Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

GT · #1 28-01-2017 18:57:21

Plus précisément , en cas de cession de la propriété d'un lot, je comprends de la lecture combinée des articles 577-11, § 2, al. 1, 1° à 4° et 577-11 , § 2 , al. 5 que l'obligation à la dette envers l'association des copropriétaires repose exclusivement sur le copropriétaire entrant à compter de la date certaine du transfert de propriété pour autant que ces dettes soient exigibles après cette date. Une clause statutaire permettant au cessionnaire et au cédant d'être tenus solidairement aux arriérés dus par le cédant serait en opposition avec cette disposition impérative.

Le principe est le suivant : les dépenses certaines mais non encore exigibles au moment de la transmission de la propriété incombent au nouveau propriétaire. Et les dépenses sont exigibles à la date de la demande de paiement par le syndic.

Dernière modification par GT (28-01-2017 19:00:48)

dach · #2 28-01-2017 18:16:15

GT a écrit :

...Une clause de solidarité de contribution à la dette serait admise :
• si elle est reconnue opposable au nouveau propriétaire : si l'acquéreur a accepté cet engagement solidaire dans l'acte de vente que cette obligation lui incombe
• elle ne préjudicie pas la règle de l'égalité des créanciers en créant un privilège non prévu par la loi.
...

Si je comprends, votre phase d'hier 'Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise ' ne concernait donc que un accord entre acheteur/vendeur. Et une clause de clause de solidarité de contribution à la dette entre les CP's (type obligation 'in solidum') dans les statuts au delà de la répartition normale des charges ne serait donc pas valable.

GT · #3 28-01-2017 17:14:23

dach a écrit :

GT a écrit :
...Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise (art. 577-11, § 2, avant-dern.. al., C. civil pour autant que....".
J'ai recherché en vain dans le CC Art 577-11 §2 la suite de la phase "pour autant que...."
Pourriez-vous nous en dire plus ?

Bien volontiers... dans la mesure du possible

Il convient de faire la différence entre 2 notions différentes : "la contribution à la dette" et "l'obligation à la dette".
Seule la 2éme concerne l'association des copropriétaires.

La matière fait l'objet de l'article 577-11, § 2, al. 5 , C. civil prévoyant notamment : "Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°."

La première partie de la phrase concerne la contribution à la dette ( la répartition entre cédant et cessionnaire dans leur relation propre) : qui doit supporter la charge de la dette ?

"Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, "
= Les parties sont libres de répartir entre elles les charges visées à l'article 577-11, § 2, al. 1er, al.1er 1) à 4°, C.civil mais cette convention n'est pas opposable à l'association des copropriétaires.

la seconde l'obligation à la dette (les relations entre d'une part l'association des copropriétaires et d'autre part le cédant et le cessionnaire) : qui doit payer quoi à la copropriété
"le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées à l'alinéa 1er, 1°, 2°, 3° et 4°."

Le cessionnaire les supporte à compter de la date certaine de transfert de propriété pour autant qu'elles soient exigibles après cette date 1 exception visée au dernier al. de l'art. 577-11, §2, C. civil : le cessionnaire disposait d'une procuration pour assister à une AG ayant lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l'acte authentique)

La précision doctrinale concerne la contribution à la dette : les rapports entre le cédant et le cessionnaire (et, à priori, pas l'association des copropriétaires).
Une clause de solidarité de contribution à la dette serait admise :
• si elle est reconnue opposable au nouveau propriétaire : si l'acquéreur a accepté cet engagement solidaire dans l'acte de vente que cette obligation lui incombe
• elle ne préjudicie pas la règle de l'égalité des créanciers en créant un privilège non prévu par la loi.

Mais nous voici bien loin à mon avis de l'objet de la proposition Schepmans/Goffin

Dernière modification par GT (28-01-2017 18:59:44)

dach · #4 28-01-2017 15:47:09

GT a écrit :

...Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise (art. 577-11, § 2, avant-dern.. al., C. civil pour autant que....".

J'ai recherché en vain dans le CC Art 577-11 §2 la suite de la phase "pour autant que...."
Pourriez-vous nous en dire plus ?

