Réguler le marché? Vous avez dit réguler le marché?

grmff

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Réguler le marché? Vous avez dit réguler le marché?

La grille des loyers est une mauvaise réponse à un réel problème. Le problème? Le loyer est trop cher pour les locataires.

D'une part, on pourrait se dire que le loyer sera toujours trop cher. Il suffit d'écouter le président colonel Garcia qui trouve qu'on ne doit pas discriminer sur la fortune et qu'il est illégal de refuser de donner un bien en location à 600€ à quelqu'un qui ne touche que 850€. (lors d'une émission récente sur le sujet...)

D'autre part, on peut éviter de se laisser distraire par des conneries, et réfléchir réellement.

Le loyer, comme tous les biens et services de la planète, réagit à la dure loi de l'offre et de la demande. Qu'on aime le marché ou non, c'est le marché qui décide.

Blocage des loyers:
Les études et expériences menées dans le cadre d'un blocage du loyer ont toutes donné la même chose: un désastre.

Dans un premier temps, les locataires sont très contents, et les propriétaires furieux. Dans un deuxième temps, les propriétaire arrêtent d'investir. Le marché immobilier étant dynamique, et la demande de logement augmentant régulièrement avec l'expansion et le vieillissement de la population, sans parler de la fragmentation des familles, un manque se fait vite sentir.

Et nous avons alors deux options. Soit le blocage des loyers persiste, et le manque de logement persiste, ce qui mène à ce que la population soit mal, peu voire pas du tout logée. Soit le blocage s'arrête, et le marché reprend ses droits. Lentement, parce qu'un investissement immobilier, cela se réfléchit. Et dans un environnement instable, on réfléchit plus longtemps, et on attend que les loyers remontent suffisamment haut pour avoir un rendement intéressant.

Et entre le blocage et le déblocage, le marché de la construction est en récession et les logements sont moins entretenus.

Le blocage n'est donc pas une bonne solution. Ni pour les locataires, ni pour les propriétaires.

Encadrement proposé
Comme les politiques l'ont bien annoncé, la grille des loyers est une étape. Sous entendu grossier et évident, avant de mettre de telles conditions que ce serait un encadrement forcé des loyers. Et un encadrement, qu'est-ce d'autre qu'un blocage des loyers qui ne dit pas son nom?

Etant donné que le bocage des loyers est une mauvaise chose, j'en conclus évidemment que la grille des loyers est une mauvaise chose. Soit c'est inutile parce qu'on arrivera pas au blocage. Soit c'est dangereux parce qu'on arrivera au blocage. Moralité, c'est un grand gaspillage des ressources de l'administration, qui devrait virer tous les fonctionnaires en charge pour réduire les coût de l'Etat.

Comment baisser les loyers?
L'Etat doit mettre un cadre. Il doit agir sur le marché. C'est en agissant sur le marché qu'on arrivera à orienter les loyers à la hausse ou à la baisse.

Qu'on ne me fasse pas dire ce que je n'ai pas dit. Je n'ai pas dit que l'Etat devait se laver les mains du bazar et laisser faire le marché puisque le marché est maître. Il y a des choses à faire pour agir sur le marché, qui sont raisonnables, améliore la situation de tous (propriétaires, locataires, économie en général). Il faut diminuer le gaspillage. Par exemple, on peut supprimer le gaspillage des ressources de l'Etat pour diminuer les impôts. Si je le propose, on va me taxer d'ultra-libéral. Et je déteste être taxé à tort...

D'autre part, on peut mettre un socle de besoin minimaux. C'est ce que le code wallon du logement a fait. Mais très mal fait. Parce que des très beaux logements sont considérés insalubres (surfaces...), alors qu'ils ont été construit avec permis il y a moins de 30 ans. Et parce que des logements où on ne mettrait pas son chien ni même son rat sont considérés comme conformes. Je ne suis donc pas contre un socle minimum, et éventuellement évolutif à la hausse, de qualité de logement. Sans sortir du marché des logements qui ont été conformes au moment de la construction, évidemment.

Qu'est-ce qui peut être amélioré dans le marché?
Des tas de choses peuvent être améliorées.

Mon dernier investissement immobilier me rapportera du 50% sur cash investi environ, d'une manière relativement conservatrice. Mais je le fais grâce à l'effet de levier, et à ma fiabilité induite par mes premiers investissements. Un rendement de 5 à 10% est plus proche de la réalité. Qu'est-ce qui fait que j'arrive à de tels rendements? Pourquoi suis-je le seul à voir que, dans certains cas, on arrive à de tels rendements? La banque ne rapporte plus rien. Il y a pourtant assez de cash sur les comptes d'épargnes belges pour acheter 2.5 millions de logements!!!

Pourquoi les gens n'achètent pas de logement pour les mettre en location?

Les réponses sont simples, mais peuvent être résumées en un mot: trop de risques perçus.

En plusieurs mots, quelle serait cette perception? Trop peu de liquidité du marché. Trop de charges à l'entrée dans le marché qu'on risque de ne pas récupérer si on doit en sortir vite pour un accident de la vie. Investissement trop long terme. Pas envie de gérer les locataires. Justice trop lente. Justice trop orientée "locataire". Insolvabilité des locataires. Risque fiscal sur l'éventuelle taxation des loyers. Risque de dégâts locatifs. Instabilité des règles communales. Envie des administration de tout contrôler. Exigences des administrations qui partent dans tous les sens.  Image désastreuse donnée aux propriétaires auxquels on colle l'étiquette de "marchand de sommeil" à tout bout de champ, que ce soit la presse, les politiques ou la webosphère.

