problème de peinture fin de bail

gillles · #1 05-12-2016 19:32:17

Bonjour,
En premier lieu, merci à ceux qui vont prendre le temps de répondre
je suis bailleur
le locataire quitte l'appartement après 5 ans.
L'état des lieux doit se faire le 30 décembre.
Une agent immobilier s'occupe de la gestion du bien immeuble.

Mon problème est le suivant:
le locataire doit il, après 5 ans, s'acquitter des frais de peinture de tout l'appartement (80m2) sachant que
1) il n'a jamais fait état d'un défaut de la hotte de cuisine (qui fonctionnait lors de l'état des lieux) ce qui a occasionné de la condensation et donc a détérioré les portes de placards dans la cuisine
2) et donc par incidence, après cinq ans, cette condensation a due se répandre dans tout l'appartement?

Il y a la loi et la morale. Je n'use jamais de la loi, effectivement ma morale me pousse à trouver un compromis avec le locataire voire à payer un peu plus étant propriétaire. Mais je trouve cette histoire de hotte scandaleuse, sachant que son argument se résume à "la hotte n'a jamais fonctionné, c'est pas de notre fait".

P.S: je précise qu'il n'y a aucune preuve écrite de ce que le locataire allègue

Merci d'avance

Dernière modification par gillles (05-12-2016 19:33:35)

Himura · #2 05-12-2016 21:26:09

Tout d'abord, la peinture n'a rien à voir avec l'état de la cuisine. Vous devez distinguer les choses ! Donner l'impression que vous exagérez un point, car vous ne pouvez pas vous raccrocher à une autre branche, ne vous aidera pas.

La peinture fait partie de l'immeuble, et donc à votre charge, sauf s'il y a une clause contraire dans le bail.
De plus, elle s'amortit sur 6 à 9 ans.

Votre point 2 n'est qu'une supposition, qui a de faibles chances d'être réelle par ailleurs.
A voir selon le constat sur place de toute manière.

Pour la hotte : référez-vous à l'état des lieux d'entrée.
S'il n'a pas été fait correctement et que rien n'est indiqué concernant la hotte, il reste raisonnable de considérer qu'elle fonctionnait dès l'instant où elle était en place.

Francis · #3 05-12-2016 21:58:26

Quelques questions ?

Il y a eu un état des lieux d'entrée, ELE ?
C'est l'agent immobilier qui gère et qui fait aussi l'expert ?
Quels sont les dégâts à la peinture ?
Pouvez vous un peu détailler les dégâts, et notamment ceux dûs à la condensation?
Qu'est ce qui a provoqué cette condensation ? Selon vous, selon le locataire, selon l'expert/agent immobilier gestionnaire ?

gillles · #4 05-12-2016 22:07:34

merci d'avoir répondu himura,
effectivement j'étais un peu en colère quand j'ai écris mon message.
Si le locataire m'avait seulement envoyé un message en cinq ans au sujet de la hotte je l'aurais fait réparer et il n'y aurait pas eu de dégât, les placards n'auraient sans doute pas étés abimés (apparemment assez déformées pour fermer difficilement) et peut être que pour lui ça aurait été plus agréable...
Ainsi tout l'appartement a été remis à neuf il y a 5 ans avant la location et les portes de placards étaient neuves.
A qui incombe la remise en état des portes de placards?
merci

gillles · #5 05-12-2016 22:19:55

merci Francis,
oui l'agent immobilier s'occupe de la gestion et de l'état des lieux.
Toutes les informations viennent de l'agent immobilier. Il m'a présenté les problèmes de placards en lien direct avec la hotte. Et sa solution serait
1) que le locataire achète les portes mais que je paye quelqu'un pour les monter (je ne suis pas à Bruxelles) et 2) que au bout de 5 ans c'est à moi de payer la peinture.
Il a rajouté que le locataire soutenait que le problème de la hotte n'était pas important, que c'était juste quelques vis à remettre...
Que penser, il essaye de trouver un compromis. Au départ je me suis dit que c'était une bonne idée, mais après réflexion où est la logique: le locataire en 5 ans ne nous informe pas du problème de hotte et ce serait à moi de me charger de remettre les nouvelles portes?
Par ailleurs je ne sais pas encore si l'intérieur des placards a été touché. Et étant donné que la hotte n'a pas fonctionné pendant 5 ans il doit sans doute avoir eu une plus grande usure des murs dans la cuisine, je suppose. J'ai habité dans cet appartement avant et je n'imagine pas la cuisine sans hotte. Peut être que le locataire ne mangeait que des plats froids!

panchito · #6 06-12-2016 08:23:26

A votre place je ne laisserais pas le locataire remettre le tout en état avant son départ. Bien souvent, vous allez devoir quand même tout refaire vous-même car tout le monde n'est pas doué pour le bricolage.

Lors de l'état des lieux de sortie, l'expert calcule un indemnité qui tient compte non seulement des travaux de remise en état (sur base de grilles mises à leur disposition) mais aussi du chômage locatif (le temps nécessaire aux travaux).

A votre place, je ferai venir dès maintenant des professionnels, pour qu'ils vous établissent des devis. Vous pourrez ensuite donner ces devis à l'expert.

