fois. De plus, je n'ai pas signé de contrat pour la période du 1er septembre 2016 au 31 août 2017 car le propriétaire ne nous a rien communiqué depuis). Le contrat inclus aussi la mention: "Le bail, peut être reconduit de commun accord au plus tard le 1er juillet 2016".
Malheureusement, nosu avons été contraints de résilier le bail car mon fils n'est plus finançable en Belgique (triplement) malgré plusieurs demandes de recours/dérogation auprès de différentes universités et doit partir à l'étranger pour continuer ses études. Nous avons reçu la réponse de dérogation le 24 septembre 2016 et en avons immédiatement averti le bailleur de la situation et de notre renon du bail.
Quelques jours plus tard, le bailleur nous apprend qu'il a trouvé un repreneur pour le kot de notre fils car c'est déjà un locataire qui occupe un des 4 autres kots et qui préfère le kot de notre fils (plus spacieux, mieux entretenu). Nous l'avons remercié de nous avoir trouvé ce repreneur car nous pensions que cela réglait alors le préavis de 3 mois puisque quelqu'un occupe le kot (car aussi, le bailleur toucherait un double loyer, payé par le nouveau locataire et par mon fils, si je ne me trompe pas) et clôturait ainsi notre contrat de bail du fait qu'un nouveau locataire occupait le kot (le bailleur : "dès que j'ai un repreneur, vous n'aurez plus rien à payer").
Mais, un peu embarrassé, il nous explique que de ce fait un de ses kots reste vide vu que le locataire change de kot. Et que c'est à nous de supporter cette charge. Donc, ayant déjà payé le loyer du mois de septembre du kot actuel, il nous demande de payer en compensation les mois d'octobre et de novembre du kot de l'autre locataire-repreneur, comme si mon fils occupait celui-ci alors qu'il libère définitivement son kot actuel le 15 octobre (date convenue avec le bailleur).
N'étant pas d'accord avec lui, nous lui avons expliqué que de notre point de vue, si un repreneur a été trouvé et emménage dans le kot de notre fils dès le 16 octobre, cela nous libère du contrat de bail car le bailleur aura bien un loyer payé sans interruption pour ce kot. Le fait qu'il ait donné son accord à l'autre locataire pour changer de kot ne nous implique en aucune façon dans le paiement du kot de celui-ci.   

J'avoue que cette situation compliqué nous est totalement inconnue car nous louons pour la première fois et nous sommes un peu perdus quant à savoir ce qui est légal ou pas au niveau de la demande du bailleur et de savoir quels sont nos droits et devoirs au regard de la loi et vis-à-vis de cette situation.
Pourriez-vous nous aider à y voir un peu plus clair? Un grand merci.

Himura

Pimonaute incurable

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Re : Résiliation anticipée bail kot avec repreneur - problème de conciliation

C'est un bail pour étudiant. Les règles sont donc relativement différentes d'un bail "normal" de résidence principale.

Il faut avant tout vous référer aux conditions de résiliation et de rupture de bail inscrites dans celui-ci.
De manière générale, on y inscrit qu'en cas de rupture unilatérale, un préavis de X (souvent 3) mois est à prester, ainsi qu'une indemnité compensatoire de Y mois (souvent 3 aussi) à payer, voire l'obligation de payer les loyers jusqu'au terme de la location.

Le fait que la relocation soit rapide n'a théoriquement pas d'influence. Très généralement, la durée de préavis tombe si ça arrange tout le monde. Et parfois, des propriétaires laissent aussi tomber l'indemnité compensatoire s'ils n'y perdent pas trop dans l'histoire - mais il n'y a là aucun caractère obligatoire.

Bref - et il faut toujours voir en fonction du bail que vous avez signé - vous serez certainement tenu de payer cette indemnité de 2 mois.
Avoir un total de 2 mois à payer pour le dédit me parait d'ailleurs plutôt correct, pour vous.

Pour info, même si ça vous fera une belle jambe, il y a un projet de loi en cours sur les baux pour étudiants, qui prend en compte la possibilité de résilier un bail en cas d'arrêt des études...

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Résiliation anticipée bail kot avec repreneur - problème de conciliation

Je partirais du principe que le propriétaire ne doit pas y perdre. Si un locataire passe d'un kot à un autre, il n'y a pas de gain pour le propriétaire. A partir du moment où c'est votre fils qui part, c'est à lui à en supporter les conséquences.

C'est en tout cas ce que je soutiendrais. Le locataire qui prend le kot de votre fils ne voudra sans doute pas changer de kot s'il doit payer double loyer. Et cela causera des difficultés de relouer le kot dans ces conditions.

Demandez au repreneur (cokoteur) de votre fils de retrouver un nouveau locataire de son koté. Finalement, c'est lui qui va devoir vivre avec! Et nous somme encore assez tôt dans l'année académique. Vous devriez encore trouver de la demande. Mettez éventuellement des annonces vous-même.

Pour motiver les cokoteurs de votre fils à retrouver eux-même un locataire, venez avec des (faux) candidats avec lesquels ils n'auront pas envie de koter: une grosse moche qui pue, un punk avec une guitare électrique (marche aussi avec les batteries), un ahuri qui parle très fort et lance des idées à la noix bien fort pour que tout le monde entende, etc. Voire carrément une grosse moche qui pue de la guitare électrique et qui demande si cela gène si son copain vient jouer de la batterie dans sa chambre pour les répet' de son groupe de "heavy punk not dead metal", style new wave (qui pue aussi)

Après 3 (fausses) visites de ce genre, je suis sûr que les cokoteurs auront trouvé quelqu'un pour le 15 octobre.