En plus, on peut se demander: Pourquoi ne construit-on pas plus de nouveaux logements, si le rendement est si bon?
D'un part, j'obtiens un rendement pour d'anciens logements. Pas pour du neuf où on est plutôt dans les 2 à 3%.
D'autre part, construire est long, coûteux, soumis à incertitude des permis, nécessite des capitaux disponibles importants et les bloque pour la durée des projets.

Toutes ces considérations peuvent sembler égoïste, et orientées propriétaire. C'est oublier que le "marché", c'est la loi de l'offre et de la demande. Jouer sur l'offre, c'est jouer sur le marché. Diminuer ces risques et inconvénients, c'est agir sur le marché.

grmff

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Re : Réguler le marché? Vous avez dit réguler le marché?

Des pistes? Vous voulez des pistes?

Accélérer les permis de construction permet de diminuer les frais de blocage des fonds des promoteurs. S'il faut deux ans pour obtenir un permis et un an pour construire, un promoteur construira deux fois moins de logement que s'il ne faut que 6 mois pour obtenir ses permis.

Accélérer les permis permet donc de baisser le coût de construction et d'augmenter le nombre de construction disponible. Cela augmente donc l'offre de logement et en diminue le coût.

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Re : Réguler le marché? Vous avez dit réguler le marché?

Des pistes? Vous voulez des pistes?

Accélérer la justice. Actuellement, dans certains cantons, la justice est particulièrement lente.

Personnellement, je n'ai pas à en souffrir pour la location. J'ai donc tendance à penser que c'est une lenteur perçue. Puis, je me souviens de mon plus vieux dossier qui a trainé 15 ans, est passé par la cour d'appel puis la cour de cassation, a une épaisseur de 5 classeurs de 8cm et a coûté de l'ordre de 50.000€ en frais d'avocat.

Je me retourne, et je vois le dossier qui est en cour d'appel et qui dure depuis bientôt 8 ans. Ce ne sont pas des dossiers de location, mais je me dis que cela pourrait me tomber dessus...

Je fais mes comptes, et je me rends compte que les "pertes" se retrouvent sur un très petit nombre de locataires, qui savaient ce qu'ils faisaient et étaient de toute façon insolvable. Et je me dis que la prison pour grivèlerie devrait être appliquée et/ou applicable dans certains cas. L'épée de Damoclès permettrait de diminuer le nombre de locataires de type sale-con (désolé du terme, c'est purement technique...)

En réalité, ces comportements sont une des raisons pour lesquelles les investisseurs potentiels n'investissent pas. Et donc, tous les locataires payent une prime de risque rendant les loyers 5 à 10% plus chers parce que un locataire sur mille est de type sale-con.

Accélérer les procédures. Diminuer l'arriéré judiciaire. Mettre des peines plus lourdes pour la grivelerie et pour la dégradation volontaire. Voilà qui donnerait un signe de confiance aux investisseurs. Sans que cela ne coûte un cent au citoyen honnête.

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Re : Réguler le marché? Vous avez dit réguler le marché?

Des pistes?

Faciliter la vie des propriétaires qui louent à des personnes âgées sans héritier, et risquent de se retrouver avec un bien occupé par une succession en déshérence. J'ai déjà parlé par ailleurs de mon expérience, je ne vais pas recommencer. D'autant plus que des projets de lois sont en train de passer à ce sujet.

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Re : Réguler le marché? Vous avez dit réguler le marché?

Augmenter la liquidité du marché?
Pour augmenter la liquidité du marché, il faut diminuer les frais de mutation et les rendre proportionnel à la durée de possession.

Compliqué? Pas du tout. Plutôt que de mettre 12.5 à 15% de droit d'enregistrement à charge de l'acheteur, il suffit de mettre 20% d'impôt sur la plus value du vendeur.

Changer cela d'un coup serait une coup de canif droit au coeur des investisseurs. Je mettrais donc une transition de 10 ans, avec un taux de droit d'enregistrement dégressif sur la durée, et un taux d'impôt sur la plus value progressif sur la durée. Avec une annonce claire et un cadre simple et stable pour 10 ans. Pas de choc dans le marché, et un marché qui est fluidifié en 10 ans sans perte pour personne et sans choc pour le marché.

L'autre avantage sera de fluidifier le marché du travail, ce qui est positif également. Tant pour les gens que pour le bilan carbone. Trop de gens font 100km pour aller bosser le matin...

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Re : Réguler le marché? Vous avez dit réguler le marché?

Diminuer l'incertitude sur la taxation des loyers réels?

On pourrait par exemple décréter une charge fiscale maximale sur les revenus immobiliers. Tenant compte tant de l'IPP que du précompte. Ce serait un signal fort. Ce serait dire aux propriétaires "on promet de ne pas vous taxer plus que cela"

Evidemment, il faut voir que le signal serait mitigé. Si on met max 10% du loyer réel (ou 20% du loyer diminué de 50% de frais forfaitaires d'entretien de l'immeuble), mes impôts diminueront, alors que les Bruxellois se mettront à paniquer...