GT · #5 27-01-2017 18:01:22

GT a écrit :

Extraits d'un récent acte de base
Recouvrement des charges communes

Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association concernée des copropriétaires, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.
À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
e) â réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’immeuble, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision

Cette clause permet au syndic de réclamer aux copropriétaires la quote-part du défaillant dans les charges communes , à titre de provision.

La doctrine relève:

" Cette solution ne permet pas , en tant que telle, la récupération des arriérés de charges. Par contre le syndic pourra recueillir les moyens indispensables afin d'assurer efficacement la gestion de la copropriété et mettre en oeuvre la mission qui lui est confiée.

Ces clauses sont tout à fait classiques dans les statuts et permettent d'éviter les blocages qui peuvent mettre en péril le bon fonctionnement de l'association.

Les demandes faites aux autres copropriétaires le sont à titre de provision, de sorte qu'une restitution devra intervenir en leur faveur après avoir obtenu des arriérés de charges par les copropriétaires défaillants.

Au niveau de la gestion de la comptabilité , ces restitutions compliquent évidemment les décomptes de charges"

En ce qui concerne la clause de solidarité en cas de cession de la propriété d'un lot, la doctrine relève :

"L'article 577-11 du Code civil règle impérativement l'obligation à la dette entre cédant et cessionnaire. Les statuts ne peuvent donc y déroger et prévoir que le cessionnaire est solidairement tenu aux arriérés dus par le cédant.

Par contre , au plan de la contribution à la dette , la validité de clauses de solidarité est admise (art. 577-11, § 2, avant-dern.. al., C. civil pour autant que....".

GT · #6 26-01-2017 22:23:44

max11 a écrit :

J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées
A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?
ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !

La liaison des dettes du cédant au lot privatif , le cessionnaire héritant de cette dette a fait l'objet du rapport en lien (cf.pages 70 et 72)

"Ce problème serait résolu si la dette était liée au lot. L’acquéreur reprendrait alors à la fois l’actif et le passif du lot. Il est évident que cette solution impose de prendre certaines précautions au moment de la conclusion du compromis de vente ou de la passation de l’acte de vente. Le vendeur peut déclarer par écrit qu’il n’existe aucune dette et qu’il autorise le notaire à retenir sur le produit de la vente les montants éventuellement dus. Une autre possibilité consiste à cantonner auprès du notaire le montant des dettes si elles ne sont pas certaines ou le montant nécessaire pour couvrir les dernières charges de la copropriété jusqu’au décompte final du syndic. C’est l’acquéreur qui doit tenu pour responsable. Il doit prendre les précautions nécessaires ou reprendre, en connaissance de cause, les dettes du vendeur vis-à-vis de l’ACP lorsqu’il négocie le prix d’achat."

"On pourrait envisager de toujours lier les dettes au lot (cf. dettes de réserve et hypothèques). Lors de la transmission d’un lot, le syndic pourrait informer l’acheteur de l’existence de la dette, même d’une dette faisant éventuellement encore l’objet d’une procédure, et l’acheteur ou l’acquéreur pourrait alors tenir compte, lorsqu’il convient du prix de vente, de la dette encore impayée dont il devra s’acquitter."

http://www.lachambre.be/FLWB/PDF/52/1334/52K1334011.pdf

Cette idée n' a pas été retenue

Dernière modification par GT (26-01-2017 22:24:26)

luc

luc · #7 26-01-2017 11:46:30

max11 a écrit :

(...)
Le syndic serait obligé de faire ce qu'il devrait déjà faire : tenir une comptabilité avec des encodages très réguliers et pas au moment de l'établissement du décompte comme je l'ai vu parfois.

En fait ce sont les dispositions de l'article 577-11/1, créé en 1994 et adapté en 2010 et 2012, qui poserait problème en cas de présence effective de privilèges:

Art. 577-11/1. Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.
Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avise le syndic par lettre recommandée à la poste envoyée dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation]2 de l'acte authentique constatant la cession.
A défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie arrêt-exécution notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation dudit acte, le notaire peut valablement payer le montant des arriérés au cédant.

