quelles démarches fait le syndic ?

petitluc · #1 12-01-2017 13:54:31

Dans une discussion toute récente, GT signale a juste titre que le syndic a une obligation de moyen pour l'accomplissement de sa mission.
Avant de le critiquer il s'agit de s'informer des démarches qu'il a effectuées. Tout cela me semble raisonnable.
Mais que faire quand on est devant un syndic qui refuse de communiquer ? C'est le cas de notre syndic .
Un CP lui signale au mois de juin des dégâts dans son appartement. le syndic lui réponds qu'il lui envoye un entrepreneur pour qu'il fasse un devis de remise en état
pour le dossier d'assurance .Mais il ne se passe rien. Le CP attends toujours la visite de cet entrepreneur . il n'a pas plus de suite avec l'assureur de la CP.
Ce CP envoye plusieurs mails (dont les membres du conseil + moi ont copies ) au syndic pour se plaindre de son inaction .
Pas de réponses. Ni d'ailleurs d'aucuns membres du conseil.
.Je lui envoye un mail pour lui demander les démarches qu'il a entreprises . pas de réponses.
le problème est mis a l'ordre du jour de l'AG (février ). que faire en attendant ?
J'ai rencontré dans le couloir un membre du conseil ,qui reconnait que le syndic ne fait plus rien , que lui même "s'en fout ", qu'il donnera sa démission...mais
que malgré tout il ne votera pas contre le syndic ...(qui a de grandes chances d'être réélu ).quid ?

GT · #2 12-01-2017 15:29:03

De manière générale, le copropriétaire concerné examinera ses possibilités d'entreprendre une action en responsabilité contre l'association des copropriétaires, contre le syndic, contre le conseil de copropriété.

"Je lui envoye un mail pour lui demander les démarches qu'il a entreprises . pas de réponses."
Quant à un copropriétaire quelconque, il a le droit d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété , de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l'assemblée générale (art. 577-8, § 4, 11°, C.civil).

"le syndic lui réponds qu'il lui envoye un entrepreneur pour qu'il fasse un devis de remise en état" : réponse par écrit ?

Le devis pour des travaux de réfection dans une partie privative doit-il obligatoirement être réalisé par un entrepreneur choisi par le syndic ? Le syndic agit-il ainsi dans le cadre de sa mission légale ou statutaire ? ou en dehors de celui-ci et ainsi dans le cadre d'une relation directe et particulière avec le copropriétaire sinistré ?

Dernière modification par GT (12-01-2017 15:39:29)

petitluc · #3 12-01-2017 15:50:39

merci GT

la réponse a été faite par écrit (mail ) au CP concerné .
certes la loi permet d'avoir accès aux documents ou informations de toutes manières définies dans le règlement de CP ou par l'AG.
le problème vient également du fait que ni le règlement ni l'' AG n'énonce la manière d'obtenir ces infos.
J'ai soumis a l'AG il y a plus de 8 ans une procédure d'accès .le point est toujours mis a la fin de l'AG et systématiquement reporté (trop tard on reportera ce problème a l'an prochain ...)
cependant le contrat signé avec le syndic précise dans "gestion des sinitres" que lorsque l'origine se situe dans une partie privative il déclarera le sinistre auprès de la compagnie d'assurance, transmettra les devis et reversera aux intéressés l'indemnité perçue. toutefois , ces sinistres en partie privative feront l'objet de prestations complémentaires facturés en sus (150 euros).
selon moi il doit nécessairement agir , puisque qu'elle que soit l'origine du sinistre (parties communes ou privatives) cela fait partie de son contrat .

GT · #4 12-01-2017 16:03:48

"cependant le contrat signé avec le syndic précise dans "gestion des sinitres" que lorsque l'origine se situe dans une partie privative il déclarera le sinistre auprès de la compagnie d'assurance, transmettra les devis et reversera aux intéressés l'indemnité perçue."

Transmission des devis pour les dégâts dans une partie privative ne signifie pas nécessairement choix par le syndic d'un entrepreneur pour l'établissement d'un devis.
Cette tâche ne peut-elle être effectuée par à la victime du sinistre ? Il fera alors établir un devis par l'entrepreneur de son choix et la fera parvenir au syndic qui le transmettra ensuite à l'assureur.

GT · #5 12-01-2017 16:13:17

petitluc a écrit :

certes la loi permet d'avoir accès aux documents ou informations de toutes manières définies dans le règlement de CP ou par l'AG.
le problème vient également du fait que ni le règlement ni l'' AG n'énonce la manière d'obtenir ces infos.
J'ai soumis a l'AG il y a plus de 8 ans une procédure d'accès .le point est toujours mis a la fin de l'AG et systématiquement reporté (trop tard on reportera ce problème a l'an prochain ...)

Manière de procéder que certains pimonautes ont déjà relevée dans d'autres discussions.

