►►► non paiement du locataire.

JeanLarue · #1 22-01-2017 10:18:33

Erico a écrit :

JeanLarue : elle a payé le 9......on verra comment ça se passera pour le loyer de février...

super pour vous , concernant la mienne elle c'était donc mit en ordre et à bien payé le mois suivant , c'est une des rares fois ou elle m'a payé "dans les temps"

Á noter que j'ai envoyé un mail mi-janvier lui expliquant qu'elle devait payé "à temps" , histoire de laisser une trace en cas de problème ultérieur.

Au passage bonne année & bonne santé à tous !

Erico · #2 22-01-2017 08:36:02

JeanLarue : elle a payé le 9......on verra comment ça se passera pour le loyer de février...

JeanLarue

JeanLarue · #3 20-01-2017 13:52:05

Erico a écrit :

grmff a écrit :
Vous êtes trop gentil.
Le dialogue, oui. Le laisser faire, non.
Je n'envoie jamais de recommandé, mais la procédure est lancée après un mois et un jour. Et ce n'est pas parce qu'une procédure est lancée que le bail prend fin ou qu'on arrive à une expulsion... mais on s'en approche et c'est fini de jouer avec...

Grmff vais sans doute devoir passer par là avec ma payeuse retardataire récurrente (bail commercial )......chose que je n'ai jamais du faire jusqu'ici ( je suis déjà allé en justice mais pas pour des loyers non payés )
Hier soir nous étions le 5, j'ai envoyé un mail demandant qu'elle paye rapidement, elle n'a pas encore réagi ou répondu.
Milieu de semaine prochaine, si ce n'est pas payé j'enverrai un second mail qui sera cette fois une mise en demeure, je lui laisserai à nouveau quelques jours
Et puis je passerai à la vitesse supérieure
Mais bon ça va être fun vu qu'en même temps elle vient de commencer ses 6 mois de préavis.
Donc comment procédez vous exactement ?
Merci

Bonjour Érico ,

quelles nouvelles de votre histoire ?

Erico · #4 06-01-2017 17:19:36

grmff a écrit :

Vous êtes trop gentil.
Le dialogue, oui. Le laisser faire, non.
Je n'envoie jamais de recommandé, mais la procédure est lancée après un mois et un jour. Et ce n'est pas parce qu'une procédure est lancée que le bail prend fin ou qu'on arrive à une expulsion... mais on s'en approche et c'est fini de jouer avec...

Grmff vais sans doute devoir passer par là avec ma payeuse retardataire récurrente (bail commercial )......chose que je n'ai jamais du faire jusqu'ici ( je suis déjà allé en justice mais pas pour des loyers non payés )

Hier soir nous étions le 5, j'ai envoyé un mail demandant qu'elle paye rapidement, elle n'a pas encore réagi ou répondu.

Milieu de semaine prochaine, si ce n'est pas payé j'enverrai un second mail qui sera cette fois une mise en demeure, je lui laisserai à nouveau quelques jours

Et puis je passerai à la vitesse supérieure

Mais bon ça va être fun vu qu'en même temps elle vient de commencer ses 6 mois de préavis.

Donc comment procédez vous exactement ?

Merci

JeanLarue · #5 30-12-2016 09:56:57

Himura a écrit :

JeanLarue a écrit :
Tiens au passage , quelqu'un a t il déjà souscrit à une "assurance loyer impayé" est-ce une légende ou est ce que cela existe ?
J'imagine que cela reste onéreux.
Je m'étais un peu renseigné sur ces assurances il y a qq mois.
- assurance loyer impayés : comptez environ 2 mois de loyer sur l'ensemble de vos locations. Donc très cher. Et surtout, les conditions pour que l'assurance s'applique sont plutôt drastiques, et exagérées. Il faut que tout soit nickel chrome - et il faut avouer que quand on cherche, on trouve souvent quelque chose qui n'est pas encore mis aux normes ou autre.
- assurance protection juridique couvrant les relations commerciales ou bailleurs-locataires : plus abordables, mais également un certain coût non-négligeable. Je pense me souvenir avoir estimé qu'il faudrait 2 litiges par an minimum pour rentabiliser - ce qui est plutôt déjà pas mal comme moyenne. Et qu'il fallait également répondre à un processus plutôt pénible dans les étapes et communications avec le locataire et l'assureur.
Bref, je relis les sujets du forum quelques fois - dont le 'fameux' tutorial de Grmff sur la justice de paix - et je m'en sors mieux ainsi.

