Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

mikelecoureur · #1 09-01-2017 21:00:21

Je pense que je partirais sur un immeuble de 2-3 appartements (ou plus si opportunité) déjà comme premier investissement afin de voir comment cela se passe. Je vais éviter les régularisations pour commencer (déjà que la régularisation de la véranda hors zone aedificandi n'était pas simple ^^). J'ai un architecte dans la famille de ma copine donc ça restera tout de même une possibilité si le jeu en vaut la chandelle tongue
J'aurais aussi le temps de voir ce que la politique va encore nous inventer pour nous taxer plus sur les kots hmm
Merci pour les infos smile
En attendant de pouvoir investir, Je vais chouchouter mon fichier Excel pour qu'il soit au top au moment d'investir tongue
Un beau planificateur patrimonial en cours tongue

Himura · #2 09-01-2017 17:52:23

mikelecoureur a écrit :

C'est pour ça aussi que je m'intéresse aux kots également Il y en a fréquemment à vendre près d'universités proches de chez moi. Et pour la plupart c'est papa-maman qui payent donc la branche plus aisée de la société.
Un kot est en location 10 ou 12 mois ? Cela dépend du propriétaire et du contrat de bail uniquement non ?
Les régularisations de kots sont plus aisées ? Une conversion de maison en 2-3 kots est compliquée ? Il y a-t-il des dispositions pour savoir ce que l'on peut faire et ne pas faire ? Pour quelles raisons un studio est-il plus compliqué qu'un kot ? (J'entends toujours Ca Mais je ne sais pas pourquoi )
Ça fait plaisir de parler avec des gens d'expérience en tout cas Merci Pim.be

C'est sûr que l'assurance papa-maman, c'est super bien.
La durée dépend du bail, mais il faut aussi savoir que le politique wallon met son nez actuellement là-dedans, et il y aura bientôt encore moins de liberté dans ce type de location - et plus de risques pour le proprio (notamment avec la possibilité de rompre le bail sans indemnité si l'étudiant dit arrêter ses études).

Maintenant, ça demande plus de gestion, oui. Des étudiants font plus de dégâts rapidement, plus de bêtises, vous appelleront peut-être plus vite pour rien. Vous devrez remettre en location et faire des visites presque chaque année, avec les états des lieux qui vont avec.

Mais vous avez raison, le point le plus délicat, c'est la conformité (urbanistique et incendie). Il faut bien vérifier où l'on met les pieds, car c'est bien plus compliqué que de régulariser une verranda.

Les studios sont loués à des personnes plus précarisées, d'où le côté plus compliqué.

mikelecoureur · #3 08-01-2017 00:36:27

C'est pour ça aussi que je m'intéresse aux kots également smile Il y en a fréquemment à vendre près d'universités proches de chez moi. Et pour la plupart c'est papa-maman qui payent donc la branche plus aisée de la société.
Un kot est en location 10 ou 12 mois ? Cela dépend du propriétaire et du contrat de bail uniquement non ?
Les régularisations de kots sont plus aisées ? Une conversion de maison en 2-3 kots est compliquée ? Il y a-t-il des dispositions pour savoir ce que l'on peut faire et ne pas faire ? Pour quelles raisons un studio est-il plus compliqué qu'un kot ? (J'entends toujours Ca Mais je ne sais pas pourquoi hmm )
Ça fait plaisir de parler avec des gens d'expérience en tout cas smile Merci Pim.be tongue

grmff · #4 08-01-2017 00:06:44

mikelecoureur a écrit :

Les kots sont-ils plus difficiles à gérer ? J'ai des opportunités dans ma région, de nombreuses universités mais de nombreux n'ont l'autorisation que pour 50% dès logement de l'immeuble. Cela doit-il être un frein ? Ou est-ce surmontable ?

Les kots étudiants sont plus faciles à gérer que des studios.

Au cours de ma vie de proprio de kots étudiants, j'ai eu 0% de perte de loyer. Et une seule action en justice de paix.
Au cours de ma vie de proprio d'appartement et studios "entrée de gamme", j'ai entre 1 et 4% de pertes, et des affaires en justice régulièrement.

mikelecoureur · #5 07-01-2017 23:47:48

Himura, merci pour les précisions sur l'ouvrier qualifié (j'avoue que je rêvais d'un homme de main compétant dans de nombreux domaines mais probablement très rare à trouver).

