Location pour de l'habitation: le locataire y débute une activité professionnell

Joe · #1 04-11-2016 16:17:51

Bonjour,

J'ai une toute petite question.

Que risque un bailleur qui met en location un appartement pour de l'habitat uniquement (bien précisé dans le bail) et si le locataire commence une activité professionnel dans le bien loué ?

D'avance, merci pour vos réponses.

PIM · #2 04-11-2016 16:22:03

Il y a un risque fiscal pour le bailleur si le locataire déduit son loyer (ou une partie) au titre de charge professionnelle.
Si vous utilisez le bail-type de Pim, il y est prévu notamment:
"Le Bailleur n'autorise pas – autorise qu'une partie du bien (en tout état de cause réduite : maximum .…. %) soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle.
Ne pourra constituer cette activité celle qui entrerait dans le champ d'application de la loi sur les baux commerciaux.
Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention."

Erico

grmff · #3 04-11-2016 17:28:35

Vous risquez un supplément d'impôt. Même si le locataire ne déduit pas de loyer à titre professionnel.
Vous risquez aussi un impôt de 2de résidence si le locataire ne se domicilie pas.

Gwenhild · #4 14-11-2016 09:04:04

Bonjour,

je me permet de "rebondir" sur ce sujet car je suis confronté à +/- cette situation.

Je suis bailleur d'un appartement, un locataire potentiel, un comptable indépendant, m'a proposé de louer l'appartement en permettant la sous-location.
Son but est dans +/- un an de sous-louer une partie de l'appartement à sa société, il me dit que cela m'évitera la requalification de location professionnel.
Après quelques recherches, j'ai trouvé ceci qui confirme ce qu'il m'a expliqué : http://www.leveugle.be/documents/news-i … ml?lang=en

J'ai bien envie d'accepter, il n'est pas aisé de trouver un locataire, mais en précisant bien que :
* le bail principal et le contrat de sous-location ne doivent pas avoir les mêmes dates de démarrage
* seul le bail principal doit nous être payé, nous n'accepterons jamais de paiement direct venant du contrat de sous-location.
* la possibilité de sous-location doit être inscrite dans le bail mais sans obligation de nous informer de celle-ci, le seul lien que je souhaite avoir étant avec le locataire et non avec le sous-locataire
* Le bail de location doit bien entendu exclure l'utilisation professionnel du bien même partiel, sans pour autant exclure la sous-location.

Que pensez-vous de cette situation ?

Merci d'avance à la communauté Pim.be

PIM · #5 14-11-2016 11:07:57

Gwenhild a écrit :

Bonjour,
je me permet de "rebondir" sur ce sujet car je suis confronté à +/- cette situation.
Je suis bailleur d'un appartement, un locataire potentiel, un comptable indépendant, m'a proposé de louer l'appartement en permettant la sous-location.
Son but est dans +/- un an de sous-louer une partie de l'appartement à sa société, il me dit que cela m'évitera la requalification de location professionnel.
Après quelques recherches, j'ai trouvé ceci qui confirme ce qu'il m'a expliqué : http://www.leveugle.be/documents/news-i … ml?lang=en
J'ai bien envie d'accepter, il n'est pas aisé de trouver un locataire, mais en précisant bien que :
* le bail principal et le contrat de sous-location ne doivent pas avoir les mêmes dates de démarrage
* seul le bail principal doit nous être payé, nous n'accepterons jamais de paiement direct venant du contrat de sous-location.
* la possibilité de sous-location doit être inscrite dans le bail mais sans obligation de nous informer de celle-ci, le seul lien que je souhaite avoir étant avec le locataire et non avec le sous-locataire
* Le bail de location doit bien entendu exclure l'utilisation professionnel du bien même partiel, sans pour autant exclure la sous-location.
Que pensez-vous de cette situation ?
Merci d'avance à la communauté Pim.be

Le lien vers le site de l'expert comptable Leveugle est très explicite et clair. Et les contraintes y mentionnées doivent être respectées.

Notez cependant:
- dans le cadre d'un bail de résidence principale du preneur, il est interdit de sous-louer l'intégralité du bien loué. La sous-location ne peut porter que sur une partie du bien et doit être autorisée explicitement
- la sous-location ne peut pas être conclue pour un terme qui dépasse celui du bail principal
- prévoir notre clause déjà citée (cfr message du 4/11/2016)
- ne surtout pas oublier d'enregistrer le bail principal

max11

GT · #6 14-11-2016 22:40:39

grmff a écrit :

Vous risquez un supplément d'impôt. Même si le locataire ne déduit pas de loyer à titre professionnel.
Vous risquez aussi un impôt de 2de résidence si le locataire ne se domicilie pas.