Il est fortement conseillé de lire et étudier attentivement les Art. 577-9 à 577-11/2 CC (= la "Sous-section IV. - Des actions en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de la transmission.' ").

max11 · #8 26-01-2017 10:17:11

luc a écrit :

max11 a écrit :
J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées
A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?
ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !
Une réponse se trouve déja dans la loi, quand au moment, le montant, ...
Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
(...)

Effectivement Luc, merci pour ce rappel.

En fait, il suffirait d'imposer au notaire ce que certains acceptent déjà de faire (et qui devrait d'ailleurs être obligatoire, même après les privilégiés) : prélever du prix de vente le montant des arriérés communiqués par le syndic (ou prévoir un blocage quelque part en cas de contestation) et le verser au syndic....
Mais, le mieux, ce serait en passant avant la banque et autres privilégiés... et c'est probablement là que ça va coincer par les lobbys des banques, l'état, ...
Ne resterait alors plus ouvert que le dernier décompte (vive les décomptes trimestriels tongue ), le dernier appel (quoique celui-là devrait être automatiquement à charge du nouveau qui profitera un jour de ce fonds de réserve ou travaux) et sous-déduction du fonds de roulement évidemment.... Cela devrait donc être souvent "néant" ou un montant "allégé"

Dans ce cas, on pourrait parler d'une responsabilité du syndic qui ne communique pas le montant ou du notaire qui n'interroge pas le syndic dans les temps...
Le syndic serait obligé de faire ce qu'il devrait déjà faire : tenir une comptabilité avec des encodages très réguliers et pas au moment de l'établissement du décompte comme je l'ai vu parfois.

luc · #9 25-01-2017 23:19:19

max11 a écrit :

J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées
A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?
ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !

Une réponse se trouve déja dans la loi, quand au moment, le montant, ...

Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
(...)

dach · #10 25-01-2017 20:43:56

max11 a écrit :

J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées
A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?
ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !

Il y a déjà une évaluation financière prévue lors du compromis et de la vente ( Art. 577-11). Le prix du compromis peut intégrer une clause de révision sur base de l'évolution entre les deux évaluations. Le compromis peut aussi prévoir une évolution possible et acceptable. Cela correspond somme toute au budget des charges et apports.
Si l'acheteur constate ensuite que la situation financière effective lors de la vente n'est pas celle présentée, il y tromperie.
On se situe dans le même cas d'une dégradation non communiqué à l'acheteur du bien entre sa dernière visite et la vente effective. C'est le cas par exemple du gel de l'instalation de chauffage.
Et dater une situation financière à postériori est plus facile que dater un dégât immobilier !

dach · #11 25-01-2017 20:05:59

GT a écrit :

Je suppose qu'il faut lire non pas "le propriétaire sortant reste avec une créance incluant le dernier appel au fonds de réserve" mais "le copropriétaire sortant reste avec une dette envers la copropriété car il n'a pas répondu au dernier appel au fonds de réserve" ou "l'association des copropriétaires reste avec une créance sur le copropriétaire sortant car il n'a pas répondu au dernier appel au fonds de réserve".

Effectivement.
Merci

GT

GT · #12 25-01-2017 20:03:04

dach a écrit :

Concernant directement le sujet (proposition de loi), je décrire un cas fictif mais basé sur des faits réels:
L'AG vote un appel de fonds de réserve pour des travaux d'ascenseur.
Le syndic appel les fonds.
6 mois plus tard, un lot change de propriétaire.
Le propriétaire sortant reste avec une créance incluant le dernier appel au fonds de réserve.
Les travaux ont lieu après la mutation du lot.

Je suppose qu'il faut lire non pas "le propriétaire sortant reste avec une créance incluant le dernier appel au fonds de réserve" mais "le copropriétaire sortant reste avec une dette envers la copropriété car il n'a pas répondu au dernier appel au fonds de réserve" ou "l'association des copropriétaires reste avec une créance sur le copropriétaire sortant car il n'a pas répondu au dernier appel au fonds de réserve".

max11 · #13 25-01-2017 18:40:29

J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées tongue
A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?

ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !

dach · #14 25-01-2017 17:43:06

Concernant directement le sujet (proposition de loi), je décrire un cas fictif mais basé sur des faits réels:

L'AG vote un appel de fonds de réserve pour des travaux d'ascenseur.
Le syndic appel les fonds.
6 mois plus tard, un lot change de propriétaire.
Le propriétaire sortant reste avec une créance incluant le dernier appel au fonds de réserve.
Les travaux ont lieu après la mutation du lot.

