Décès du locataire et AIS

Erico · #1 31-10-2016 20:04:08

Francis a écrit :

Pour les CPAS, je manque un peu de données pour donner un avis assez fiable.
Pour ce qui est des AIS, je constate une amélioration dans leur gestion. Plus de rigorisme et moins de social. Le locataire n'a plus raison d'office.
D'autre part, au début les AIS acceptaient n'importe quel bien, même des studios dans de vielles maisons de rapport bricolées. Ce n'est plus le cas actuellement et c'est très bien ainsi.

Personnellement, je n'ai pas confié mes biens à une AIS. Mais ce ne sera pas exclu, par exemple si je part vivre au soleil !

le soleil est ici Françis....ouvrez la fenêtre.... wink

Francis

rodes · #2 31-10-2016 17:34:31

En flandre une AIS a fait faillitte, après des mois D impayes. Imagine la complications pour expulser des personnes avec qui vous n avez pas de lien contractuele et qui ont paye leur loyer...

Francis · #3 31-10-2016 17:12:55

Pour les CPAS, je manque un peu de données pour donner un avis assez fiable.

Pour ce qui est des AIS, je constate une amélioration dans leur gestion. Plus de rigorisme et moins de social. Le locataire n'a plus raison d'office.

D'autre part, au début les AIS acceptaient n'importe quel bien, même des studios dans de vielles maisons de rapport bricolées. Ce n'est plus le cas actuellement et c'est très bien ainsi.

Personnellement, je n'ai pas confié mes biens à une AIS. Mais ce ne sera pas exclu, par exemple si je part vivre au soleil !

Erico · #4 31-10-2016 10:38:34

tout à fait Françis, il y a AIS et AIS et CPAS et CPAS

il y a avec les deux des avantages et des inconvénients....qui peuvent être modifiés selon la personne qui se trouve à la tête de l'AIS ou du CPAS

donc oui une AIS ou un CPAS de la ville X peuvent pendant plusieurs années être une bonne solution...puis suite à un changement de direction, devenir une beaucoup moins bonne solution

Himura · #5 30-10-2016 23:53:04

Francis a écrit :

Encore une fois, il y a AIS et AIS, comme il y a Gestion locative et gestion locative. Perso, je me méfie des "on me dit que" !

On est bien d'accord, Francis.
Néanmoins, on parle ici de différents cas qui peuvent donner une idée plus générale au final (d'autant qu'il est souvent interdit de nommer les organismes à problèmes). On parle des avantages comme des désavantages.

Francis · #6 30-10-2016 21:40:36

Encore une fois, il y a AIS et AIS, comme il y a Gestion locative et gestion locative. Perso, je me méfie des "on me dit que" !

Encore une fois, je ne suis pas le défenseur attitré des AIS, je constate seulement les avantages que l'on peut retirer d'une gestion par les AIS.

Dernièrement, je suis intervenu dans 2 dossiers (hors AIS). L'un avec un appartement directement géré par son propriétaire, l'autre avec une gestion par une agence immobilière.
Dans les 2 cas, j'ai été scandalisé des conneries racontées et les abus. Je n'en parlerai pas plus car l'un de ces dossiers est en justice et le propriétaire (enfin sa fille) peut être une de nos lectrices.

Himura · #7 30-10-2016 21:28:52

Une ami loue son ancien appartement via une AIS.
Il y a quelque mois, elle a reçu un courrier de leur part lui réclamant 2700 €, à rembourser pour des factures de plomberie. Sans autre explication.
Apparemment, l'agence est intervenue suite à un bouchon dans une tuyauterie, qui a causé en plus un dégât des eaux (plancher à refaire, etc.).

Elle était prête à payer tel quel !
Elle a quand même indiqué que le bouchon avait probablement été généré par l'action du locataire. L'AIS ne voulait même pas lui fournir les coordonnées ou les factures du plombier en question au départ. Hallucinant.
L'AIS l'a menacée plusieurs fois de ne plus lui envoyer les loyers si elle ne payait pas...

Finalement, elle a fini par payer la moitié environ, suite à un arrangement. Simplement parce qu'elle ne voulait pas supporter un éventuel litige, long et pénible, générateur de stress - raison pour laquelle elle louait via une AIS d'ailleurs.

Bref, ça m'a fait réfléchir quant aux soit-disant avantages des AIS.