Je pense bien chercher un immeuble 2-3 apparts Mais j'essayerais de ne pas me limiter à 3 si un immeuble de 4 est plus intéressant. Je pense principalement à un immeuble pas trop mal localisé mais possible de bien l'agencer. Un endroit où je me sentirais bien, si Je m'y sens bien pq pas d'autres ? smile

Les kots sont-ils plus difficiles à gérer ? J'ai des opportunités dans ma région, de nombreuses universités mais de nombreux n'ont l'autorisation que pour 50% dès logement de l'immeuble. Cela doit-il être un frein ? Ou est-ce surmontable ?

Niveau régularisation, cela me freine un peu. J'ai déjà régularisé la véranda de ma maman qui était hors zone aedificandi. Cela m'avait pris tout de même 4 mois pour obtenir la régularisation. Est-compliqué Et long au niveau immeuble ?

Madame n'a pas l'air contre pour le moment Et s'amuse de mon optique de vie contrairement aux autres personnes de mon âge tongue

grmff · #6 07-01-2017 22:45:57

Himura a écrit :

Avant toute chose, il faut viser un bien qui nous correspond.
Pour l'un, ce sera une petite maison à la campagne, pour d'autres, un immeuble de kots et studios à régulariser de partout.

C'est tout à fait correct.

Je voulais juste dire que "ce qui nous correspond" évolue dans le temps. Parfois assez vite en fonction des rencontres, des visites, des renseignements... et des opportunités.

Ne pas oublier que si vous êtes passionné, il faut aussi que madame suive. Parce qu'il n'y a rien à faire, c'est une activité prenante, et il faut que la "famille" accepte les inconvénients. Il faut aussi que votre conjoint suive la même courbe d'évolution que vous. Si elle se sent à l'aise avec un appart en copropriété mais pas plus, il ne faut pas essayer de lui faire accepter un immeuble de studios pourris à régularisés et pas en ordre de pompiers, avec des cuisines, sales de bain et WC en communs dans une ville où il n'y a que des petits vieux et pas un étudiant à moins de 50km à la ronde.

Himura

Himura · #7 07-01-2017 21:33:08

Avant toute chose, il faut viser un bien qui nous correspond.
Pour l'un, ce sera une petite maison à la campagne, pour d'autres, un immeuble de kots et studios à régulariser de partout.

grmff · #8 07-01-2017 20:37:11

Himura a écrit :

D'autres, comme Grmff le dira certainement, préfèrent emprunter un maximum et conserver leurs économies disponibles.

Je confirme. Garder un max de ses économies si lentes à reconstituer...

Commencer par un bien avec 2-3 apparts. Oui, c'est bien. Un ami pensait comme cela aussi. Puis, à force de réflexion, il cherchait plus gros et pensait mettre moins de fonds. Un immeuble de 4 apparts 2ch lui est passé sous le nez. Il regarde maintenant un immeuble de 15 studios avec permis de location et travaux.

A réfléchir, on évolue dans sa réflexion. Le danger étant de trop réfléchir et de ne pas passer à l'acte.

Himura · #9 07-01-2017 19:58:43

Ouvrier qualifié = un ouvrier expérimenté renconnu dans son domaine (un bon maçon fait un mauvais plombier, etc.). Vous ne trouverez sûrement pas une seule personne qui fera tout avec vous !

mikelecoureur · #10 07-01-2017 00:07:46

Très bonne idée pour l'emploi d'un ouvrier qualifié (quel est le nom de son poste afin de pouvoir en rechercher un ? Un maçon, tout simplement ?)

Pour les prêts, je vais préférer l'idée de mensualités plus faibles. Cela sera plus confortable et me permettra d'avoir plus facile d'obtenir un prêt pour les biens suivants.
Je mettrais également mes fonds dans les prêts pour minimiser la mensualité pour avoir le revenu net le plus grand possible.
Je pense commencer comme cela, mon BM changera p-e par la suite smile
Pour l'attente avant l'achat du 3eme bien, je prendrais mon temps afin de choisir un bien qui me convient Et pour bien négocier le prix smile Le capital se constituera pendant la recherche tongue

Himura · #11 06-01-2017 22:13:28

mikelecoureur a écrit :

Je délèguerais p-e la rénovation si c'est hors de mes compétences (futures) ou de mon timing.
Je ferais probablement de longs prêts afin de pouvoir acheter le 3eme bien assez rapidement

Une "bonne" solution, c'est de voir si vous ne pouvez pas louer les services d'un ouvrier qualifié, que vous aideriez. Ca revient bien moins cher, et c'est une excellente méthode d'apprentissage. Comme tant de choses, ça demande bcp de temps et de courage...