La taxe communale sur seconde résidence ne s'applique-t-elle pas dans le chef du locataire et non dans celui du bailleur. Je suis saisi d'un doute.

panchito · #7 15-11-2016 07:36:58

GT a écrit :

La taxe communale sur seconde résidence ne s'applique-t-elle pas dans le chef du locataire et non dans celui du bailleur. Je suis saisi d'un doute.

Mais la commune ne connait que le propriétaire. Donc si personne n'est domicilié au 1er janvier, la commune lui envoie systématiquement la taxe de 2ème résidence.

Heureusement la plupart des baux prévoient que tous les impôts (sauf le précompte immobilier) est à charge du locataire.

Le bailleur doit juste demander à son locataire de bien vouloir la lui rembourser...

Et c'est souvent là que cela se corse...

GT · #8 15-11-2016 20:27:04

panchito a écrit :

GT a écrit :
La taxe communale sur seconde résidence ne s'applique-t-elle pas dans le chef du locataire et non dans celui du bailleur. Je suis saisi d'un doute.
Mais la commune ne connait que le propriétaire. Donc si personne n'est domicilié au 1er janvier, la commune lui envoie systématiquement la taxe de 2ème résidence.
Heureusement la plupart des baux prévoient que tous les impôts (sauf le précompte immobilier) est à charge du locataire.
Le bailleur doit juste demander à son locataire de bien vouloir la lui rembourser...
Et c'est souvent là que cela se corse...

Si je ne me trompe pas, sur base des données que communiquent des sociétés distributrices d'énergie aux communes, celles-ci sont informées du nom du consommateur.
S'il n'est pas repris dans le registre de la population, elles se tournent vers lui pour lui réclamer une taxe de 2de résidence.

Sur base de la production d'un bail enregistré, je vois difficilement comment une commune pourrait poursuivre l'enrôlement de cette taxe dans le chef du bailleur.

GT · #9 15-11-2016 21:08:39

En googlant, j'ai pris connaissance du règlement-taxe sur les secondes résidences établi par une commune bruxelloise dont l'article 6 prévoit:

" Sont redevables de la taxe, les personnes non inscrites aux registres de la population de Z...., à titre de domicile ou de résidence principale, qui réunissent, en outre, une ou plusieurs des conditions ci-après : être propriétaire, nu-proprietaire, emphytéote, superficiaire ou usufruitier à Z.... d'un logement privé quelconque et s'en réserver l'usage à titre de résidence secondaire ou de pied-à-terre sans inscription aux registres de la population pour ledit logement ; avoir pris en location à Koekelberg, à l'usage de seconde résidence ou de pied-à-terre, un logement meublé ou non meublé sans inscription aux registres de la population pour ledit logement; disposer, même à titre gratuit, d'un logement à Z....sans inscription aux registres de la population pour ledit logement ;exercer à Z...une activité commerciale ou une profession libérale et y disposer d'un logement privé, en plus des locaux destinés à l'exercice de cette activité professionnelle. L'usager principal des lieux sera censé s'en réserver l'usage, s'il ne peut faire la preuve de leur location à des tiers ou de leur inoccupation totale et permanente. Sauf s'ils sont déjà soumis à l'impôt sur les chambres garnies, les propriétaires, nu-propriétaires ou usufruitiers de logements imposés sur les secondes résidences sont solidairement responsables du paiement de l'impôt dû par leurs(s) locataire(s)."

Si je lis attentivement les propriétaires, nu-propriétaires ou usufruitiers de logements imposés sur les secondes résidences qui sont solidairement responsables du paiement de l'impôt dû par leur(s) locataire(s) sont :
• les personnes non inscrites aux registres de la population de Z...., à titre de domicile ou de résidence principale
• qui réunissent, en outre, une ou plusieurs des conditions ci-après : être propriétaire, nu-proprietaire, emphytéote, superficiaire ou usufruitier à Z.... d'un logement privé quelconque et s'en réserver l'usage à titre de résidence secondaire ou de pied-à-terre sans inscription aux registres de la population pour ledit logement

En d'autres mots la solidarité en matière de recouvrement est soumise à des conditions.

panchito · #10 15-11-2016 21:37:27

GT a écrit :

Sur base de la production d'un bail enregistré, je vois difficilement comment une commune pourrait poursuivre l'enrôlement de cette taxe dans le chef du bailleur.

Si, j'ai eu le cas à Montigny-Le-Tilleul....

Le locataire hollandais n'avait pas payé....et il est indiqué dans les petits caractères de la taxe que le bailleur est solidaire du preneur....

Dernière modification par panchito (15-11-2016 21:38:20)

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