Remboursement dettes de charges // Répartition entre copropriétaires

panchito · #1 14-11-2016 14:35:08

Un couple d'avocats a acheté un lot dans une copropriété en 2009. Ils n'ont jamais payé leurs charges...

Après de multiples procédures et d'incroyables péripéties (bien qu'ils soient tous les 2 au barreau de Bruxelles), ils n'étaient plus domiciliés nulle part....), nous sommes arrivés à faire vendre leur lot en vente publique.

La veille de la vente, ils ont remboursé non seulement l'intégralité de leur dette à la copropriété mais en plus plus de 12.000€ au notaire instrumentant la vente pour la dédommager de ses frais.

Comme 3 Syndics se sont succédé depuis 2009, comment rembourser les copropriétaires bons payeurs qui leur ont servi de banquiers depuis 7 ans?

Le plus logique, cartésien et précis serait à mon sens de rembourser les montants récupérés judiciairement en fonction des quotités mais après avoir exclus ce couple d'avocats.

Qu'en pensez-vous?

luc · #2 14-11-2016 16:04:58

L'appartement a été vendu?

panchito · #3 14-11-2016 16:31:06

non, la vente publique a été annulée la veille...puisqu'ils ont tout remboursé

luc · #4 14-11-2016 17:21:42

Le système le plus logique, cartésien et précis serait de rembourser TOUS les CP (donc y compris le couple d’avocats) des honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaires.

Le système comptable, imposé par l’Art. 577-8 §4 17° CC depuis le 01.01.2013, le rend possible d’une façon simple et transparente, moyennant l’établissement de l’inventaire comptable annuel.

Art. 577-9 CC
§ 9. Par dérogation à l'article 577-2, § 7, le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l'association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à la charge de l'association des copropriétaire

Si la comptabilité annuelle a été fait correctement, les frais de l’ACP ont été mis à fur et mesure à charge de l’ACP (= de tous y compris le couple).
Le couple d’avocats n’a pas payé sa quote part, mais ils l’ont fait maintenant pour la période jusqu’au 31.12.2015. Il est impossible de faire payer quelqu’un sa dette deux fois.

Début 2017 le décompte individuel 2016 sera fait. Les frais de ce procès seront pro rata mis à charge d’eux.

Si le juge les a condamné en plus à un indemnité, ils doivent le payer à 100% à l’ACP (ce qu'ils on fait), mais ils ont droit d’en recevoir une partie de retour suivant leurs quotités.

Tout cela parait psychologiquement injuste. Je le sais. Mais il faut scinder la fonction « partie au procès » (qui paiera) et la fonction « propriétaire d’un lot privatif » (qui reçoit/paie pro rata).

Dans mon ACP on résout ce problème en demandant en plus par voie de règlement de copropriété (provisoirement et puis par jugement):

15% d’indemnité forfaitaire sur le montant principal au début du non-paiement (en principe le 60ème jour)
1% d’intérêts par mois sur le montant dès le premier du mois après le 30ème jour
Pas d’intérêts ni indemnité forfaitaire sur ces montanats 1% et 15%

Vérifie si le couple a payé les intérêts judicaires, ... jusqu'au dernier jour.

Dernière modification par luc (14-11-2016 17:22:59)

PIM · #5 14-11-2016 18:23:31

Outre la réponse de Luc:
- quel est l'avis du syndic actuel ?
- y a-t-il eu, depuis le début du litige, des changements de propriétaires ? (car ce sont peut-être d'anciens qui ont payé pour les défaillants et les nouveaux qui vous profiter de la récupération)

luc · #6 14-11-2016 18:40:16

PIM a écrit :

Outre la réponse de Luc:
- quel est l'avis du syndic actuel ?
- y a-t-il eu, depuis le début du litige, des changements de propriétaires ? (car ce sont peut-être d'anciens qui ont payé pour les défaillants et les nouveaux qui vous profiter de la récupération)

Pour point 2): si la compta a été tenue suivant l'AR du 12.07.2012 ET si la copropriété se compose de 20 appartements ou plus, ce problème devrait avoir été réglé à fur et mesure en ce qui concerne le remboursement des charges "non payés" par la voie du compte 418.

panchito · #7 14-11-2016 20:18:28

PIM a écrit :

- quel est l'avis du syndic actuel ?
- y a-t-il eu, depuis le début du litige, des changements de propriétaires ? (car ce sont peut-être d'anciens qui ont payé pour les défaillants et les nouveaux qui vous profiter de la récupération)

- Le Syndic veut rembourser au prorata des appels de fonds "spéciaux" établis par les 2 syndics précédents (depuis 2009...). Encore faut-il retrouver les virements correspondant à tous ces appels de fonds...
- En 7 ans il a eu effectivement des changements de propriétaires
- Il y a moins de 20 lots --> pas de comptabilité en partie double

panchito · #8 15-11-2016 15:01:12

Personne n'a une idée?

luc · #9 15-11-2016 17:24:00

panchito a écrit :

- Le Syndic veut rembourser au prorata des appels de fonds "spéciaux" établis par les 2 syndics précédents (depuis 2009...). Encore faut-il retrouver les virements correspondant à tous ces appels de fonds.

En fait ces appels de fonds spéciaux, indique que ces fonds étaient réservés à un but précis, et peuvent selon moi être remboursé comme indiqués par le syndic. C'est selon moi conforme avec l'esprit de l'AR du 12.07.2012.

Il est souhaitable que pour chaque procès un sous-compte séparé soit créé, reporté annuellement et seulement soldé au moment du jugement définitif. Il devrait être approvisionné par le fonds de reserve ou fonds de roulement (pas un approvisionnement mixte).

Le financement par le fonds de réserve permet un remboursement direct pro rata des montants avancés des CP précédent. Cela exige l'existence d'un sous-compte par procés, mais a surtout l'avantage d'être transparent quand aux frais réels de ce procés et de respecter le principe "le décideur paie/avance".
Le financement par le fonds de roulement oblige de rembourser pro rata des quotités exclusivement les CP actuels. C'est à eux de rembourser le CP précédent. Cela ne nécessite pas un sous-compte ar procés.

.

PIM · #10 15-11-2016 18:33:40

luc a écrit :

Le financement par le fonds de roulement oblige de rembourser pro rata des quotités exclusivement les CP actuels. C'est à eux de rembourser le CP précédent.

sous la réserve expresse de ce qui a été convenu directement entre parties (acquéreur et vendeur) à ce sujet puisque, a priori, l'acquéreur aura reçu, dans les cadre des informations obligatoirement transmissibles à l'occasion d'une vente, des informations sur l'existence de ce litige porté en justice.

luc

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