Dans le cas réel, l'ACP à fini par récupérer la créance auprès du propriétaire sortant.

Mais le cas contraire, si le propriétaire sortant est insolvable et lot déjà hypothéqué, avec la logique défendue par certains,
12 CP payent leurs quotes-parts + une part pour le propriétaire sortant
et le propriétaire entrant ne paye qu'une part du propriétaire sortant et a peut-être fait un bonne affaire car le lot a été vendu dans la précipitation...

Donc soit l'ACP est prioritaire dans la récupération des créances (proposition de loi sans doute compliqué à mettre en oeuvre),
soit les dépenses non strictement nécessaires sont bloquées (dans le cas ci-dessus, l'AG annule l'appel de fonds, crédite les CP concerné et revote un nouvelle appel de fonds) ,
soit modifier la loi pour que les créances du CP sortant soient transférées au CP entrant càd que les actifs et passifs sont attachés au lots comme pour c'est le cas pour la vétusté des communs ! Dans ce cas c'est de la responsabilité du syndic de communiquer les bons chiffres avant la vente pour que l'acheteur ne soit pas lésé.

luc · #15 25-01-2017 17:23:15

GT a écrit :

(...)
Par ailleurs, si je ne me trompe, l'application du code de déontologie IPI empêche les syndics qui y ont soumis à passer commande s'ils ne disposent pas des fonds nécessaires.

Exact. Ce code dit:

Art. 75
En vue de passer commande de travaux ou services, ou, le cas échéant, de les poursuivre, l’agent immobilier administrateur de biens réclame à son commettant une provision suffisante.

GT · #16 25-01-2017 17:00:23

Il n'y a plus d'argent dans une copropriété. Les fournisseurs de biens et services ne sont plus payés.

A un certain moment, ils ne "fourniront plus" (assurances, entretien, ascenseurs, electricité..) et entameront une procédure.

Le rôle du syndic est de tenter d'empêcher cette situation.

J'ai vécu le cas dans une copropriété. L'AG sur proposition du syndic a voté un appel de provisions en raison de la situation catastrophique de la trésorerie eu égard au montant des créances détenues sur des copropriétaires, montant qui s'était amplifié au cours de années.

Les statuts prévoyaient que les copropriétaires devaient suppléer aux carences de certains

Les copropriétaires ont récupéré ultérieurement le montant de leur avance après procédure judiciaire contre les copropriétaires défaillants.

Par ailleurs, si je ne me trompe, l'application du code de déontologie IPI empêche les syndics qui y ont soumis à passer commande s'ils ne disposent pas des fonds nécessaires.

Dernière modification par GT (25-01-2017 17:00:47)

GT · #17 25-01-2017 16:15:39

dach a écrit :

max11 a écrit :
C'est oublié que l'ACP est une entité, une personnalité. Elle passe une commande à un fournisseur et elle doit le payer.
...
Une ACP, ce sont des droits, des devoirs, des obligations et une solidarité obligatoire. Et, comme partout dans la vie, ce sont toujours les plus respectueux de tout cela qui paient pour les autres....

Particulièrement concernant le paiement de leurs honoraires, il me semble que les syndic sont bien placés pour connaitre et agir sur les impayés et ils seraient plus réactif si les impayés les impacteraient directement !

L'idée de sanctionner financièrement le syndic en cas de retard dans la mise en oeuvre par ses soins de la politique de récupération de créances sur des copropriétaires est certes séduisante.

Il reste à réfléchir à la formulation d'un texte , texte qui sera soumis à l'AG.

max11 · #18 25-01-2017 15:49:22

Il suffit de voir déjà la difficulté de respecter l'obligation pour le syndic de disposer des fonds avant de commander des travaux décidés en AG.
Combien de propriétaires ne font-ils pas pression pour que les travaux commencent au plus vite mais que les appels de fonds soit étalés au rythme de l'échéancier du fournisseur ou de râler parce que le bon de commande n'est pas encore envoyé (alors que le syndic doit attendre que les appels de fonds soient payés), ...