C'est bien ce qu'il me semblait.

Himura · #6 30-12-2016 00:19:30

JeanLarue a écrit :

Tiens au passage , quelqu'un a t il déjà souscrit à une "assurance loyer impayé" est-ce une légende ou est ce que cela existe ?
J'imagine que cela reste onéreux.

Je m'étais un peu renseigné sur ces assurances il y a qq mois.
- assurance loyer impayés : comptez environ 2 mois de loyer sur l'ensemble de vos locations. Donc très cher. Et surtout, les conditions pour que l'assurance s'applique sont plutôt drastiques, et exagérées. Il faut que tout soit nickel chrome - et il faut avouer que quand on cherche, on trouve souvent quelque chose qui n'est pas encore mis aux normes ou autre.
- assurance protection juridique couvrant les relations commerciales ou bailleurs-locataires : plus abordables, mais également un certain coût non-négligeable. Je pense me souvenir avoir estimé qu'il faudrait 2 litiges par an minimum pour rentabiliser - ce qui est plutôt déjà pas mal comme moyenne. Et qu'il fallait également répondre à un processus plutôt pénible dans les étapes et communications avec le locataire et l'assureur.

Bref, je relis les sujets du forum quelques fois - dont le 'fameux' tutorial de Grmff sur la justice de paix - et je m'en sors mieux ainsi.

JeanLarue · #7 29-12-2016 19:30:56

GT a écrit :

JeanLarue a écrit :
Tiens au passage , quelqu'un a t il déjà souscrit à une "assurance loyer impayé" est-ce une légende ou est ce que cela existe ?
J'imagine que cela reste onéreux.
Une recherche "google" avec les mots clés "loyer" et "assurance" devrait vous permettre de répondre à votre interrogation.

Oui je connais le site google et bing , je me suis mal exprimé , c'est plutôt l'échange d'expérience qui m’intéresse.

Mes excuses.

Erico, Himura

GT · #8 29-12-2016 19:16:29

JeanLarue a écrit :

Tiens au passage , quelqu'un a t il déjà souscrit à une "assurance loyer impayé" est-ce une légende ou est ce que cela existe ?
J'imagine que cela reste onéreux.

Une recherche "google" avec les mots clés "loyer" et "assurance" devrait vous permettre de répondre à votre interrogation.

Erico · #9 29-12-2016 17:44:55

JeanLarue a écrit :

Tiens au passage , quelqu'un a t il déjà souscrit à une "assurance loyer impayé" est-ce une légende ou est ce que cela existe ?
J'imagine que cela reste onéreux.

oui ça existe il me semble, et il existe aussi ( du moins ça existait dans le temps ) chez la DAS une assurance protection juridique bailleur qui vous aide en cas de conflits avec votre locataire, si procès elle paie, avocat, experts, etc...

JeanLarue · #10 29-12-2016 16:58:10

Tiens au passage , quelqu'un a t il déjà souscrit à une "assurance loyer impayé" est-ce une légende ou est ce que cela existe ?

J'imagine que cela reste onéreux.

grmff · #11 29-12-2016 16:56:32

GT a écrit :

grmff a écrit :
Face au locataire, une seconde chance existe avec une pression suffisante pour qu'il comprenne qu'on peut jouer avec, mais pas s'y pendre.
Rien ne prouve dans le cas décrit que la locataire éprouve , comme dans un jeu, un amusement quelconque.

Bien entendu. J'avoue que je suis sur un cas pour l'instant où il fait plus que s'y pendre: il tire dessus pour me faire enrager, et il y arrive fort bien. C'est très désagréable. Mon commentaire n'était effectivement pas approprié à ce cas précis, je vous le concède. Preuve, une fois de plus, qu'il faut être ferme, mais ne pas se laisser influencer par ces éléments extérieurs au cas personnel qu'on gère ou auquel on répond...