Pour un prêt long ou court : c'est une vaste discussion. Personnellement, j'ai plus tendance à vouloir minimiser un maximum ce que je donne à la banque, donc prêts au plus court et mise à disposition de mes fonds. L'objectif étant de disposer des revenus des loyers pleins asap. D'autres, comme Grmff le dira certainement, préfèrent emprunter un maximum et conserver leurs économies disponibles.

Je vous conseille quand même de vivre un peu avec le 2ème avant de penser au 3ème. L'expérience que vous aurez vous sera bien utile pour la sélection du suivant. Et vous aurez pu reconstituer un petit capital.

mikelecoureur · #12 06-01-2017 19:38:09

Merci pour vos avis smile
Que ce soit au niveau de la gestion ou de quoi choisir cela m'oriente et conforte mon idée de base d'un petit immeuble de 2-3 appartements.
Je compte également éviter les copropriétés car je préfère gérer le problème moi-même et éviter les assemblées générales et les coûts obligatoires si l'AG décide d'une rénovation qui ne me semble pas nécessaire.
Je délèguerais p-e la rénovation si c'est hors de mes compétences (futures) ou de mon timing.
Je ferais probablement de longs prêts afin de pouvoir acheter le 3eme bien assez rapidement smile

rodes · #13 06-01-2017 16:11:35

Je fais la gestion moi-même, mais souvent je fait appel a un agent immobilier pour trouver un locataire.
J'ai un agent immobilier (très) locale et très compétent qui fait son travail, un vrai plus pour moi.
De plus j'habites assez loin, a 40 min de route (aller simple).

Je fais moi-même les contracts de location et les ELE/ELS.

Quand j'aurais plus de temps je ferais la mise en location moi-même.

grmff · #14 06-01-2017 15:52:26

Sebastien a écrit :

Comme dit déjà plus haut, un petit immeuble de 2 ou 3 appart pour débuter ou une petite maison de ville.
En étant un peu bricoleur, les biens nécessitant des rénovations (même petites) sont en général de meilleures affaires.
Personnellement, je ne suis pas pour l'achat d'un appartement en copropriété (même si j'en ai ), on est moins libre et il y a des frais supplémentaires.

L'avantage de l'appartement en copropriété, c'est que la majeure partie est gérée par un autre (toiture, chauffage, plomberie, façade, etc.), le syndic, et que celui-ci peut vous conseiller des corps de métier de confiance. C'est donc plus facile à gérer.

L'inconvénient, c'est que c'est moins rentable puisque vous payez quelqu'un qui fait une partie de votre boulot.

J'ai commencé par des biens en copropriété. Ce furent les premières marches de mon escalier. Maintenant, je m'en débarrasse pour des immeubles complets, ou je rachète les derniers biens de la copropriété. En effet, anciens syndic professionnels, j'ai du mal avec mon syndic que je trouve peu compétent au niveau technique, peu proactif au niveau diminution des coûts, et pas très au fait de la législation. Bref,... m'énerve...

grmff · #15 06-01-2017 15:46:36

mikelecoureur a écrit :

Vous conseilleriez quel type de 3eme achat ? Vers lequel me pencher pour continuer à progresser ? Maison, appartement, studio, Petit immeuble 2-3 appartements, plus grand immeuble Avec délégation à une agence probablement ?
Vous parlez de gérer le temps qu'il vous reste, déléguez-vous ou faites tout seul ? Si vous déléguez, à partir de combien de locations déléguez-vous la location (ou conseilleriez-vous de déléguer) ?
Ça fait beaucoup de questions Mais Ca me permet de creuser le sujet un peu plus vu que j'ai expliqué ma situation personnelle

J'ai toujours géré tout seul. La mise en gestion convient peut-être à certains, mais je n'ai jamais compris à qui. Sans doute aux personnes qui en ont trop et n'ont pas de temps ou ne sont jamais présents en Belgique.