Erico · #8 30-10-2016 15:08:11

libra a écrit :

Francis a écrit :
Notez que je n'estime paS que l'AIS soit la formule miracle, mais, dans certains cas précis, l'ais peut être une bonne solution.
À Schaerbeek, près de la maison communale, les immeubles de rapport se vente sur base d'un rendement de 10%. Donc si je vends, j'abandonne un rendement de 10 %. Plutôt que de vendre, si je confie mon bien à une AIS sur base de ce qui m'avait été proposé, j'aurais un rendement de 5% sur la valeur de vente. 5% sans soucis de locataire et sans frais de maintenance.
Par ailleurs, en faisant une prospection, peut-être que je trouverai du 6 %.
Cela devient un choix entre 6 % sans soucis ou 10 % avec soucis. Dans les conditions actuelle des marchés financiers, ce n'est pas mal.
Il y a tout de même un risque. On met tous les oeufs dans un même panier. Quand serait-il si l'AIS n'est pas à hauteur de la tâche.

euh sans frais de maintenance ? si des choses tombent en panne ou sont trop abîmées because vétusté c'est quand même pour votre pomme et des locataires peu attentifs, voire négligents, accélèrent la vétusté...

libra · #9 30-10-2016 09:02:42

Francis a écrit :

Notez que je n'estime paS que l'AIS soit la formule miracle, mais, dans certains cas précis, l'ais peut être une bonne solution.

À Schaerbeek, près de la maison communale, les immeubles de rapport se vente sur base d'un rendement de 10%. Donc si je vends, j'abandonne un rendement de 10 %. Plutôt que de vendre, si je confie mon bien à une AIS sur base de ce qui m'avait été proposé, j'aurais un rendement de 5% sur la valeur de vente. 5% sans soucis de locataire et sans frais de maintenance.

Par ailleurs, en faisant une prospection, peut-être que je trouverai du 6 %.

Cela devient un choix entre 6 % sans soucis ou 10 % avec soucis. Dans les conditions actuelle des marchés financiers, ce n'est pas mal.

Il y a tout de même un risque. On met tous les oeufs dans un même panier. Quand serait-il si l'AIS n'est pas à hauteur de la tâche.

Erico · #10 30-10-2016 08:32:02

Maintenant, juste pour info les CPAS qui louent des apparts ou maisons à des particuliers pour y loger des réfugiés en attente de statut, ce n'est pas neuf, ça existe depuis au moins 15 ans !

Francis · #11 28-10-2016 21:27:16

Libra, je livre simplement ce que j'ai relevé dans 2 communes de la région Bruxelles Capitale dans lesquelles je suis fort actif, professionnellement .
Notez que je n'estime paS que l'AIS soit la formule miracle, mais, dans certains cas précis, l'ais peut être une bonne solution.

libra · #12 28-10-2016 18:21:59

Francis a écrit :

Pour les loyers payés par les AIS, ce n'est nullement le quart ou la moitié du loyer normal. Il faut généralement compter une diminution de 10 à 20% par rapport au loyer du marché.

Il y a une dizaine d'années j'ai été approché par une AIS pour prendre en location un immeuble dont tous les appartements étaient loués. Le loyer proposé par l'AIS correspondait à la moitié des loyers que je percevais.

Erico · #13 28-10-2016 13:24:38

Francis a écrit :

Les procédures d'attribution de logement par les CPAS sont souvent compliquées et lentes, mais ce n'est pas grave, c'est le contribuable qui paye ! et ce n'est pas très porteur politiquement, donc les politiques s'en foutent !

Mais bon sang que pour une raison ou l'autre ce CPAS n'y loge pas de réfugiés ok, mais alors qu'on y loge d'autres gens .....tous les jours on lit que des familles sont sans logement pour x ou x raison

GT · #14 28-10-2016 13:00:15

Des faits relatés

http://www.dhnet.be/regions/mons-centre … 8a9d58ef77

Une explication à trouver dans la lecture du texte en lien

http://www.matele.be/accueil-des-refugi … ents-vides

Et pour en savoir davantage

http://www.uvcw.be/actualites/2,129,1,0,6397.htm

Dernière modification par GT (28-10-2016 13:10:53)

Francis · #15 28-10-2016 10:31:43

Les procédures d'attribution de logement par les CPAS sont souvent compliquées et lentes, mais ce n'est pas grave, c'est le contribuable qui paye ! et ce n'est pas très porteur politiquement, donc les politiques s'en foutent !

Erico · #16 28-10-2016 10:08:34

Encore lu un article ce matin , une commune de la région de Mons, 3 logements destinés aux réfugiés loués par le CPAS à des privés....ces 3 logements sont vides depuis 8 mois !!!
Et le CPAS continue de payer les loyers !!!

Francis · #17 25-10-2016 16:57:46

De mon expérience de bailleur mais aussi d'expert immobilier, 1 CPAS n'est pas l'autre, et même au sein du même CPAS il y a d'énormes différences de sérieux entre les assistants sociaux .