Mais régulièrement, c'est le cas. Et quand c'est le cas, en respectant bien cette procédure, on reste maître de la situation.

GT · #12 29-12-2016 16:52:28

grmff a écrit :

Face au locataire, une seconde chance existe avec une pression suffisante pour qu'il comprenne qu'on peut jouer avec, mais pas s'y pendre.

Rien ne prouve dans le cas décrit que la locataire éprouve , comme dans un jeu, un amusement quelconque.

JeanLarue · #13 29-12-2016 16:45:39

grmff a écrit :

Je pense que vous avez bien agi:
Venir rapidement aux nouvelles. Mettre une pression suffisante pour que le message soit compris. Etre suffisamment humain pour se mettre à la place de l'autre. Etre suffisamment ouvert pour comprendre que ce n'est pas facile avec les administrations.
Mais il ne faut pas hésiter à mettre une affaire en justice. Personnellement, un mois et un jour, et c'est en justice. Quand les affaires se régularisent, ou sont régularisables, je propose systématiquement l'accord suivant, qui est systématiquement validé par le juge: payement de l'arriéré en 10 fois, payement du loyer en attendant, et si une échéance saute, le bail est résolu. De cette manière, il y a une épée de damoclès sérieuse pendant 10 mois...
Soit cela se passe bien, et tout le monde est content.
Soit les payements ne suivent pas, et le locataire est expulsable "illico".
Face au juge, je passe pour le gentil que je suis.
Face au locataire, une seconde chance existe avec une pression suffisante pour qu'il comprenne qu'on peut jouer avec, mais pas s'y pendre.

J'aime bien cette manière de fonctionner. Merci pour cette bonne idée Grmff.

grmff · #14 29-12-2016 16:23:00

Je pense que vous avez bien agi:

Venir rapidement aux nouvelles. Mettre une pression suffisante pour que le message soit compris. Etre suffisamment humain pour se mettre à la place de l'autre. Etre suffisamment ouvert pour comprendre que ce n'est pas facile avec les administrations.

Mais il ne faut pas hésiter à mettre une affaire en justice. Personnellement, un mois et un jour, et c'est en justice. Quand les affaires se régularisent, ou sont régularisables, je propose systématiquement l'accord suivant, qui est systématiquement validé par le juge: payement de l'arriéré en 10 fois, payement du loyer en attendant, et si une échéance saute, le bail est résolu. De cette manière, il y a une épée de damoclès sérieuse pendant 10 mois...

Soit cela se passe bien, et tout le monde est content.
Soit les payements ne suivent pas, et le locataire est expulsable "illico".

Face au juge, je passe pour le gentil que je suis.
Face au locataire, une seconde chance existe avec une pression suffisante pour qu'il comprenne qu'on peut jouer avec, mais pas s'y pendre.

JeanLarue · #15 29-12-2016 16:12:50

re-Bonjour

des nouvelles :

ce matin elle m'a laisser un message en sortant du CPAS , le CPAS aurait fait des erreurs de paiement.

Le CPAS m'a téléphoné également & m'a confirmé qu'il y avait peux-être une erreur de paiement en sa faveur mais vu la période il était difficile d'en parler avec le reste de leur équipe.

Elle m'a ensuite re-téléphoner et m'a expliqué que le CPAS savait lui avancer 120 euros en urgence elle leur à dit que ce n'était pas asser , son fils lui avance donc l'argent du CPAS pour payer son loyer aujourd'hui.

Comme il ne s'agit pas de mon bien (je suis mandaté par notaire) je lui ai informé que j'allais lui envoyé un mail lui rappelant la "bonne procédure" de paiement.

Ainsi je laisserais une trace pour constituer un dossier si à l'avenir cela irait plus loin.

Je lui ai également expliqué qu'elle ne le prenne pas personnellement mais que je dois faire mon travail.

Je pense qu'elle à comprit le message.