J'ai entendu parler de personnes qui avaient plus de 1000 biens, et géraient eux-même. Avec du personnel certes, mais pas via une agence.

Donc, ce n'est pas "à partir de combien" qui est la bonne question. Cela dépend de vos compétences, de votre job, de votre temps libre et de la capacité de la famille à accepter que vous bossiez en plus de votre boulot.

Pour être franc, je répondrais donc "à partir de 70 ans, il faut l'envisager..."

Sebastien · #16 06-01-2017 13:44:57

Comme dit déjà plus haut, un petit immeuble de 2 ou 3 appart pour débuter ou une petite maison de ville.
En étant un peu bricoleur, les biens nécessitant des rénovations (même petites) sont en général de meilleures affaires.

Personnellement, je ne suis pas pour l'achat d'un appartement en copropriété (même si j'en ai tongue ), on est moins libre et il y a des frais supplémentaires.

Himura · #17 06-01-2017 13:43:07

Pour faire un devis, ils comptent à la grosse louche, avec une marge de sécurité.
Ces variables interviennent lors de la mise en œuvre - d'où l'importance d'avoir un vrai ouvrier qualifié, qui pensera à des tas de petites choses qui font une différence après qq mois ou années (par exemple, des longueurs min. pour éviter les cavitations de pompe).

Quand on remplace une chaudière, plusieurs actions sont nécessaires après raccordement (purge, dégazage partout, désembouage, etc.).

Enfin soit wink

rodes · #18 06-01-2017 13:37:30

Himura a écrit :

...
Si vous êtes débutant comme vous l'indiquez, n'allez surtout pas sauter 40 étapes et penser à installer des chaudières et tout ce qui va autour.
C'est, de loin, le travail le plus délicat et complexe. Il faut des connaissances approfondies dans bien des domaines (élec, plomberie bien sûr, mais aussi thermodynamique et avec des tas de variables selon les installations sur lesquelles vous êtes).
...

Tout a fait d'accord avec le coté pluri-disciplinaire de la chose.
Je ne vais pas sauter 40 étapes, je suis en train de les faire, et je ne pense pas me lancer tout seul non plus, je ferais les travaux en été et si il faut je demande de l'aide a un pro.
La mise en service et le règlage de la chaudiere se fera de toute façon par le fabricant + controle du circuit gaz par organisme agréé si obligation légale.
L'idée est de remplacer par des chaudiéres identiques au point de vue des raccordements (eau et gaz) (et meme point d'attach au mur).

En ce qui concerne le coté scientifique (thermodynamique) avec des tas de variables, les chauffagistes n'avaient pas besoin de beaucoup de variables pour faire les devis. Aucun n'a mesuré quoi que ce soit (question d'avoir des variables), sauf 1, il a essayé de mesurer la longeur du conduit de chemine, mais comme il fallait une echelle il a fait au pif: les 6 metres sont devenu 12 sur le devis. L'installation dont je parle ici ne sera pas la premiere que je ferais, a cause du tubage de la cheminé qui complique la chose et que je ferais probablement pas moi meme.

Himura · #19 06-01-2017 12:30:59

rodes a écrit :

mikelecoureur a écrit :
...
J'aimerais me former pour les réparations et embellissements Vous êtes doué ou vous avez appris via quelqu'un ? Je me débrouille mais légèrement uniquement. Vous avez suivit des formations ou autres ?
...
Je me reconnait parfaitement dans cette phrase. Difficile de se lancer d'un niveau assez basique.
J'ai fait un investissement ou il y aura pas mal de travail dans les années a venir.
J'ai déjà laissé faire beaucoup de choses par des autres (pro et amateurs), mail il y aura encore beaucoup a faire dans les années a venir et on n'est jamais mieux servi que par soi meme.
J'ai suivi un atelier concernant le tableau électrique organisé par une grande chaine de magasin de BRICOlage, et je suis sure que ce sera un bon investissement.
Je dois encore faire 3 mises en conformité électrique, et je n'aurais pas osé travailler dans un tableau electrique sans ce cours.
Je vais bientot suivre un cours "SANITAIRE - CONDUITES D'EAU".
Je voudrais aussi me lancer dans le remplacement de chaudières.
Après plusieurs devis de pros, je me rends compte que avec la marge sur le materiel les pros se prennent nettement plus de 100 EUR par heure de travail (voir un multiple).
Ce que je ne leur envie pas, tout le monde vends son savoir au prix que le marché est pret a mettre, mais je n'ai pas envie de le mettre, moi.
Je vais donc chercher à assister a la pose d'une (ou deux) chaudiere de la marque qui m'intéresse.