Erico · #7 06-12-2016 08:42:31

si quelque chose ne fonctionne plus et que la réparation incombe au proprio, le loc doit le prévenir au plus vite histoire 1) de faire réparer et 2) d'éviter une aggravation des dégâts que ça peut occasionner

si il ne le fait pas, il est responsable de ces dégâts, c'est tout simple

gillles · #8 06-12-2016 21:06:41

merci beaucoup de votre aide.
Je vais contacter l'agent immobilier afin de voir voir avec lui où ça en est et je vous tiendrai au courant

Francis · #9 07-12-2016 15:11:55

oh, quelle superposition de casquettes: agent immobilier chargé de la location, gestionnaire du bien et expert immobilier. Moi, tout cela me fait peur d'autant plus qu'actuellement il n'y a aucune reconnaissance officielle de la profession d'expert immobilier ( sauf les géomètres experts immobiliers) et j'ai à plusieurs reprises côtoyé des jeunes stagiaires agents immobiliers ( et même d'autres) parfaitement incompétents. Notez qu'il y a des agents immobiliers parfaitement compétents comme expert aussi !

Pour en revenir à votre cas.
Le premier point est l'existence d'un état des lieux d'entrée bien établi et incontestable. Cela semble être le cas.
2. tout ce qui est dans l'appartement est sous la garde du locataire. En cas de problème il est de sa responsabilité de prévenir le propriétaire. S'il ne le fait pas, il sera tenu responsable de l'aggravation des dégâts
donc tout dégât provoqué par le non-fonctionnement de la hotte, non signalé, lui sera compté à l'ELS. donc ici, les meubles ou parties de meubles dégradés par le condensation, comme les peinture de mur et de plafond (et même de menuiserie) Evidemment, une vétusté devra en principe être déduite et dépend de l'âge des équipements et décors. C'est l'expert qui se charge de cette estimation. les meubles s'amortissent en 15 à 30 ans généralement.
3. la peinture commune s'amorti en 6 à 9 ans généralement mais cela dépend aussi de sa qualité. Ici également c'est le job de l'expert. Généralement, on compte une intervention dans la couche de finition déduite de la vétusté. Si les dégâts sont importants, on peut, en plus, mettre à charge du locataire la réparation de l'enduit sous peinture, la réalisation de la couche de fond, et cela sans réduction pour vétusté.
4. si les dégâts sont suffisamment important que pour retarder la location, un chômage locatif doit être mis à charge du locataire.

Tachez d'être présent à l'ELS, j'ai la plus grande méfiance envers certains agents immobiliers qui cumulent pareillement. Je suis géomètre expert, j'ai eu des biens en gestion et j'ai très souvent préféré qu'un expert neutre (un géomètre bien sur) soit chargé de l'ELS.

Bon courage et bonne chance.

panchito · #10 07-12-2016 15:28:06

En fait vous avez confié la gestion de votre bien en location à une agence immobilière (contre 10% du loyer?) mais vous avez autant de soucis que si vous faisiez tout vous-même....

gillles · #11 11-12-2016 11:40:05

oui c'est un peu le cas panchito....
j'ai expliqué à l'agent immobilier qu'il n'y avait pas de compromis à trouver et que le locataire était responsable de tout dégât occasionné de par sa négligence. Il va transmettre!
en vous lisant je me demande effectivement si il ne serait pas plus simple de mandater un géomètre expert, mais étant donné le coût des travaux connaissez vous le prix qu'un expert demande? est ce intéressant?
encore merci pour votre aide

Francis · #12 11-12-2016 18:20:50

Par exemple, état des lieux de sortie d'un appartement 2 chambres, entre 220et 330€ suivant l'expert et la difficulté des lieux.
En principe à partager 50/50 !

panchito · #13 11-12-2016 18:44:53

Mais que prévoit votre bail à ce sujet, expertise de sortie à l'amiable ou avec un expert dont le nom est noir sur blanc dans le bail?

Avez-vous une clause qui vous permet de changer d'expert à condition de prévenir suffisamment à l'avance l'autre partie, et d'obtenir son accord?

Bien sur votre locataire souhaite garder celui du bail (payement à frais communs?), vous devrez payer la moitié de ses honoraires + les honoraires de votre expert....

gillles · #14 11-12-2016 20:16:24

il n'y avait pas eu d'expert à l'entrée du bail.
l'accord du locataire est il nécessaire pour faire intervenir un expert pour l'état de sortie du bail???

panchito · #15 12-12-2016 07:57:58

C'est vous et votre locataire qui aviez fait l'état des lieux d'entrée ensemble, à l'amiable et donc sans frais?

C'est vous qui en aviez écrit le rapport? Votre locataire l'a signé? Vous l'avez enregistré avec le bail?

Himura · #16 12-12-2016 10:08:14

gillles a écrit :

il n'y avait pas eu d'expert à l'entrée du bail.
l'accord du locataire est il nécessaire pour faire intervenir un expert pour l'état de sortie du bail???

Vous pouvez faire intervenir un expert à votre guise.
- Si c'est prévu dans votre bail comme tel, les coûts sont partagés. Il faut par contre vous mettre d'accord sur la désignation de la personne si celle-ci n'est pas déjà indiquée dans le bail.
- Si rien n'est indiqué à ce sujet, vous pouvez toujours faire appel à un expert. Dans ce cas, vous en supportez les frais intégralement, et l'expert n'agit que pour votre compte.
Il est préférable d'en informer le locataire, et lui proposer de partager les frais s'il le désire. Ou qu'il se fasse également représenter par un autre expert lui-même. (Entre professionnels, ils arrivent généralement à une conclusion identique, ou facilement négociée).

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