Je vous remercie pour vos messages , il n'est pas toujours facile de prendre une bonne décision au vu ma courte expérience de bailleur.

Himura · #16 29-12-2016 14:35:46

Prendre des infos est une bonne chose, et je vous comprends.
Cependant, comme le mentionne GT, vous devez agir selon vos propres desiderata. Vous seul connaissez les subtilités de vos relations avec la locataire, ses habitudes, sa façon d'agir en temps normal, etc.

Comme pour tout, il faut vous fixer des limites et les respecter. Mais il est bon aussi de pouvoir communiquer d'abord ces limites, et voir s'il n'y a pas de terrain d'entente possible.

Téléphonez-lui. Indiquez l'embarras que cause la situation, et voyez ce qu'elle fait ou peut faire pour résoudre cela - éventuellement avec votre aide.

Je le disais ailleurs :
- j'ai eu une locataire qui se foutait de moi, mentaient tant et plus. J'ai déposé une requête contre elle après 15 jours de retard. Elle a fini par être expulsée.
- j'ai un autre locataire qui est en galère, et qui essaye de se dépatouiller pour en sortir. Il a une dette de plus de 4000 € envers moi, mais j'attends. Je sais que je l'aide, et je crois en lui.

Chaque cas est différent - tout comme les personnes. A vous de voir ce qui vous semble juste, pour vous (d'abord, car si vous ne pensez pas à vous, personne ne le fera), comme pour elle.

GT, max11

Erico · #17 29-12-2016 11:20:05

Oui il y peut y avoir un drame humain et parfois des gens sont vraiment dans la mouise

Mais en même temps il ne faut pas toujours se laisser avoir non plus, il y des gens qui se disent dans la mouise, mais dépensent leur argent n'importe comment en frivolités parfois

Donc il faut essayer de vérifier leur situation et si possible leur mode de vie ( merci à Facebook parfois tongue )
avant de faire preuve d'indulgence

J'en avais déjà parlé je crois, une qui me payait régulièrement en retard et une fois très en retard, j'ai vu sur Facebook qu'elle était allée deux fois en vacances dans le sud de l'Espagne cette année !!! Il m'est difficile de me montrer compréhensif dans un cas pareil.

Dernière modification par Erico (29-12-2016 16:57:44)

JeanLarue · #18 29-12-2016 10:14:03

panchito a écrit :

Mais ce petit jeu dure depuis combien de temps?
Si c'est depuis des mois, quelle raison invoque-t'elle?
Et c'est vous à chaque fois qui devez prendre votre téléphone, appeler, et mendier votre loyer?

Bonjour Panchito ,

C'est toujours elle qui prend son téléphone.

sauf ce mois ci ou je lui ai téléphoné elle n'a pas répondu de suite mais m'a re-téléphoné après 5 minutes et m'a expliqué que elle avait eu un paiement qui était passé avant l'autre.

Je lui ai rappelé que ce n'était pas grave mais qu'il fallait bien me prévenir dans ce cas.

JeanLarue · #19 29-12-2016 10:09:03

Je viens de lire tout vos messages , d'une part vous avez raison je suis trop gentil mais comme l'a dit GT , un drame humain se cache peux être derrière cette situation.

Comme je l'ai dit je vais lui téléphoner passer la voir mercredi et "j'agirai ou pas".

Comme je l'ai lu plus haut il n'est pas nécessaire d'envoyer un recommandé donc je ne perdrai pas de temps vu que elle doit payer le 11 dans le bail et que nous serons mercredi à 29 jours de retards de paiement.

Cela ne m’empêchera pas d'être dans les temps pour déposer une requête à un mois & un jour comme vous m'avez conseillé plus tôt.

(Et effectivement elle doit payer par ordre permanent c'est une des conditions qui lui permet d'obtenir un loyer réduit dans le bail.)

Merci pour toutes vos réponses.

GT · #20 29-12-2016 09:40:11

D'après les éléments communiqués la locataire a, selon le bailleur, toujours été correcte avec lui jusqu'à ce quelle perde son emploi .Depuis lors, elle devrait, je suppose, percevoir des revenus d'une caisse de chômage ou d'un CPAS . S'ajoutent à ceux-ci des allocations en raison du handicap d'un enfant.