Si vous êtes débutant comme vous l'indiquez, n'allez surtout pas sauter 40 étapes et penser à installer des chaudières et tout ce qui va autour.
C'est, de loin, le travail le plus délicat et complexe. Il faut des connaissances approfondies dans bien des domaines (élec, plomberie bien sûr, mais aussi thermodynamique et avec des tas de variables selon les installations sur lesquelles vous êtes).

L'élec : faut pas se tromper, mais c'est facile si vous comprenez les principes de base en domestique.
La plomberie : encore plus, avec un peu de matériel et en respectant certaines règles. Il faut juste bien bien bien se renseigner pour ne rien oublier.
Carrelage : 2,3 essais et c'est parti.
Plafonnage : idem
Menuiserie : il faut être un peu doué quand même, avoir le goût de la précision, et à nouveau : du matériel. Je ne parle pas d'Ikea (cuisines ou autres), à la portée de tous.
Isolation : attention certains ne pensent pas à toutes les conséquences si ça manque de cohérence d'ensemble.

rodes · #20 06-01-2017 11:54:51

mikelecoureur a écrit :

...
J'aimerais me former pour les réparations et embellissements Vous êtes doué ou vous avez appris via quelqu'un ? Je me débrouille mais légèrement uniquement. Vous avez suivit des formations ou autres ?
...

Je me reconnait parfaitement dans cette phrase. Difficile de se lancer d'un niveau assez basique.
J'ai fait un investissement ou il y aura pas mal de travail dans les années a venir.
J'ai déjà laissé faire beaucoup de choses par des autres (pro et amateurs), mail il y aura encore beaucoup a faire dans les années a venir et on n'est jamais mieux servi que par soi meme.

J'ai suivi un atelier concernant le tableau électrique organisé par une grande chaine de magasin de BRICOlage, et je suis sure que ce sera un bon investissement.
Je dois encore faire 3 mises en conformité électrique, et je n'aurais pas osé travailler dans un tableau electrique sans ce cours.

Je vais bientot suivre un cours "SANITAIRE - CONDUITES D'EAU".

Je voudrais aussi me lancer dans le remplacement de chaudières.
Après plusieurs devis de pros, je me rends compte que avec la marge sur le materiel les pros se prennent nettement plus de 100 EUR par heure de travail (voir un multiple).
Ce que je ne leur envie pas, tout le monde vends son savoir au prix que le marché est pret a mettre, mais je n'ai pas envie de le mettre, moi.
Je vais donc chercher à assister a la pose d'une (ou deux) chaudiere de la marque qui m'intéresse.

mikelecoureur · #21 04-01-2017 17:12:19

Bonjour chers pimonautes smile

Je viens vers vous car j'ai un choix à faire et je ne sais que faire.

Pour commencer, je vous explique brièvement ma situation. J'ai eu un héritage il y a 1 an et demi avec lequel j'ai acheté ma maison, destinée à être louée par la suite. Etant étudiant à l'université (22 ans pour info), je n'ai pas réussi à obtenir de prêt. En gardant des économies suffisantes, il me restait 10 000 euros à placer que j'ai prêté à 4,38% net fin septembre 2016. Je peux retirer les 10000 euros et ne perd que les intérêts produits.

Objectifs personnel :

A court terme, c-à-d dans environ 3 ans, louer la maison dans laquelle je suis pour environ 500-550 euros/mois et acheter une belle maison avec un prêt
A long terme, essayer d'acheter de nouveaux biens avec prêt pour les faire louer.

J'ai actuellement le choix entre 2 investissements :
1 : acheter 2 garages louables environ 50 euros/mois chacun. Environ 10 000 euros avec 3000 de frais pour du 6-7% net. Et donc rappeler le prêt afin de pouvoir les acheter.
2 : garder mon investissement de 10000 à 4,38% net et conserver le "cash" pour l'achat de la future maison

J'espère donc avoir vos avis et conseils sur la situation.

Merci de m'avoir lu,

Mike smile

Choix d'investissement : Achat de deux garages à faire louer ou patienter ?

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