Rien que cette obligation pourtant basic et simple à mettre en oeuvre est très difficilement acceptée et comprise par les copropriétaires qui exige qu'elle soit contournée régulièrement.... alors pour toutes les charges et dépenses, cela deviendrait complètement ingérable....

Dernière modification par max11 (25-01-2017 15:50:00)

max11 · #19 25-01-2017 15:44:09

dach a écrit :

max11 a écrit :
C'est oublié que l'ACP est une entité, une personnalité. Elle passe une commande à un fournisseur et elle doit le payer.
...
Une ACP, ce sont des droits, des devoirs, des obligations et une solidarité obligatoire. Et, comme partout dans la vie, ce sont toujours les plus respectueux de tout cela qui paient pour les autres....
Encore une fois vous avez raison : l'ACP est une entité, une personnalité. Mais vous tronquer que le fait que comme pour d’autre entité, sa personnalité est basée sur des textes légaux. Si dans le cas d'une SA par exemple sa responsabilité est, pour faire simple, liée à son capital. Dans le cas d'un ACP, sa responsabilité est reporté sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. Il n'est donc pas question de solidarité in solidum comme cela le serait si L'ACP était association de fait.
De plus, faut aussi comprendre que les CP n'ont pas la gestion au quotidien des créances et n'ont donc que l'inventaire annuel, en décalage de min. 3 mois et pas toujours très transparent au sujet des impayés.
Un de nos syndic professionnel, cachait les impayés en compensant les appels de fonds de l’année suivante avec l'année de l'exercice. Résultat, les créances CP était négatives, Cachant complètement les 12 % de créance impayée depuis 1 an.
Je soutient le syndic dans le cadre d'initiative à but conservatoire, mais jouer avec le patrimoine d'autrui par laxisme n'est pas acceptable.
Particulièrement concernant le paiement de leurs honoraires, il me semble que les syndic sont bien placés pour connaitre et agir sur les impayés et ils seraient plus réactif si les impayés les impacteraient directement !

Je comprends votre point de vue et je ne suis pas assez compétent au niveau des textes de loi pour vous répondre sur à ce niveau. Je laisse cela à d'autres ici.
Je me contente du côté pratique et logique en me mettant à la première phase de la génération de la créance : la commande chez le fournisseur.
Si le fournisseur ne peut pas compter sur l'acp pour faire le paiement et qu'il doit prendre en compte la possibilité de devoir poursuivre lui-même chaque propriétaire défaillant pour sa quote-part, les fournisseurs n'accepteront plus de fournir à une acp sans un paiement total préalable (et les premiers à fuir seront les "gros" : énergie, eau, assurances, ....)
Qui accepterait cela ? quel fournisseur ? quel copropriétaire ???? même avant de savoir qu'il y a un propriétaire potentiel en difficulté...
Je ne suis probablement pas loin de la réponse en disant aucun...

La qualité du travail fourni par votre syndic est un autre débat qui ne peut pas concerner le fournisseur !

luc · #20 25-01-2017 15:27:01

dach a écrit :

(...)
De plus, faut aussi comprendre que les CP n'ont pas la gestion au quotidien des créances et n'ont donc que l'inventaire annuel, en décalage de min. 3 mois et pas toujours très transparent au sujet des impayés.

Cette transparence est imposé par la loi. Elle vient de soi-même si on suit le schéma que j'ai exposé; Tout cela en dimunuant le travail du syndic et permettanat une information instantené des CP, si les syndic génère un état périodique intermédiaire, s)qui reorende le détal des comptes, telle que l'AG impose dans ces statuts.

Je veux bien approfondir, mais c'est une "peau de banane". Donc autre sujet s.v.p. si plus d'info est souhaité.

max11 · #21 24-01-2017 15:36:33

En voilà un projet intéressant : Projet de loi

Une proposition de loi pour accorder une priorité aux copropriétés lors de la vente d'un appartement d'un mauvais payeur.
L'ACP serait prioritaire pour les charges de l'année en cours et des deux dernières années.
Si j'ai bien compris, ce serait même avant la banque, grande mangeuse des retombées d'une vente forcée !

GT

Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur

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