Depuis la perte de son emploi, à plusieurs reprises, elle n'a pas payé son loyer en début de mois . Elle en avertissait préalablement le propriétaire mais a , toujours, réglé (mais tardivement) le loyer mensuel. Jusqu'à ce mois de décembre.

Au 28 décembre, le bailleur constate que le loyer reste impayé. Préalablement, c'est lui qui a téléphoné à la locataire pour s'étonner de la situation. A l'occasion de cette conversation , il en a appris qu'elle devait se rendre le jour même pour demander une aide d'urgence au CPAS. Elle s'est excusée du retard, et le bailleur l'a décrite comme déstabilisée.

L'objet de l'aide ne nous est pas connu. La décision d'un CPAS sur l'octroi d'une aide d'urgence est positive ou négative. Et prend un certain temps.

Je ne suis pas indifférent à la situation du bailleur confronté à une telle situation mais il n'est pas exclu que derrière ces faits se cache un drame humain. Je n'ai aucun élément me permettant d' affirmer que la locataire a la volonté de "jouer avec..", même si, dans les faits, elle n'a pas tenu le bailleur informé du résultat de la visite au CPAS.

S'agit-il d'un jeu pour la locataire ? Le mot "jeu" me heurte. Elle est peut-être simplement acculée.

Maintenant, il est clair pour le bailleur que la locataire se trouve dans une situation financière différente de celle qu'elle connaissait au moment où le bail a été entamé. Il doit tirer personnellement les conclusions des indices et éléments en sa possession ( et apprécier s'il doit chercher éventuellement à en obtenir d'autres en retéléphonant à la locataire pour s'informer de l'évolution de sa situation) sachant qu'une procédure de résiliation de bail et , éventuellement, d'expulsion dure plusieurs mois.

Dernière modification par GT (29-12-2016 09:46:22)

max11, D1791, Himura

JeanLarue · #21 28-12-2016 16:24:25

Bonjour ,

je loue pour mon oncle une maison jardin garage à la campagne à un bon prix .

La dame qui loue la maison est avec une jeune fille qui souffre d'un handicap.

Nos relations ont toujours été correctes.

Malheureusement depuis peu (elle à perdu son emploi entre-temps) cela fait plusieurs fois qu'elle paie sont loyer en retard.

Elle me prévient , elle me m'informe que elle va me payer et je la remercie de me prévenir pour ce retard.Et puis elle paie et on en parle plus.

Début de semaine , je l'ai eue au téléphone (c'est moi qui lui ai téléphoné je ne l'ai pas eue puis elle m'a recontactée) , elle c'est excusée (elle était un peu déstabiliser je l'ai entendu à sa voix) de ne pas avoir réglé le loyer.

Lors de cette conversation elle m'a dit qu'elle allait ce matin au CPAS pour demander un paiement "d'urgence".

Elle devait me prévenir aujourd'hui , mais je n'ai pas de nouvelle à cette heure.

Cela fait donc 18 jours de retard de paiement.

Pour moi ce n'est pas très grave tant qu'elle régularise ou qu'on en discute (ici elle ne communique plus beaucoup hmm ) mais je ne sais pas comment m'y prendre :

-Re re re-téléphoner ?
-envoyer un mail ?
-envoyer un recommandé ?
-aller la trouver ? (c'est pas la porte à coté)

Je sais que les temps sont dur mais malheureusement le louer une maison ne me semble pas gratuit.

Parmi vos expériences vos ressentis , j'aimerais si possible avoir vos avis votre expérience m'apportera une aide précieuse pour "gérer" ce problème.

Mon épouse conseille d'attendre jusqu'au mercredi 4 janvier le temps qu'elle arrange ces histoires , et si ce n'était pas le cas que j'envoie un courrier type de mise en demeure recommandé avec A/R.

Merci à tous et bonne soirée ,

Jean.

Dernière modification par JeanLarue (28-12-2016 16:24:42)

►►► non paiement du locataire.

Re : ►►► non paiement du locataire.

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