Pour les loyers payés par les AIS, ce n'est nullement le quart ou la moitié du loyer normal. Il faut généralement compter une diminution de 10 à 20% par rapport au loyer du marché.
Evidemment, il faut comparer ce qui est comparable. Le loyer payé par une AIS pour un appartement 2 chambres à St Josse sera certainement moindre que la moitié du loyer d'un appartement semblable mais dans un beau quartier d'Uccle.
Ne pas oublier non plus que l'AIS paye le loyer même lorsque le bien n'est pas occupé mais aussi procure une diminution de PI.

Pour le cas présent, je suis étonné que l'AIS n'ait pas vidé l'appartement du locataire dcd pour y placer un autre occupant. Mais ici aussi, une AIS n'est pas l'autre. Dans une AIS dont je suis l'expert habituel, le directeur a changé 5 fois en une dizaine d'années. Et il y a eu de très bons mais aussi une très mauvaise !

Erico

Erico · #18 25-10-2016 10:16:06

Himura a écrit :

Erico a écrit :
Certains CPAS remettent , si nécessaire, en ordre sans problèmes et sans discuter, d'autres se font vachement tirer l'oreille et ça peut aller jusqu'au procès.
A ce sujet, j'ai discuté avec une personne qui louait entre autre à pas mal de personnes émargeant au CPAS et possédant 4 immeubles.
Son expérience était nette : petite bourgade = peu de soucis, et le CPAS assume clairement le côté financier. Grandes villes : il dit clairement qu'il n'aura plus jamais de contacts avec les CPAS, qui ne font rien pour aider, sont d'une lenteur absolument excessive (des mois d'attente...) et n'assure aucun service. Ceux-ci sont certainement débordés par les demandes, ... mais c'est assez logique de ne pas vouloir en faire les frais.

un CPAS n'est pas l'autre bien sûr, mais ça reste quand même de sacrés fonctionnaires ! wink
mais normalement oui , au niveau paiement de loyers, ça ils assurent...

Himura · #19 25-10-2016 10:00:19

Erico a écrit :

Certains CPAS remettent , si nécessaire, en ordre sans problèmes et sans discuter, d'autres se font vachement tirer l'oreille et ça peut aller jusqu'au procès.

A ce sujet, j'ai discuté avec une personne qui louait entre autre à pas mal de personnes émargeant au CPAS et possédant 4 immeubles.
Son expérience était nette : petite bourgade = peu de soucis, et le CPAS assume clairement le côté financier. Grandes villes : il dit clairement qu'il n'aura plus jamais de contacts avec les CPAS, qui ne font rien pour aider, sont d'une lenteur absolument excessive (des mois d'attente...) et n'assure aucun service. Ceux-ci sont certainement débordés par les demandes, ... mais c'est assez logique de ne pas vouloir en faire les frais.

Erico · #20 25-10-2016 09:23:09

jacq a écrit :

Donc a éviter ce genre de contrat avec les AIS et le CPAS.
Et dans le cas d'un bail normale, si il n'y a pas d'héritier que faut il faire pour récupérer son bien rapidement ?

Avec un CPAS c'est bien dans le sens où le loyer qu'ils paient est un loyer normal, comme le paierait tout autre locataire.
Aussi, pendant la durée de la convention si le bien est vide ils continuent à payer
Le problème réside surtout dans le genre de gens que le CPAS y loge parfois et aussi dans le fait que les employés du CPAS, souvent fonctionnaires, de chez fonctionnaires, ne surveillent pas beaucoup ce que font les gens et comment ils occupent le bien.
Donc peut se poser un problème à la fin de la convention de bail.
Certains CPAS remettent , si nécessaire, en ordre sans problèmes et sans discuter, d'autres se font vachement tirer l'oreille et ça peut aller jusqu'au procès.

De plus on peut signer aujourd'hui avec un président de CPAS, qui ne sera plus le même dans quelques années quand la convention se terminera ça peut compliquer les choses, en fonction des points de vue de l'un et de l'autre

Dernière modification par Erico (25-10-2016 09:24:58)

Erico · #21 23-10-2016 08:32:05

J'ai lu ça dans le journal La Province ( région de Mons )

L’agence immobilière sociale « Des Rivières » est dans une situation délicate. En janvier dernier, un locataire est décédé d’une mort naturelle chez lui. Les héritiers refusent l’héritage, l’AIS a donc entamé une procédure au tribunal de première instance pour vider le logement et régler les affaires du défunt. Mais la procédure est au point mort depuis mars. En attendant, la facture qui règle le loyer au propriétaire s’allonge...

Donc depuis janvier cette AIS paye le loyer au propriétaire.....dingue non ?

Je n'ai jamais eu le cas, mais ne peuvent ils vider le bien, tout stocker correctement et y loger d'autres personnes ?

http://www.laprovince.be/1701040/articl … proprietai

Dernière modification par Erico (23-10-2016 08:33:20)

Décès du locataire et AIS

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