Aussi longtemps que les copropriétaires seront convaincus que vous n'entreprendrez pas une action devant le juge de paix, elle risque de se reproduire, à votre grand désappointement.

luc

petitluc · #6 12-01-2017 16:20:01

merci je transmets au Cp concerné vos réflexions.
cordialement

PIM · #7 12-01-2017 17:59:02

petitluc a écrit :

merci je transmets au Cp concerné vos réflexions.
cordialement

qui peut tout à fait faire usage de notre forum lui-même aussi...

GT

luc · #8 13-01-2017 14:33:16

petitluc a écrit :

(...)
J'ai rencontré dans le couloir un membre du conseil ,qui reconnait que le syndic ne fait plus rien , que lui même "s'en fout ", qu'il donnera sa démission...mais
que malgré tout il ne votera pas contre le syndic ...(qui a de grandes chances d'être réélu ).quid ?

Problème connu. C'est difficile à s'y opposer, mais faisable.
Comme un CP de la majorité silencieuse vient de me dire ce matin:
"Il faut entreprendre des actions, être transparent, précis, simple/clair et persistent."

En somme faire comprendre clairement que votre bût est dans l'intérêt de tous. Ce n'est pas évident si on utilise contre vous la tactique classique que Trump utilise aussi.

Hier le syndic en place (qui refuse de me donner accès à l'info depuis fin 2015) a envoyé une invitation pour une AG qui dépasse au moins les normes éthiques de loyauté, respect des jugements, ... . Il est "couvert" par l'IPI (un avocat de l'ACP travaille dans le cabinet d'un assesseur juridique).

Pour règler structurellement le problème des sinistres tant "privatifs" que "communs":

Imposer par réglement de copropriété:
1. que le commissaire aux comptes (externe/interne) suit les principes de base d'un contrôle réel:
2. qu'un compte comptable séparé soit créé par sinistre (permet d'évaluer).
3. que tout montant payé/remboursé dans le cadre des sinistres transite au moins par le compte bancaire de l'ACP (avec comme conséquence que tout paiement reçu par le syndic hors comptabilité ACP sera considéré comme une commission illégale). (= informer)

- Si refus de le traiter en AG votre proposition de changer le RC (ou de le mettre sur l'OJ), aller chez le juge.
- La 2ème fois demande un juge en plus des astreintes et le remplacement du syndic pour négligence grave (Art. 577-8 § 7 CC).
- A ce moment il se peut que les investisseurs derrière le syndic mettent une batterie d'avocats procéduriers en ligne, denient la réalité, .... (en somme la tactique Trump). Mon ACP est dans cette phase depuis 3 ans. C'est le moment d'être patient/constructif (tactique Obama). Cela évolue comme prévue.

petitluc · #9 13-01-2017 17:19:23

merci
le règlement de copropriété prévoit que l'argent doit être mis sur le compte de la copropriété et que c'est l'AG qui redirige celui ci vers le Coproprietaire qui a subit le dommage .depuis plus de 20 ans je demande a ce que cela soit fait comme dans le règlement( donc que tout soit sur la table ) .Tous les syndics depuis ont refuser qu'il en soit ainsi et prétendent que cette affaire ne me regarde pas (ce que je conteste car la franchise augmentant en conséquence je suis partie prenant du problème )
Quand j'évoque le problème en AG je suis en extrême minorité .Comme les comptes sont approuvés (par réflexe) que faire ?

luc · #10 14-01-2017 00:28:35

petitluc a écrit :

(...)
Quand j'évoque le problème en AG je suis en extrême minorité .Comme les comptes sont approuvés (par réflexe) que faire ?

Questions: combien d'appartements ? Syndic pro ? Bruxelles ou Wallonie ?

Remarque: une extrême minorité n'existe pas en justice. Le juge dit droit, pas plus ni moins.

petitluc · #11 14-01-2017 10:02:19

syndic pro (bruxelles) CP de 19 appartements.
quasi une petite majorité de fonctionnaires européens. dont 6 /7 de même "origine" qui sont systématiquement présent ou représenté lors des AG et qui font pour l'essentiel la majorité lors des votes.

panchito · #12 15-01-2017 09:34:32

quasi une petite majorité de fonctionnaires européens. dont 6 /7 de même "origine" qui sont systématiquement présent ou représenté lors des AG et qui font pour l'essentiel la majorité lors des votes.

Vous avez beaucoup de chances, au moins ils s'intéressent de près à la gestion de leur bien en assistant aux AG et/ou en donnant procuration.

J'en connais beaucoup d'autres qui se contentent d'être purement et simplement absents (sans même se donner la peine de donner procuration!)

luc · #13 15-01-2017 15:19:16

petitluc a écrit :

syndic pro (bruxelles) CP de 19 appartements.
quasi une petite majorité de fonctionnaires européens. dont 6 /7 de même "origine" qui sont systématiquement présent ou représenté lors des AG et qui font pour l'essentiel la majorité lors des votes.

En plus de ce que panchito a dit, il vous faudra "persuader avec respect."

L'article Québecquois suivant est très intéressant dans ce contexte:
Convaincre et persuader : des outils utiles et légitimes en travail social., écrit par le psychologue Bruno Fortin.

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